李細(xì)香

摘 要：房地產(chǎn)業(yè)是關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展與生活質(zhì)量的重要領(lǐng)域。在房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)進(jìn)程中，由于工程規(guī)模大、關(guān)聯(lián)復(fù)雜度大、開發(fā)周期長、投資資金量大的特征，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)已與金融業(yè)發(fā)展密切銜接。在這些前提下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營風(fēng)險管控、項(xiàng)目融資管理等方面的效果，直接關(guān)系著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展。而基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的較高資產(chǎn)水平，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)部管理進(jìn)行優(yōu)化分析尤為重要。

關(guān)鍵詞：新時期；房地產(chǎn)公司；財(cái)務(wù)內(nèi)部控制；優(yōu)化措施

房地產(chǎn)公司的發(fā)展有不同的形式。經(jīng)營過程包括土地征用、拆遷、開發(fā)和出售、出租。這一過程非常復(fù)雜，涉及各種風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)面臨著復(fù)雜的內(nèi)部項(xiàng)目管理和不斷變化的外部指導(dǎo)方針的風(fēng)險。必須完善內(nèi)部控制制度，實(shí)行規(guī)范化運(yùn)作。企業(yè)需要加強(qiáng)和提高自身的管理技能，做好內(nèi)部控制工作，并采取各種措施完善全過程的監(jiān)控。項(xiàng)目管理過程涉及許多關(guān)系和廣泛的員工。要把內(nèi)控責(zé)任落實(shí)到各個環(huán)節(jié)，提高內(nèi)控規(guī)范化水平，從根本上解決公司風(fēng)險控制水平問題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制優(yōu)化的重要性

房地產(chǎn)企業(yè)的管理是企業(yè)成長的內(nèi)在條件，也對上市公司的人力資源管理機(jī)制提出的具體要求。提升上市公司管理，推動著我國資本市場的健康成長。國務(wù)院辦公廳還發(fā)布了相應(yīng)規(guī)定。同時，還規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)建立健全內(nèi)部監(jiān)控體系，定期進(jìn)行評估和檢查，完善對公司內(nèi)部控制制度的評估。監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)監(jiān)督和審查企業(yè)內(nèi)部控制的建立和實(shí)施情況。為了更好地規(guī)范公司內(nèi)部控制，公司應(yīng)不斷積累相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，逐步完善內(nèi)部控制體系結(jié)構(gòu)。

二、房地產(chǎn)公司內(nèi)財(cái)務(wù)控制存在的問題

（一）對公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制不夠重視

房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集的行業(yè)。很多企業(yè)管理層缺乏基本的操作知識，只對行業(yè)的政策進(jìn)行宏觀調(diào)控，對微觀操作方面缺乏準(zhǔn)確的了解。有些管理者從實(shí)踐入手，有了基本的管理工作經(jīng)歷。也因此，在公司成長歷程中，管理員工往往更重視實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的運(yùn)用，而缺少對公司經(jīng)營的整體認(rèn)識。在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理活動中，管理人員往往過分重視企業(yè)的贏利水平和償債能力，對公司的經(jīng)營管理也并未受到充分的關(guān)注，忽視了財(cái)務(wù)內(nèi)部控制對公司快速發(fā)展的影響。

（二）內(nèi)部控制相關(guān)職責(zé)不明確

房產(chǎn)開發(fā)公司雖然設(shè)立了內(nèi)部審計(jì)組織，但是并沒有明確界定公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)的職能，使得公司內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)往往和金融部門事務(wù)所之間的職能交叉。行政管理中也存在著若干的問題，混亂、職責(zé)不清的問題。如果公司的會計(jì)系統(tǒng)沒有發(fā)揮相應(yīng)的作用，將導(dǎo)致公司治理結(jié)構(gòu)非常松散，并不能達(dá)到加強(qiáng)對公司內(nèi)部監(jiān)督的既定目標(biāo)，并可能對地產(chǎn)公司的健康經(jīng)營產(chǎn)生嚴(yán)重負(fù)面影響。

（三）公司內(nèi)部預(yù)算制度不完善

因此為了確保地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常有序發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在整個項(xiàng)目發(fā)展過程中，做好必要的內(nèi)部預(yù)算管理。但是，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展時期比較短，所以很多企業(yè)都沒有嚴(yán)格控制項(xiàng)目成本。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期也過長，涉及面廣，預(yù)算超支現(xiàn)象隨處可見。這種情況將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)拮據(jù)，甚至導(dǎo)致公司資本鏈中斷。

