侯雪筠，邵婧姣

(哈爾濱商業(yè)大學會計學院，哈爾濱150028)

房地產上市公司作為一種先進的生產力和基礎產業(yè)主體，其盈余信息的真實可靠不僅影響國家經(jīng)濟安全，而且是與人們生活、社會穩(wěn)定息息相關的社會問題。盈余管理的出現(xiàn)增加了房地產上市公司最基本、最重要信息的不確定性。為真實地了解資本市場和國計民生的重大問題，研究房地產上市公司的盈余管理具有深遠意義。

1 房地產上市公司業(yè)務特征與盈余管理內涵

房地產上市公司是從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的營利性組織，主要經(jīng)營開發(fā)業(yè)務、代建工程、出租產品等。其經(jīng)營業(yè)務具有周期性、綜合性、關聯(lián)性、地域性、政策敏感性以及高投資高風險等特征。由于投資規(guī)模大、資金回收期長且主要資金來源于信貸，故業(yè)績波動性強、資產負債率高，需承擔較高財務風險。

盈余管理是上市公司管理層利用自身的信息優(yōu)勢和職業(yè)判斷，通過規(guī)劃交易和會計政策選擇等多種手段，對以經(jīng)營業(yè)績?yōu)榛A的會計信息進行加工，以影響會計信息使用者對上市公司經(jīng)營業(yè)績的理解及決策，進而在證券市場、銀行信貸、報酬激勵等方面取得一定利益的會計行為。［1］盈余管理行為改變了收入費用在不同會計期間的分配，把相當長時期內的盈余在各個會計期間進行再分配，雖不會改變上市公司真實的現(xiàn)金流和盈余，但在短期內不僅會影響上市公司的會計盈余數(shù)據(jù)，還會影響到企業(yè)價值的評估。

2 房地產上市公司進行盈余管理的動因與手段

2.1 房地產上市公司進行盈余管理的動因

2.1.1 迎合證券市場制度動因

由于我國企業(yè)眾多、資本市場容量有限，一個企業(yè)能否上市受到諸多因素的限制，如限制上市數(shù)量、限制最低盈余要求等。管理層經(jīng)常利用盈余管理來影響短期經(jīng)營業(yè)績，達到監(jiān)管機構的最低盈余要求，從而獲得上市、增發(fā)、配股、發(fā)行公司債券等資格，避免ST、暫停甚至終止上市的命運。

2.1.2 缺失外部監(jiān)管動因

由于監(jiān)管部門對房地產上市公司信息披露監(jiān)管的有效性表現(xiàn)嚴重不足，使得部分企業(yè)可以依靠政府行政權力進入資本市場，導致市場配置功能失效。而我國注冊會計師又缺乏獨立性，專業(yè)技能良莠不齊，缺乏專門對注冊會計師審計工作進行獨立監(jiān)管的機構，導致部分注冊會計師出具的會計報表審計意見缺乏公允，為企業(yè)的盈余管理行為提供了可能。

2.1.3 減少所得稅費用動因

我國稅收優(yōu)惠政策多且企業(yè)會計準則與稅法制度不統(tǒng)一。一般以會計利潤作為企業(yè)所得稅的征收基礎，并按照稅法的有關規(guī)定進行納稅調整。盡管稅務部門計算企業(yè)應納所得稅額是依照稅務會計規(guī)定的做法縮小了企業(yè)進行盈余管理的彈性空間，但由于不同會計方法的運用對企業(yè)的凈利潤以及稅金會產生不同的影響，例如對存貨發(fā)出成本計價方法的選擇、固定資產折舊方法的選擇等一些具有選擇性會計政策的存在，使得一些企業(yè)仍有機可乘。如某房地產上市公司通過變更房產的折舊年限，在五年間將資產凈值扣除必要殘值后全部折舊完畢，這一會計估計的變更減少本年度合并報表凈利潤910.94萬元。

