吳春岐

不動(dòng)產(chǎn)征收中被征收不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人法律地位的界定、利益保護(hù)及其救濟(jì)是不動(dòng)產(chǎn)征收法律制度中至關(guān)重要的問題。我國(guó)《物權(quán)法》在第 42條、第 121條、第 174條分別規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)征收中不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人、用益物權(quán)人和擔(dān)保物權(quán)人的法律地位和利益保護(hù)。以上規(guī)定所針對(duì)的對(duì)象均是典型的物權(quán)權(quán)利人。而預(yù)告登記是債權(quán)向物權(quán)過(guò)渡的一個(gè)橋梁,作為“債權(quán)物權(quán)化”的一種典型,不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記權(quán)利人并非以上任何一類典型的物權(quán)權(quán)利人。但作為擁有具備部分物權(quán)效力的非典型權(quán)利的不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記權(quán)利人,如何界定和認(rèn)識(shí)其在不動(dòng)產(chǎn)征收中的法律地位、利益保護(hù)及其救濟(jì)問題,是理論和實(shí)踐中都不容回避、亟待研究的問題。

一、預(yù)告登記權(quán)利人的一般法律地位

預(yù)告登記權(quán)利人的一般法律地位指預(yù)告登記人所擁有的權(quán)利的性質(zhì)和效力。這涉及到預(yù)告登記的一個(gè)基本問題——預(yù)告登記的性質(zhì)和效力。

預(yù)告登記是指在當(dāng)事人所期待的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)所需要的條件缺乏或者尚未成就時(shí),即權(quán)利取得人只對(duì)未來(lái)取得物權(quán)享有請(qǐng)求權(quán)時(shí),法律為保護(hù)這一請(qǐng)求權(quán)而為其進(jìn)行的登記。①參見孫憲忠:《論物權(quán)法》,北京:法律出版社,2001年,第 453頁(yè)。我國(guó)《物權(quán)法》將預(yù)告登記制度納入其中,第 20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的,預(yù)告登記失效。”

預(yù)告登記是與本登記相對(duì)的概念,為德國(guó)民法所創(chuàng),發(fā)端于早期普魯士法規(guī)定的異議登記。后期普魯

學(xué)界對(duì)于預(yù)告登記的性質(zhì)的認(rèn)定主要有以下幾種學(xué)說(shuō):第一,債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō),即認(rèn)為預(yù)告登記僅僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的保全方法,使保全的請(qǐng)求權(quán)排除他人的干涉而實(shí)現(xiàn)。第二,物權(quán)說(shuō),即認(rèn)為通過(guò)預(yù)告登記后的權(quán)利與物權(quán)具有同等的法律地位。第三,準(zhǔn)物權(quán)說(shuō),即認(rèn)為預(yù)告登記的權(quán)利是一種準(zhǔn)物權(quán)。第四,債權(quán)物權(quán)化說(shuō),即認(rèn)為預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種典型形式。②參見常鵬翱:《比較法視野中的預(yù)告登記》,《金陵法律評(píng)論》2005年第 1期。楊立新、宋志紅:《預(yù)告登記的性質(zhì)、效力和范圍探索》,《法學(xué)雜志》2006年第4期。

筆者認(rèn)為,預(yù)告登記的權(quán)利表面上具有債權(quán)的性質(zhì),這主要體現(xiàn)在:(1)這種請(qǐng)求權(quán)的基礎(chǔ)仍然是債權(quán)。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后權(quán)利人有權(quán)要求相對(duì)人辦理本登記,這種請(qǐng)求權(quán)仍然是基于當(dāng)事人的不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)的合同而產(chǎn)生的,預(yù)告登記本身并沒有創(chuàng)造新的權(quán)利,只是賦予了這種債權(quán)一種公示力。(2)當(dāng)事人的權(quán)利從屬于債權(quán),這主要表現(xiàn)在當(dāng)債權(quán)消滅時(shí),預(yù)告登記自然消滅。

然而這種經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后的債權(quán)卻具有了公示性,并因此具有對(duì)抗第三人的效力。但這種權(quán)利是否已經(jīng)轉(zhuǎn)化成了一種物權(quán)呢?物權(quán)是一種直接支配特定物并排除第三人干涉的權(quán)利,物權(quán)的性質(zhì)主要體現(xiàn)在它的支配性和對(duì)世性上:

