統(tǒng)籌存量房與漸行漸近的好房子

2024年上半年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)磨底，新房銷售弱復蘇，二手房“以價換量”，土地市場低位徘徊。圍繞加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，政策有望持續(xù)加力，房地產(chǎn)市場加速磨底，實現(xiàn)邊際改善。

2024年上半年，房地產(chǎn)市場繼續(xù)磨底，新房銷售弱復蘇，二手房“以價換量”，土地市場低位徘徊。針對房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，4月30日中央政治局會議提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，5月17日央行等部門出臺新一輪需求側管理重磅政策，6月7日國務院常務會議進一步提出解放思想、去庫存、穩(wěn)市場。7月，中共二十屆三中全會審議通過《中共中央關于進一步全面深化改革、推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱《決定》）擘畫了房地產(chǎn)行業(yè)中長期發(fā)展藍圖。展望下半年，前期政策效應有望陸續(xù)釋放，圍繞加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，政策有望持續(xù)加力，房地產(chǎn)市場加速磨底，實現(xiàn)邊際改善。

一、房地產(chǎn)市場：反復磨底中的供求關系新變化

上半年，房地產(chǎn)市場磨底特征明顯，新房市場呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢，“以價換量”帶動二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房。在“5·17新政”提振下，6月份商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅均收窄；重點城市二手房市場6月份以來保持較高活躍度。

（一）新房市場呈現(xiàn)弱復蘇態(tài)勢

上半年，商品房銷售面積、銷售額累計同比降幅均有所收窄，市場出現(xiàn)邊際改善的弱復蘇跡象。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年1—6月，全國商品房銷售面積同比下降19.0%，降幅較2024年1—5月收窄1.3個百分點；全國商品房銷售額同比下降25.0%，降幅較2024年1—5月收窄2.9個百分點（見圖1）。

從一線城市來看，信貸政策的作用傳導至成交端，6月份新房成交量全部上升，環(huán)比漲幅均超30%。從全國層面來看，受部分城市優(yōu)質改善項目入市帶動影響，6月份百城新建住宅價格環(huán)比呈現(xiàn)結構性上漲。

（二）二手房“以價換量”特征明顯

6月份以來，核心城市政策效果正在顯現(xiàn)，二手房市場保持較高活躍度。

從一線城市來看，北京、上海、深圳二手住宅成交量同環(huán)比雙升。作為全國樓市的風向標，一線城市房地產(chǎn)市場率先回暖，二手房市場下半年市場表現(xiàn)大概率將好于上半年。[1]

值得注意的是，二手房“以價換量”特征明顯。6月份新政推動下業(yè)主掛牌意愿繼續(xù)上升，而百城二手住宅價格繼續(xù)下行。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2024年6月，70座大中城市二手房價格環(huán)比平均下降0.85%，降幅較上月收窄0.15個百分點；同比平均下降7.87%，降幅較上月擴大0.38個百分點。其中，北京、上海今年以來首次環(huán)比轉漲，分別上漲0.2%和0.5%，顯露積極跡象。

二、土地市場：供應規(guī)模處于歷史低位，成交仍在縮量

由于新房成交規(guī)模保持低位、住宅庫存偏高，各地土地供應量仍處于歷史低位、成交量仍在收縮，地方土地出讓收入呈現(xiàn)下降態(tài)勢。

（一）供應規(guī)模處于歷史低位

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2024年6月25日，6月土地供應量為5983萬平方米，環(huán)比5月同期上升2.0%，同比下降35.0%；全國300城經(jīng)營性土地成交4152萬平方米，環(huán)比上月同期上升22%，同比下降32%（見圖2）。從市場熱度來看，6月平均溢價率3.5%，較上月回升0.1個百分點；6月土地流拍率20.8%，環(huán)比持平，持續(xù)處于高位。

