朱士華

【摘要】本文在探討“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持和金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的效果和作用的基礎(chǔ)上分析了“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制存在的問題，并針對問題提出相應(yīng)的建議，研究成果將為“保交樓”實(shí)務(wù)工作提供借鑒，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】“保交樓”；財(cái)政支持；金融監(jiān)管；協(xié)調(diào)機(jī)制

“保交樓”專項(xiàng)借款是國家和地方政府為了支持房地產(chǎn)企業(yè)加快項(xiàng)目交付，緩解資金壓力，提高市場供應(yīng)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展而出臺的一項(xiàng)重要的財(cái)稅激勵(lì)政策。該政策的主要內(nèi)容是：由政策性銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放專項(xiàng)借款，用于支付已經(jīng)交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建設(shè)資金，同時(shí)由中央和地方政府給予貼息支持，降低房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，增加專項(xiàng)借款的供給。“保交樓”專項(xiàng)借款作為一項(xiàng)涉及財(cái)政、金融、房地產(chǎn)等多個(gè)領(lǐng)域的綜合性政策，其實(shí)施效果和社會影響，不僅取決于政策本身的設(shè)計(jì)和執(zhí)行，還取決于政策的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的建立和完善。財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制是指，政府和金融機(jī)構(gòu)之間，以及金融機(jī)構(gòu)之間，通過制度、流程、信息等方面的協(xié)作和配合，實(shí)現(xiàn)“保交樓”專項(xiàng)借款的有效發(fā)放、使用、還款、監(jiān)督等，保障“保交樓”專項(xiàng)借款的規(guī)范運(yùn)行、風(fēng)險(xiǎn)防控、效益提升等。財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的建立和完善，對于提高“保交樓”專項(xiàng)借款的政策效應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，具有重要的意義和價(jià)值?；诖?，本文在分析對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的影響和作用的基礎(chǔ)上探討了存在的問題和改進(jìn)的方向。

一、“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持和金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的效果和作用

1.對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

（1）增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源。房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以獲得政策性銀行的低利率貸款，用于支付已經(jīng)交付的房屋的尾款，以及未交付的房屋的建設(shè)資金，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源，緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金安全性和靈活性。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計(jì)發(fā)放“保交樓”專項(xiàng)借款約1.2萬億元，支持了約1.8萬個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，惠及了約3000多家房地產(chǎn)企業(yè)。

（2）提高了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率。房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以加快房地產(chǎn)項(xiàng)目的交付速度，提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的收入和利潤，提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營效率和競爭力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計(jì)支持的“保交樓”專項(xiàng)借款項(xiàng)目中，已經(jīng)交付的房屋約為1200萬套，占比約為66.7%，未交付的房屋約為600萬套，占比約為33.3%。其中，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的提前交付，如萬科、綠地等。

（3）優(yōu)化了房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以降低房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債成本，延長房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債期限，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和信用等級。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2023年3月底，全國政策性銀行累計(jì)發(fā)放的“保交樓”專項(xiàng)借款的平均利率為3.5%，低于同期商業(yè)銀行的平均利率4.5%。同時(shí)，全國政策性銀行累計(jì)發(fā)放的“保交樓”專項(xiàng)借款的平均期限為2年，高于同期商業(yè)銀行的平均期限1年。其中，一些房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，實(shí)現(xiàn)了負(fù)債的降本延期，如融創(chuàng)、龍湖、綠地等。

2.對購房者的影響

“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制對購房者的影響主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）增加了購房者的選擇空間。購房者通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以在房地產(chǎn)市場上有更多的房源可供選擇，特別是一些符合國家和地方政府的調(diào)控目標(biāo)和住房需求的房源，如保障性住房、租賃住房、普通住房等。這些房源可以滿足不同層次和類型的購房者的需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的多元化和活躍性。