其一,預(yù)告登記后的權(quán)利是否具有支配性?“所謂支配 (Herrschaft),就是指能夠依據(jù)自己的意志獨(dú)立行使自己的物權(quán)。”③王利明:《物權(quán)法研究》,北京:中國(guó)人民大學(xué)出版社,2007年,第 7頁(yè)。支配分為事實(shí)上的支配和法律上的支配。預(yù)告登記權(quán)利人顯然不能直接占有該不動(dòng)產(chǎn),無(wú)法為事實(shí)上的使用收益,所以當(dāng)然不具有事實(shí)上的支配力。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后,權(quán)利人在具備進(jìn)行本登記條件后有權(quán)要求登記義務(wù)人協(xié)助進(jìn)行本登記。當(dāng)義務(wù)人拒絕履行時(shí),權(quán)利人可以訴諸于人民法院進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行?？梢婎A(yù)告登記權(quán)利人并不能以自己的意志來(lái)行使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),他要想實(shí)現(xiàn)這種現(xiàn)實(shí)的物權(quán),必須借助于登記義務(wù)人的意思。即使在法院強(qiáng)制執(zhí)行的情況下,也必須借助于法院的判決,這是判決中擬制的意思。④參見金可可:《預(yù)告登記之性質(zhì)——從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起》,《法學(xué)》2007年第 7期。所以經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后當(dāng)事人對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅具有一種期待的權(quán)利,這種期待權(quán)是否變成現(xiàn)實(shí)有待于通過(guò)他人的意思表示才能實(shí)現(xiàn)。所以預(yù)告登記的權(quán)利也不具有法律上的支配性。這一點(diǎn)就決定了這種權(quán)利在理論上不可能是物權(quán)。

其二,預(yù)告登記后的權(quán)利是否具有對(duì)世性?所謂對(duì)世性又稱為絕對(duì)性,是指對(duì)抗其他一切不特定人的效力。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記后的權(quán)利已經(jīng)具有了對(duì)抗第三人的效力。在德國(guó)法上,預(yù)告登記權(quán)利人針對(duì)第三方權(quán)利取得人具有如下權(quán)利:(1)在現(xiàn)實(shí)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利前,不具有返還原物請(qǐng)求權(quán);(2)要求第三人為登記或注銷之同意的物權(quán)請(qǐng)求權(quán);(3)排除妨害請(qǐng)求權(quán),防止妨害請(qǐng)求權(quán)以及損害賠償請(qǐng)求權(quán)。⑤參見金可可:《預(yù)告登記之性質(zhì)——從德國(guó)法的有關(guān)規(guī)定說(shuō)起》,《法學(xué)》2007年第 7期。在德國(guó)法中,預(yù)告登記義務(wù)人與第三人再行登記的話,相對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人不發(fā)生物權(quán)效力,也就是相對(duì)無(wú)效。而我國(guó)《物權(quán)法》顯然賦予了預(yù)告登記以更強(qiáng)的對(duì)抗效力,“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！睆奈牧x上解釋,我國(guó)物權(quán)法規(guī)定,登記義務(wù)人如果未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意再行使處分該不動(dòng)產(chǎn)的行為,即使經(jīng)過(guò)了登記也不發(fā)生物權(quán)效力,只發(fā)生合同效力?？梢娢覈?guó)《物權(quán)法》采用了絕對(duì)無(wú)效的立法例。⑥另有學(xué)者從民法規(guī)范的配置角度出發(fā),指出應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)授權(quán)第三人規(guī)范,如果預(yù)告登記權(quán)利人不去主張法院確認(rèn)出賣人和后手交易當(dāng)事人的合同相對(duì)自己無(wú)效,當(dāng)然發(fā)生物權(quán)效力。參閱王軼:《物權(quán)法立法爭(zhēng)議及其評(píng)析》,載中國(guó)民商法律網(wǎng)。因此,在我國(guó)預(yù)告登記的權(quán)利具有很強(qiáng)的對(duì)抗性,在某種程度上說(shuō),已經(jīng)具備了絕對(duì)性。