2.1.4 利用政策法規(guī)漏洞動因

我國現(xiàn)行法律法規(guī)在虛假信息認定上，一方面過于原則化、抽象化，相關法律責任不明確、缺乏有效的證券民事賠償機制、懲處力度不夠;另一方面，權責發(fā)生制在會計確認過程中引入主觀性，產生了大量的應計項目，致使會計利潤包括現(xiàn)金和應計項目兩個部分。重要性原則雖然允許企業(yè)對不重要的項目可以例外靈活處理，但對于如何區(qū)分重要和非重要項目，在質和量的方面都未做出具體規(guī)定，往往依賴于會計人員的職業(yè)判斷。導致會計人員主觀確認發(fā)生時間和金額的機會增多，為管理當局進行盈余管理提供了空間，從而影響企業(yè)財務狀況與經(jīng)營成果的公允表達。如某房地產上市公司對投資性房地產改用公允價值計量模式后，由于投資性房地產公允價值上升計入“公允價值變動損益”的金額為3 169.13萬元，占利潤總額的21.3%。期末所有者權益增加，利潤大幅度提高，顯著改善了公司業(yè)績。

2.1.5 平滑會計利潤動因

由于國際金融危機及國內融資難等因素的影響，企業(yè)資金短缺的狀況普遍存在。房地產上市公司為了通過銀行等金融機構獲取信貸資金而傾向于呈報逐年增長的經(jīng)營業(yè)績，向投資者傳遞公司正常發(fā)展的信息，以增強投資者信心，維護其在商業(yè)經(jīng)營過程中和資本市場上的良好形象。

2.2 房地產上市公司進行盈余管理的手段

基于房地產行業(yè)特殊的財務特征如預收賬款科目的結轉手段、更具波動性的存貨價值等，為房地產上市公司從事盈余管理提供了更多便利。

2.2.1 通過收入進行盈余管理

(1)房地產上市公司在預售制度下，預售獲取的價款具有暫收、預收性質，應在開發(fā)產品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后確認銷售收入。而房地產上市公司為達到操縱盈余的目的，經(jīng)常以商品房未辦理竣工決算為由將預收款長期掛賬。

代建銷售通常按照當期的完工程度將預收款項結轉為銷售收入，不同完工百分比的計算方法會導致計算得出的完工百分比存在差異，間接地影響當期確認經(jīng)營收入的數(shù)值。一些人為的調節(jié)還會導致同一種計算方法計算出不同的結果。因而房地產上市公司可能會選擇有利于調節(jié)本期利潤的方法來計算完工百分比，如減少當期的銷售收入，進而減少當期繳納的稅款。［2］

(2)房地產上市公司經(jīng)營的合資開發(fā)、代售商品房出租等業(yè)務不受國家制度制約，具有很強的隱蔽性，是房地產上市公司小金庫的主要來源。在合資開發(fā)中，房地產上市公司經(jīng)常按投資比例分配的開發(fā)產品賬外存儲，不入賬。將委托代建業(yè)務中的代建工程進行資金體外循環(huán)，收入不入賬或不結算損益，只做往來核算。將待售商品房出租業(yè)務中收取的租金賬外另存，不入賬等。

(3)在待售期間開發(fā)的商品房可用于出租，出租房對外銷售前又會發(fā)生相關裝修費用，房地產上市公司在出租房屋時，往往不按規(guī)定進行商品房銷售核算，而是利用出租房屋獲取的收入直接沖減裝修費用，虛減收入。［3］

2.2.2 通過成本和費用進行盈余管理

(1)房地產上市公司一般同時開發(fā)多期樓盤，當期完工結轉的樓盤成本，應按配比原則計入當期損益。但其往往根據(jù)自身的需要來分配當期完工樓盤應承擔的成本，如當期需調高利潤，則把當期完工樓盤承擔的部分成本支出滾動到未完工的樓盤項目里;如當期需調低利潤，則把未完工樓盤項目的部分成本支出結轉到當期已經(jīng)完工的樓盤項目里，借以調節(jié)當期損益。