（四）公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制方式單一

現(xiàn)階段，在房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)管理過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本的損失主要還是由人工反饋造成的，沒有辦法實(shí)現(xiàn)信息管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的有較高的實(shí)施風(fēng)險。它限制了房地產(chǎn)開發(fā)公司整個生命周期管理的效率。

三、房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制有效分析

（一）研究假設(shè)

從社會資本的角度來看?，F(xiàn)代商業(yè)體系將經(jīng)營者和業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)公司分離。房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理者是絕對領(lǐng)導(dǎo)者的控制者。在這種情況下，在假設(shè)分析期間，根據(jù)影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制有效性的因素，可以假設(shè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制手段、財(cái)務(wù)分配組織結(jié)構(gòu)和內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制有效性的主要因素。

（二）研究設(shè)計(jì)

本文以B房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為第一樣本，提取了2016年至2018年的100個數(shù)據(jù)。本文將房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制的重大缺陷作為房地產(chǎn)公司內(nèi)部控制有效性的評估標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)融資整體分析了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營以及發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，選擇利克特五級計(jì)量表作為中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最有效的內(nèi)部管理標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量。

（三）證實(shí)分析結(jié)果

對B房地產(chǎn)發(fā)展公司的管理效果的統(tǒng)計(jì)分析結(jié)果是非常同意、許可和一般、不同意。第一，百分之三十五或者百分之四十的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)人同意“內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)會影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的有效性”，百分之五的人不同意或者強(qiáng)烈不同意“內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的有效性”。第二，財(cái)務(wù)內(nèi)部控制多樣性評價模塊一致認(rèn)為“財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的多樣性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性”，比率約為百分之八十四。百分之一的人反對“財(cái)務(wù)內(nèi)部控制手段的多樣性會影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性”。第三，百分之六十五點(diǎn)零的人在評價財(cái)務(wù)分配組織結(jié)構(gòu)的完整性階段認(rèn)同“財(cái)務(wù)分配組織結(jié)構(gòu)的完整性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性”，百分之五的人不同意，“財(cái)務(wù)分配組織結(jié)構(gòu)的完整性將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制的有效性”。第四，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)體系測評系統(tǒng)在五階段利克特的測評量表上，一致提出“內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)的清晰度將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的有效性”?；谝陨辖Y(jié)果，可以得出結(jié)論，在房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部控制管理過程中，內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、內(nèi)部財(cái)務(wù)控制結(jié)構(gòu)框架的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制指標(biāo)體系將影響房地產(chǎn)開發(fā)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的有效性。

四、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制優(yōu)化措施

（一）嚴(yán)格控制土地成本，降低開發(fā)成本

由于我國房地產(chǎn)公司面臨購買開發(fā)用地和支付土地出讓金的壓力，不能盲目地依靠房地產(chǎn)銷售價格的上漲來轉(zhuǎn)移成本。因此，業(yè)內(nèi)各公司都需要探索新的成本控制方法，最大限度地降低土地開發(fā)成本，嚴(yán)格控制開發(fā)風(fēng)險。

鑒于土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)在總開發(fā)成本中所占比例較高，房地產(chǎn)公司必須首先在項(xiàng)目開發(fā)前對政府拍賣的土地進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查，對交通條件、供水和排水條件進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查，該地塊的三通供排水條件，形成了對該土地實(shí)際開發(fā)價格以及成本的更客觀、更精確的評價標(biāo)準(zhǔn)，為拍賣和招標(biāo)提供了良好的基礎(chǔ)。同時，也有必要檢查拍賣現(xiàn)場已有建筑的拆遷進(jìn)度、周邊投標(biāo)人的經(jīng)營狀況以及歷史問題等，以便更準(zhǔn)確地評估該物業(yè)的開發(fā)風(fēng)險。

在控制施工成本方面，在不影響項(xiàng)目質(zhì)量的前提下，將施工成本降至最低應(yīng)是所有公司監(jiān)控開發(fā)項(xiàng)目成本的主要目標(biāo)。在這一流程中，嚴(yán)格控制技術(shù)變更計(jì)劃和簽證是十分必要的，包括設(shè)計(jì)變更計(jì)劃、施工環(huán)境與工程的變化。由于施工過程中各種因素的不同，如現(xiàn)場施工與圖紙的不統(tǒng)一、建筑材料與規(guī)范規(guī)定不統(tǒng)一等，就會產(chǎn)生計(jì)劃費(fèi)用和后進(jìn)先出法的區(qū)別。所以，我們應(yīng)當(dāng)避免施工者采取不恰當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行增加施工范圍、增加施工要求或者擴(kuò)大施工難度，從而減少實(shí)際成本超過預(yù)計(jì)成本的現(xiàn)象。另外，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對施工方案草案、項(xiàng)目招標(biāo)過程、項(xiàng)目建設(shè)前期成本監(jiān)控等的資金管理工作中，以成本效益原則為總準(zhǔn)則，做好對已開發(fā)及待開工建設(shè)項(xiàng)目資金的過程成本核算管理，全面降低公司的整體成本。

