淺析二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀及存在的問題

劉淑芳

[關(guān)鍵詞]二手房市場(chǎng);現(xiàn)狀;問題

隨著房產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展,全國新建商品房“漲”聲一片,一線城市房價(jià)甚至出現(xiàn)“一日一變”的怪現(xiàn)象。主觀上的市場(chǎng)信息不夠?qū)ΨQ、市場(chǎng)主體行為不夠規(guī)范以及客觀上土地的稀缺、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不夠完善,使得房產(chǎn)市場(chǎng)泡沫現(xiàn)象逐漸凸現(xiàn)并發(fā)展起來,造成房價(jià)飛漲,而人們購買力的相對(duì)下降,開發(fā)商處于永恒的利潤最大化,都使得住房一級(jí)市場(chǎng)供需失衡,從而使越來越多的關(guān)注投入到了房產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng),通過積極挖掘二手房市場(chǎng)的巨大潛力來滿足住房主體的住房需求。然而,巨大的利潤使得投機(jī)行為伴隨著房價(jià)一路上揚(yáng),充斥于市場(chǎng)當(dāng)中,并呈現(xiàn)出愈演愈烈之勢(shì)。

一、中國住宅觀念的發(fā)展

中國的住宅概念從建國到改革開放以及目前房產(chǎn)的高度發(fā)展,其中經(jīng)歷了幾個(gè)不同階段的發(fā)展。在住房制度改革之前,大多數(shù)人依賴企業(yè)、政府解決住房問題,住房的市場(chǎng)供給處于短缺狀態(tài),無法體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的真實(shí)需求。1999年城鎮(zhèn)住房制度改革以后,房地產(chǎn)市場(chǎng)供給告別了短缺狀態(tài),需求呈多元化態(tài)勢(shì)。

1.已獲得政策性住房的或中等收入群體需要出售其政策房或原有住房轉(zhuǎn)向購買環(huán)境條件較優(yōu)越的中檔、高檔房產(chǎn)。

2.低收入或暫時(shí)性低收入者需要低價(jià)的住房滿足其對(duì)居有定所的需求。

3.先富起來的高收入者更看中環(huán)境及小區(qū)住戶的自身識(shí)別,故而其原有住房也會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)流通。

4.隨著居民收入與社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,消費(fèi)者對(duì)住房的需求會(huì)不斷升級(jí),存量房的交易已經(jīng)達(dá)到一級(jí)市場(chǎng)的50%(2002年數(shù)據(jù))左右,且存量房的交易比例在不斷攀升。

綜合美國、歐洲等住宅消費(fèi)發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展情況分析,當(dāng)市場(chǎng)成熟時(shí),一級(jí)市場(chǎng)(商品房銷售)將與二手房市場(chǎng)交易量相互持平,而且隨城市內(nèi)可開發(fā)用地的不斷減少,城市住宅郊區(qū)化的發(fā)展趨勢(shì),城市內(nèi)房產(chǎn)的交易方式將主要以二手房置換服務(wù)為主。一、二級(jí)市場(chǎng)間有相當(dāng)強(qiáng)的相關(guān)性,二級(jí)市場(chǎng)發(fā)達(dá)的地區(qū),一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)銷售也不錯(cuò),相反二級(jí)市場(chǎng)不十分發(fā)達(dá)的地區(qū),一級(jí)市場(chǎng)的開發(fā)也顯得較為滯后。

二、二手房市場(chǎng)的現(xiàn)狀

隨著人們對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)需求的急劇增加,在市場(chǎng)的規(guī)則下逐漸形成一種階梯消費(fèi),即住房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入的變化來逐步提高改善自己的居住品質(zhì),從住宅市場(chǎng)的供給來看,由租賃市場(chǎng),二手房市場(chǎng)到新增商品房市場(chǎng),從“安置型”、“實(shí)用型”再到“舒適型”,形成了產(chǎn)品的梯級(jí)供給。二手房在住宅梯級(jí)消費(fèi)中起到承前啟后的關(guān)鍵作用,鏈接住房者不同階段的物業(yè)形態(tài),也關(guān)系著房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng),為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮和整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的增長發(fā)揮著作用。當(dāng)前,局部地區(qū)的房產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題日益暴露:房價(jià)過高、土地供應(yīng)量過大、房屋空置率居高不下、結(jié)構(gòu)不合理以及開發(fā)投資過快增長等,給我國現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展帶來不可輕視的消極影響有以下幾方面:

1.城市競(jìng)爭(zhēng)力的減弱:房價(jià)的過快增長使得企業(yè)的商務(wù)成本和投資成本相應(yīng)增長,產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”,降低城市的吸引力,導(dǎo)致資金外流和外來投資減少。

2.地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)加大:隨著房產(chǎn)交易中給城市帶來的財(cái)政收入的不斷增加,使得財(cái)政收入對(duì)房地產(chǎn)的依賴越來越嚴(yán)重。

