歐陽新

摘要：房地產業(yè)作為我國經濟的支柱產業(yè)，對拉動國內消費需求和提高國民經濟增長速度具有重要作用。從1999年開始，我國房地產業(yè)，特別是商品住宅產業(yè)，擺脫了前幾年的低迷狀態(tài)，尤其在國家推出住房制度改革、經濟適用房建設和加快住宅產業(yè)產業(yè)化三大舉措后，呈現了明顯的發(fā)展勢頭。然而在房地產業(yè)繁榮的背后，商品房空置面積也在加速上升。眾所周知，過高的商品房空置率不但會造成社會資源浪費，而且還會增加產生經濟危機、金融危機的風險。所以必須分析研究導致商品住宅高空置率現狀的原因，并采取有效對策，控制商品住宅增量、消化存量，降低商品住宅空置率。

關鍵詞：空置率；投機活動；有效需求；對策

一、 商品住宅空置現狀及成因

1 商品住宅空置現狀

我國目前城市土地和住房利用的現狀是：一方面由于人口眾多，用地和住房十分緊張；另一方面土地資源的浪費和住房的閑置又十分嚴重。由于我國國民經濟的持續(xù)發(fā)展、城市化水平不斷提高、居民住宅不斷得到改善，以及城市建設步伐加快等四大支柱支撐房地產的發(fā)展，在今后很長一段時間內，我國房地產市場應該不會發(fā)生長期飽和。目前，全國城鎮(zhèn)住房市場潛力巨大，雖然政府采取了多項措施拉動內需，如：發(fā)放住房補貼、降息、減免稅費等，但總的來說收效不大，空置率仍舊逐年上升，房價仍然偏高，高空置率并沒有制約高房價。我國房地產市場是一個市場機制不健全，處于從不成熟向成熟方向過渡的市場。近年來，房地產開發(fā)行業(yè)的暴利導致價格脫離市場基礎持續(xù)上漲，逐年攀高供給的同時，抑制了人們的消費，空置率逐年升高，而空置率并沒有反過來影響房價，高空置率和高房價并存。

2 高空置的原因

造成目前商品住宅高空置的原因是多方面的，除了前幾年因投資開發(fā)過熱帶來的后果，主要原因還有：

2.1房地產投機活動膨脹

房地產作為一個先導性產業(yè)，一定程度的超經濟發(fā)展是很正常的，但目前我國房地產卻出現了過熱的勢頭，其主要原因就是投機活動的介入。房地產本身的特點導致了房地產投機行為的產生。土地作為一種自然資源是不可再生的，隨著經濟的發(fā)展和人口的增長，可供開發(fā)的土地資源越來越少。經濟學的常識告訴我們，當某種商品存在市場短缺時，該市場就存在獲取暴利的基礎。正是由于日益上漲的投機活動，在很大程度上導致了空置商品住宅的存在。因為投機活動在哄抬房價后，并沒有成為最終的消費者，它不但沒有消化空置商品住宅量，而且待房價高到一定程度時投機者要“吐出”其投資性購買的住房，從而會導致更嚴重的商品住宅積壓。例如：今年被媒體炒得沸沸揚揚的“溫州購房團”就是當今房地產投機的典型，這樣資金量龐大的投機團隊所到之處無不引起房價暴漲。加上某些媒體在投機活動中實際起到了中介作用（表面上看這些媒體標榜只是賺一些廣告費，但實際上他們在投機活動中得到了比廣告費更高的受益），房地產投機活動在全國蔓延，最明顯的事實就是“溫州購房團”涉足了全國很多城市的房地產投資。而當投機商從某城市撤資時，當地商品住宅的空置面積也跟著不斷上升。雖然現在國家有關部門和部分地方政府已制定了諸如“禁炒令”之類的法規(guī)限制投機炒房，金融部門也提高了向房地產行業(yè)提供信貸的門檻，但投機炒房到目前為止還未杜絕，在有些地方還很嚴重。

2.2住宅供給結構不合理

對于目前房地產的供求狀況，與全國城鎮(zhèn)居民對住房的絕對需求相比，現有的供應量并沒有過剩，但是從結構上分析，真正適合廣大中低收入階層的購買力，與他們的購買水平相適應的商品房供應不足。但是，由于房地產市場的不成熟和一些企業(yè)受利益的驅動，片面追求投資的高額回報，一些企業(yè)對高檔寫字樓、高檔別墅情有獨鐘，結果造成在有限的區(qū)域內高檔物業(yè)過剩。即使在同類物業(yè)中，結構性過剩的問題同樣存在。在住宅建設中，一些黃金地段集中了很多開發(fā)商，而在一些相對偏一點的地段，由于價格水平還不高，少有開發(fā)商去投資，造成了地區(qū)性的結構失衡。