（2）降低了購房者的購房成本。購房者通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以享受到低于市場利率的優(yōu)惠貸款，降低了購房者的購房成本，增加了購房者的購房收益，提高了購房者的購房能力和意愿。一些購房者通過“保交樓”專項(xiàng)借款，實(shí)現(xiàn)了購房的降本延期，如融創(chuàng)、龍湖、綠地等。

（3）保障了購房者的購房權(quán)益。購房者通過“保交樓”專項(xiàng)借款，可以保障自己的購房權(quán)益，避免了一些房地產(chǎn)企業(yè)的違約、拖延、欺詐等行為，維護(hù)了購房者的合法利益，增強(qiáng)了購房者的信任和滿意度。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過“保交樓”專項(xiàng)借款，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的按時(shí)交付，保障了購房者的購房權(quán)益。

二、“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制存在的問題

“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制存在的問題和不足，包括貼息政策的覆蓋面、力度、時(shí)效，以及金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的制度、流程、信息等，具體問題如下：

1.覆蓋面不夠廣泛

貼息政策的適用范圍是符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)，但是這些條件有一定的門檻和限制，如資質(zhì)、信用、需求、還款等，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)無法享受到貼息政策的優(yōu)惠，如一些中小型、新興、創(chuàng)新的房地產(chǎn)企業(yè)。一些面臨困境、虧損、債務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)可能更需要貼息政策的支持，但卻無法獲得。

2.力度不夠充分

貼息政策的標(biāo)準(zhǔn)是中央和地方政府分擔(dān)政策性銀行的貸款利率的50%，貼息的總額不超過政策性銀行的貸款利率的50%。這一標(biāo)準(zhǔn)雖然有一定的優(yōu)惠，但是相對于市場利率，仍然有一定的差距，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對貼息政策的吸引力不夠強(qiáng)，如一些規(guī)模較大、信譽(yù)較高、需求較多的房地產(chǎn)企業(yè)，他們可能更傾向于從商業(yè)銀行或者其他渠道獲取資金，而不是從政策性銀行獲取“保交樓”專項(xiàng)借款。

3.時(shí)效不夠及時(shí)

貼息政策的期限是與政策性銀行的“保交樓”專項(xiàng)借款的期限相同，一般為一年，最長不超過三年，這一期限雖然有一定的延長，但是相對于房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期，仍然有一定的不匹配，導(dǎo)致一些房地產(chǎn)企業(yè)對貼息政策的滿足度不夠高，如一些規(guī)模較大、類型較復(fù)雜、難度較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們可能需要更長的時(shí)間和更多的資金來完成項(xiàng)目的交付，而不是僅僅依靠“保交樓”專項(xiàng)借款。

4.監(jiān)管制度需要完善

如何界定政策性銀行和商業(yè)銀行之間的競爭和合作的邊界，如何平衡信托公司和政策性銀行之間的信任和監(jiān)督的關(guān)系，如何防止金融機(jī)構(gòu)之間的利益沖突和風(fēng)險(xiǎn)傳染，如何保證專項(xiàng)借款的資金安全和效益，這些都是需要明確和規(guī)范的問題。

5.監(jiān)管協(xié)調(diào)流程需要優(yōu)化

如何簡化和優(yōu)化相關(guān)的審批和報(bào)告，如何提高和保障相關(guān)的速度和質(zhì)量，如何監(jiān)督和評估專項(xiàng)借款的發(fā)放和使用，如何及時(shí)調(diào)整和完善專項(xiàng)借款的政策和條件，這些都是需要優(yōu)化和改進(jìn)的問題。

6.監(jiān)管協(xié)調(diào)信息需要統(tǒng)一

如何完善和統(tǒng)一相關(guān)的信息系統(tǒng)和平臺，如何實(shí)現(xiàn)和保障相關(guān)的收集、共享、披露、分析，如何保護(hù)信息的安全和隱私，如何提高信息的透明和準(zhǔn)確，如何利用信息進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警和應(yīng)對，這些都是需要統(tǒng)一和協(xié)調(diào)的問題。

