張?chǎng)螣?文

在門(mén)口擺個(gè)鞋架，放一塊地毯，放一輛兒童自行車，這是很多居民樓道極其常見(jiàn)的現(xiàn)象。這些物品占地面積比較小，很多人都不會(huì)把這些和“樓道堆物”聯(lián)系在一起，畢竟看上去沒(méi)有影響疏散。2023 年7 月，上海市松江區(qū)某高層發(fā)生了一起冒煙事故，地下室發(fā)生火災(zāi)，濃煙直沖9 樓，熏得樓上居民無(wú)處逃生。有人還在樓道疏散時(shí)被絆倒，險(xiǎn)些釀成傷亡事故。這期我們就來(lái)聊一聊居民樓里的這些事情。

家門(mén)口的樓道：互有且不可分割

公攤面積這個(gè)詞，大家一定不陌生，說(shuō)白了，即使是家門(mén)口的那一點(diǎn)點(diǎn)地方，包括我們?cè)诩议T(mén)口砌上的地磚底下，其實(shí)都不享有所有權(quán)，這些都是公共的，都是全體業(yè)主共有的。簡(jiǎn)單地說(shuō)，一棟建筑物的所有權(quán)分為兩種，一是業(yè)主對(duì)自己購(gòu)置的面積具有單獨(dú)的所有權(quán)，二是對(duì)共有部分有共有權(quán)。究竟哪些部分屬于共有部分，2009 年頒布的《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定的共有部分外，建筑區(qū)劃內(nèi)的以下部分，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的共有部分：（一）建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分；（二）其他不屬于業(yè)主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權(quán)利人所有的場(chǎng)所及設(shè)施等。”

當(dāng)然，鄰居也不會(huì)苛刻到門(mén)口不允許放一雙鞋、放一塊地毯。那一層樓的公共區(qū)域是不是可以根據(jù)每個(gè)業(yè)主門(mén)口的范圍天然地平均分割？也不行。根據(jù)《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》，建筑物區(qū)分所有權(quán)中的共有權(quán)，既不是按份共有（不得請(qǐng)求分割），也不是共同共有（有持有份），而是一種特殊的共有，業(yè)主也不得請(qǐng)求分割共有部分。

業(yè)主對(duì)共有部分是有使用權(quán)的，但是在公共區(qū)域擺放私人物品，如發(fā)生意外或事故，就看業(yè)主是否能承受這個(gè)代價(jià)了。

“正當(dāng)使用”也要賠償？過(guò)錯(cuò)推定

以上文提到的松江區(qū)的火災(zāi)為例，著火的地下室是非機(jī)動(dòng)車地下車庫(kù)，當(dāng)晚30 多輛非機(jī)動(dòng)車被燒。本應(yīng)常閉的消防門(mén)當(dāng)晚是打開(kāi)狀態(tài)，結(jié)果導(dǎo)致黑煙直接蔓延至了9 樓。如果真的能夠通過(guò)監(jiān)控找到是誰(shuí)打開(kāi)了防火門(mén)，是否其也需要承擔(dān)責(zé)任？的確，《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百六十五條規(guī)定，行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。依照法律規(guī)定推定行為人有過(guò)錯(cuò)，其不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。

這是過(guò)錯(cuò)責(zé)任歸責(zé)原則，就是任何人因自身的過(guò)錯(cuò)而侵害他人權(quán)益時(shí)，應(yīng)當(dāng)就所造成的損害承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在法律無(wú)明文規(guī)定的情況下，無(wú)過(guò)錯(cuò)，則無(wú)責(zé)。這在法律實(shí)務(wù)中，對(duì)過(guò)錯(cuò)的證明采取舉證責(zé)任倒置，根據(jù)基礎(chǔ)事實(shí)，推定加害人具有過(guò)錯(cuò)，即使加害人證明第三人具有過(guò)錯(cuò)，也不能證明自己沒(méi)有過(guò)錯(cuò)的，不能免責(zé)。

