淺析民法典時(shí)代下的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度

陳明秀

從法律性質(zhì)層面來看，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記是不同的，不直接產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，但具有特殊的擔(dān)保功能。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記而言，主要問題包括債權(quán)、物權(quán)等有關(guān)的規(guī)定。同時(shí)，因?yàn)槠渌麚?dān)保權(quán)利也有涉及，所以從實(shí)際應(yīng)用來看，會(huì)有一些法律分歧。

結(jié)合《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）及《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國民法典〉有關(guān)擔(dān)保制度的解釋》（以下簡稱《解釋》）的相關(guān)規(guī)定，本文從不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記含義、類型等基本概念展開，重點(diǎn)闡釋、分析不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的優(yōu)先受償、對(duì)開發(fā)商階段性保證擔(dān)保責(zé)任的提前免除，以此為基礎(chǔ)，進(jìn)而對(duì)《民法典》《解釋》有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的規(guī)定進(jìn)行深入理解，不僅有利于為法律的準(zhǔn)確適用提供一定的依據(jù)，而且能夠讓裁判規(guī)則朝著統(tǒng)一的方向邁進(jìn)。

所謂不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，是指為保障將來物權(quán)的實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人依照約定向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)的預(yù)告登記?！吨腥A人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第二十條規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定及時(shí)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。完成登記后，未經(jīng)登記的權(quán)利人同意，對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分時(shí)，是不會(huì)發(fā)生物權(quán)效力的。此外，完成登記后，如果債權(quán)消滅，又或是自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，則不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失效?！睹穹ǖ洹返诙俣粭l明確規(guī)定，當(dāng)事人對(duì)買賣房屋的協(xié)議，又或者是其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議進(jìn)行簽訂，為了能夠確保將來物權(quán)可以發(fā)揮預(yù)期效應(yīng)，那么需要嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定到登記機(jī)構(gòu)完成不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記。完成之后，涉及處分不動(dòng)產(chǎn)，未經(jīng)權(quán)利人的同意，也就意味著物權(quán)效力不會(huì)發(fā)生。由此可知，《物權(quán)法》與《民法典》關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的表述基本一致。

根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記主要存在三種類型：商品房等不動(dòng)產(chǎn)預(yù)售的；以預(yù)購商品房設(shè)定抵押；房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押的。而實(shí)踐中，預(yù)購商品房交易存在更大風(fēng)險(xiǎn)隱患，為了能夠減少這類風(fēng)險(xiǎn)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在預(yù)售商品房這個(gè)領(lǐng)域發(fā)揮著巨大的作用。

隨著房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，預(yù)售商品房不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記成為一種非常普遍的擔(dān)保方式，該方式主要是為了防范個(gè)人商品房按揭貸款出現(xiàn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)應(yīng)到司法實(shí)踐領(lǐng)域，則更多地聚焦僅是辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的，而預(yù)購商品房按揭貸款的銀行是否享有優(yōu)先享有受償權(quán)的這一突出問題。

《民法典》以及《解釋》實(shí)施之前，根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，多數(shù)法院認(rèn)為預(yù)售商品房抵押權(quán)的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，與抵押權(quán)登記是不能等同的。辦理了抵押權(quán)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，僅表明抵押權(quán)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人享有了一定的權(quán)利，即僅僅只是有了請(qǐng)求辦理抵押權(quán)登記的權(quán)利，并沒有意味著抵押權(quán)正式確立。所以，優(yōu)先受償權(quán)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人是無法實(shí)現(xiàn)的。

《解釋》第五十二條第一款規(guī)定，當(dāng)事人辦理抵押預(yù)告登記后，預(yù)告登記權(quán)利人請(qǐng)求就抵押財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償，若審查存在尚未辦理建筑物所有權(quán)首次登記、預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)與辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)的財(cái)產(chǎn)不一致、抵押預(yù)告登記已經(jīng)失效等情形的，則表明辦理正式抵押登記的條件尚不具備。此時(shí)，法院將不予支持債權(quán)人對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)。但若已經(jīng)辦理建筑物的所有權(quán)首次登記的，以及不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記尚未失效的，則法院明確認(rèn)定債權(quán)人抵押權(quán)自預(yù)告登記之日起設(shè)立。

