蔡繼明

中國的房地產(chǎn)已經(jīng)完全不是一個專業(yè)性很強的產(chǎn)業(yè)了，它變成了豪門寡頭作局分贓的俱樂部。尤其是在一線城市，沒有哪個開發(fā)商愿意為中低收入者提供適合他們購買的商品房。

房地產(chǎn)市場變成了地產(chǎn)豪門的圈錢機器

目前中國的房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)象頗為異常，引發(fā)的各種議論也絡(luò)繹不絕。

有何異象

最令人矚目的是，房價和收入比過高。

國際上普遍認為，住宅價格相當于居民家庭年收入的3～6倍是合理的。當一個地方房價收入比超過6的時候，就會被國際上公認為屬于房地產(chǎn)泡沫區(qū)。而中國的平均房價卻是城市家庭平均年收入的8倍多。在一線城市，這個比例高達10～15，個別地段的普通住宅價格甚至達到25以上。這樣的價格大大超過了合理限度，中國房價的非理性上漲已經(jīng)非常明顯。

其次是，房地產(chǎn)行業(yè)利潤率過高。在發(fā)達經(jīng)濟體，房地產(chǎn)開發(fā)只能取得一般利潤，在世界富豪排行榜的前25名中，沒有一個是西方國家的開發(fā)商。而在中國大陸入圍的全球富豪中，有三成與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)。這說明，房地產(chǎn)的暴利是造成房地產(chǎn)老板超常規(guī)斂財?shù)闹匾颉?/p>

同時，投資性購房比重過高：過去幾年中國城市人口每年增長1100萬～1300萬人，如果城市新增人口與新增住宅保持一致，按每個家庭3人、每人配套30平米住房計算(已經(jīng)達到改善性要求)，每年新增住房3.9億平米就可滿足需要，而2006～2008三年全國共銷售商品住宅17.95億平米，平均每年5.98億平米，實際銷售面積比人口增長所需面積高出2.08億平米!即使考慮到舊房拆遷或者報廢、人口自然死亡后遺留給子女的住宅、少量自建住宅、單位建造的非商品住宅以及政策性住宅等因素相互抵消，至少還有2億平米的商品住宅不屬于一戶一宅的用途，如果把每戶第二套及第二套以上的商品房視為投資性房產(chǎn)，在過去幾年間，投資性房產(chǎn)占商品住宅總銷售面積的33.4％，超過了1／3。

最讓人不解的是，在全球性金融危機背景下，中國房地產(chǎn)價格不跌反漲。在全球房價普遍下降近40％時，中國的房價卻在同比下降僅為1％的底線上強烈反彈，連上海以高房價的標桿著稱的湯臣一品，也竟然在全球性金融危機的背景下以鋼鐵般的原價賣出了12套!

近期房地產(chǎn)價格失控的主要原因

為什么在實體經(jīng)濟遭受消極影響的同時，房價卻繼續(xù)攀升?造成近期房產(chǎn)價格失控的原因是什么呢?

第一個原因，筆者認為是——貨幣投放量過大。

截至6月30日，金融機構(gòu)新增貸款余額已達7.4萬余元，不僅超過了過去全年的貨幣投放量，而且也超過了全國人均收入的總和。2008年中國農(nóng)村居民人均收入是4760元，城市居民人均收入是1.5萬元，平均下來是9760元。而上半年7.4萬億元的新增貸款余額分攤到全國13億人頭上，平均每人可分攤到5700元，如果這種趨勢延續(xù)到年底，平均每人分攤量高達1.14萬元，已經(jīng)大大超過了全國人均收入。如此之大的新增貸款必然推動物價上漲。

第二，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比例失衡，貧富差別過大，新增貸款流向房地產(chǎn)市場。

由于收入差距過大，低收入者缺乏購買力，低端商品產(chǎn)銷領(lǐng)域缺乏流動性，CPI指數(shù)繼續(xù)下降，失業(yè)和開工率不足等現(xiàn)象沒有根本改觀，大量的新增貸款必然涌向股市和樓市，造成投資市場非理性價格攀升。初步估算，國家刺激經(jīng)濟的4萬億元投資中，目前已有700億元進入房地產(chǎn)市場，占上半年全社會房地產(chǎn)投資5％左右。到2010年底，預(yù)計會有2800億元進入房地產(chǎn)市場。

根據(jù)國家統(tǒng)計局今年1月～6月全國房地產(chǎn)市場運行情況報告，今年上半年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元，同比增長9.9％。房地產(chǎn)開發(fā)投資的60％～70％的資金來源都是依靠銀行貸款。按此估算，上半年房地產(chǎn)開發(fā)銀行貸款資金可達16700萬元，占到全社會整個信貸規(guī)模的二成以上。

另據(jù)國資委統(tǒng)計資料顯示，在國資委管轄的央企中，有80％的企業(yè)涉足房地產(chǎn)業(yè)，涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的達100家以上。據(jù)專業(yè)人士估計，央企中僅母公司一級和二級企業(yè)設(shè)立房地產(chǎn)公司的房地產(chǎn)資產(chǎn)總量，已近2000億元。

中國的房地產(chǎn)已經(jīng)完全不是一個專業(yè)性很強的產(chǎn)業(yè)了，它變成了豪門寡頭作局分贓的俱樂部。尤其是在一線城市，面對不同收入人群的不同需求，沒有哪個開發(fā)商愿意為中低收入者提供適合他們購買的商品房。而廣大無房戶面對的是非選擇性市場，這個市場已經(jīng)背離了大部分求房戶的需求，房地產(chǎn)市場變成了地產(chǎn)豪門的圈錢機器。而最近一個季度，從北京到廣州，從廣州到珠三角，每一個星期都有新的地王誕生，而十大地王幾乎都是國企!