（二）土地出讓收入同比負增長

財政部數(shù)據(jù)顯示，2024年1—6月，國有土地使用權出讓收入15263億元，同比下降18.3%，降幅較上月擴大4.3個百分點。按照今年中央與地方預算報告，以土地出讓收入為主的今年全年地方政府性基金收入增長目標為0.1%，這意味著土地出讓收入需要在下半年實現(xiàn)止跌回升。隨著近期中央出臺一系列房地產(chǎn)支持政策，房地產(chǎn)市場需求有可能進一步釋放，下半年土地出讓收入有望企穩(wěn)回升。土地出讓收入能否企穩(wěn)，或是決定后續(xù)財政支出力度的關鍵。

三、政策應對：統(tǒng)籌存量房與好房子

房地產(chǎn)市場供求關系的新變化，要求政策順勢調整，提振信心，上半年“存量房”和“好房子”成為政策應對的關鍵詞?！稕Q定》在健全社會保障體系中提出加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，為未來幾年房地產(chǎn)政策指明了方向。

（一）房地產(chǎn)融資協(xié)調機制初步建立

城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制是推進保交房最重要的抓手之一。2024年1月5日，住房和城鄉(xiāng)建設部、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制的通知》。6月7日，金融監(jiān)管總局、住房和城鄉(xiāng)建設部聯(lián)合印發(fā)《關于進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調機制作用 滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求的通知》，為優(yōu)化完善城市協(xié)調機制提出了多項可操作、可落地的工作舉措。這一機制可有效隔離企業(yè)風險和項目風險，以具體項目為載體，從而將城市政府屬地責任、房企主體責任、銀行滿足企業(yè)合理融資需求責任等通過這一機制落地。同時，通過強化住建部門和金融部門合作，可以夯實“推送—反饋”“投放—使用—收回”等聯(lián)動機制，盡可能推動更多項目向合規(guī)項目轉化，從而實現(xiàn)項目“應進盡進”“應貸盡貸”。

《決定》強調“改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式和商品房預售制度”，或意味著未來預售制改革進程將加快，但短期來看預售制改革或仍將循序漸進。商品房預售制度與房地產(chǎn)開發(fā)融資方式高度關聯(lián)，對開發(fā)商影響較大，因此需要有序推進，逐步實現(xiàn)預售向現(xiàn)售的平穩(wěn)過渡。

（二）“15%首付”提振需求端信心

5月17日，央行等部門圍繞住房信貸出臺一系列重磅政策，一是降低全國層面?zhèn)€人住房貸款最低首付比例，將首套房最低首付比例從不低于20%調整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調整為不低于25%；二是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限；三是下調各期限品種住房公積金貸款利率0.25個百分點，調整后，五年以上首套房個人住房公積金貸款利率為2.85%，可更好滿足住房公積金繳存人住房需求。

隨后全國主要城市快速響應跟進，5月27日、28日兩日，上海、廣州、深圳相繼下調首付比例、降低貸款利率，上海、廣州還對限購政策進行優(yōu)化，整體力度較大。從市場反應觀察，北京、上海、深圳等一線城市及部分二線城市市場情緒明顯改善，成交活躍。

《決定》繼續(xù)強調“充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調控自主權，因城施策”，表明各地將結合自身房地產(chǎn)市場情況繼續(xù)優(yōu)化調整樓市政策，一線城市限購政策有望繼續(xù)優(yōu)化。

（三）統(tǒng)籌存量房首次擺上重要政策議程

消化存量房產(chǎn)已成為短期房地產(chǎn)政策的重心之一，國企收儲未售新房正成為政府力推的“去庫存”模式。6月7日，國務院總理李強主持召開國務院常務會議指出，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。要加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，完善“市場+保障”住房供應體系，改革相關基礎性制度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“國企收儲未售新房”是由地方國企出手，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，鼓勵引導金融機構按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前全國已有包括廣州、上海等至少22個城市落地政府收儲商品房模式，從內(nèi)容來看，不少城市的具體落地方案和效果尚不明確。政府收儲模式一定程度上能夠緩解高庫存城市和區(qū)域的去化壓力。但受限于資金和運營兩方面限制，政府收儲模式大概率只會在高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區(qū)域落地，收儲規(guī)模較為有限。6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，指出借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。[2]

