李小博

(中共河南省直機關(guān)黨校,河南鄭州 450002)

論業(yè)主委員會的民事主體資格和訴訟主體資格

李小博

(中共河南省直機關(guān)黨校,河南鄭州 450002)

業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)被賦予特定的民事主體資格,它既不是法人,也不是自然人,應(yīng)當(dāng)界定為非法人組織;其在訴訟中享有訴訟的主體資格;業(yè)主委員會能參與訴訟的范圍僅限于保護業(yè)主的共同權(quán)益。

業(yè)主委員會;民事主體資格;訴訟主體資格

業(yè)主委員會的法律地位以及其在訴訟中的主體資格問題,一直是理論界和實務(wù)界關(guān)注的熱點問題。在 2009年 4月通過的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業(yè)司法解釋》)中,雖然部分解決了業(yè)主委員會的民事訴訟主體資格問題,但在實踐中仍然會產(chǎn)生一些問題。因此必須從法律的層面上對這一問題作出明確的解釋,才能真正解決現(xiàn)實中遇到的問題。

一、對業(yè)主委員會民事主體資格的比較分析

業(yè)主委員會的民事主體資格如何,涉及到其行為后果的歸屬以及法律責(zé)任的承擔(dān)問題,也是業(yè)主委員會是否具有當(dāng)事人能力的先決問題。對業(yè)主委員會民事主體資格的不同定位,將直接導(dǎo)致不同的法律關(guān)系的產(chǎn)生和不同的法律后果,在實踐中有著非常重要的意義?？疾旄鲊牧⒎?我們可以看出,對待業(yè)主委員會的法律地位問題,總體上可歸納為四種模式:一是德國模式,認(rèn)為這類團體不具有法人資格,也不具有訴訟當(dāng)事人能力。二是法國、新加坡模式,認(rèn)為該類團體具有法人資格,在實體權(quán)利能力、行為能力和當(dāng)事人能力方面,與法人均無區(qū)別。三是日本模式,認(rèn)為該類團體具有附條件的法人資格,可成為管理團體法人,而在日本理論界、實務(wù)界則認(rèn)同其為無權(quán)利能力社團。四是美國模式,在判例實務(wù)上認(rèn)為該類團體具有法人資格,但傳統(tǒng)法理及現(xiàn)行立法上均不認(rèn)可其具有法人資格[1]。在我國大陸地區(qū),學(xué)者們也有不同的觀點。有的學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會屬法人組織,應(yīng)完全獨立于各個業(yè)主,享有擬制的人格,能夠獨立地行使民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任[2]。有的學(xué)者認(rèn)為業(yè)主委員會屬享有獨立訴訟主體資格的非法人組織,它雖然不具有法人資格,但作為一個合法組織,并非各個業(yè)主的一種簡單聚合,有一定的組織性和穩(wěn)定性,并且長期固定存在,就應(yīng)可以行使民事權(quán)利,承擔(dān)民事責(zé)任,在民事糾紛、爭議中應(yīng)享有獨立的訴訟權(quán)利,有獨立的訴訟主體資格[3]。也有學(xué)者認(rèn)為,業(yè)主委員會屬既非法人也無獨立訴訟主體資格的一般組織,不能以自己的名義從事民事活動[4]。筆者認(rèn)為,業(yè)主委員會的民事主體資格是非法人組織。非法人組織也被學(xué)界稱作非法人團體,是對不具備法人資格但又能以自己名義獨立進(jìn)行一定民事活動的組織體的總稱。非法人組織的基本法律特征有四:第一,它是依法成立并具有一定目的的組織體,其存在是全體構(gòu)成人員或上級單位為實現(xiàn)該組織體總體目的和利益的法律形式;第二,它是具有一定穩(wěn)定性的組織體,有自己的名稱、組織機構(gòu)和組織規(guī)則,并設(shè)有代表人或管理人;第三,它是具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力的組織體,但這種民事權(quán)利能力和民事行為能力的享有是受到一定限制的;第四,它是不能完全獨立承擔(dān)民事責(zé)任的組織體,因其所支配財產(chǎn)的非獨立性及其民事責(zé)任能力的不完整性,需要由與其有法定責(zé)任關(guān)系的單位或個人負(fù)補充連帶責(zé)任[5]。在我國,沒有進(jìn)行法人登記的企業(yè)或非企業(yè)組織都可以被納入非法人組織的范疇,它是一個與社會組織中的法人團體相對的概念。承認(rèn)非法人組織具有相應(yīng)的民事主體資格,已成為當(dāng)今理論和立法的發(fā)展均勢。