假設(shè)事發(fā)后，真的找到了打開(kāi)防火門(mén)的人，他可以證明自己無(wú)過(guò)錯(cuò)嗎？比如防火門(mén)本來(lái)是打開(kāi)的，閉門(mén)器是壞的，大家都是從這里進(jìn)出的，再或者物業(yè)公司根本沒(méi)有提醒說(shuō)不能往這里走。如果能證明物業(yè)公司沒(méi)有盡到責(zé)任，物業(yè)公司也需要承擔(dān)相應(yīng)的過(guò)錯(cuò)。比如，他們沒(méi)有提醒、清理或勸阻，他們沒(méi)有及時(shí)地維修。根據(jù)新聞報(bào)道，小區(qū)物業(yè)經(jīng)理朱先生說(shuō)：“非機(jī)動(dòng)車車庫(kù)是當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商配套建設(shè)的，噴淋什么的都沒(méi)有裝。2020 年改造以后，噴淋也沒(méi)有及時(shí)補(bǔ)上去，防火門(mén)閉門(mén)器壞了，包括噴淋、報(bào)警（系統(tǒng)），是有欠缺不到位?！?/p>

筆者看到物業(yè)經(jīng)理這樣說(shuō)，只能用“心大”兩個(gè)字形容他。高層住宅的充電車庫(kù)沒(méi)有噴淋已經(jīng)觸犯了消防法規(guī)，竟然拖了三年之久。更何況高層民用建筑必須正常配備的報(bào)警、噴淋都是壞的，他還真的敢說(shuō)。

根據(jù)2021 年頒布實(shí)施的《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第三十七條， 禁止在高層民用建筑公共門(mén)廳、疏散走道、樓梯間、安全出口停放電動(dòng)自行車或者為電動(dòng)自行車充電。鼓勵(lì)在高層住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)置電動(dòng)自行車集中存放和充電的場(chǎng)所。電動(dòng)自行車存放、充電場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)獨(dú)立設(shè)置，并與高層民用建筑保持安全距離；確需設(shè)置在高層民用建筑內(nèi)的，應(yīng)當(dāng)與該建筑的其他部分進(jìn)行防火分隔。電動(dòng)自行車存放、充電場(chǎng)所應(yīng)當(dāng)配備必要的消防器材，充電設(shè)施應(yīng)當(dāng)具備充滿自動(dòng)斷電功能。

雖然筆者發(fā)現(xiàn)，并沒(méi)有強(qiáng)制的條款要求電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所一定要安裝自動(dòng)滅火設(shè)施，但對(duì)滅火系統(tǒng)都采取了推薦的態(tài)度。例如：《高層民用建筑消防安全管理規(guī)定》第三十八條：鼓勵(lì)高層民用建筑推廣應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)和智能化技術(shù)手段對(duì)電氣、燃?xì)庀腊踩拖涝O(shè)施運(yùn)行等進(jìn)行監(jiān)控和預(yù)警。未設(shè)置自動(dòng)消防設(shè)施的高層住宅建筑，鼓勵(lì)因地制宜安裝火災(zāi)報(bào)警和噴水滅火系統(tǒng)、火災(zāi)應(yīng)急廣播以及可燃?xì)怏w探測(cè)、無(wú)線手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警、無(wú)線聲光火災(zāi)警報(bào)等消防設(shè)施。

這可能是考慮到很多小區(qū)，特別是老舊小區(qū)，本身的消防供水設(shè)施的管網(wǎng)容積就有限，再加上一套獨(dú)立的自動(dòng)噴淋，原本的消防供水設(shè)施就負(fù)擔(dān)太重了。2022 年，浦東新區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)和區(qū)消防救援支隊(duì)聯(lián)合頒布了《住宅小區(qū)電動(dòng)自行車充電場(chǎng)所及設(shè)施建設(shè)指導(dǎo)意見(jiàn)》，特地提到“充電區(qū)域所在建筑僅設(shè)有室內(nèi)消火栓系統(tǒng)的，除設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)外，同時(shí)應(yīng)設(shè)置簡(jiǎn)易自動(dòng)噴水局部應(yīng)用系統(tǒng)”，局部應(yīng)用系統(tǒng)對(duì)噴水強(qiáng)度、作用面積、噴水時(shí)間要求較低，對(duì)管網(wǎng)的壓力較小，倒也是可以考慮的一種方法。

