房屋行政登記糾紛案的啟示

賴(lài)慶春

基本案情

原告：C2，15歲，D縣一中在校學(xué)生。

法定代理人：C1，42歲，D縣某局干部。

被告：D縣房地產(chǎn)管理局。

第三人W1，46歲，下崗職工，住D縣。

第三人W2，49歲，下崗職工，住Y市L區(qū)。

第三人某銀行D縣支行。

W1與W2是弟兄關(guān)系。原告起訴時(shí)間為2008年6月。

原告C2訴稱(chēng)：原告C2為C1與W1的女兒，1994年4月C1與W1離婚后，C2由C1撫養(yǎng)。2002年9月28日W1為C2購(gòu)買(mǎi)了一宗土地，并辦理了國(guó)土使用證，在該土地上建起了五層樓的房屋。W1當(dāng)時(shí)對(duì)C1、C2說(shuō)，該房屋及土地是給女兒C2的。2003年9月1日，D縣房地產(chǎn)管理局在沒(méi)有土地使用權(quán)人C2及監(jiān)護(hù)人C1到場(chǎng)的情況下，僅憑W1的一紙說(shuō)明，就將該地上建成的房屋登記到W2名下，其行為已嚴(yán)重侵犯所有人C2的利益。D縣房地產(chǎn)管理局未經(jīng)調(diào)查核實(shí)，即將產(chǎn)權(quán)證登記為W2名下，該登記行為違法。根據(jù)《行政訴訟法》有關(guān)規(guī)定，特向法院提起行政訴訟，請(qǐng)求保護(hù)原告的合法權(quán)益，依法撤銷(xiāo)D縣房地產(chǎn)管理局辦理的坐落在瀟水中路的W2房屋所有權(quán)證，并限期改正。

某銀行D縣支行提供的信貸資料表明，2003年9月30日，D縣國(guó)土資源局向W2頒發(fā)了證號(hào)為D國(guó)用（2003）字第0146233號(hào)的《國(guó)有土地使用證》，證載土地坐落在D縣瀟水中路，使用權(quán)面積98.8平方米（注：原載土地使用者名稱(chēng)C2）。2003年11月25日，借款人W2向某銀行D縣支行借款25萬(wàn)元，借款用途為建房，以上述房產(chǎn)到某銀行D縣支行辦理抵押貸款，貸款到期日為2013年11月24日。2003年11月13日，某銀行D縣支行與W2簽訂了《D縣房地產(chǎn)抵押合同》。合同載明，房屋評(píng)估價(jià)為51萬(wàn)余元，抵押期限11年。D縣房地產(chǎn)交易管理所為某銀行D縣支行頒發(fā)了《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

2008年7月10日，D縣法院作出（2008）D行初字第13號(hào)《行政判決書(shū)》。判決內(nèi)容為，被告D縣房地產(chǎn)管理局在為第三人W2頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》時(shí)，沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格審查，采信的主要證據(jù)不符合法律規(guī)定。表現(xiàn)在被告采用的主要證據(jù)是原告C2的土地使用證和W1的一個(gè)聲明，該聲明顯然不能作為第三人W2合法享有土地使用權(quán)的依據(jù)。依據(jù)《行政訴訟法》第五十四條第（二）項(xiàng)第一目之規(guī)定，判決如下：撤銷(xiāo)D縣房地產(chǎn)管理局于2003年9月1日為第三人W2頒發(fā)的《D江鎮(zhèn)字第00009658號(hào)〈房屋所有權(quán)證〉》。

D縣房地產(chǎn)管理局和第三人W2均不服一審判決，并提起上訴。2008年12月18日，Y市中級(jí)人民法院作出（2008）Y中法行終字第57號(hào)《行政判決書(shū)》。終審法院認(rèn)為，D縣房地產(chǎn)管理局在為W2核準(zhǔn)登記頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》的過(guò)程中，審查程序違法。其一，違反了《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》）第六條“房屋權(quán)屬登記應(yīng)當(dāng)遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致原則”的規(guī)定，即申請(qǐng)人W2提供的土地使用證是C2的，與申請(qǐng)人的主體不一致。其二，違反了該《辦法》第十三條第二款“代理人申請(qǐng)登記時(shí)，除向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)代理人的有效證件外，還應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交權(quán)利人（申請(qǐng)人）的書(shū)面委托書(shū)”的規(guī)定，即W1代為W2辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，沒(méi)有提交W2的書(shū)面委托書(shū)。其三，違反了該《辦法》第十六條“新建的房屋，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后的三個(gè)月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記，并應(yīng)當(dāng)提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料以及其他有關(guān)證明文件”的規(guī)定，而申請(qǐng)人登記辦證的房屋尚在建設(shè)過(guò)程中，并沒(méi)有竣工，不具備申請(qǐng)登記頒證條件。同時(shí)申請(qǐng)人所提供的辦理材料不全、部分材料明顯不真實(shí)。D縣房地產(chǎn)管理局卻予以登記，頒證顯然依據(jù)不足。