根據(jù)上述規(guī)定以及結(jié)合筆者代理案件的司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)需要同時(shí)滿足三個(gè)基本條件。第一，對(duì)于已經(jīng)辦理好的建筑物所有權(quán)的首次登記，即建筑物竣工驗(yàn)收之后，由開發(fā)商就建筑物的所有權(quán)進(jìn)行辦理的首次登記（俗稱“大產(chǎn)權(quán)證”）。第二，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記不存在失效情形。所謂不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記失效，主要指兩種情形。一種是債權(quán)消滅，另一種是自能夠辦理不動(dòng)產(chǎn)登記之日起90天內(nèi)沒有申請(qǐng)登記的。對(duì)于后一種情形中關(guān)于申請(qǐng)登記90天限期的起始時(shí)間，筆者認(rèn)為自抵押權(quán)人知道或應(yīng)當(dāng)知道能夠辦理抵押登記之日為起算點(diǎn)，而不是以辦理正式抵押登記條件滿足之日日作為起算點(diǎn)。第三，從財(cái)產(chǎn)層面而言，辦理首次登記與不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是一致的。

通過新舊法下抵押權(quán)預(yù)告登記優(yōu)先受償效力的裁判規(guī)則的對(duì)比，筆者認(rèn)為新?lián)Ｖ贫人痉ń忉尩囊?guī)定非?？茖W(xué)，且符合實(shí)際，更能有效維護(hù)、平衡各方當(dāng)事人的合法權(quán)益。該規(guī)定在未違反物權(quán)法原則的前提下，將不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記與抵押登記進(jìn)行直接等同。當(dāng)特定條件被滿足之后，抵押不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人才會(huì)被承認(rèn)享有優(yōu)先受償權(quán)，即由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對(duì)建筑物所有權(quán)的首次登記。同時(shí)，所有權(quán)首次登記與不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的財(cái)產(chǎn)一致，且不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記不存在失效情形。只要滿足前述條件，抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)本登記不存在任何法律上的障礙。

同時(shí)，筆者從山東省青島市不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)了解到，預(yù)售商品房的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記僅需要提交登記申請(qǐng)書、不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記證、購房合同、全款發(fā)票，房屋交接書、購房人身份證件等相關(guān)材料，審核通過并交納相關(guān)稅費(fèi)后即可領(lǐng)取不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。該房產(chǎn)上的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記也會(huì)直接轉(zhuǎn)化為抵押登記，完全不需要當(dāng)事人另行申請(qǐng)。無論是從法律可行性角度還是不動(dòng)產(chǎn)登記程序角度，若再僵化地以不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記未轉(zhuǎn)化為抵押登記為由，在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記已經(jīng)完全滿足了轉(zhuǎn)化成抵押權(quán)登記的條件時(shí)，一概否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的權(quán)利人所享有的優(yōu)先受償權(quán)，顯然是不妥當(dāng)?shù)?，也違反了立法的初衷。

該規(guī)定對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的順位效力進(jìn)行了認(rèn)可，也就是說抵押權(quán)從不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記那天開始設(shè)立。這是指抵押權(quán)在不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的轉(zhuǎn)化成抵押登記過程中，其原先在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的順位不發(fā)生變化，仍以不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的順位為準(zhǔn)。這就說明已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的房屋再次抵押，或者再次設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記，對(duì)于在先辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的權(quán)利人不會(huì)產(chǎn)生不利影響，這有利于充分發(fā)揮物的效用。

如前所述，新?lián)Ｖ贫鹊乃痉ń忉屢?guī)定了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人在滿足一定條件下即自不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日起就享有優(yōu)先受償權(quán)，這就導(dǎo)致新法規(guī)定和合同約定存在不一致。所以，擔(dān)保制度司法解釋頒布施行后，關(guān)于開發(fā)商階段性保證擔(dān)保責(zé)任能否提前免除在司法實(shí)踐中也存在不同的判決。