2.3房價偏高造成商品住宅有效需求不足

2.3.1居民的住宅購買力水平低

我國目前還是發(fā)展中國家，改革開放使居民的收入水平得到了迅速提高，但是，由于我國的國民經濟正處于由傳統(tǒng)產業(yè)向現代產業(yè)的過渡階段，居民之間的收入差距在擴大，中低收入家庭日益成為城市居民中的主體。據中國社會調查事務所目前在北京、上海等城市開展的專項調查，人們對住房的需求，包括居住和投資的意識明顯增強，但62.3%被調查者認為，使他們的需求得不到滿足得主要原因是與收入相比房價過高，最迫切的要求是降低房價。

2.3.2居民儲蓄存款用于住宅消費的比例較低

據調查顯示，在當前我國居民儲蓄存款中，3％的富裕者占由儲蓄存款的47％，97％的中低收入者占有儲蓄存款的53％。而富裕階層對住宅消費基本上已無任何偏好。另由資料顯示，我國銀行儲蓄存款的80％由20%的持有者持有。這20％的持有者屬于中高收入者，他們大多已有面積較大的住房，一般不考慮購買商品住宅。由此可見，真正用于住宅消費的居民儲蓄并不多。

2.4商品住宅銷售障礙

2.4.1大量劣質住房影響消費者購買信心

由于開發(fā)商片面追求利潤而壓低成本，造成施工隊伍層層轉包，在施工中偷工減料，加上開發(fā)商和監(jiān)理單位監(jiān)督不力，造成了很多嚴重的質量問題，在相當的程度上打擊了一部分人的購房熱情。

2.4.2售中及售后開發(fā)商的短期行為使消費者喪失購買信心

在商品住宅銷售時，部分開發(fā)商為獲取超額利潤通過虛假廣告欺騙、坑害消費者；一些物業(yè)管理公司對業(yè)主巧立名目亂收費，對公用設施如地下室進行二次銷售等這些惡劣行徑令消費者望而卻步。

二、減少空置商品房的對策

1積極消化存量空置商品住宅

1.1建立合理的住房價格體系

從影響房地產銷售的因素分析,可以看出房價是房市發(fā)展的關鍵,現實的市場狀況也充分說明這個問題。住房具有很強的地域性,各地因經濟發(fā)展水平和居民消費水平不同,房價也會有較大差異,但與當地居民消費水平相適應、購買能力相匹配的原則卻是一致的。因此,地方政府應進一步加強住房價格調控,清理整頓建設項目收費,建立合理的住房價格體系。

1.2分段、改變功能出售

對于規(guī)模較大的商業(yè)和辦公樓宇，可以采用整體分割，分段出租、銷售，改變功能，逐步消化。由于很多商業(yè)和寫字樓集中上市造成的積壓空置情況，因過去達企業(yè)大面積購房或租賃已很少有，取而代之的是大量中小企業(yè)，所以為了適應這種變化，可以將寫字樓整體分割，分段出售。

1.3搞活二級市場

在商品房市場中，一級市場起導向作用，引導人們向住房商品化、社會化邁進。二級市場則決定著商品房市場的繁榮與蕭條。如果沒有二級市場的驅動作用，一級市場就活躍不起來。住房一級市場屬于增量市場，而住房二級市場屬于存量市場，兩者之間的關系猶如一條河里的上游水和下游水。下游水如果流淌不暢，上游水就會由于得不到及時疏通而被抬高水位，造成堵塞。同理，住房二級市場如果發(fā)展緩慢，就會造成住房一級市場的大量新房空置。因此必須加快開放和搞活住房二級市場。

1.4提高居民有效支付能力

隨著國家取消福利分房決定的公布，各大城市已先后宣布停止福利分房，并制定了相應的住房補貼標準，但有關標準似乎都是針對國家機關工作人員的，且真正落實兌現的并不多。對主要缺房者企業(yè)職工特別是困難企業(yè)職工怎么補貼，缺乏指導性和強制性的政策。因此必須采取措施及時的把本該屬于勞動者住房消費的部分納入勞動者工資，以提高勞動者的購房支付能力。

1.5提高居民的消費熱情

要提高居民的消費熱情，廣開就業(yè)門路，切實抓好再就業(yè)工程，努力解決下崗職工再就業(yè)，維持城鎮(zhèn)居民收入的相對穩(wěn)定性是至關重要的一環(huán)。此外，消費者購買商品房心存疑慮，還有商品房市場存在太多的虛假成分的因素，要恢復消費者的信心，必須有實際行動。如天津市采取了“商品房以租代售，先試租住，再定購房”的措施，為消化積壓商品房創(chuàng)造了良好的政策環(huán)境。