綜上,雖然預(yù)告登記權(quán)利人經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利表面上具有債權(quán)的性質(zhì),但這種債權(quán)由于通過(guò)登記的公示力,具備了對(duì)世性,可以對(duì)抗第三人的侵害。換言之,“由于預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)法,給予屬于債權(quán)法的請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力,故其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張?！雹賹O憲忠:《論物權(quán)法》,北京:法律出版社,2001年,第 454頁(yè)。所有的權(quán)利都有其核心地帶和邊緣地帶,在核心地帶,權(quán)利的性質(zhì)和效力是明確的,在邊緣地帶,權(quán)利的性質(zhì)和效力具有一定的模糊性。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的權(quán)利就屬于債權(quán)的邊緣地帶,或者更準(zhǔn)確地說(shuō)屬于物權(quán)和債權(quán)的交叉地帶。事實(shí)上,預(yù)告登記制度是法律基于價(jià)值位階與利益平衡原則,為了保障地位較弱的不動(dòng)產(chǎn)買受人的債權(quán)而設(shè)立的。它的設(shè)立及發(fā)展是近現(xiàn)代民法“物權(quán)債權(quán)化與債權(quán)物權(quán)化”特別是“債權(quán)物權(quán)化”趨勢(shì)的發(fā)展結(jié)果。②參見宋宗宇、陳敬濤:《預(yù)告登記在不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)中的價(jià)值分析——兼評(píng)〈物權(quán)法〉第 20條》,《社會(huì)科學(xué)家》2009年第 4期。概括而言,預(yù)告登記后的權(quán)利是一種“債權(quán)物權(quán)化”的典型。

一般而言,經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的物權(quán)化的債權(quán)具有如下效力:(1)預(yù)防妨害的效力,又稱預(yù)警效力。這種效力主要來(lái)源于預(yù)告登記的公示力,即在本登記之前對(duì)于不特定之第三人有預(yù)防妨害的預(yù)警作用,使第三人有義務(wù)查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿并對(duì)日后有本登記可能的預(yù)告登記標(biāo)記有所了解,進(jìn)而使其減少對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的無(wú)意妨害,并在出現(xiàn)妨害時(shí)不得以善意而抗辯。(2)保全順位的效力。預(yù)告登記后,登記義務(wù)人仍可處分該標(biāo)的物,但只有這些中間處分與由預(yù)告登記推進(jìn)而來(lái)的本登記的權(quán)利范圍不相抵觸時(shí),這些中間處分才是有效的。即對(duì)于相容之物權(quán),可以依照其成立的先后順序,確定其優(yōu)先劣后的順位。(3)保全權(quán)利的效力。預(yù)告登記后本登記之前,如果中間處分與本登記的權(quán)利相抵觸,這些中間處分將無(wú)效。③參見盧佳香:《預(yù)告登記之研究》,臺(tái)灣輔仁大學(xué) 1995年碩士論文,第 108-182頁(yè)。

二、不動(dòng)產(chǎn)征收中預(yù)告登記權(quán)利人的法律地位

具體到不動(dòng)產(chǎn)征收中預(yù)告登記權(quán)利人的法律地位這一問題,需要進(jìn)一步分析的是:預(yù)告登記的保全權(quán)利效力是否及于征收行為,即預(yù)告登記后本登記之前,如果不動(dòng)產(chǎn)征收行為所造成的權(quán)利變動(dòng)與由預(yù)告登記推進(jìn)的本登記的權(quán)利范圍相抵觸,不動(dòng)產(chǎn)征收行為的效力如何?