一種司法裁判觀點(diǎn)認(rèn)為，貸款合同約定的階段性擔(dān)保責(zé)任是附條件解除，若條件未成就，開發(fā)商仍需要承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。比如興業(yè)銀行股份有限公司鄭州分行、張偉等金融借款合同糾紛案件〔（2021）豫01民終9445號(hào)〕中，二審河南省鄭州市中級(jí)人民法院認(rèn)為：涉案房屋尚未辦妥房屋所有權(quán)證，和諧公司擔(dān)保責(zé)任解除的條件未成就，故和諧公司仍應(yīng)對(duì)涉案貸款承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。

另外一種司法裁判觀點(diǎn)，比如福州市中級(jí)人民法院〔（2021） 閩01民終4911號(hào)〕判決，法院認(rèn)為部分論述如下：案涉《個(gè)人購房擔(dān)保借款合同》第三十五條約定，開發(fā)商的階段性保證截至訟爭房產(chǎn)的抵押登記手續(xù)辦理完畢之日，其合同目的在于，督促開發(fā)商盡早履行辦理產(chǎn)權(quán)初始登記的義務(wù)，以便銀行的抵押權(quán)可以盡早設(shè)立。抵押權(quán)設(shè)立后，銀行依法享有對(duì)房產(chǎn)處置價(jià)款的優(yōu)先權(quán)，開發(fā)商的階段性保證責(zé)任也因此免除。

故而，開發(fā)商的階段性保證擔(dān)保與訟爭房產(chǎn)的抵押擔(dān)保應(yīng)當(dāng)是非此即彼的關(guān)系。在開發(fā)商完成其所能盡的義務(wù)（即辦理訟爭房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)初始登記）后，因買受人怠于履行辦證義務(wù)而讓開發(fā)商繼續(xù)承擔(dān)保證責(zé)任，與合同目的不符，也加重了開發(fā)商的保證責(zé)任，有違公平。

筆者比較贊同第二種觀點(diǎn)，階段性保證的設(shè)立初衷在于為降低正式產(chǎn)權(quán)登記未辦理所引發(fā)的債權(quán)清償風(fēng)險(xiǎn)，督促開發(fā)商推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)，積極協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。以此出發(fā)，開發(fā)商的階段性擔(dān)保責(zé)任和銀行的抵押權(quán)，不應(yīng)是并存的、銀行能夠隨意選擇的關(guān)系，而應(yīng)該是承接關(guān)系，即銀行取得抵押權(quán)后，開發(fā)商的階段性保證責(zé)任即可免除。對(duì)貸款合同擔(dān)保條款進(jìn)行機(jī)械解讀，會(huì)造成銀行在享有抵押權(quán)的情形下，仍傾向性選擇要求開發(fā)商承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任后還需另行起訴追償，這就造成司法資源的浪費(fèi)。

綜上所述，根據(jù)新頒布施行的《民法典》和《解釋》的規(guī)定，以及筆者常年代理金融案件積累的經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為銀行一手房貸款的金融案件在抵押不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記未轉(zhuǎn)為抵押登記之前，一定要從銀行業(yè)務(wù)人員、借款人、開發(fā)商甚至不動(dòng)產(chǎn)登記中心處了解涉案房產(chǎn)是否具備辦理不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的條件，即建筑物所有權(quán)是否辦理首次登記，以及審查不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記是否存在失效的情形。如果已具備不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記的，則可以認(rèn)定銀行對(duì)涉案房產(chǎn)享有抵押權(quán)，且抵押權(quán)自不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之日設(shè)立。

隨著《民法典》及《解釋》相關(guān)規(guī)定的更新與完善，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記中爭議問題涉及的司法裁判規(guī)則開始趨于統(tǒng)一，有利于維護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益，也給代理金融領(lǐng)域案件的律師提供了新的代理思路以及法律適用依據(jù)。

（作者單位：山東海達(dá)律師事務(wù)所）