劉義杰　葉金花

[提要]2008年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展遭遇前所未有的寒冬時期，伴隨全球金融風(fēng)暴的出現(xiàn)，一線城市房地產(chǎn)價格紛紛跳水，二三線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展受阻。文章以江西革命老區(qū)吉安縣為例，對縣域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀進行了調(diào)查研究，分析了其存在的問題，從而提出在當(dāng)前金融危機的經(jīng)濟環(huán)境中合理的解決思路。

[關(guān)鍵詞]縣域房地產(chǎn)業(yè)；發(fā)展；調(diào)查

近年來，隨著國家加快城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐政策的貫徹落實，江西吉安縣城區(qū)常住和流動性人口的快速增加，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴大，房地產(chǎn)市場供求大幅增長。進入2008年，隨著全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展寒冬期的到來，特別是全球性金融風(fēng)暴的暴發(fā)，一二線城市房地產(chǎn)業(yè)遭受到了嚴(yán)重的影響，尤其以深圳、廣州、上海、北京等城市為首。盡管這些樓市價格全面下調(diào)，打折促銷現(xiàn)象不斷，但大多數(shù)樓盤的銷售中心一改昔日的火爆場面，顯得冷清了許多。受大環(huán)境的影響，作為三線城市的吉安縣，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也失去往日迅猛的勢頭，基本保持平衡發(fā)展的趨勢。

一、吉安縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

吉安縣房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近幾年的培育和發(fā)展，已步入升級換代的階段，尤其是吉安市委、市政府提出“一年一個新變化、三年邁上新臺階、五年實現(xiàn)新跨越”目標(biāo)和吉安縣推進開放攻堅、加快城市化進程的發(fā)展戰(zhàn)略后，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了新的發(fā)展機遇并進入了最佳發(fā)展時期，呈現(xiàn)出強勁的勢頭。它不僅帶動了縣域經(jīng)濟的發(fā)展，促進了縣城面貌的改觀，而且還活躍了房地產(chǎn)市場，改善了縣城居民的住房條件。目前進入吉安縣的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)26家，新開工住宅小區(qū)和成片改造項目41個，完成房屋拆遷面積10.1萬平方米。房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“增長速度較快、供需總體平衡、結(jié)構(gòu)趨向合理、價格穩(wěn)中有升、消費逐步理性”的良好發(fā)展態(tài)勢。

據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2005年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資1.43億元，占固定資產(chǎn)投資的11.2％，商品房預(yù)銷售面積10萬m²；2006年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資2.03億元，占固定資產(chǎn)投資的13.09％，商品房預(yù)銷售面積31萬m2，比上年翻了3番；2007年全縣房地產(chǎn)開發(fā)投資3.2億元，占固定資產(chǎn)投資的15.4％，商品房預(yù)銷售面積45萬m2，比上年同期增漲31％。2008年以來，盡管遭遇全球性經(jīng)濟疲軟和房地產(chǎn)市場“拐點”，吉安縣房地產(chǎn)開發(fā)投資逐漸回落，但住宅建設(shè)投資仍比較大。2008年1～9月份全縣共完成房地產(chǎn)開發(fā)總投資1.86億元，其中住宅投資1.32億元，占全縣固定資產(chǎn)投資的8.8％。商品房開發(fā)面積24.1萬m2、銷售面積14.8萬m2，商品房銷售面積雖比2007年同期下降一半，但銷售價格與2007年下半年基本持平尚未出現(xiàn)大幅打折讓利現(xiàn)象。

二、吉安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特點

1樓盤開發(fā)速度快，商品房銷售占比快速上升

以往，吉安縣城居民住房主要是以私房建設(shè)為主，商品房開發(fā)沒有得到發(fā)展。2002年，隨著國有土地控制私人建房，私房建設(shè)由原來在全縣房地產(chǎn)發(fā)展中占絕對主體地位呈強勢減弱發(fā)展趨勢。短短幾年，目前新建商品房面積就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過私房建設(shè)面積。據(jù)統(tǒng)計，2005年，吉安縣私房建設(shè)面積、新建商品房面積總共為24.9萬平方米，分別占比為27％、73％，而2003年同期占比情況為79％、21％，私房建造無論是從套數(shù)還是建筑面積來看，都無法與同期相比，三年時間其在全縣房地產(chǎn)發(fā)展中的占比由79％降至27％，下降了52個百分點，而商品房開發(fā)銷售從2003年的21％升至79％，占據(jù)了絕對主體地位。

2商品房開發(fā)總量增長速度適中，基本保持供需平衡

目前房地產(chǎn)企業(yè)主要是開發(fā)面向廣大消費者的一般商品房和商用房，開發(fā)的成本較低。通過調(diào)查，我們發(fā)，現(xiàn)目前吉安縣房地產(chǎn)開發(fā)基本處于適度增長階段，由于房地產(chǎn)市場化程度不高，居民可支配收入有限，消費層次較低，房產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)合理，住宅用房占比高，開發(fā)商著力建設(shè)中低價位的小戶型普通商品住房，總體呈現(xiàn)供求基本平衡供略大于求的市場格局。