第一,從理論上分析,不動(dòng)產(chǎn)征收不屬于預(yù)告登記后的處分行為。

如果要明確預(yù)告登記是否能夠?qū)共粍?dòng)產(chǎn)征收行為,需要首先對(duì)預(yù)告登記后的何種處分行為屬于我國(guó)《物權(quán)法》第 20條中的規(guī)定進(jìn)行分析。德國(guó)民法典第 883條第 2款規(guī)定,預(yù)告登記所能對(duì)抗的處分行為須為對(duì)預(yù)告登記所針對(duì)之權(quán)利的“處分”。民法上的處分分為法律上的處分和事實(shí)上的處分,其分別對(duì)應(yīng)著民事法律事實(shí)中的民事行為和事實(shí)行為。不動(dòng)產(chǎn)征收的發(fā)生不僅排斥被征收者的意思表示,而且強(qiáng)調(diào)征收者直接根據(jù)法律的有關(guān)規(guī)定即可實(shí)施征收行為,因此基于不動(dòng)產(chǎn)征收發(fā)生的取得,不是依法律行為的取得。④參見費(fèi)安玲:《對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的私法思考》,《政法論壇》2003年第 1期。預(yù)告登記對(duì)于登記后的債權(quán)賦予了一定的對(duì)抗效力,但是此種對(duì)抗效力主要是指對(duì)于預(yù)告登記義務(wù)人所為的以意思表示為核心的法律行為而言,同時(shí)預(yù)告登記對(duì)于因繼承而發(fā)生的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)關(guān)系也具有對(duì)抗效力,繼承人不得主張自己責(zé)任之限制。⑤參見[德]鮑爾、施蒂爾納:《德國(guó)物權(quán)法》,張雙根譯,北京:法律出版社,2004年,第439頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)征收屬于國(guó)家依照法定的程序和手段對(duì)于公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行取得的行為,不以預(yù)告登記權(quán)利義務(wù)人的意思表示為轉(zhuǎn)移,屬于民法上的事實(shí)上的處分。預(yù)告登記的主要目的在于保全登記后的債權(quán)進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為物權(quán),防止出讓人隨意再次進(jìn)行處分,保護(hù)交易的安全和秩序。由于不動(dòng)產(chǎn)征收事實(shí)處分的性質(zhì),其屬于事實(shí)行為,不適用于民法中意思表示的規(guī)定,其一旦完成則客觀上也就產(chǎn)生相應(yīng)的后果,無(wú)所謂有效或者無(wú)效,事實(shí)上的處分不屬于預(yù)告登記中保全效力中的處分。⑥參見常鵬翱:《比較法視野中的預(yù)告登記》,《金陵法律評(píng)論》2005年第 1期。因此,由于不動(dòng)產(chǎn)征收屬于事實(shí)上的處分,不屬于預(yù)告登記所要對(duì)抗的處分行為的范圍。

第二,從公權(quán)力可以對(duì)抗私權(quán)利的角度分析,預(yù)告登記不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)征收。

不動(dòng)產(chǎn)征收行為在我國(guó)歷史上并不鮮見,幾千年的封建社會(huì)中發(fā)生過(guò)無(wú)數(shù)次征收農(nóng)民土地的行為。但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收行為,在法律上一直沒有明確的規(guī)定。直至我國(guó)第四次憲法修正案將《憲法》第 10條第 3款修改為:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！痹凇稇椃ā返?13條中規(guī)定:“國(guó)家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對(duì)公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”《物權(quán)法》第 42條規(guī)定:“為了公共利益的需要,依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)?！睆纳鲜龆x可以看出,不動(dòng)產(chǎn)征收的性質(zhì)屬于國(guó)家根據(jù)公共利益的需要,按照法定的程序和手段,對(duì)公民進(jìn)行合理的補(bǔ)償后取得公民的私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行政行為。征收的主體是國(guó)家,只有國(guó)家才能利用公共權(quán)力對(duì)集體或私人財(cái)產(chǎn)進(jìn)行干預(yù),甚至將其強(qiáng)制性地移轉(zhuǎn)給國(guó)家。除國(guó)家之外,任何組織和個(gè)人都不享有公共權(quán)力,因而也不享有征收權(quán)。①參見王利明:《物權(quán)法與國(guó)家征收補(bǔ)償》,《上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》2007第 2期。不動(dòng)產(chǎn)征收是一種公權(quán)力行使的行為,帶有國(guó)家強(qiáng)制性。在民法上,不動(dòng)產(chǎn)征收發(fā)生的后果是使財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從公民向國(guó)家轉(zhuǎn)移,屬于所有權(quán)的原始取得。

