蔡志鴻

[內(nèi)容摘要] 在中國(guó)房地產(chǎn)投資持續(xù)6年高增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)下，中央及地方政府政策頻出以遏制過(guò)熱的投資，防范金融風(fēng)險(xiǎn)。本文立足通過(guò)長(zhǎng)三角過(guò)去幾年房地產(chǎn)投資的真實(shí)數(shù)據(jù)，結(jié)合近期相關(guān)政策的影響，分析長(zhǎng)三角房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)的動(dòng)因，并對(duì)未來(lái)市場(chǎng)前景加以判斷，為變局中的房地產(chǎn)商提供一些參考。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 政策環(huán)境 發(fā)展

引言

在2003年中國(guó)“五大經(jīng)濟(jì)圈”競(jìng)爭(zhēng)力比較中，長(zhǎng)三角地區(qū)以絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)超越了珠三角區(qū)域和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，成為引領(lǐng)中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭。在長(zhǎng)三角區(qū)域創(chuàng)造的諸多熱點(diǎn)中，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)更是炙手可熱，猶如太陽(yáng)黑子釋放著巨大的能量。

長(zhǎng)三角地區(qū)北起通揚(yáng)運(yùn)河，南抵杭州灣，主要包括上海、江蘇、浙江共15個(gè)城市，地區(qū)面積10萬(wàn)平方公里，僅占全國(guó)土地面積的2.2%、全國(guó)人口的10.4%，2003年卻創(chuàng)造了19.5%的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、24.5%的財(cái)政收入、28.5%的進(jìn)出口額，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的地區(qū)， 被看好為世界第六城市群。

在長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)則以更加強(qiáng)勁的勢(shì)頭，吸引著眾人的目光。

一、長(zhǎng)三角房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀

2003年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格排行前十名中，長(zhǎng)三角地區(qū)有四個(gè)城市榜上有名。其中上海以5118元/平方米首次超過(guò)北京，同時(shí)還以24.2%的漲幅，奪得兩個(gè)第一；杭州、南京、寧波的房?jī)r(jià)也分列位居第二、七、八位。顯示了長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)極強(qiáng)的購(gòu)買(mǎi)力。

在長(zhǎng)三角的一個(gè)龍頭城市和兩個(gè)中心城市中，上海的房?jī)r(jià)從1999年開(kāi)始止跌回升，5年來(lái)保持了快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，截至2003年底商品房平均成交價(jià)達(dá)到5118元/平方米；杭州的房?jī)r(jià)從1998年均價(jià)3278元/平方米漲至2003年底的近5000元/平方米，漲幅近52%。老城區(qū)的房?jī)r(jià)已達(dá)到7000元/平方米；2003年南京平均房?jī)r(jià)達(dá)到3676元/平方米，較2002年的3212元/平方米價(jià)格上漲了14.4%。江南八區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米以上。

長(zhǎng)三角一些二級(jí)城市，近年來(lái)房?jī)r(jià)也有大幅上漲。如寧波商品房平均售價(jià)從2000年每2500元/平方米漲到2003年的4472元/平方米，上漲幅度近80%；曾是滬寧線上樓價(jià)最低的蘇州，2003年底蘇州工業(yè)園區(qū)的商品房均價(jià)也已經(jīng)超過(guò)4000元/平方米。受周邊城市的影響，2004年一季度無(wú)錫市轄區(qū)的房?jī)r(jià)也達(dá)到了3252元/平方米，比上一季度上漲了3.11%。

除了竄高的房?jī)r(jià)，2003年長(zhǎng)三角主要城市地價(jià)總體也呈上升趨勢(shì)，并且高于全國(guó)平均水平。長(zhǎng)三角主要城市地價(jià)綜合平均值為1601元/平方米，比2002年增加115元/平方米。其中，商業(yè)地價(jià)平均值為2659元/平方米，居住地價(jià)平均值為1752元/平方米，工業(yè)地價(jià)平均值為518元/平方米。（見(jiàn)表1）

另外，從房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩項(xiàng)重要指標(biāo)──投資情況和銷(xiāo)售情況看，長(zhǎng)三角地區(qū)也走在了全國(guó)的前列。2003年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資額達(dá)到了2182.92億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的21.6%； 2002年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售面積達(dá)5022.91萬(wàn)平方米，占全國(guó)總量的25%左右，2003年這一比例有所下降，但也在20%以上。

