從當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)變革發(fā)展的角度來看，對具有重整價值的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行破產(chǎn)重整是一項具有重大現(xiàn)實意義的工作。然而，由于房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整是一個比較復(fù)雜的過程，它涉及債權(quán)人、債務(wù)人、金融機(jī)構(gòu)等多個利益相關(guān)方，因此，破產(chǎn)管理人在開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作時會遇到各種各樣的問題。在此情況下，尋求可靠、妥善的解決辦法，有針對性地開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整，是相關(guān)從業(yè)者急需思考的問題。

開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作的重要意義

在房地產(chǎn)企業(yè)面臨發(fā)展運(yùn)營困境時，開展破產(chǎn)重整工作往往被視為一種極為有效的解決途徑。通常情況下，開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作的重要意義主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是可挽救房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)價值。通過破產(chǎn)重整，房地產(chǎn)企業(yè)能夠調(diào)整經(jīng)營策略、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而恢復(fù)其經(jīng)營的能力以及盈利的能力，避免造成大量的資源浪費(fèi)。

二是可保護(hù)債權(quán)人的利益。與破產(chǎn)清算相比，破產(chǎn)重整這種較為柔性的方式更能保障債權(quán)人權(quán)益的完整性和持續(xù)性。

三是可穩(wěn)定市場和社會環(huán)境。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整對于維護(hù)市場穩(wěn)定和促進(jìn)社會和諧具有重要意義，它可以減少因房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)而引發(fā)的社會矛盾和其他的不確定風(fēng)險。

四是能促進(jìn)資源的優(yōu)化配置。在進(jìn)行破產(chǎn)重整時，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債結(jié)構(gòu)能夠得到進(jìn)一步調(diào)整，有利于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和高效利用。這種做法在提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力的同時，也有助于推動整個房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

破產(chǎn)管理人在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中遇到的主要問題

資產(chǎn)估值和處置難題在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中，破產(chǎn)管理人經(jīng)常遇到的問題就是房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)估值和處置難題。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資產(chǎn)種類繁多，例如土地、房產(chǎn)、在建工程、設(shè)備、存貨、應(yīng)收款項等。而不同類型的資產(chǎn)都有其獨特的估值方法和相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，這就要求破產(chǎn)管理人需具有扎實的專業(yè)知識和豐富的房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作經(jīng)驗。

另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)價值很容易受到市場環(huán)境變化的影響，且波動幅度較大。具體而言，在開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作期間，一旦市場政策或運(yùn)營環(huán)境出現(xiàn)較大變化，就可能導(dǎo)致房產(chǎn)、在建工程等資產(chǎn)的商業(yè)價值迅速下降，從而增加資產(chǎn)估值的難度。另外，債務(wù)負(fù)擔(dān)過重也會對資產(chǎn)估值造成一定程度的影響。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)處置往往需要較長的時間周期，特別是對于資金體量較大或?qū)こ碳夹g(shù)水平要求較高的項目，資產(chǎn)處置的周期相較一般規(guī)模的房地產(chǎn)項目而言更加漫長。這種機(jī)器耗費(fèi)時間成本的處置過程不僅增加了破產(chǎn)管理人的工作負(fù)擔(dān)，還可能對債權(quán)人的利益造成嚴(yán)重影響。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)有時會存在權(quán)屬糾紛問題，例如產(chǎn)權(quán)不明、抵押權(quán)沖突等，這些糾紛問題不僅會影響破產(chǎn)管理人開展資產(chǎn)估值工作的質(zhì)量，還可能阻礙房地產(chǎn)企業(yè)對所屬資產(chǎn)的處置進(jìn)度。

債權(quán)人利益協(xié)調(diào)比較困難在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作開展過程中，破產(chǎn)管理人面臨債權(quán)人利益協(xié)調(diào)的諸多困難，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人種類繁多，法律關(guān)系錯綜復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)人不僅包括金融機(jī)構(gòu)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、職工、民間借貸債權(quán)人等常規(guī)主體，還涉及公積金中心、購房戶、建設(shè)工程承包商、材料供應(yīng)商、農(nóng)民工等特殊主體，各主體的債權(quán)類型較為多樣，債務(wù)規(guī)模龐大，所涉及的法律關(guān)系也極為復(fù)雜，這給破產(chǎn)管理人協(xié)調(diào)各方利益帶來了極大的挑戰(zhàn)。

