寧波浙電房地產開發(fā)有限責任公司 史天杰

中國房地產上市公司財務績效評價探討

寧波浙電房地產開發(fā)有限責任公司 史天杰

房地產上市公司建立財務績效評價體系，就是在數(shù)理統(tǒng)計和運籌學原理的指導下，選擇一定的指標體系，通過定性和定量分析，按照一定的財務分析方法，準確評價一個企業(yè)的經營效益。房地產上市公司通過建立財務績效評價體系能夠正確評估企業(yè)的實際經營狀況，找出存在的問題和可以采取的對策，實現(xiàn)企業(yè)效益的有效提高，促進企業(yè)的發(fā)展進步。本文根據(jù)我國房地產業(yè)在經濟發(fā)展中的戰(zhàn)略地位和我國房地產上市公司自身的特點，提出設計一套符合我國房地產上市公司特點的有效的財務績效評價體系，實現(xiàn)對房地產上市公司的經營績效的科學評價。

房地產 上市公司 財務績效評價

一、建立房地產上市公司財務績效評價指標體系的必要性

從實際情況可以看出，我國房地產上市公司的生存和發(fā)展是不平衡的，還存在不少問題，其中一個重要原因就是沒有能夠有效地的監(jiān)督、評價企業(yè)運行中存在的主要問題，并根據(jù)這些存在的問題及時進行戰(zhàn)略調整，及時解決這些問題，避免企業(yè)發(fā)展誤入歧途。歸根結底，是沒有及時建立適合房地產企業(yè)發(fā)展需要的績效評價體系，從而及早發(fā)現(xiàn)問題。在企業(yè)發(fā)展中，財務指標是至關重要的，許多問題都可以歸結為財務問題，許多問題都可以從財務指標上得到反映，所以最重要的是建立一套有效的財務指標體系去反映企業(yè)的經營狀況。為此，本文提出要設計一套適用于房地產上市公司的財務績效指標評價體系，以實現(xiàn)幫助企業(yè)經營者及時發(fā)現(xiàn)企業(yè)經營中存在的問題的最終目標，為企業(yè)的經營提供有效幫助。

根據(jù)我國房地產上市公司實際的現(xiàn)狀和發(fā)展中的問題，本文在下面重點提出建立房地產上市公司財務績效評價指標體系的整體設計思路，通過這些指標的建立和完善，經營者可以正確估計企業(yè)目前的經營業(yè)績，整體把握經營狀況，盡早找到企業(yè)的主要問題，實現(xiàn)企業(yè)市場競爭力的不斷提高，使企業(yè)獲得長遠發(fā)展。

二、我國房地產上市公司財務績效評價指標體系的設計思路

對于房地產上市公司的財務績效評價，本著為經營者提供參考的目標，依據(jù)房地產上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀及可能出現(xiàn)的諸多問題，結合房地產開發(fā)負債水平高、資金運轉周期長、風險大等特點，本文設計以下的指標體系。

（一）我國房地產上市公司償債能力指標體系

目前房地產上市公司的主要資金來源結構呈現(xiàn)單一化的特點，主要資金往往都來自對外間接融資嗎主要是金融機構的貸款，企業(yè)自有資金比較少，甚至是相當少，房地產上市公司對資金市場的變化敏感。房地產上市公司由于這樣的資金來源結構，導致融資風險比較大，容易出現(xiàn)財務問題，所以要特別關注償債能力的問題，償債能力指標體系的建立尤為重要。

一般來說，企業(yè)的償債能力有長期和短期之分，財務上能夠反映長、短期償債能力的指標也很多，本文以速動比率、已獲利息倍數(shù)和資產負債率作為主要的代表性指標：

1.速動比率：速動比率最主要特點是可以比較準確地反映了企業(yè)對各種日常經營債務支付的速度和效率，反映企業(yè)的即時支付能力，是短期償債能力的核心指標之一，在反映短期償債能力方面是最常用也是最具代表性的指標之一。

2.已獲利息倍數(shù)：該指標是企業(yè)長期償債能力判斷的一個重要指標之一，考慮到房地產上市公司一般都負債較多，利息壓力比較大，需要可以有效反映付息能力的指標反映房地產企業(yè)的特點。

3.長期償債能力指標可以表明企業(yè)對債務的承擔能力和償還債務的保障能力，是反映企業(yè)財務安全和穩(wěn)定程度的重要指標。其中最主要的有資產負債率和股東權益比率。由于這兩個指標之和等于100%，是一對互補指標，本文選取其中的資產負債率。