當(dāng)然，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展并不是一個(gè)神話。整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展仍然是一個(gè)循序漸近的動(dòng)態(tài)過(guò)程，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的大起大落，因此整個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展保持著健康的、持續(xù)的步伐。

二、長(zhǎng)三角房地產(chǎn)政策變局

2003年全國(guó)各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，房地產(chǎn)投資熱浪襲人。為了遏制過(guò)熱的房地產(chǎn)投資，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，自2003年下半年以來(lái)，政府就采取了一系列緊縮政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

2003年6月，人民銀行發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，即“121號(hào)文件”； 2004年4月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目（不包含經(jīng)濟(jì)適用房）的資本金比例從20%提高到35%及以上；同月，中國(guó)人民銀行開(kāi)始實(shí)行差額準(zhǔn)備金率，對(duì)大部分商業(yè)銀行提高存款準(zhǔn)備金率（至7.5%及以上），收縮銀行頭寸。銀監(jiān)會(huì)也于同時(shí)發(fā)出通知，要“合理控制”房地產(chǎn)業(yè)的貸款。隨即，派出3個(gè)檢查組對(duì)7個(gè)省份的房地產(chǎn)信貸進(jìn)行全面檢查。

在這些政策下，各商業(yè)銀行紛紛上收信貸審批權(quán)，并調(diào)高個(gè)人消費(fèi)信貸利率；對(duì)于房地產(chǎn)投資炒作者停止發(fā)放貸款。這樣就從資金面上，控制住了對(duì)房地產(chǎn)的投資沖動(dòng)。

與此同時(shí)，為禁止土地市場(chǎng)的盲目圈地和非法交易，政府也采取了一系列土地清理措施。2003年2月，國(guó)土資源部發(fā)布《關(guān)于清理各類(lèi)園區(qū)用地加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》。由此，截至今年5月全國(guó)已撒消3000多家開(kāi)發(fā)園區(qū)。2004年4月底，國(guó)務(wù)院決定在全國(guó)范圍內(nèi)深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓。在此其間，全國(guó)暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地。4月30日，國(guó)務(wù)院又發(fā)出通知，要求對(duì)所有在建、擬建固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目進(jìn)行一次全面清理，清理的重點(diǎn)包括許多房地產(chǎn)項(xiàng)目。其中明確了對(duì)2004年以來(lái)新開(kāi)工所有項(xiàng)目進(jìn)行審查。

作為全國(guó)房?jī)r(jià)最高、投資最熱的長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)，在感受中央政府調(diào)控政策震動(dòng)的同時(shí)，也在經(jīng)受著當(dāng)?shù)卣鼮閲?yán)格的政策考驗(yàn)。這些政策除了針對(duì)資金供給和土地供外，更多的是要建立一個(gè)規(guī)范的消費(fèi)市場(chǎng)，抑制過(guò)熱的炒房行為。

上海： 2004年4月26日，政府出臺(tái)了“期房限轉(zhuǎn)”政策，并于6月1日起開(kāi)始執(zhí)行；為了杜絕房產(chǎn)商“內(nèi)訂”炒房、開(kāi)發(fā)商人為惜售等不良行為，政府出臺(tái)了“房地產(chǎn)網(wǎng)上備案登記”制，3月30日正式開(kāi)通預(yù)售房網(wǎng)上房地產(chǎn)備案登記系統(tǒng)，4月20日，網(wǎng)上房地產(chǎn)交易正式開(kāi)盤(pán)，7月1日開(kāi)始所有的商品房樓盤(pán)已經(jīng)全部納入網(wǎng)上銷(xiāo)售；5月上海又開(kāi)始實(shí)施二手房網(wǎng)上公示，整頓混亂的中介市場(chǎng)；另外，轉(zhuǎn)按揭已停止辦理；中低價(jià)房的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)也相應(yīng)降低；而另一項(xiàng)政策──物業(yè)稅征收方案也正在討論之中，預(yù)計(jì)此項(xiàng)政策對(duì)于上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊波不亞于一顆重磅炸彈。在土地供給方面，為了配合全國(guó)土地清理整頓工作，2004年5月初上海市政府決定，在半年內(nèi)停止商品房土地供應(yīng)；同時(shí)，為了充分利用土地資源、治理“置而不開(kāi)”的圈地行為，上海市政府特別強(qiáng)調(diào)已購(gòu)置的土地，如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā)建設(shè)，政府將予以收回。另外，為了建設(shè)一個(gè)法治、規(guī)范、透明的土地市場(chǎng)，6月底出臺(tái)了《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《上海市建設(shè)項(xiàng)目審批中用地規(guī)?？刂乒芾磙k法》，并將于8月1日起實(shí)施。