第三，政府管理部門放松了監(jiān)管，默認了對既定政策的突破。

在2008年10月22日財政部公布的“救市”措施中，“對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20％”，這是財政部給二套房松綁的正式表態(tài)。這些政策表達，造成了許多商業(yè)銀行對國家政策的全面突破。尤其是在貨幣天量投放后，各家銀行都有了更加充裕的現(xiàn)金儲備，使它們對外貸款的積極性瘋狂高漲，而房貸歷來被視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行和開發(fā)商之間的默契就不言而喻了。

如何整治

由于中國沒有將房地產(chǎn)投資和房產(chǎn)自住這兩個完全不同的市場進行嚴格的區(qū)分，造成了房地產(chǎn)市場的混亂局面。不僅如此，還使國資銀行卷入其中，被深度套牢，造成了開發(fā)商和銀行一榮俱榮、一損俱損的趨勢，在這種情況下，如何實現(xiàn)重新構(gòu)造健康的房地產(chǎn)市場，打擊不良開發(fā)商，同時將銀行的損失減少到可接受范圍內(nèi)?這是我們當前面臨的高難度選擇。

由于各商業(yè)銀行已經(jīng)在和開發(fā)商的默契中陷得很深，要想使銀行不遭受損失已經(jīng)沒有可能，唯一能做的就是盡量減少銀行的損失，讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸到正確軌道。為此，特提出以下建議：

一、對非自住性商品房，國家應(yīng)該出臺投資性商品房的相關(guān)政策，這些政策包括：對投資性商品房征收較高的契稅，對非自住商品房征收以月計算的房產(chǎn)稅；對租賃收入和售房所得征收嚴格的所得稅。只要形成以上三稅配套，就可將投資性住房和居民自住房嚴格區(qū)分，這是從根本上解決房地產(chǎn)市場亂局的政策措施。

二、銀行對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款，應(yīng)該屬于純粹的商業(yè)行為，不適合用國家政策去強行規(guī)定。但是在國家尚未將自住性商品房和投資性商品房嚴格區(qū)分的條件下，銀行信貸應(yīng)當繼續(xù)成為國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控手段。在當前情況下應(yīng)該立即收緊對第二套房的貸款，使二套房貸不僅不能享受7折的利息優(yōu)惠，而且應(yīng)將利率調(diào)到正常利率的1.1倍以上、將首付比例提高到50％，這也符合投資性購房風險較大的現(xiàn)實情況。

三、對于改善性住房的客觀需求，用政策進行識別是非常困難的。因此，不能用為二套房松綁的方法來解決，但可以通過房產(chǎn)置換協(xié)議來解決這個難題。具體操作程序為：有一套住宅、想更換更好的住宅的家庭，可與房管局簽訂改善住房協(xié)議，有了這個協(xié)議，就可以享受一套房的所有優(yōu)惠政策，但協(xié)議必須規(guī)定，在取得新房后，只有將舊房出售、戶主變更后，才能核發(fā)新房房產(chǎn)證。因為房管局是發(fā)證機關(guān)，完全可以實現(xiàn)全程有效控制。因此，這個辦法既可以避免鉆政策空子的投機行為，又可以保障正常的改善性需求，實施這個辦法，就可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

四、如何對抗開發(fā)商的價格聯(lián)盟?最根本的辦法就是銀行必須和政府達成協(xié)議，不允許銀行和開發(fā)商勾結(jié)挺房價，銀行是以政府的信譽作擔保的，這個擔保不能由銀行濫用，必須符合政府意圖。銀行和開發(fā)商勾結(jié)，最終是要出大亂子的，但銀行又不擔責任，還是政府擔責。只要成交量下降，銀行的風險就增加，因此，銀行有要求開發(fā)商降低房價換取成交量的話語權(quán)，如果開發(fā)商拒不降價，銀行可以拒絕提供新的貸款，甚至可以立即追訴到期貸款，若開發(fā)商不能按時還款，銀行就可以立即委托政府通過法律程序接盤，必須將鋌而走險的開發(fā)商驅(qū)逐出房地產(chǎn)隊伍，才能維持房地產(chǎn)行業(yè)的健康和繁榮。

五、由于中國多年以來未對投資性購房進行限制，如果突然進行大力度的限制，將使需求大幅度下降，有可能出現(xiàn)硬著陸的情況。為了防止房地產(chǎn)市場的大起大落，應(yīng)當采取先后出臺兩套政策的方法：第一套政策就是一戶一宅的相關(guān)優(yōu)惠政策，讓二套房付出較高成本，使二套房的交易大幅度下降，同時，將二套房的契稅、房產(chǎn)稅、所得稅建立成完整的體系，形成自住性住宅和投資性住宅兩個完全不同的市場。一旦社會購買力適應(yīng)了這兩個市場，就出臺第二套政策，取消銀行對第二套房的差別貸款，讓投資性住宅在不影響基本住宅的情況下獲得發(fā)展動力，使兩個市場并行不悖。