二是債權(quán)實現(xiàn)的先后順序問題很容易導(dǎo)致利益沖突。由于各方債權(quán)人的強(qiáng)烈訴求，在面對敏感人群特別是在涉及民生或重大財產(chǎn)利益（諸如消費(fèi)性購房人、建設(shè)工程的民工、材料供應(yīng)商及部分出借大量資金的民間借貸債權(quán)人）的群體時，各方的利益沖突問題凸顯。這些群體往往期望自身的債權(quán)能夠優(yōu)先得到清償，而破產(chǎn)管理人則需要在法律框架內(nèi)平衡各方利益，這往往是需要“下大力氣”進(jìn)行協(xié)調(diào)解決的艱巨任務(wù)。

三是部分房地產(chǎn)企業(yè)的虛假債權(quán)申報和債權(quán)確認(rèn)等方面的問題也增加了破產(chǎn)管理人協(xié)調(diào)的難度。在破產(chǎn)重整過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)民間借貸債權(quán)虛假申報的問題，這不僅增加了破產(chǎn)管理人審核債權(quán)的難度，還會對其他債權(quán)人的利益造成不良影響。同時，由于房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)案件往往涉及復(fù)雜的法律關(guān)系和大量的證據(jù)材料，導(dǎo)致債權(quán)確認(rèn)工作的開展異常艱難，需要破產(chǎn)管理人投入大量的時間成本。

重整方案實施難度較大在管理層批準(zhǔn)項目啟動并同意按預(yù)定計劃執(zhí)行后，房地產(chǎn)企業(yè)還面臨破產(chǎn)重整方案實施難度較大的問題。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整不僅涉及企業(yè)本身，還牽涉到債權(quán)人、債務(wù)人、股東、員工以及社會各界人士等眾多利益相關(guān)者，這使得方案的制定和實施面臨異常復(fù)雜的局面。同時，房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整往往需要大量的資金支持，用于償還債務(wù)、恢復(fù)生產(chǎn)和經(jīng)營等。另外，房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整所涉及的法律問題眾多，包括債權(quán)確認(rèn)、債務(wù)重組、資產(chǎn)處置、合同履行等。這些法律問題的解決需要管理人具備深厚的法律知識和豐富的實踐經(jīng)驗，以便在復(fù)雜的法律環(huán)境中找到合理的解決方案。最后，破產(chǎn)重整方案的實施還可能受到房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺陷以及重整后企業(yè)信用修復(fù)問題的制約。由于房地產(chǎn)企業(yè)在破產(chǎn)前大多存在管理不善、內(nèi)部控制失效等問題，導(dǎo)致重整后企業(yè)的復(fù)工建設(shè)和正常經(jīng)營會受到嚴(yán)重影響。同時，由于“政出多門”，房地產(chǎn)企業(yè)重整后的信用修復(fù)需要稅務(wù)、市場監(jiān)管、金融機(jī)構(gòu)、法院等不同部門的密切配合才能完成。因此，信用問題會在破產(chǎn)重整過程中進(jìn)一步暴露出來，從而影響方案的實施效果。

破產(chǎn)管理人解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中問題的辦法和措施

強(qiáng)化與各方的溝通與協(xié)調(diào)注重與房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中涉及各方的溝通與協(xié)調(diào)，是破產(chǎn)管理人在解決房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中遇到的各類問題的主要方法之一，建議做好以下幾個方面的具體工作：一是應(yīng)建立有效的溝通機(jī)制，并加大信息披露力度，保障信息溝通的透明度。在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作中，破產(chǎn)管理人應(yīng)通過會議、報告、電話、郵件等多種形式，定期或不定期地向各利益相關(guān)者提供詳細(xì)的重整工作進(jìn)展報告，報告中需介紹企業(yè)的財務(wù)狀況、資產(chǎn)處置情況、債務(wù)重組工作的進(jìn)展等事項，通過充分披露信息，減少各利益相關(guān)者的疑慮和誤解，以提高其對破產(chǎn)重整工作的信任感和支持度。

二是破產(chǎn)管理人應(yīng)積極傾聽各利益相關(guān)者的意見和建議。在破產(chǎn)重整過程中，各利益相關(guān)者往往有不同的訴求和關(guān)切，破產(chǎn)管理人應(yīng)耐心聽取他們的意見，深入理解各方訴求，并在制定重整方案時在法律條件允許范圍內(nèi)予以充分考慮，通過協(xié)商、談判等方式尋求各方利益的平衡點，達(dá)成共識，以推動破產(chǎn)重整工作的順利進(jìn)行。以佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱“佳兆業(yè)”）為例，2014年下半年，該司爆發(fā)財務(wù)危機(jī)，股價暴跌，市場信心受挫。在這樣的情況下，公司管理層迅速采取措施，包括暫停部分項目的開發(fā)、與債權(quán)人進(jìn)行初步溝通等，以穩(wěn)定市場情緒。

