甄愛軍

未來寫字樓供應仍非常充足，但受經(jīng)濟不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)?；蛑斏饔^望意愿，短期內(nèi)市場信心修復強度有限，疊加供應連續(xù)攀升的影響，預計租賃市場競爭持續(xù)加劇，去化將進入長周期。

近日，CBRE世邦魏理仕發(fā)布《2023年第三季度上海房地產(chǎn)市場回顧與展望》，指出2023年前三季度，隨著上海經(jīng)濟保持恢復性增長態(tài)勢，商業(yè)地產(chǎn)市場預期逐步改善。

總體來看，第三季度上海寫字樓新增供應持續(xù)放量，以價換量趨勢延續(xù)，租金承壓。零售市場方面，假期經(jīng)濟帶動消費活力，餐飲品牌快速迭代，女裝和運動等多品類積極布局。商務園區(qū)寫字樓新興賽道產(chǎn)業(yè)需求穩(wěn)健，租金報價保持平穩(wěn)。

優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃需求回落

2023年第三季度，共有7個新項目入市，分別位于南京西路、真如等板塊，總計體量36.8萬平方米。至此，2023年前三季度新增供應量接近90萬平方米。

寫字樓市場需求復蘇步伐相較上季度有所放緩。第三季度凈吸納量為11.7萬平方米，環(huán)比下降35.4%。受供需失衡影響，全市空置率環(huán)比上升1個百分點至19.7%，核心商務區(qū)空置率上升0.7個百分點至11.3%。租金方面，第三季度全市租金報價269.6元/月/平方米，環(huán)比下降0.8%。

從行業(yè)需求來看，消費品制造業(yè)需求明顯提速，升至首位，占比15.9%，其中以服飾及汽車相關企業(yè)的租賃需求較為突出;金融行業(yè)需求位居第二，其中保險及投資等類別的需求占比較高;TMT行業(yè)位居第三，占比15.2%，主要以軟件科技企業(yè)的租賃需求為主;第三方辦公服務進一步布局，租賃需求穩(wěn)中有升;生物醫(yī)藥行業(yè)和專業(yè)服務業(yè)的需求占比小幅下降。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務辦公樓部負責人張越表示：“未來6個月，全市預計將有約65.1萬平方米的新增供應入市，主要集中在新興商務區(qū)。未來供應仍非常充足，但受經(jīng)濟不確定性影響，部分行業(yè)持縮減規(guī)?；蛑斏饔^望意愿，短期內(nèi)市場信心修復強度有限，疊加供應連續(xù)攀升的影響，預計租賃市場競爭持續(xù)加劇，去化將進入長周期，租金延續(xù)下行趨勢，整體市場需要更長時間才能實現(xiàn)供求平衡。”

零售物業(yè)需求回升

2023年第三季度，上海零售物業(yè)市場新增4個項目，均位于非核心商圈，分別為上海金融街購物中心、龍華會、鴻壽坊以及上海信泰中心，總計22.8萬平方米。

第三季度，零售物業(yè)租賃市場凈吸納量達15.0萬平方米，創(chuàng)2022年以來單季新高。但全市空置率仍在走高，環(huán)比上升0.5個百分點，同比上調(diào)0.3個百分點至8.1%。租金方面，得益于核心與次級商圈的持續(xù)回暖，全市購物中心首層租金環(huán)比上行0.2%，達到33.6元/天/平方米。

分行業(yè)來看，餐飲行業(yè)需求熱度回升，占比提升至47%，其中咖啡茶飲、傳統(tǒng)中餐、亞洲食肆以及烘焙甜品等多子行業(yè)具有亮眼表現(xiàn)。咖啡茶飲細分賽道逐步向新中式茶飲以及健康酸奶品牌傾斜，季內(nèi)茉莉奶白、Blueglass、K22以及galayogurt均積極布店，茶芭蕾上海首店亮相合生匯。此外，傳統(tǒng)中餐類品牌持續(xù)布局購物中心商業(yè)區(qū)，需求較為活躍。時尚服飾業(yè)態(tài)占比24%，女裝、運動以及潮流買手店需求活躍。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部負責人希諾表示：“第三季度上海市場迎來了2023年第一波開業(yè)潮，新項目開業(yè)的亮眼表現(xiàn)提振市場信心。未來6個月，市場預計將迎來近70萬平方米的新增供應，主要落位于包括前灘和真如在內(nèi)的非核心商圈，因地制宜的定位和創(chuàng)新業(yè)態(tài)的融合有望持續(xù)豐富其所在板塊消費場景，打造全新消費地標。此外，隨著假日經(jīng)濟與文旅消費持續(xù)拉動市場加速回溫，購物中心將持續(xù)借勢假日文旅經(jīng)濟，發(fā)展商業(yè)新形式與新業(yè)態(tài)，抓準文化國潮、創(chuàng)新體驗以及賽事經(jīng)濟等消費新熱點，打造多元融合的消費體驗場景，從而助力上海市場提質(zhì)擴容，加快建設國際消費中心城市?！?/p>

新賽道產(chǎn)業(yè)青睞商務園區(qū)

2023年第三季度商務園區(qū)寫字樓市場新增供應項目為3個，均在新興規(guī)劃片區(qū)，包括位于市北的靜安國際·云芯科創(chuàng)中心，位于周康的張江基因島（一期&二期），以及位于寶山南大的南大數(shù)智中心。供應量為22萬平方米，環(huán)比增長19%，同比上漲205%。需求端出現(xiàn)明顯復蘇跡象，單季凈吸納量為10.8萬平方米。不過，受去化不及預期影響，整體空置率持續(xù)走高至18.5%，環(huán)比上行0.6個百分點，同比上行3.2個百分點。第三季度末市場整體租金水平為139.2元/月/平方米，環(huán)比略有反彈。

TMT等三大先導產(chǎn)業(yè)青睞商務園區(qū)。其中，TMT行業(yè)以33%占比穩(wěn)居需求首位，除了傳統(tǒng)金融、傳媒類軟件開發(fā)，不乏新興賽道企業(yè);得益于大健康服務業(yè)態(tài)快速發(fā)展，醫(yī)藥及生命科學類需求占比達30%;工業(yè)品制造業(yè)持續(xù)火熱，以21%的需求占比位居第三，并主要集中在芯片企業(yè)及機器人相關企業(yè)。

世邦魏理仕華東區(qū)顧問及交易服務商務園區(qū)負責人馬振龍表示：“未來6個月預計仍有約42萬平方米新增供應入市，主要分布在張江、金橋、市北、松江和青浦等板塊。當前市場新增供應充足且類型多樣，為租戶提供多種選擇;可租空間進一步釋放和租金成本的降低，有助于激發(fā)搬遷需求的持續(xù)放量。與此同時，新賽道產(chǎn)業(yè)培育逐漸進入商業(yè)化落地階段，建議業(yè)主積極關注產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)，提前布局未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展?！?/p>