《決定》提到，加快建立租購并舉的住房制度，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。加大保障性住房建設和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。未來保障房建設和供給或將明顯放量，其中保租房在“加快建立租購并舉的住房制度”下，重要性或將更加凸顯。

“以舊換新”是指在政策支持下，業(yè)主利用名下的二手房去置換新房的一種模式。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，截至2024年5月20日，全國已有超60城推出住房“以舊換新”措施，具體可分為收購和“代售購新”兩種主流模式。

收購模式主要由國企、房企或其他第三方直接收購二手住房，購房者在相應項目購買新房，并補交新舊房買賣差額部分資金。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，從2023年下半年以來，蘇州、南通啟東、宣城、無錫、黃石、南京等城市均推出了“國企收舊換新”政策，尤其以江蘇城市居多。

“代售購新”模式主要由市場力量驅動，是各地推行最多的模式。其一般流程為：購房者先分別與參與清單內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂二手住房出售協(xié)議和新建商品住房認購協(xié)議。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房者收取部分定金，并對新房設定一定期限的“解約保護期”，為購房者鎖定意向房源。同時，由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構推動二手住房出售交易。若二手住房在約定時間內(nèi)售出，則購房者按約定流程辦理新建商品住房購買手續(xù)；若二手住房在約定時間內(nèi)未售出，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定退還新建商品住房認購金，購房者無須承擔違約責任。目前，上海、深圳、杭州、寧波等城市采用該模式。此模式的效果很大程度上取決于市場運行情況，在當前“買方市場”下，該模式中二手房出售環(huán)節(jié)的不確定性較大，目前整體效果較為有限。

“非居改租”指針對閑置和低效利用的非住宅項目，將其轉變?yōu)樽赓U用途的房屋，進而促進存量房產(chǎn)盤活。目前，北上廣深、天津、廈門等很多重點城市均出臺了“非居改租”相關政策，普遍對改建范圍、改建標準及流程進行了明確規(guī)定，改建項目用作保租房期間，普遍明確不變更土地性質，不補繳土地價款，并按規(guī)定享受金融、財政稅費減免等優(yōu)惠。

由于新房供給的源頭是土地供應，因此政策也需結合土地市場進行統(tǒng)籌安排，盤活存量土地也是控制與去化市場庫存的重要措施。4月30日，自然資源部要求各地新增土地供應量需要結合當?shù)厣唐纷≌セ芷谝约氨P活存量規(guī)模，將盤活存量土地規(guī)模作為增量供應的重要依據(jù)。5月17日，全國切實做好保交房工作視頻會議指出“相關地方政府應從實際出發(fā)，酌情以收回、收購等方式妥善處置已出讓的閑置存量住宅用地，以幫助資金困難房企解困”。同日，國務院政策例行吹風會上自然資源部部長劉國洪指出，“主要是兩條線：一條線是嚴格依法處置閑置土地，另一條線是加大對存量土地盤活利用的支持力度”。

《決定》進一步明確了土地制度改革方向，新一輪土地制度改革進程或將開啟。綜合來看，本次新型城鎮(zhèn)化與深化土地制度改革進行了高度關聯(lián)，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。另外，土地價格也將更多由市場供求關系決定，土地端的限制性政策有望進一步優(yōu)化調整，如核心城市取消土地端限價等。

（四）漸行漸近的好房子

住房發(fā)展已經(jīng)從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優(yōu)化和品質提升的發(fā)展時期。3月9日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹在十四屆全國人大二次會議民生主題記者會上表示，實施房地產(chǎn)發(fā)展新模式的另一重點是下力氣建設好房子。倪虹稱，不同面積、不同價位都有不同的好房子，將引導建筑師精心設計好戶型，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設備，希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子。“好房子”之所以重要，因為其外延擴展開來，便是好的小區(qū)、好的社區(qū)乃至好的城區(qū)。這不僅是人民群眾對美好生活的向往，也是城市發(fā)展的需要，亦是房企們發(fā)展的新賽道。滿足人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，滿足城市建設的新要求，推動房企提供好產(chǎn)品、好服務，才真正是破解房地產(chǎn)發(fā)展難題、促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的治本之策。[3]