物業(yè)公司，“該硬氣就要硬氣”

話說(shuō)回來(lái)，物業(yè)公司作為受委托方，沒(méi)有采取合理的措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全，理應(yīng)受到相應(yīng)的處罰。很多讀者會(huì)說(shuō)，如果業(yè)主不配合，物業(yè)公司又沒(méi)有執(zhí)法權(quán)。《中華人民共和國(guó)民法典》第九百四十二條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護(hù)、清潔、綠化和經(jīng)營(yíng)管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護(hù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全。對(duì)物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、消防等法律法規(guī)的行為，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)采取合理措施制止、向有關(guān)行政主管部門(mén)報(bào)告并協(xié)助處理。

物業(yè)公司如果遇到違規(guī)行為，是要向行政主管部門(mén)報(bào)告的，如果不報(bào)告，那后果物業(yè)公司就要掂量掂量了。

2020 年1 月15 日22 時(shí)，某小區(qū)居民樓的一層入口處發(fā)生火災(zāi)。居住在四樓的廖某發(fā)現(xiàn)火情后，沿著樓梯間向下逃生，結(jié)果在逃生過(guò)程中，被火災(zāi)產(chǎn)生的大量濃煙、灼熱氣流燒傷。經(jīng)過(guò)這場(chǎng)事故后的廖某生活已不能自理，日常生活需要佩戴假肢輔助。經(jīng)查，起火點(diǎn)大量堆放著該居民樓二層業(yè)主王某收集的廢舊紙箱等易燃雜物。事發(fā)前，物業(yè)公司曾提示王某，要求其及時(shí)清理堆放的這些雜物，但王某沒(méi)有執(zhí)行，物業(yè)公司也沒(méi)有再采取其他任何舉措。

事故發(fā)生后，廖某向法院提起訴訟，請(qǐng)求判令王某和物業(yè)公司共同向其賠償醫(yī)藥費(fèi)、誤工費(fèi)、殘疾賠償金、殘疾輔助器具費(fèi)等各項(xiàng)損失。法院審理后認(rèn)為，王某對(duì)火災(zāi)的發(fā)生具有過(guò)錯(cuò)。由于本案中存在遺留火種人，火災(zāi)的發(fā)生是堆放易燃物品與遺留火種相結(jié)合的后果，因此，根據(jù)王某的過(guò)錯(cuò)程度，確定其對(duì)此次火災(zāi)的后果承擔(dān)70%的賠償責(zé)任。同時(shí)，物業(yè)公司沒(méi)有盡到必要的安全保障義務(wù)，對(duì)王某侵權(quán)造成的損失全額承擔(dān)補(bǔ)充賠償責(zé)任。

從這個(gè)案例看，物業(yè)公司所提供的“必要的安全保障義務(wù)”內(nèi)容是很全面的，單單提醒是絕對(duì)不夠的?？吹竭@里，有人就會(huì)說(shuō)物業(yè)公司太冤了，做得少被罰，做得嚴(yán)格又要被罵，說(shuō)不定還得賠錢(qián)。其實(shí)不然，物業(yè)公司在行使管理職權(quán)的時(shí)候，除了自行處置，還依法享有上報(bào)執(zhí)法部門(mén)的權(quán)利，只要合法依規(guī)，根本不用擔(dān)心。畢竟在安全追責(zé)越發(fā)嚴(yán)格和規(guī)范的當(dāng)下，盡責(zé)才能免責(zé)，失職必然會(huì)被追責(zé)。