參考世界各國(guó)或地區(qū)的立法例,德國(guó)的預(yù)告登記制度具有較強(qiáng)的對(duì)抗效力,不僅可以對(duì)抗法院的強(qiáng)制執(zhí)行、仲裁,對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收也有排除效力。而在公權(quán)力強(qiáng)勢(shì)的國(guó)家和地區(qū),預(yù)告登記是不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)征收行為的。日本的假登記并無(wú)排除國(guó)家征收的效力。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)《土地法》第 79條第 3款對(duì)此問題也作了規(guī)定:“預(yù)告登記,對(duì)于因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而為新登記,無(wú)排除之效力”②賈慧姝:《房地產(chǎn)預(yù)告登記的歷史溯源及比較研究》,《中國(guó)房地產(chǎn)》2003年第12期。。從上述各國(guó)或地區(qū)的立法例的考察可以看出,預(yù)告登記對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收是否能夠產(chǎn)生對(duì)抗效力并不是絕對(duì)的問題,其結(jié)論與各國(guó)或地區(qū)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收行為的認(rèn)識(shí)程度和對(duì)于公民權(quán)利的保護(hù)程度具有很大的關(guān)聯(lián)性。各國(guó)或地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)征收制度的差異,是造成預(yù)告登記能否對(duì)抗因不動(dòng)產(chǎn)征收而為的新登記的根本原因。西方國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)征收基本上是征收單位自己主導(dǎo)型的,由征收單位同被征收人自己協(xié)商,如果被征收人不愿接受補(bǔ)償條件,征收單位也沒辦法,同時(shí)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收具有嚴(yán)格的程序要求,法國(guó)要求法院進(jìn)行裁決。而我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收基本上是政府主導(dǎo)型的,政府要拆的地方肯定是要拆的,預(yù)告登記不可能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)征收。這背后體現(xiàn)了公權(quán)力的強(qiáng)度以及對(duì)人權(quán)的保護(hù)在各國(guó)或地區(qū)的差異。

從民法學(xué)方法論的角度分析,判斷不動(dòng)產(chǎn)征收是否可以排除預(yù)告登記的效力涉及到法律利益關(guān)系的重新分配,屬于一個(gè)價(jià)值判斷問題。民法學(xué)者討論價(jià)值判斷問題具有兩項(xiàng)實(shí)體性論證規(guī)則,一是在沒有足夠充分且正當(dāng)理由的情況下,應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持強(qiáng)勢(shì)意義上的平等對(duì)待;二是在沒有足夠充分且正當(dāng)理由的情況下,不得主張限制民事主體的自由。③參見王軼:《民法價(jià)值判斷問題的實(shí)體性論證規(guī)則》,《中國(guó)社會(huì)科學(xué)》2004年第 6期。物權(quán)法確認(rèn)了平等保護(hù)原則,私人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)同國(guó)家的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)一樣神圣不可侵犯。但是任何權(quán)利都存在一定的界限,當(dāng)個(gè)人的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)可能有礙于社會(huì)上不特定的第三人利益時(shí),私人的所有權(quán)就需要受到一定的限制。國(guó)家公權(quán)力基于社會(huì)上不特定第三人利益這樣一個(gè)足夠充分且正當(dāng)?shù)睦碛煽梢灾匦聦?duì)民事利益關(guān)系進(jìn)行分配。但是國(guó)家在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收時(shí)必須依法作出合理的補(bǔ)償,還必須堅(jiān)持弱勢(shì)意義上的平等和自由。

由此可以看出,預(yù)告登記盡管具有保全的效力,但這種保全效力只是在私權(quán)之間發(fā)生的對(duì)抗效力。對(duì)于基于公權(quán)力的不動(dòng)產(chǎn)征收所發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),可以存在例外。

第三,從解釋論的角度出發(fā),預(yù)告登記也不能對(duì)抗不動(dòng)產(chǎn)征收。

上面的分析主要是從預(yù)告登記與不動(dòng)產(chǎn)征收的法理和現(xiàn)實(shí)狀況進(jìn)行分析得出的結(jié)論,這一結(jié)論必須符合《物權(quán)法》的規(guī)定才具有現(xiàn)實(shí)的法律效力?！段餀?quán)法》第 20條規(guī)定:“預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?！边@一條的規(guī)定主要是規(guī)定了預(yù)告登記后處分不動(dòng)產(chǎn)的法律效力問題。