(2)房地產上市公司在進行商品房竣工決算時，預估尚未完工、不能有償轉讓的公共配套設施費用并計入開發(fā)產品成本中，根據(jù)公司的需要確定提取標準，人為變動開發(fā)產品的成本。主要通過將自建辦公用房開發(fā)成本和代建房屋、代建工程的建設成本計入商品房開發(fā)成本以及通過虛報工程決算、回遷安置費、土地征用補償費等方式。［4］

(3)每年房地產上市公司都會因為銷售收入而形成大量、大額的應收款項，根據(jù)企業(yè)會計準則的要求允許提取壞賬準備金。為此房地產上市公司通過調高或降低壞賬準備的提取比例，調整利潤以達到盈余管理的目的。

(4)企業(yè)會計準則擴大了可資本化借款費用的范圍，增加了房地產上市公司盈余管理的空間。房地產上市公司建造商品房所發(fā)生的借款費用符合資本化條件，可以在確認開發(fā)項目的借款費用時，在開發(fā)成本和財務費用之間進行人為操作，調節(jié)當期利潤。

2.2.3 通過其他手段進行盈余管理

(1)公允價值計量模式的引入和選擇權增加了房地產上市公司調控利潤、進行盈余管理的空間。上市公司一般都能從公開市場上取得相關投資性房地產的公允價值。目前房地產的價格一直較高，原來按照歷史成本計價的投資性房地產，若采用公允價值計價會增幅很大，提高上市公司的資產和當期凈利潤。

(2)房地產上市公司需定期評估固定資產使用狀況，以確定現(xiàn)行折舊政策的合理性，由于評估主觀性較強，使得其有借口改變相關資產的折舊方法和折舊年限，進行盈余管理。

3 抑制盈余管理的相應對策

房地產上市公司進行盈余管理，不僅侵害了廣大投資者的切身利益，而且弱化了證券市場的資源優(yōu)化配置功能。抑制房地產上市公司進行盈余管理是一項長期、艱巨且復雜的系統(tǒng)工程。

3.1 改進股票退市制度

我國退市制度中除連續(xù)三年虧損這個數(shù)值外，沒有其他精確量化的數(shù)值，導致在操作過程中退市標準難以把握。上市公司退市標準不應選取單一指標，應通過全面分析上市公司的基本情況，建立能反映公司經(jīng)營活動、關鍵經(jīng)營業(yè)務的多層次指標體系。根據(jù)各個指標的重要性不同，分別設定權數(shù)來對房地產上市公司進行綜合評分，以判定上市公司應該留在股市，還是被特別處理甚至退出股市。

將主營業(yè)務損益作為該指標體系的主要考核指標之一，增加主營業(yè)務利潤率占當年利潤總額比例這一指標，對企業(yè)經(jīng)營許可證所列示的主營及兼營業(yè)務利潤進行考核。增加經(jīng)營活動現(xiàn)金流量指標，對上市公司實際經(jīng)營狀況進行反應。增加凈資產現(xiàn)金流量比率、每股經(jīng)營活動現(xiàn)金流量等指標，從動態(tài)與靜態(tài)兩個方面綜合考核上市公司的經(jīng)營業(yè)績與收益質量。此外，制定披露非經(jīng)常性損益的詳細規(guī)定，制定判斷非經(jīng)常性損益的具體標準，減少模糊性概念和具體項目計算上的偏差。

同時，在制定上市公司退市制度的相關法規(guī)時，應制定合理的數(shù)量標準與非數(shù)量標準。應該將公司股權分布情況改變的具體數(shù)量、公司連續(xù)幾年內的總資產變化、公司凈資產達到的最低額及公司在一定年限內是否進行利潤分配等具體數(shù)量列入退市標準中。在對上市公司持續(xù)經(jīng)營能力、股權結構和資產規(guī)模等指標進行綜合分析時，可以引進企業(yè)經(jīng)營活動狀況、行業(yè)情況、持續(xù)經(jīng)營能力等定性指標。