杭州： 2003年9月，杭州市政府通過(guò)了8項(xiàng)新的房產(chǎn)措施，內(nèi)容包括新增土地投放中經(jīng)濟(jì)適用房用地和商品房用地保持在1：1比例；對(duì)二手房產(chǎn)易征收20%的個(gè)人所得稅。這是杭州自1997年實(shí)行土地儲(chǔ)備制度以來(lái)在土地、房產(chǎn)方面政策調(diào)整最大的一次。新政策已于2004年1月1日起正式實(shí)施。2004年5月，在杭州市政府的積極倡導(dǎo)下，杭州市各家銀行推出了個(gè)人房貸信息共享系統(tǒng)，嚴(yán)查“第二套住房”，在一定程度上可以抑制過(guò)度的炒房行為；在土地供給方面，杭州市政府也在逐年加大供給量，2003年土地投放量為4549畝幾乎是2002年土地投放量的2倍。

南京：南京市房管局于2004年3月19日下達(dá)了禁止炒樓花和炒期房的通知，要求購(gòu)房者必須采取實(shí)名制和期房轉(zhuǎn)讓必須具有產(chǎn)權(quán)證。并宣布從4月1日起正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》，該細(xì)則對(duì)購(gòu)房實(shí)名制、期房限制、信息公示等作了嚴(yán)格規(guī)定，被認(rèn)為是國(guó)內(nèi)防止房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作行為最完善的一部實(shí)施細(xì)則。南京政府的“禁炒令”實(shí)施效果十分有效，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，在“禁炒令”發(fā)布后，大約有3000多套期房辦理了退房手續(xù)。

上海、杭州、南京是長(zhǎng)三角房地產(chǎn)最具代表性的三個(gè)市場(chǎng)。三地政府所采取的調(diào)控措施，表明了政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的決心和信心，也為長(zhǎng)三角其他城市樹(shù)立起榜樣。示范作用下，蘇州、無(wú)錫、寧波等地政府也紛紛出臺(tái)各種政策，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了規(guī)范、清理和整頓。

三、 長(zhǎng)三角房地產(chǎn)發(fā)展前景

2004年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境發(fā)生了很大的變化，特別是長(zhǎng)三角地區(qū)調(diào)控政策頻出，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)發(fā)展速度有所放緩。盡管如此，2004年1──6月上海、浙江和江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要指標(biāo)仍在增長(zhǎng)，并保持了良好的狀態(tài)。長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能呈現(xiàn)蓬勃生機(jī)和廣闊的發(fā)展前景，與其雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、強(qiáng)大的居民購(gòu)買(mǎi)能力、高速的現(xiàn)代化城市進(jìn)程、以及世博會(huì)所帶來(lái)的巨大商機(jī)密不可分。

1、雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)

長(zhǎng)三角地區(qū)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度最快、經(jīng)濟(jì)總量最大的區(qū)域。2003年長(zhǎng)三角15城市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值突破2萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到22775億元，占全國(guó)GDP的19.5%，比2002年增加了3650億元；人均GDP達(dá)到30008元，按現(xiàn)行匯率換算，則人均突破了3000美元，達(dá)到中等收入國(guó)家水平；從增速上看，長(zhǎng)三角15個(gè)城市GDP最高增速達(dá)到18.0%，最低的也有11.8%，高于全國(guó)平均9.1%增速，顯示了長(zhǎng)三角城市群發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和極快的發(fā)展速度。

雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力必然會(huì)帶來(lái)大量的投資，包括高收益的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。2003年長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資額達(dá)到了2182.9億元，占全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的21.6%，對(duì)于長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。

反過(guò)來(lái)，長(zhǎng)三角房地產(chǎn)的投資額對(duì)于當(dāng)?shù)谿DP的貢獻(xiàn)率達(dá)到2.9%，幾乎是全國(guó)房地產(chǎn)投資額對(duì)GDP貢獻(xiàn)率1.5%的兩倍，說(shuō)明長(zhǎng)三角房地產(chǎn)對(duì)長(zhǎng)三角區(qū)域經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)同樣起著不可低估的作用。

2、強(qiáng)大的居民收入和消費(fèi)能力為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)需求