考慮到償債能力對房地產上市公司的意義和積極作用，本文的三個指標分別從短期和長期兩個方面反映企業(yè)償債能力。其中根據(jù)行業(yè)的負債壓力大，利息支付十分關鍵的特性，引入已獲利息倍數(shù)。由此，建立起了反映房地產上市公司償債能力的指標體系。

（二）房地產上市公司營運能力指標的設計思路

房地產企業(yè)開發(fā)經營資金運轉周期長，少則兩三年，多則四五年。房地產業(yè)資金墊付時間長，與生產周期短的行業(yè)相比，無疑要承擔更大的時間價值風險。房地產資金投放量大，資金流程環(huán)節(jié)較多，每一個環(huán)節(jié)都影響著整個開發(fā)經營活動的正常運轉，無形中也增加了房地產經營風險。這就要求在考核房地產企業(yè)時重點關注營運能力，確保資產正常周轉，才能夠降低經營風險，使企業(yè)獲得平穩(wěn)發(fā)展。

目前財務上評價企業(yè)營運能力指標包括流動資產周轉率、應收賬款周轉率、存貨周轉率、固定資產周轉率、總資產周轉率等。本體系選取了流動資產周轉率、應收賬款周轉率和總資產周轉率。

1.流動資產是房地產上市企業(yè)短期內可以調動的資產，變現(xiàn)比較快，周轉迅速，。流動資產周轉率是房地產上市公司流動資產周轉速度的主要評價指標，能夠有效評價流動資產的綜合利用效率，其作用不可小視。

2.按照一般的分類可以將流動資產分為存貨和應收賬款兩類，存貨周轉率和應收賬款周轉率是流動資產周轉率的細化。選擇應收賬款周轉率來評價營運能力也是考慮到目前分期付款方式導致應收賬款成為房地產上市公司核心的資產之一，應收賬款周轉率是房地產上市企業(yè)對應收賬款管理效果的直接反映。房地產開發(fā)企業(yè)的存貨主要包括在建開發(fā)產品和置存的準備出售產品，存貨周轉率與銷售情況有很大的關聯(lián)，可以通過盈利能力得到一定的體現(xiàn)，同時在分析流動資產周轉率時，通過比率的分解可以同時對存貨周轉率做出分析，所以本體系中未囊括存貨周轉率。

3.總資產周轉率是反映企業(yè)總資產在一定時期內創(chuàng)造了多少銷售收入或周轉額的指標，反映了總資產的周轉速度和利用效率?？傎Y產周轉率是評價企業(yè)營運能力的關鍵指標。

由此，房地產上市公司營運能力評價指標體系包括了流動資產周轉率，應收賬款周轉率及總資產周轉率，重點突出且全面的評價了該行業(yè)的資產營運能力。

（三）房地產上市公司盈利能力指標的設計思路

盈利能力反映了房地產上市公司獲取收益的水平高低，而企業(yè)存在的根基就是獲利，能否盈利反映了企業(yè)的競爭力和發(fā)展后勁。

一般認為，評價企業(yè)盈利能力的指標主要包括凈資產收益率、總資產報酬率、營業(yè)利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、資本收益率、成本費用利潤率等。本文的主要指標是凈資產收益率、總資產報酬率、營業(yè)利潤率等三項。

1.凈資產收益率是立足于股東的角度來考核企業(yè)獲利能力和投資回報能力的重要指標。通過分析凈資產收益率指標，一方面可以得知企業(yè)的投資效益狀況，另一方面可以了解企業(yè)管理水平的高低。該指標還是股東考核其投入企業(yè)的資本保值增值程度的基本途徑，為了使股東權益最大化，吸引投資，它也是企業(yè)管理者努力經營的指標。因此，凈資產收益率是衡量企業(yè)盈利能力的主要核心指標之一。

2.總資產報酬率反映資產利用的綜合效果，是評價資產獲利能力的基礎指標。

3.營業(yè)利潤率體現(xiàn)了企業(yè)經營活動最基本的獲利能力，沒有足夠大的營業(yè)利潤就無法形成企業(yè)的最終利潤。通過對該指標的進一步分析，能夠充分反映出企業(yè)成本控制、費用管理、產品營銷、經營策略等方面的成績與不足，可以通過它反映出企業(yè)銷售，管理和成本費用控制等方面的綜合效果，是評價盈利能力的重要指標。

綜上，盈利能力指標體系可以從從凈資產的獲利能力，總資產的獲利能力和營業(yè)利潤占營業(yè)收入的比重等角度全面評價房地產行業(yè)的獲利情況。

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（責任編輯：羅寧）