三、目前吉安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢

1全縣房地產(chǎn)業(yè)投資總量較前些年呈現(xiàn)回落，住宅投資比重仍然較大

據(jù)統(tǒng)計，2006年全縣共完成商品房開發(fā)面積42萬m2、總投資2.03億元、占固定資產(chǎn)投資的13.09％，其中住宅投資1.44億元；2007年1～9月份，全縣共完成商品房開發(fā)面積43萬m2、總投資2，7億元、占固定資產(chǎn)投資的14.4％，同比增長10％，其中住宅投資2.4億元；2008年1～9月份全縣共完成商品房開發(fā)面積24.1萬m2、總投資1.86億元，其中住宅投資1.32億元，占固定資產(chǎn)投資的8.8％，同比前兩年略有下降。

2商品房供需結(jié)構(gòu)逐步調(diào)整，基本持平，出現(xiàn)有價無市現(xiàn)象

隨著房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展“拐點”的出現(xiàn)，全縣商品房的供需結(jié)構(gòu)由前些年的供不應(yīng)求逐步調(diào)整為供求平衡，并有供略大于求的趨勢，銷售價格基本平穩(wěn)，上漲可能性不大。2006年全縣商品房銷售面積約為31萬m2，2007年全縣商品房銷售面積約為30萬m2。由于“拐點”的出現(xiàn)，老百姓普遍持幣待購，使得2008年1～9月份全縣商品房銷售面積為12.6萬m2，同比下降44％。2006年縣城區(qū)商品住宅銷售均價為950元/m2，2007年上半年約為1350元/m2，下半年上升至1600元/m2，2008年基本與2007年下半年持平，銷售價格1500元/m2～1800元/m2，部分樓盤雖出現(xiàn)折扣讓利促銷，但仍是有價無市。

3二手房交易穩(wěn)中有升

據(jù)統(tǒng)計，2008年1～9月份共受理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記3486宗、112.8萬平方米，同比2006年[1902宗、59.5萬平方米]、2007年[2267宗、64萬平方米]分別增長2倍、2.35倍。二手房交易172宗2.04萬m2，同比2007年[2006年332宗、3.3萬平方米，2007年182宗、165萬平方米]增長64％。

4廉租住房建設(shè)全面啟動，住房租賃貨幣補貼即將發(fā)放

吉安縣城吉州路原民政局福利院劃撥4.05畝土地用于廉租房建設(shè)，目前已進入施工階段，工程計劃總投資500萬元，工程完工后可滿足58戶低收入住房困難家庭居住，且城區(qū)低收入住房困難家庭調(diào)查工作已深入開展，住房租賃貨幣補貼即將發(fā)放。

四、吉安縣房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在的問題

1受地方經(jīng)濟制約，房地產(chǎn)市場發(fā)展緩慢

地方經(jīng)濟發(fā)達程度決定房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是經(jīng)濟增長的“發(fā)動機”，二者相輔相成，相互作用。在調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，與周邊經(jīng)濟相對發(fā)達的房地產(chǎn)市場相比，本縣房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)其獨有的特點，房地產(chǎn)需求相對較小，房地產(chǎn)中介機構(gòu)不規(guī)范，房地產(chǎn)信貸規(guī)模偏小，充分顯示房地產(chǎn)市場發(fā)展滯后。

2房地產(chǎn)開發(fā)缺乏統(tǒng)一規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)本應(yīng)由政府有關(guān)職能部門在充分調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r和居民需求等實際情況制訂出切實可行的發(fā)展規(guī)劃，進行有序開發(fā)，而事實上，房地產(chǎn)開發(fā)一直處于散亂無序狀態(tài)，導(dǎo)致開發(fā)商所開發(fā)的商品住宅無主管單位、無開發(fā)許可、無技術(shù)鑒定、無面積測繪、無產(chǎn)權(quán)登記。

3部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模較小，商品房開發(fā)層次不高

房地產(chǎn)開發(fā)不能適應(yīng)市場需要和提供布局合理、套型多樣、設(shè)施完善的商品住房。個別住宅小區(qū)內(nèi)的水電路、通訊、商業(yè)網(wǎng)點、集貿(mào)市場、學(xué)校、停車場、綠化等設(shè)施不能滿足居民生活需要。

4房價增長快于居民收入增長

2007年度，吉安縣居民人均可支配收入8604元，同比增長12.8％，農(nóng)民人均純收入3267元，同比增長9.6％。遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價漲幅，考慮收入分配差距，大部分居民收入增速低于房價增速。