2003年長(zhǎng)三角十五城市居民收入呈現(xiàn)同步增長(zhǎng)，平均突破萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)到11628元，同比增長(zhǎng)12.3%，遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平。其中上海達(dá)到14867元，位居榜首，浙江6市居民收入平均達(dá)到12964元，增長(zhǎng)11.2%；江蘇8市居民收入平均達(dá)到10222元，增長(zhǎng)13.1%。

從消費(fèi)水平看，長(zhǎng)三角地區(qū)收入決定消費(fèi)的特征十分明顯。上海城市居民家庭人均消費(fèi)支出為11040元，仍居15城市之首；位居第二至5位的依次是：寧波10463元、杭州9950元、紹興9305元、蘇州9272元。

從人均居住類(lèi)支出看，上海為1280元，還居15城市榜首，位居第二至第五位的城市依次為：紹興1263元、舟山1107元、寧波1058元、杭州1038元。

較高的收入水平必然支撐了較強(qiáng)的消費(fèi)水平，反映在居住上，則是旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求。長(zhǎng)三角旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求，推動(dòng)著長(zhǎng)三角15城市房?jī)r(jià)不斷走高。

3、高速的現(xiàn)代化城市進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)拓展了廣闊的發(fā)展空間

長(zhǎng)三角城市群位于我國(guó)東部沿海和沿江，交通發(fā)達(dá)、便利，許多城市如蘇州、杭州、南京、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州、寧波等是著名的歷史文化名城和旅游勝地。城市建設(shè)和規(guī)劃任務(wù)繁重。特別是近年來(lái)，隨著長(zhǎng)三角城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力加強(qiáng)、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，長(zhǎng)三角城市化進(jìn)程明顯加快。外來(lái)人口大量涌入、本地居民住房需求、城市改造拆遷、外地資本看好長(zhǎng)三角房地產(chǎn)投資、以及長(zhǎng)三角城市一體化進(jìn)程，使得長(zhǎng)三角房地產(chǎn)將在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然保持旺盛的需求。

4、“世博”巨大商機(jī)為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了更大的發(fā)展機(jī)遇

“世博”機(jī)遇百年難遇，舉辦2010年世博會(huì)將為上海經(jīng)濟(jì)騰飛再助強(qiáng)勁動(dòng)力，同時(shí)也為上海能夠早日成為亞太地區(qū)乃至世界級(jí)城市提供了重要的支持。世博會(huì)的舉辦將通過(guò)旅游、會(huì)展、物流、建筑、投資、商貿(mào)等一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)推動(dòng)長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，從而使長(zhǎng)三角地區(qū)真正成為經(jīng)濟(jì)繁榮的世界第六大都市圈。

申博成功，帶動(dòng)了浦東及黃浦江兩岸開(kāi)發(fā)，為上海房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新的生機(jī)。隨著長(zhǎng)三角城市一體化進(jìn)程，及更加完善、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，上海周邊城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣也感受到了上海市場(chǎng)的輻射效應(yīng)。長(zhǎng)三角房地產(chǎn)市場(chǎng)借助“世博”商機(jī)，還將有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

除此之外，由于長(zhǎng)三角區(qū)域內(nèi)各種經(jīng)濟(jì)形式豐富多彩，使得國(guó)有企業(yè)、民間營(yíng)企業(yè)、外商投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力都很突出。再加上相對(duì)寬松的金融環(huán)境和發(fā)達(dá)的融資體系，使得困惑于開(kāi)發(fā)商的資金問(wèn)題，在長(zhǎng)三角地區(qū)也比其他地區(qū)更容易得到解決。

市場(chǎng)需要規(guī)范，規(guī)范有利于市場(chǎng)健康、有序地發(fā)展。在當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行的大背景下，在長(zhǎng)三角日益繁榮的環(huán)境中，我們完全有理由相信，長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，仍具旺盛的潛力和機(jī)遇。市場(chǎng)的變局絕非遏制發(fā)展，而是一個(gè)洗牌過(guò)濾的過(guò)程。所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境的變化，重新定位與籌劃，把變局當(dāng)作契機(jī)，提升自身的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，以此迎接未來(lái)更加廣闊的市場(chǎng)。

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[5] 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：2000～2003年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》、《中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[6] 中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒編輯部：2000～2003年《 中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒》，中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社

[7] 政府出臺(tái)各項(xiàng)政策的相關(guān)資料主要來(lái)源于《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》。