三是在房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整過程中，政府的支持和監(jiān)管部門的指導(dǎo)對工作順利開展至關(guān)重要。為此，破產(chǎn)管理人需充分利用好“府院聯(lián)動”機(jī)制，積極與政府、監(jiān)管部門進(jìn)行溝通，并了解有關(guān)政策的走向和監(jiān)管的具體要求，以爭取有關(guān)方面的政策支持和工作指導(dǎo)，為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作的順利進(jìn)行創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。

制定切實可行的破產(chǎn)重整方案針對房地產(chǎn)企業(yè)的實際情況，制定切實可行的破產(chǎn)重整方案，此為房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，需做好以下幾個方面：

一是要全面評估房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和負(fù)債狀況。具體而言，要進(jìn)行對土地、房產(chǎn)、設(shè)備、存貨等不動產(chǎn)的評估，以及對應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等流動資產(chǎn)的審查，合理確定商業(yè)價值及可能帶來的現(xiàn)金流體量。重點要對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)結(jié)構(gòu)、債務(wù)規(guī)模、債務(wù)期限以及預(yù)測未來債務(wù)償還的能力和風(fēng)險等實現(xiàn)進(jìn)行評估，為重整方案的制定和資產(chǎn)處置規(guī)劃提供科學(xué)依據(jù)。

二是要明確房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整目標(biāo)。需要在堅持公平、公正、公開原則以及確保各方利益平衡的前提下，結(jié)合前期對資產(chǎn)負(fù)債評估的相關(guān)結(jié)果，明確恢復(fù)房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營能力、保障債權(quán)人合法權(quán)益、維護(hù)社會穩(wěn)定等重整目標(biāo)。

三是制定破產(chǎn)重整方案。根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債情況，破產(chǎn)管理人需協(xié)助重整投資人制定詳細(xì)的破產(chǎn)重整方案，可包括利用債權(quán)人協(xié)商債務(wù)減免、債務(wù)延期、債務(wù)轉(zhuǎn)換等方式，以減輕企業(yè)的債務(wù)壓力。例如，為應(yīng)對財務(wù)危機(jī)進(jìn)一步加劇的情況，佳兆業(yè)組織召開債權(quán)人會議，與債權(quán)人就債務(wù)問題進(jìn)行深入探討。之后，在債權(quán)人的支持下，公司提出債務(wù)重組方案，包括采取債務(wù)展期、降低利率等措施。最終，這一方案得到債權(quán)人的認(rèn)可和支持。

多方采取措施共同確保破產(chǎn)重整方案的順利實施一是要積極籌措大量資金。破產(chǎn)管理人應(yīng)積極尋求資金來源，包括與金融機(jī)構(gòu)協(xié)商貸款、引入重整投資人、出售部分資產(chǎn)等方式，以確保破產(chǎn)重整工作的順利進(jìn)行。例如，佳兆業(yè)為了加快重整進(jìn)程，積極尋求戰(zhàn)略投資者的支持。經(jīng)過多輪談判、協(xié)商，最終成功引入多家知名房地產(chǎn)企業(yè)作為戰(zhàn)略投資者，這些戰(zhàn)略投資者的加入為佳兆業(yè)提供了寶貴的資金支持和管理經(jīng)驗。

二是需加強(qiáng)法律風(fēng)險控制。房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)重整涉及眾多法律問題，為此，破產(chǎn)管理人應(yīng)加強(qiáng)對相關(guān)法律問題的研究，并與律師團(tuán)隊緊密合作，確保破產(chǎn)重整方案的合法性、合規(guī)性，及時處理可能出現(xiàn)的法律糾紛和訴訟案件，以降低法律風(fēng)險。

三是要引入專業(yè)機(jī)構(gòu)對工作的開展予以支持。破產(chǎn)管理人應(yīng)引入會計師事務(wù)所、工程造價審計機(jī)構(gòu)、評估機(jī)構(gòu)等專業(yè)機(jī)構(gòu)，為破產(chǎn)重整工作提供技術(shù)支持和專業(yè)意見。

綜上所述，破產(chǎn)管理人在開展房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整工作時，需從溝通協(xié)調(diào)、破產(chǎn)重整方案制定、資金籌措、法律風(fēng)險控制、積極爭取專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持等多方面入手，并根據(jù)實際情況采取切實可行的措施，以確保破產(chǎn)重整工作的順利推進(jìn)及良好效果的取得。

作者單位：江蘇東華會計師事務(wù)所有限責(zé)任公司