（二）實(shí)施多元化的融資措施，創(chuàng)新融資方式

為了有效實(shí)施國家戰(zhàn)略，為了防范信貸風(fēng)險，銀行大大減少了對地產(chǎn)企業(yè)和個人購房者的貸款規(guī)模，并由此對地產(chǎn)市場和行業(yè)企業(yè)施加了很大的流動性壓力。在此背景下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從當(dāng)前實(shí)際出發(fā)，盡快克服困難。當(dāng)前，行業(yè)內(nèi)企業(yè)應(yīng)首先加強(qiáng)對金融市場現(xiàn)有金融工具的使用，如房地產(chǎn)信托、投資基金、公司債券、參與金融機(jī)構(gòu)等方式的同時，建立企業(yè)自身的融資平臺，通過發(fā)起或建立房地產(chǎn)基金，積極爭取在境內(nèi)外上市，并合理運(yùn)用多元化的投資途徑，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資需求。其次，地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)充分運(yùn)用民間資本和外資資金，以不同形態(tài)和項(xiàng)目謀求與民營企業(yè)以及國外公司的合資利益，以徹底減輕開發(fā)商的財(cái)政壓力，有效轉(zhuǎn)移工程或融資風(fēng)險，并獲得全球一流的管理技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，對提高領(lǐng)域內(nèi)企業(yè)的融資能力、管理水平和全球競爭力將產(chǎn)生積極效應(yīng)。目前，融資租賃已成為西方工業(yè)化國家中與銀行借款和有價證券融資相對應(yīng)的三種重要金融工具之一。售后回租是一種融資租賃方式，是指地產(chǎn)公司通過將房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)出售給融資租賃公司，從而作為承租人將項(xiàng)目租回。而售后回租則是一種當(dāng)企業(yè)缺乏融資能力且需要再投資時所采用的融資手段。若采用了該種方法，房地產(chǎn)公司可以與融資租賃公司實(shí)現(xiàn)互利共贏，分擔(dān)風(fēng)險。

（三）加強(qiáng)公司內(nèi)部控制，有效控制風(fēng)險

但目前，地產(chǎn)公司在運(yùn)營與發(fā)展過程中會面臨著各種類型的經(jīng)營風(fēng)險，如債務(wù)風(fēng)險、資金風(fēng)險、融資成本風(fēng)險、投資風(fēng)險等微觀類經(jīng)營風(fēng)險，以及因宏觀政策變動而產(chǎn)生的經(jīng)營風(fēng)險。與迄今為止的微觀風(fēng)險相比，宏觀政治風(fēng)險是可以預(yù)測的，但從長遠(yuǎn)來看是無法控制的，這就是為什么企業(yè)必須承擔(dān)自己的風(fēng)險。而作為企業(yè)風(fēng)險管控系統(tǒng)的關(guān)鍵組件，對內(nèi)部管控系統(tǒng)是否健全起著尤為重要的影響，行業(yè)內(nèi)的每個企業(yè)都應(yīng)該為此給予充分的關(guān)注。一是優(yōu)化企業(yè)管理架構(gòu)；通過創(chuàng)建獨(dú)立董事會制度完善大股東和監(jiān)管機(jī)關(guān)的職責(zé)，我們正在盡最大努力避免大股東在公司決策中侵犯少數(shù)股東的利益，要逐步健全企業(yè)授權(quán)體系。二要逐步健全企業(yè)會計(jì)控制。通過一個有效的企業(yè)會計(jì)管理系統(tǒng)，能夠忠實(shí)地記錄經(jīng)濟(jì)事實(shí)并科學(xué)分析，正確、合理地反映公司的經(jīng)營交易，并準(zhǔn)確披露相關(guān)事項(xiàng)，從而充分揭示了公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險狀況。而最后，要設(shè)立風(fēng)險評價機(jī)制，這個機(jī)制主要體現(xiàn)了出了公司的償付能力、經(jīng)營水平、盈利能力、增長水平，以及公司現(xiàn)金流量情況等公司各種經(jīng)營情況。為做好企業(yè)財(cái)務(wù)鏈的管理工作，在部分大中型房地產(chǎn)企業(yè)建立了財(cái)務(wù)核算中心，對企業(yè)的總資本進(jìn)行了發(fā)送、計(jì)算與控制，以有效防止資本風(fēng)險的發(fā)生，從而提升了企業(yè)資本使用效率。從這個角度來看，公司對總資本的控制將得到顯著改善，并將實(shí)現(xiàn)集中資本控制的目標(biāo)。