3.2 完善外部監(jiān)督機制

切斷上市公司與會計師事務所的利益聯(lián)系。改革當前不獨立的審計委托關系。審計機關統(tǒng)一對上市公司征收審計費用，選聘會計師事務所對上市公司的財務報表進行審計，并由審計機關直接支付審計費用。在會計師事務所不得向同一客戶同時提供審計業(yè)務和非審計服務的前提下，隨機抽取注冊會計師進行審計工作。同時監(jiān)督機構建立警示制度，如果從公司會計報表披露數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)其存在盈余管理的可能，應將該上市公司列入警示表，給予警告并以公告形式提醒投資者關注可能存在的盈余管理行為。

3.3 加強法制建設

一是制定經(jīng)濟制裁措施。經(jīng)濟制裁在針對上市公司的同時還要針對主要當事人，沒收非法所得的同時要給予巨額罰款，增加非法獲取利潤的機會成本，約束機會主義行為。二是引進民事賠償制度。上市公司披露虛假報告的行為要承擔民事責任，強制當事人給予受害者以經(jīng)濟補償。三是賦予證監(jiān)會具有法律效應的權力，可以對違規(guī)行為人進行起訴、追究其民事責任，并通過法庭判斷證監(jiān)會認定的信息披露違法行為是否存在，逐步推行一種保護中小投資者的證券集體訴訟制度。同時注冊會計師如果不客觀公正執(zhí)業(yè)，判斷失誤，或者串通作弊，受害者可以通過法律訴訟尋求保護。

3.4 完善企業(yè)會計準則

參與制定企業(yè)會計準則的群體應具有廣泛性和代表性，企業(yè)會計準則內容應帶有前瞻性和預測性，以應對未來會計環(huán)境的變化，保持企業(yè)會計準則發(fā)展的穩(wěn)定性和持續(xù)性。精確分析和解釋企業(yè)會計準則的釋義、定義，避免造成誤解。應根據(jù)經(jīng)濟業(yè)務的性質盡可能地統(tǒng)一會計處理，各種處理方法的使用條件和彈性區(qū)間要進一步明確，減少可操控盈余，降低上市公司進行會計選擇的自主性，降低盈余管理的可能性。針對房地產行業(yè)特點，規(guī)定收到預售款時記入預收賬款科目。通過遞延所得稅資產及相關應交稅費科目計提所得稅并核算。分攤可計入開發(fā)產品成本的費用時，成本對象完工前發(fā)生的，應按計稅成本結算等有關規(guī)定直接計入成本對象;成本對象完工后發(fā)生的，先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發(fā)產品和未銷開發(fā)產品之間分攤。

3.5 披露詳盡會計信息

首先，建立多層次的信息披露監(jiān)管體制。建立由證監(jiān)會、證券交易所、上市公司協(xié)會、中介機構、社會公眾和新聞媒體等共同構成的、相互補充的監(jiān)管體系。進一步抑制上市公司盈余管理行為，保證證券市場信息的真實可靠，為外部信息使用者識別公開財務信息提供幫助，充分發(fā)揮我國資本市場優(yōu)化合理配置資源的功能。

其次，應將盈利額作為主要的信息披露內容。在披露凈利潤、扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤兩個項目的同時，還應披露扣除重大事項影響后的凈利潤和同時扣除非經(jīng)常性損益與重大事項影響后的凈利潤這兩個項目，以提高盈余信息使用者的決策質量。［5］

［1］裴麗娜，陳小娟，裴婭宏.論會計盈余管理行為［J］.現(xiàn)代商貿工業(yè)，2010(15):197 －199.

［2］袁本輝.淺議新會計準則對房地產行業(yè)盈余管理的影響［J］.會計實務，2010(7):35 －36.

［3］金郁金.房地產企業(yè)盈余管理之我見［J］.財經(jīng)界，2010(11):12－13.

［4］官鳴，王瑞麗.房地產上市公司盈余管理工具偏好性分析［J］.財會月刊，2011(4):21 －23.

［5］周琳.政策調整、盈余管理與公司價值——來自房地產公司的經(jīng)驗證據(jù)［J］.經(jīng)濟問題，2011(3):11－15.