2有效控制增量空置商品住宅數量

2.1強化國家宏觀控制，打擊投機

金融工具試國家宏觀調控的重要手段，在當前房地產過熱，投機行為盛行的情況下，提高貸款利率，可起到一定的抑制效果；同時控制流向房地產的資金總量，減少房地產的信貸規(guī)模，嚴格發(fā)行房地產股票、債券的審批程序，控制資金體外循環(huán)；健全我國房地產稅制，建立適應社會主義市場經濟的要求，并能有效發(fā)揮宏觀調控作用的新的房地產稅制體系；另外在適當的情況下，采取必要的行政法律手段打擊房地產投機行為。

2.2適當控制房地產開發(fā)的利潤率

房地產行業(yè)歷來都被人們公認為暴利行業(yè)。2003年在有關部門公布的年度十大暴利行業(yè)中，房地產行業(yè)名列前茅。長期以來，房地產開發(fā)企業(yè)的利潤率始終高于社會其他行業(yè)的平均利潤率。這樣一來，一些房地產開發(fā)企業(yè)對于投資的預期回報率期望很高，造成價格嚴重脫離消費者的支付能力，使一些商品房價格居高不下。所以必須把房地產行業(yè)利潤率控制在合理的范圍內。

2.3降低商品住宅成本，提高質量

開發(fā)商普遍認為工程成本主要含在施工階段，只要加強監(jiān)控就可節(jié)約成本。為了做到這一點,費盡心血,采取多項措施來降低成本,但成效卻并不大。問題的關鍵在于開發(fā)商忽視了對設計階段的監(jiān)控。研究結果表明,房地產項目初步設計階段,影響工程造價的程度為75%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%～35%,施工開始,通過技術措施節(jié)約工程造價的可能性為5%～10%。這些數據充分說明開發(fā)商成本控制見效甚微的原因。設計單位往往從“技術上可行,質量上可靠”出發(fā),對造價的控制意識不強,在一般設計中,“肥梁胖柱,深基礎”的現象極為普遍。因此，房地產開發(fā)企業(yè)應該在設計階段加強成本控制。

規(guī)劃設計是提高商品房質量的首要環(huán)節(jié)。在商品房的規(guī)劃設計方面還存在很多問題，從總的方面來講，就是犧牲環(huán)境和功能，片面講究經濟效益。當前空置的商品房中很大部分是由于規(guī)劃設計不合理造成的。相反有一些商品房地理位置不優(yōu)越，大環(huán)境不是很好，但規(guī)劃設計合理，營造了舒適的小環(huán)境，銷路卻很好。開發(fā)商品房應多在規(guī)劃設計上下功夫，開發(fā)出適合老百姓喜歡的住房，以規(guī)劃設計不合理的空置房，開發(fā)商應在技術允許的范圍內優(yōu)化設計，改善周圍環(huán)境，生產適銷對路的商品房。

2.4積極推動住宅產業(yè)化的發(fā)展

長期以來我國住宅建設的發(fā)展水平不高，住宅質量達不到設計要求和用戶要求、使用功能差的問題一直得不到解決，而住宅建造得大量投入又使成本居高不下。住宅產業(yè)化旨在以標準化、工廠化大量生產的方式建造住宅，通過集約化的設計與施工，改善生產的條件與環(huán)境，提高住宅質量和住宅功能，同時使住宅的生產成本降低，使住宅真正達到“物有所值”，為住宅成為消費熱點提供必要的條件。因此，住宅產業(yè)戶發(fā)展能有效降低房價，提升住宅功能和質量，能夠引導住宅產業(yè)的健康發(fā)展，從而減少由于傳統(tǒng)住宅生產方式的弊端導致的空置率問題。

參考文獻：

[1]汪利娜，《住宅空置率之謎》[J]﹒城鄉(xiāng)建設，2003，6﹒

[2]高建平，《關于消化積壓空置商品房對策研究》[J]﹒中國房地產，1999，11﹒

[3]黃春艷，馬引代，《激活房地產市場對策研究》[J]﹒建筑管理現代化，2000，4﹒

[4]蔣海琴，江德興，《當前商品房空置率高的原因與對策》[J]﹒東南大學報，2000，2﹒

[5]王家庭，《商品住宅空置率過高的原因透視》[J]﹒中國房地產金融，2001，10﹒