5商品房交易市場管理不到位

主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)混亂，房權(quán)證取得困難，私自交易情況嚴(yán)重，國家契稅收入大量流失；同時，由于房權(quán)證發(fā)放率低，也為該縣的房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理帶來了困難，導(dǎo)致房屋產(chǎn)權(quán)糾紛逐年上升。

6物業(yè)管理有待改善

市民物業(yè)管理意識不強，小區(qū)物業(yè)管理難以開展，物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存較難，散舊住宅區(qū)物業(yè)管理工作有待進一步推進。

五、對縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的幾點建議

1理清發(fā)展思路，制訂切實可行的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃

隨著縣域經(jīng)濟的可持續(xù)健康發(fā)展，居民家庭收入的增加，越來越多的居民將把改善住房條件作為家庭的首要需求。初步調(diào)查，中等收入家庭將成為把潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求的主體，“以舊換新”、“以遠(yuǎn)換近”、“以合換分”、“以小換大”等為主體的住房消費將掀起一個大規(guī)模的住房資源重新優(yōu)化組合的高潮。這就要求我們抓住機遇，制定房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展規(guī)劃，指導(dǎo)縣域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市品位，優(yōu)化人居環(huán)境。

2充分發(fā)揮政府職能，實現(xiàn)對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控

一是用規(guī)劃手段、土地供應(yīng)手段來加強對房地產(chǎn)開發(fā)的宏觀調(diào)控。確?！叭浴?，即確保房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)性，防止盲目開發(fā)和低水平重復(fù)建設(shè)；確保房地產(chǎn)開發(fā)的公正性，防止暗箱操作；確保房地產(chǎn)開發(fā)的導(dǎo)向性，根據(jù)城市功能布局安排各類房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先落實經(jīng)濟適用房、普通商品房、危舊房、拆遷房等項目用地，合理配置市政設(shè)施建設(shè)。二是要加強房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，規(guī)范經(jīng)營行為。應(yīng)本著“寧缺勿濫”的原則，嚴(yán)格審核房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)，嚴(yán)把項目選定關(guān)，防止因房地產(chǎn)開發(fā)項目的“先天失血”而帶來的“后遺癥”。三是合理調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。緊密結(jié)合縣級城市經(jīng)濟發(fā)展水平和居民消費水平，引導(dǎo)房產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)既實用又廉價的商品住宅。

3把握發(fā)展脈絡(luò)，拓寬房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，著力培育住房二三級市場

住房二三級市場對于滿足市民住房交易需求有著巨大的推動作用。從調(diào)查中看，吉安縣已全面放開住房二級市場。為了進一步放開搞活住房二三級市場，促進存量住房流通，實現(xiàn)與商品房增量市場的聯(lián)動，拉動市民消費，縣政府制定了《吉安縣進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住宅建設(shè)實施方案》、《吉安縣已購公有住房和經(jīng)濟適用房上市出售實施辦法》等規(guī)定。這些制度的出臺，都有力地促進了住房二三級市場的發(fā)展，有效地滿足了住房交易的需求。

4加強市民物業(yè)管理意識教育，不斷規(guī)范房地產(chǎn)物業(yè)管理行為

對已建的住宅物業(yè)管理實行項目招標(biāo)制度，加大政策法規(guī)的培訓(xùn)力度，提高物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和服務(wù)意識，提升管理水平和服務(wù)質(zhì)量，為城區(qū)居民安居樂業(yè)提供保障。

5進一步完善住房保障體系

認(rèn)真貫徹國務(wù)院有關(guān)經(jīng)濟適用住房和廉租住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，合理調(diào)整住房結(jié)構(gòu)，加快經(jīng)濟適用住房、廉租房和限價商品房建設(shè)步伐，增加中低收入群體住房供應(yīng)。具體說來，要針對下崗無房職工建設(shè)“解困房”，針對城市低收入群體建設(shè)經(jīng)濟適用住房，同時根據(jù)市場需求建設(shè)限價商品房。要嚴(yán)格各類住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范其準(zhǔn)入條件，制定建設(shè)計劃和實施方案。

6推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展

在已成立的房地產(chǎn)交易管理所、房地產(chǎn)開發(fā)公司、房地產(chǎn)評估經(jīng)紀(jì)公司等的基礎(chǔ)上，培育物業(yè)管理公司、房屋租賃公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)中心等機構(gòu)，切實加強對房地產(chǎn)有形市場的行政管理。加強對房地產(chǎn)業(yè)的各項業(yè)務(wù)進行行政審批、行政監(jiān)管和備案管理，為居民提供便民、高效、廉潔、規(guī)范、公開的服務(wù)承諾。堅持依法辦事、秉公辦事、高效便民辦事的原則，全面落實科學(xué)發(fā)展觀，使各項工作走向正規(guī)化、科學(xué)化管理軌道，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟、環(huán)境的全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。