（四）重視納稅活動，降低公司稅負(fù)

從房地產(chǎn)公司的經(jīng)營特點(diǎn)來看，根據(jù)適用稅法的規(guī)定，最重要的稅種是增值稅和所得稅。此外，還有其他稅種，如印花稅。行業(yè)內(nèi)的公司應(yīng)注意這一點(diǎn)，并制定適當(dāng)?shù)募{稅策略。首先，企業(yè)稅收籌劃應(yīng)采取措施減少營業(yè)額和選擇較低稅率和其他方法。例如，為了完全減少應(yīng)稅營業(yè)額，公司應(yīng)嘗試將商業(yè)企業(yè)的出現(xiàn)與按差額計(jì)算營業(yè)額的規(guī)定相協(xié)調(diào)。另一個例子是，公司應(yīng)當(dāng)通過充分考慮在各個區(qū)域的不同稅收政策和商業(yè)行為，以及對企業(yè)增值稅的合理界定，全面擴(kuò)大稅務(wù)申報空間。與企業(yè)稅收有關(guān)的稅務(wù)申報事項(xiàng)，不應(yīng)以選擇增值稅與企業(yè)所得稅稅務(wù)申報區(qū)域?yàn)榇鷥r。其次，土地增值稅稅收籌劃工作將以房地產(chǎn)所得稅為主，具體路徑將涉及房地產(chǎn)所得稅的預(yù)算編制過程的處理、項(xiàng)目模型的處理，以及土地轉(zhuǎn)移所得稅的處理。對于已轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了計(jì)算劃分后，已提供給金融機(jī)構(gòu)確認(rèn)的，應(yīng)當(dāng)據(jù)實(shí)抵扣；否則，應(yīng)在已繳納的土地使用權(quán)金額和實(shí)際開發(fā)金額之和的百分之十之內(nèi)抵扣。在此背景下，地產(chǎn)企業(yè)也可按照其債務(wù)投資或股本投資的實(shí)際狀況，合理制定抵扣辦法。從而達(dá)到稅負(fù)最低。

（五）完善公司財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度

建立健全的內(nèi)部財(cái)會管控系統(tǒng)，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)工作順利進(jìn)行的重要保證。為此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以在內(nèi)部資金運(yùn)作、全面計(jì)劃管理、內(nèi)部財(cái)務(wù)監(jiān)督管理等方面，建立健全的物業(yè)內(nèi)控制度。首先，在中央資本核算中心下，房地產(chǎn)企業(yè)及其所屬各組成單元的資本解決方案與費(fèi)用都必須由中央資金處理。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的運(yùn)營流程中，中央資金管理是影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生存狀況的最主要原因。鑒于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展環(huán)節(jié)的復(fù)雜性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對資本的需求也非常高。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從融資與投入二模塊開展內(nèi)部財(cái)務(wù)管理分析，從而建立健全的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理機(jī)制。因此，在價格與供應(yīng)系統(tǒng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)置采購與支付周期機(jī)制，以完善供應(yīng)與支付過程。生產(chǎn)過程與付款階段的會計(jì)管理機(jī)制，是用來有效捕捉整個生產(chǎn)過程的資金風(fēng)險。同時，對發(fā)票數(shù)量和時間安排等進(jìn)行審計(jì)與分析，以保證發(fā)票支出審計(jì)的正確性及其對供應(yīng)與支付管理工作的有效性。在這種情況下，現(xiàn)金流量和運(yùn)營成本成為房地產(chǎn)公司內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的重點(diǎn)。因此，為減少房地產(chǎn)企業(yè)資金不足或生產(chǎn)鏈條中斷的可能性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須通過開展業(yè)務(wù)活動，形成完整的資金管理機(jī)制，從而對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)成本、資金支出等各模塊的資金進(jìn)行匯總分析。最后，房地產(chǎn)開發(fā)公司的監(jiān)管水平直接影響到財(cái)務(wù)控制的效率。與公司各部門和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施各環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)人交流信息。以此為基礎(chǔ)，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制和監(jiān)督機(jī)制。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)公司的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制和管理。因此，房地產(chǎn)開發(fā)公司在經(jīng)營和管理過程中，應(yīng)從財(cái)務(wù)成本收支、財(cái)務(wù)管理體系等方面，以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險和關(guān)鍵環(huán)節(jié)為檢查點(diǎn)，借助云平臺和信息資源，完善財(cái)務(wù)內(nèi)控工具，優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境，提升房地產(chǎn)企業(yè)在市場環(huán)境中的核心競爭力。

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