從《物業(yè)管理條例》第 11條、第 15條、第 16條及其他相關(guān)條款的規(guī)定看,業(yè)主委員會是經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生并經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管部門登記備案,在物業(yè)管理活動中代表和維護全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。其基本特征可以概括為以下四個方面:第一,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,此為其成立的法定程序;第二,業(yè)主委員會的活動范圍應(yīng)當(dāng)是進(jìn)行物業(yè)的業(yè)主自治管理,也就是說,它不能從事與物業(yè)管理無關(guān)的其他民事活動;第三,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)代表和維護全體業(yè)主的合法權(quán)益,這是它成立和存在的根本目的所在;第四,業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)經(jīng)由政府房地產(chǎn)行政主管部門登記備案,即其履行規(guī)定的登記備案手續(xù)后,才能成為法律所認(rèn)可的合法組織。業(yè)主委員會作為我國市場經(jīng)濟發(fā)展到一定階段的客觀存在,反映了社會現(xiàn)實生活的客觀需求,而法律理當(dāng)順應(yīng)潮流,體現(xiàn)出對這種社會需求的回應(yīng)。因此,賦予業(yè)主委員會相應(yīng)的民事主體資格是十分必要的。

1.業(yè)主委員會是依法成立的?！段飿I(yè)管理條例》第 35條規(guī)定:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。實際上,是明確了業(yè)主委員會代表全體業(yè)主充任物業(yè)服務(wù)合同的法定一方當(dāng)事人角色?！逗贤ā返?2條規(guī)定,“本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議”?？梢钥闯?《物業(yè)管理條例》第 35條將業(yè)主委員會的民事主體資格定位為《合同法》第 2條中規(guī)定的“其他組織”。由于“其他組織”并非嚴(yán)格的民事法律概念,因此,對其以非法人組織來表述更為確切。同時,《物業(yè)管理條例》第 10條又規(guī)定:同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。同時,《物業(yè)管理條例》16條又規(guī)定:業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起 30日內(nèi),向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。因此,只要符合以上規(guī)定,業(yè)主委員會就具有合法性。

2.業(yè)主委員會有一定的組織機構(gòu)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》,業(yè)主委員會由主任、副主任及委員等組成,并規(guī)定業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會成員中推選產(chǎn)生。同時還對業(yè)主委員會委員的任職要求、資格條件、產(chǎn)生辦法、人數(shù)組成、權(quán)利義務(wù)、工作職責(zé)以及業(yè)主委員會的議事規(guī)則、辦公用房、活動經(jīng)費等都作了詳細(xì)規(guī)定[6]。

3.業(yè)主委員會有一定的財產(chǎn)。根據(jù)《物業(yè)管理條例》第 27條的規(guī)定,業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等享有所有權(quán)。但由于業(yè)主對這些財產(chǎn)所享有的所有權(quán)不是民法上的單一所有權(quán)而是一種特殊的復(fù)合型的所有權(quán),即建筑物區(qū)分所有權(quán),因此業(yè)主無法單獨對這些財產(chǎn)進(jìn)行占有、使用、收益和處分,而必須按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)則來行使。這樣,便只能由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主來行使上述權(quán)利,這些財產(chǎn)至少在理論上就成了能為業(yè)主委員會所獨立支配的財產(chǎn)。換言之,這部分財產(chǎn)的真正所有人盡管仍然是全體業(yè)主,但具體行使該部分財產(chǎn)所有權(quán)各項權(quán)能的,則是代表全體業(yè)主利益的業(yè)主委員會。同時,由于業(yè)主委員會與全體業(yè)主的關(guān)系是建構(gòu)在建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律制度之上的,屬于一種獨特的組織體與構(gòu)成成員之間的關(guān)系,在民事責(zé)任承擔(dān)方面,業(yè)主委員會不足以承擔(dān)的部分將由全體業(yè)主共同承擔(dān),即全體業(yè)主對業(yè)主委員會負(fù)補充連帶責(zé)任。

從以上分析我們可以看出,業(yè)主委員會完全符合非法人組織的構(gòu)成要件,其作為非法人組織的民事主體資格,理所應(yīng)當(dāng)是成立的。

二、業(yè)主委員會民事訴訟主體資格的法律認(rèn)定

1.物權(quán)法?！段餀?quán)法》中有兩個法條涉及了這一問題。第一,第 78條第 2款規(guī)定:業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。依該條,若業(yè)主向人民法院請求撤銷業(yè)主委員會作出的侵害業(yè)主合法權(quán)益的決定,該撤銷之訴的原告一方當(dāng)然是合法權(quán)益受到侵害的業(yè)主,而被告另一方則是作出該決定的業(yè)主委員會。第二,第 83條第 2款規(guī)定:業(yè)主大會和業(yè)主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權(quán)益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。依該條規(guī)定,業(yè)主委員會對任意棄置垃圾等損害他人合法權(quán)益的行為,業(yè)主委員會享有相應(yīng)的物權(quán)請求權(quán),如停止侵害、消除危險等。然而,該條卻沒有明確承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體資格或賦予其訴權(quán),從而導(dǎo)致該請求權(quán)的行使缺失相應(yīng)的司法救濟途徑。

2.民事訴訟法?！睹袷略V訟法》第 49條規(guī)定:公民、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人。在司法實踐中,由于沒有明確定位,不同的學(xué)者和法官對于這一問題的認(rèn)識仍然有異議,因而對于業(yè)主委員會究竟是否能夠參與訴訟還存在不同的認(rèn)識。