《決定》提到“取消普通住宅和非普通住宅標準”，意味著在稅費繳納等過程中，非普宅與普宅將執(zhí)行同等要求。該舉措是“支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求”的一種有效措施，著眼于“好房子”建設，系統(tǒng)提升居民居住品質。

四、政策思考與建議

市場企穩(wěn)、回暖需要政策協(xié)調，也需要時間與耐心。統(tǒng)籌存量房，需要低成本的金融資金作為配套；增量房貸利率下調的情況下，存量房貸實際上也應納入統(tǒng)籌。更重要的是，認識到“房大為美”，用大房子引領新一輪居住升級。

（一）政策協(xié)同：以低成本金融資金助推“統(tǒng)籌存量房”

配套資金是推行消化存量房產(chǎn)的關鍵保障，需要銀行信貸資金和財政資金加大力度支持地方國企收儲存量住房，推進各地消化存量房產(chǎn)、激活市場交易。目前來看，一方面，可借助保障性住房相關支持政策進行資金籌措；另一方面也需要如專項債、土地出讓金計提專項資金或更多創(chuàng)新工具給予資金支持。

（二）著眼長遠：進一步主動降低存量房貸利率

“5·17新政”后，隨著各地取消或下調首套房、二套房利率下限，個人住房商貸利率也進一步下降。但值得注意的是，新購住房者可以享受到上述政策紅利，存量房貸利率暫未有調整。特別是在一線城市，存量和新增房貸利率的差距被拉大，以致出現(xiàn)了“存量房的首套房貸利率比現(xiàn)在的二套還高”的現(xiàn)象。目前，全國樓市多以存量房為主，如果利差過大，這一部分群體或會優(yōu)先選擇先還貸賣房，再觀望或低利率買房，甚至違法獲取利率較低的商業(yè)貸款來置換高息房貸。這對樓市并不一定有積極作用，還可能威脅到金融穩(wěn)定。降低存量房貸利率，短期內(nèi)或許會造成銀行利潤減少，但從中長期看，提前還貸減少有助于增強銀行資產(chǎn)負債表的穩(wěn)健性。

（三）房大為美：用“大房子”引領居住形態(tài)躍遷

房地產(chǎn)發(fā)展新模式的本質是高質量供給引領的經(jīng)濟增長，不缺房的老市民居住升級“買好房”的同時要更好滿足支付能力不足的新市民的基本居住需求，即“好買房”。目前熱點城市的存量房市場規(guī)模已經(jīng)足夠大，有充足的中小戶型房源可供剛性需求的購房者選擇。隨著生活水平提高和家庭結構變化，廣大居民將沿著居住的階梯繼續(xù)向上升級，對大平層、聯(lián)排、獨棟別墅等大戶型房產(chǎn)的需求攀升。容積率往下走，居住舒適度才能顯著往上走，購房者更加注重舒適性和品質，而大戶型房產(chǎn)正好符合這一需求?！按蠓孔印本褪歉哔|量發(fā)展階段的好房子，因為“大房子”能夠被鮮明地感知，從而顯著激發(fā)支付意愿，特別是已經(jīng)有房的老市民群體的支付意愿。

作者簡介：王美華，國研科技集團助理研究員；王瑞民，國務院發(fā)展研究中心副研究員。

參考文獻

[1]連平，馬泓.房地產(chǎn)市場有望邊際改善——2024年房地產(chǎn)展望報告[J].房地產(chǎn)導刊，2024（9）.

[2]李夢晨.雙軌制下的房地產(chǎn)市場面臨多重挑戰(zhàn)[J].中國商界，2024（4）：216-218.

[3]鐘庭軍，陳正寅.房地產(chǎn)新發(fā)展模式重在構建三大機制[J].上海房地，2024（4）：2-4.

（編輯：張 棟）