綜上所述，C2以D縣房產(chǎn)管理局的具體行政行為侵犯其合法權(quán)益，向原審法院起訴要求撤銷(xiāo)D縣房地產(chǎn)管理局頒發(fā)給W2的《房屋所有權(quán)證》的主張成立，依法應(yīng)當(dāng)予以支持。原判決認(rèn)定D縣房地產(chǎn)管理局頒證的證據(jù)不足，判決予以撤銷(xiāo)是正確的，但原判認(rèn)定C2取得的土地使用權(quán)是W1贈(zèng)與的事實(shí)依據(jù)不足，且超出了行政審理范圍，應(yīng)當(dāng)予以糾正。二上訴人W2和D縣房地產(chǎn)管理局提出的上訴理由部分成立，但這些理由并不能證明D縣房地產(chǎn)管理局在為W2辦理房屋權(quán)屬登記頒證的具體行政行為是合法的，且與本案審理無(wú)關(guān)。因此，終審法院不予采信。據(jù)此，依照《行政訴訟法》第六十一條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

法律分析

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第六十條第二款規(guī)定：“在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)?！痹摋l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)?！?/p>

按法律規(guī)定，本案W2如果是依照法定程序、善意且支付了合理對(duì)價(jià)而取得上述房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證，則并無(wú)違法之處。那么，某銀行D縣支行憑具有公信力的上述憑證辦理貸款抵押手續(xù)，也應(yīng)為合法有效。問(wèn)題在于：首先，W1于2001年以其女C2名義低價(jià)購(gòu)買(mǎi)土地（2002年辦土地證），2003年為規(guī)避有關(guān)機(jī)關(guān)追究責(zé)任，向房管部門(mén)書(shū)面聲明將土地交給W2使用，房產(chǎn)證辦在W2名下。而房地產(chǎn)管理局在頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》時(shí)，沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行《辦法》第六條的規(guī)定，僅憑W1將“土地交給W2使用”的聲明，就給W2辦了房產(chǎn)證，其依據(jù)顯然不當(dāng)。其次，W1將“土地交給W2使用”的聲明，損害了作為被監(jiān)護(hù)人C2的利益，違反了《民法通則》第十八條第一款的規(guī)定，其行為應(yīng)為無(wú)效，W2應(yīng)予返還。由于W2取得土地和房產(chǎn)不合法，結(jié)果必然導(dǎo)致抵押落空。

相關(guān)啟示

該案中，房地產(chǎn)管理部門(mén)違法辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而銀行又以該產(chǎn)權(quán)辦理貸款抵押，結(jié)果銀行受到牽連，導(dǎo)致不利的法律后果。這一方面說(shuō)明銀行對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)審查尚有疏漏之處，另一方面說(shuō)明產(chǎn)權(quán)憑證并不是絕對(duì)可信的，必要時(shí)還應(yīng)當(dāng)查詢(xún)不動(dòng)產(chǎn)登記簿并審查其財(cái)產(chǎn)取得的合法性。

銀行應(yīng)吸取教訓(xùn)，舉一反三，堵塞法律漏洞。在辦理貸款抵押手續(xù)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真審查抵押人取得抵押財(cái)產(chǎn)的相關(guān)背景，并按照《物權(quán)法》的規(guī)定，到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)查詢(xún)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記簿。在認(rèn)為抵押人取得該抵押財(cái)產(chǎn)不符合法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)當(dāng)拒絕為其辦理貸款抵押。同時(shí)，銀行發(fā)放貸款不應(yīng)首先考慮抵押財(cái)產(chǎn)的足值性，而應(yīng)首先考慮借款人的實(shí)際借款用途、實(shí)際還款能力、職業(yè)穩(wěn)定性和其一貫的信用表現(xiàn)。

(作者單位：中國(guó)工商銀行永州分行)