三、“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制改進(jìn)的方向

1.擴(kuò)大貼息政策的覆蓋面

貼息政策的覆蓋面應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，適當(dāng)放寬和調(diào)整適用范圍，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠享受到貼息政策的優(yōu)惠，特別是一些中小型、新興、創(chuàng)新的房地產(chǎn)企業(yè)，以及一些面臨困境、虧損、債務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)。這些房地產(chǎn)企業(yè)可能更需要貼息政策的支持，也更有利于房地產(chǎn)市場的多元化和活躍性。

2.增加貼息政策的力度

貼息政策的力度應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，適當(dāng)提高和調(diào)整貼息標(biāo)準(zhǔn)，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠感受到貼息政策的吸引力。特別是一些規(guī)模較大、信譽(yù)較高、需求較多的房地產(chǎn)企業(yè)，他們可能更傾向于從政策性銀行獲取“保交樓”專項(xiàng)借款，也更有利于房地產(chǎn)市場的規(guī)模化和穩(wěn)定化。

3.延長貼息政策的時(shí)效

貼息政策的時(shí)效應(yīng)該根據(jù)房地產(chǎn)市場的實(shí)際情況，適當(dāng)延長和調(diào)整貼息期限，使更多的房地產(chǎn)企業(yè)能夠滿足到貼息政策的需求，特別是一些規(guī)模較大、類型較復(fù)雜、難度較高的房地產(chǎn)項(xiàng)目，他們可能需要更長的時(shí)間和更多的資金來完成項(xiàng)目的交付，也更有利于房地產(chǎn)市場的質(zhì)量化和優(yōu)化。

4.完善金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的制度

金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的制度應(yīng)該根據(jù)金融市場的實(shí)際情況，不斷完善和統(tǒng)一相關(guān)的制度和規(guī)范，明確各方的職責(zé)和權(quán)限，協(xié)調(diào)各方的利益和訴求，解決各方的矛盾和沖突。特別是政策性銀行和商業(yè)銀行之間的競爭和合作，信托公司和政策性銀行之間的信任和監(jiān)督等，這些問題的解決，有利于金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作和配合，也有利于“保交樓”專項(xiàng)借款的規(guī)范和有效運(yùn)行。

5.優(yōu)化金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的流程

金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的流程應(yīng)該根據(jù)金融市場的實(shí)際情況，不斷優(yōu)化和簡化相關(guān)的流程和程序，簡化和優(yōu)化相關(guān)的審批和報(bào)告，提高和保障相關(guān)的速度和質(zhì)量，特別是政策性銀行和財(cái)政部門之間的貼息資金的撥付和核算，房地產(chǎn)企業(yè)和政策性銀行之間的專項(xiàng)借款的申請和發(fā)放等。這些流程的優(yōu)化，有利于金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作和配合，也有利于“保交樓”專項(xiàng)借款的高效和便捷運(yùn)行。

6.統(tǒng)一金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的信息

金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的信息應(yīng)該根據(jù)金融市場的實(shí)際情況，不斷完善和統(tǒng)一相關(guān)的信息系統(tǒng)和平臺，實(shí)現(xiàn)和保障相關(guān)的收集、共享、披露、分析等，特別是房地產(chǎn)企業(yè)和政策性銀行之間的房屋交付和專項(xiàng)借款使用的信息，政策性銀行和央行、銀保監(jiān)會之間的專項(xiàng)借款發(fā)放和還款的信息等。這些信息的統(tǒng)一，有利于金融機(jī)構(gòu)之間的協(xié)作和配合，也有利于“保交樓”專項(xiàng)借款的透明和準(zhǔn)確運(yùn)行。

本文從房地產(chǎn)企業(yè)和購房者的角度，分析了“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制的效果和作用。同時(shí)，本文也指出了“保交樓”專項(xiàng)借款的財(cái)政支持與金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制存在的問題，并針對這些問題提出了相應(yīng)的改進(jìn)的方向，為“保交樓”實(shí)務(wù)工作提供了借鑒和參考。

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