3.司法解釋。2009年 4月通過的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《物業(yè)司法解釋》)第 2條規(guī)定:符合下列情形之一,業(yè)主委員會或者業(yè)主請求確認(rèn)合同或者合同相關(guān)條款無效的,人民法院應(yīng)予支持:物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)一并委托他人而簽訂的委托合同;物業(yè)服務(wù)合同中免除物業(yè)服務(wù)企業(yè)責(zé)任、加重業(yè)主委員會或者業(yè)主責(zé)任、排除業(yè)主委員會或者業(yè)主主要權(quán)利的條款。第 8條規(guī)定:業(yè)主大會按照物權(quán)法第 76條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后,業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的,人民法院應(yīng)予支持。第 10條規(guī)定:物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利義務(wù)終止后,業(yè)主委員會請求物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)區(qū)域、移交物業(yè)服務(wù)用房和相關(guān)設(shè)施,以及物業(yè)服務(wù)所必需的相關(guān)資料和由其代管的專項維修資金的,人民法院應(yīng)予支持。從該解釋中,我們可以看到,司法解釋對于業(yè)主委員會的訴訟主體資格已經(jīng)有了認(rèn)定。第一,明確了業(yè)主委員會的民事訴訟主體地位,即業(yè)主委員會既可以充當(dāng)原告,也可以充當(dāng)被告。第二,明確了業(yè)主委員會參與民事訴訟的范圍,即限于與物業(yè)管理相關(guān)的法律關(guān)系糾紛,其在訴訟中的相對方當(dāng)事人主要是物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

三、業(yè)主委員會訴訟范圍的具體確定

筆者認(rèn)為,要完善業(yè)主委員會民事訴訟主體資格的法律法規(guī),不僅要在一般意義上明確業(yè)主委員會是否具有民事主體資格,還要從具體意義上明確業(yè)主委員會能參與的訴訟范圍。《物權(quán)法》第 83條第 2款規(guī)定“業(yè)主對侵害自己權(quán)益的行為,可依法向人民法院提起訴訟”,從這個條文的規(guī)定,我們可以看到法律限制了業(yè)主委員會提起訴訟的范圍,即不得涉及業(yè)主單獨所有權(quán)和個體利益的范圍。對于業(yè)主共同權(quán)益受到侵害的具體情形,可以作如下分類:

1.業(yè)主團體與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間發(fā)生的糾紛。在《物業(yè)司法解釋》中,當(dāng)發(fā)生下列情況時,業(yè)主委員會為維護全體業(yè)主共同利益,可以代表業(yè)主團體起訴:物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行合同約定義務(wù),多收或者擅自增加物業(yè)服務(wù)費用,業(yè)主大會決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同而物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕退出,物業(yè)服務(wù)合同終止而物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕將物業(yè)管理用房和相關(guān)資料移交給業(yè)主委員會。

2.業(yè)主團體與部分業(yè)主之間因管理建筑物費用而產(chǎn)生的糾紛。根據(jù)《物權(quán)法》第 81條的規(guī)定,業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施,也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。在自行管理時,業(yè)主團體有權(quán)依據(jù)管理規(guī)約或法律規(guī)定向業(yè)主收取相關(guān)的建筑物養(yǎng)護維修費用,如有業(yè)主拒絕交納,使有關(guān)設(shè)施得不到維修而停用,將會直接影響全體業(yè)主對共有部分的利益[7]。因此,業(yè)主委員會有權(quán)對拒絕分擔(dān)費用之業(yè)主提起訴訟。

3.單個業(yè)主違反法律規(guī)定或者業(yè)主公約而損害了業(yè)主團體或部分業(yè)主的利益。如《物權(quán)法》第 83條規(guī)定的“任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道”等損害共同利益的行為;第 77條規(guī)定的“業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房”的行為,住改商行為要經(jīng)過有利害關(guān)系人的同意方可進(jìn)行,而《物業(yè)司法解釋》明確把利害關(guān)系人的范圍界定為“本棟建筑物之內(nèi)”,因而若發(fā)生此類糾紛,業(yè)主委員會也可以代表部分業(yè)主向人民法院提起訴訟。

4.因業(yè)主委員會改選所引發(fā)的訴訟。實踐中,由開發(fā)商直接主持下所產(chǎn)生的原業(yè)主委員會沒有維護業(yè)主的合法權(quán)益,而小區(qū)業(yè)主自發(fā)選舉業(yè)委會并向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機關(guān)申請備案登記時遭到拒絕的情況時有發(fā)生[8]。在此類情況下,新選舉出的業(yè)主委員會應(yīng)有權(quán)提起行政訴訟,因為業(yè)主委員會非以備案為成立要件,而行政機關(guān)拒絕備案卻系有關(guān)業(yè)主共同利益之事項。

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[責(zé)任編輯 常和平 ]

D920.5

A

1671-6701(2010)05-0061-03

2010-06-10

河南省社科聯(lián)重點調(diào)研課題 (項目編號:SKL-2009-556)階段性成果

李小博 (1981-),女,河南臨潁人,法學(xué)碩士,中共河南省直機關(guān)黨校講師。