天津?qū)嵨锸袌?chǎng)：探索建筑拆除權(quán)轉(zhuǎn)讓

□/楊麗宇

天津?qū)嵨锸袌?chǎng)：探索建筑拆除權(quán)轉(zhuǎn)讓

□/楊麗宇

天津市五一化工廠是天津渤海化工集團(tuán)下級(jí)公司渤海精細(xì)化工公司所屬的一個(gè)集體企業(yè)，注冊(cè)資本 867萬(wàn)元，建筑面積14506.29平方米。為支持國(guó)有企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，盤(pán)活土地資產(chǎn)，2010年中旬，依據(jù)《天津市國(guó)有土地有償使用辦法》、《天津市土地整理儲(chǔ)備管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，在市國(guó)資委的組織協(xié)調(diào)下，天津市渤海國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)包括五一化工廠所在地塊的天津渤海化工集團(tuán)所屬地片的十余地塊進(jìn)行土地整理預(yù)收購(gòu)，要求各廠對(duì)職工進(jìn)行安置，廠區(qū)內(nèi)建筑物及機(jī)器設(shè)備自行整理，最后將土地在規(guī)定時(shí)間內(nèi)按要求移交給國(guó)資公司。五一化工廠領(lǐng)導(dǎo)班子決定拆除其原址建筑，同時(shí)對(duì)82臺(tái)套機(jī)器設(shè)備進(jìn)行處置。許多拆除公司聞風(fēng)而至，希望得到拆除權(quán)?；S負(fù)責(zé)人找到天津產(chǎn)權(quán)交易中心實(shí)物轉(zhuǎn)讓調(diào)劑市場(chǎng)咨詢。實(shí)物市場(chǎng)負(fù)責(zé)人詳細(xì)介紹了實(shí)物市場(chǎng)具備的職能，以及企業(yè)通過(guò)這樣一個(gè)公開(kāi)的交易市場(chǎng)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的意義和利益所在?；S領(lǐng)導(dǎo)班子商議后決定，此次轉(zhuǎn)讓工作要嚴(yán)格規(guī)范操作，通過(guò)市場(chǎng)依法合規(guī)進(jìn)行。

一、案例描述

該項(xiàng)目涉及房屋建筑拆除權(quán)，這不但對(duì)天津產(chǎn)權(quán)交易中心，對(duì)全國(guó)產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是首例，這就意味著沒(méi)有前例可以借鑒。實(shí)物市場(chǎng)接到委托后，立即組成工作小組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行前期策劃。該項(xiàng)目屬于化工行業(yè)，拆除過(guò)程中的安全和環(huán)保非常重要，工作小組查閱了大量相關(guān)的文件資料、政策法規(guī)，到相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)咨詢有關(guān)拆除行業(yè)所需的資質(zhì)證、許可證及具體等級(jí)劃分等等?？紤]到該標(biāo)的存在一定特殊性，方案規(guī)定該項(xiàng)目涉及的房屋建筑拆除權(quán)和機(jī)器設(shè)備進(jìn)行整體轉(zhuǎn)讓，不可拆分。

在與轉(zhuǎn)讓方溝通后，確定以市場(chǎng)法作為評(píng)標(biāo)方法，綜合考慮多種因素對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果的影響，并且決定在評(píng)估的同時(shí)預(yù)先進(jìn)行7個(gè)工作日的信息掛牌，進(jìn)行市場(chǎng)詢價(jià)。工作小組根據(jù)該標(biāo)的特殊性制定有針對(duì)性的條件在信息掛牌時(shí)公布，符合條件者在信息掛牌結(jié)束后可到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地考察，在限定時(shí)間內(nèi)向?qū)嵨锸袌?chǎng)報(bào)價(jià)。通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)這一環(huán)節(jié)不僅可以了解對(duì)該項(xiàng)目感興趣的意向方，而且可以為轉(zhuǎn)讓方確定最終掛牌價(jià)格提供參考。這一做法得到了轉(zhuǎn)讓方的認(rèn)可，也得到各意向方的高度評(píng)價(jià)。

除上述工作外，工作小組本著對(duì)轉(zhuǎn)讓方負(fù)責(zé)的態(tài)度，向其提出了一些保護(hù)性建議：企業(yè)除簽訂《產(chǎn)權(quán)交易合同》外，將合同未盡事宜和具體拆除過(guò)程中需要與受讓方約定的事項(xiàng)另做《補(bǔ)充協(xié)議》和《安全協(xié)議》；轉(zhuǎn)讓方除要求受讓方打入交易保證金外還應(yīng)向企業(yè)打入履約保證金，以保證日后施工的順利進(jìn)行，若拆除過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題可以給予轉(zhuǎn)讓方一定的保護(hù)。建議得到轉(zhuǎn)讓方充分的認(rèn)可。

工作小組協(xié)助轉(zhuǎn)讓方進(jìn)行了材料準(zhǔn)備、擬定相關(guān)協(xié)議等工作，還協(xié)助被選定的首次接觸到此類項(xiàng)目的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)做了大量的準(zhǔn)備工作。該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)為54.47萬(wàn)元，其中舊房拆除權(quán) 31.65萬(wàn)元，廢舊機(jī)器設(shè)備22.82萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓方參考了前期市場(chǎng)詢價(jià)的結(jié)果后決定以70萬(wàn)元作為掛牌價(jià)，為企業(yè)爭(zhēng)取利益最大化。2010年9月7日，該項(xiàng)目在天津產(chǎn)權(quán)交易中心正式掛牌。在公示的7個(gè)工作日中有多家意向方打電話或前來(lái)咨詢，但由于不符合受讓條件而沒(méi)有機(jī)會(huì)參與受讓。截止掛牌結(jié)束，只有一家符合受讓資格的意向方。9月19日雙方簽約。

二、案例啟示

一是大膽探索，細(xì)致準(zhǔn)備。該項(xiàng)目是一次全新的嘗試，無(wú)可借鑒。天津?qū)嵨锸袌?chǎng)工作小組進(jìn)行了相當(dāng)周密的策劃和細(xì)致的準(zhǔn)備，從前期到相關(guān)機(jī)構(gòu)咨詢、查閱資料，到協(xié)助企業(yè)準(zhǔn)備材料、制訂協(xié)議，每一個(gè)細(xì)節(jié)及可能發(fā)生的問(wèn)題都事先想到。通過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)做到了心中有底，也為企業(yè)爭(zhēng)取到了最大利益。項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓工作的圓滿完成得到了交易雙方的高度認(rèn)可，也為天津?qū)嵨锸袌?chǎng)開(kāi)拓一個(gè)新的交易品種，并積累了寶貴經(jīng)驗(yàn)。

二是全心全意為交易雙方服務(wù)。從前期策劃一直到交易完成的整個(gè)過(guò)程，工作小組全程協(xié)助轉(zhuǎn)讓方和意向受讓各方，盡可能從多方面為交易雙方著想，為他們提供了許多無(wú)償服務(wù)，幫助他們減輕負(fù)擔(dān)，轉(zhuǎn)讓方表示了由衷的感謝，受讓方也表示滿意。

天津?qū)嵨镛D(zhuǎn)讓調(diào)劑市場(chǎng)）