3.消費(fèi)力的抑制:過高的房價(jià)使得越來越多的老百姓只能“望房興嘆”。我國房產(chǎn)業(yè)目前存在著房價(jià)上漲過快和房產(chǎn)空置率太高的矛盾現(xiàn)象。

在這種房產(chǎn)投資進(jìn)一步增大的情況下,國內(nèi)的二手房市場(chǎng)依然處于初步發(fā)展的階段,而且受新建商品房價(jià)格上漲的帶動(dòng),價(jià)格上升幅度明顯,發(fā)展空間較大。雖交易總量逐年加大,但占整個(gè)市場(chǎng)的份額還不夠大,與新建商品房比例差距越來越大。雖實(shí)現(xiàn)了二、三級(jí)市場(chǎng)的整體聯(lián)動(dòng),但顯現(xiàn)出二級(jí)市場(chǎng)不夠活躍。

三、二手房市場(chǎng)存在的問題

當(dāng)前我國房產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)還沒有一個(gè)較完善的二級(jí)市場(chǎng)體制,對(duì)二手房的產(chǎn)權(quán)問題、質(zhì)量問題以及二手房交易過程中的信息不對(duì)稱及供給和需求的平衡問題,都缺乏一個(gè)比較完整的認(rèn)識(shí)和規(guī)范機(jī)制,主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面。

1.供給和需求不平衡。一個(gè)完善的房產(chǎn)市場(chǎng)中,二手房的銷售應(yīng)是新房銷售的5~7倍,但我國目前還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到這個(gè)比例,這說明我國房產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)扭曲,處于不健康的發(fā)展?fàn)顟B(tài)之下。在我國,房產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為投資型市場(chǎng)和消費(fèi)型市場(chǎng)。房產(chǎn)的迅速發(fā)展,使得投資型的房產(chǎn)交易迅速提升。但同時(shí),房產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)由于直接受到一級(jí)市場(chǎng)的直接導(dǎo)向,消費(fèi)型房產(chǎn)投資在整個(gè)房產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占的比例過大。而房產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)主要表現(xiàn)為投資型需求以及居住和投資混合型需求,所以,不合理的供給和需求在一定程度上抑制了二手房市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

2.產(chǎn)權(quán)不規(guī)范。由于我國體制的特殊性,市場(chǎng)上的二手房存在著多種不同的產(chǎn)權(quán)狀態(tài),有已購公房、直管公房、自管公房、使用權(quán)房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房等產(chǎn)權(quán)方式,產(chǎn)權(quán)的確立情況十分復(fù)雜?，F(xiàn)在我國各大城市普遍存在著二手房交易完成以后,部分交易房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。這一問題的產(chǎn)生是由于購房者相比售房者對(duì)交易二手房的產(chǎn)權(quán)信息了解少,雙方交易信息不對(duì)稱。這不可避免地影響了二手房的交易信譽(yù),對(duì)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展不利。

3.交易過程的信息不對(duì)稱。目前我國二手房信息的提供主要是二手房的賣方通過委托中介機(jī)構(gòu)或一些地方性的房地產(chǎn)網(wǎng)、地方性的報(bào)紙、雜志等提供的,但賣方從自身利益出發(fā),往往對(duì)所出手二手房的一些不利于自己的實(shí)際情況進(jìn)行隱瞞,并不能做到真實(shí)、客觀地提供二手房的相關(guān)信息。而二手房的信息獲取又受到信息提供方式的限制,使得獲取信息的難度較大,獲取信息的真實(shí)性不高。如果買方想更多地了解所購二手房的產(chǎn)權(quán)、建筑年限、建筑面積以及質(zhì)量、物業(yè)管理等問題就只能通過二手房的賣方來了解。由于買方與賣方存在著對(duì)立的利益沖突,所以買方要想從賣方那里獲取全面、翔實(shí)的交易房屋的情況幾乎是不可能的。這就使交易雙方在交易過程中不能夠?qū)ΨQ獲取信息,就有可能導(dǎo)致交易后出現(xiàn)許多問題,影響二手房的正常交易。

總之,促進(jìn)二手房市場(chǎng)健康、規(guī)范、有序的發(fā)展,形成良好的二手房交易環(huán)境,完善二手房交易體系是一項(xiàng)任重道遠(yuǎn)的過程,在二手房市場(chǎng)逐步成熟的成長道路上,需要政府、市場(chǎng)和消費(fèi)者的共同努力。政府一方面要對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行正確的方向引導(dǎo),建立監(jiān)督系統(tǒng)保證交易的圓滿進(jìn)行,為二手房市場(chǎng)建立良好的金融環(huán)境,完善立法作為制度保障等積極的政策指導(dǎo),另一方面也要放開手腳,用“看不見的手”對(duì)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié),用市場(chǎng)自有的魅力激活并帶動(dòng)二手房市場(chǎng)的發(fā)展?！?編輯/永安)