同時(shí),《物權(quán)法》第 28條規(guī)定:“因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力?！边@一條是關(guān)于因事實(shí)行為導(dǎo)致物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的規(guī)則。從第 20條規(guī)定來(lái)看,預(yù)告登記后,產(chǎn)生一個(gè)絕對(duì)的保全效力,即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人許可處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力。但是第 28條規(guī)定了人民政府的征收決定等,導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時(shí)發(fā)生效力。不動(dòng)產(chǎn)征收發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力,從人民政府作出征收決定時(shí)發(fā)生。以國(guó)有土地上的房屋征收為例,為了保障國(guó)家安全、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要,確需征收房屋的,由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定。房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣級(jí)人民政府。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布,征求公眾意見。征求意見期限不得少于 30日。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì),并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。由此可見,在房屋征收過(guò)程中,征收決定是由人民政府作出的,補(bǔ)償方案是由房屋征收部門擬定的。雖然征收補(bǔ)償方案會(huì)予以公布并征求公眾意見或因舊城區(qū)改建需要征收房屋,多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的,市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì),但是在整個(gè)征收決定的作出、補(bǔ)償方案的擬定被征收人基本沒有參與其中、也沒有什么發(fā)言權(quán),對(duì)于房屋征收不會(huì)產(chǎn)生什么實(shí)質(zhì)性的影響。從民法的角度出發(fā),我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)征收與西方國(guó)家的主要區(qū)別在于,我國(guó)的被征收人對(duì)于征收行為無(wú)法做出自己的意思表示。從這個(gè)角度出發(fā),預(yù)告登記義務(wù)人即使與征收人達(dá)成了征收補(bǔ)償協(xié)議,接受了對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收的決定,但其對(duì)于征收本身無(wú)法做出任何有效的意思表示。因此,從不動(dòng)產(chǎn)征收的程序可以看出,預(yù)告登記義務(wù)人在該不動(dòng)產(chǎn)被征收而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)中,該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)不屬于處分行為而發(fā)生的。

從上述分析可以看出,從解釋論的角度,《物權(quán)法》第 28條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)征收而發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的規(guī)定,不屬于第 20條第 2款關(guān)于預(yù)告登記后的處分行為。然而,第 28條同時(shí)規(guī)定了因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)效力,預(yù)告登記能否能夠?qū)挂蚍ㄔ号袥Q和仲裁文書而引發(fā)的強(qiáng)制執(zhí)行?另外,對(duì)于破產(chǎn)程序中,被預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)是否可以列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)的范圍,仍存有疑問。從性質(zhì)上分析,公用征收與法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行雖同屬公法上的行為,但法院判決、強(qiáng)制執(zhí)行為司法處分,讓其與公用征收并列,其妥當(dāng)性是存疑的。因?yàn)閺墓谜魇张c法院判決的性質(zhì)上來(lái)看,這些行為都帶有某種公權(quán)力的行為性質(zhì),但在各國(guó)或地區(qū)的立法和司法中對(duì)于預(yù)告登記卻存在不同的對(duì)抗效力。例如德國(guó)民法認(rèn)為,處分行為須為對(duì)預(yù)告登記所針對(duì)之權(quán)利的“處分”,但以強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押之執(zhí)行以及通過(guò)破產(chǎn)管理人而為的處分,與以法律行為方式之處分同視(德國(guó)民法典第 883條第 2款第 2句)。①參見[德]鮑爾、施蒂爾納:《德國(guó)物權(quán)法》,第434頁(yè)。但是為何強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押之執(zhí)行以及通過(guò)破產(chǎn)管理人而為的處分,與以法律行為方式之處分同視而不動(dòng)產(chǎn)征收就不能與其同視呢?歸根到底的原因還在于,預(yù)告登記所賦予的債權(quán)物權(quán)化的效力是一種民法上的效力,對(duì)于平等主體之間的私權(quán)利發(fā)生法律效力。盡管不動(dòng)產(chǎn)征收與法院判決和仲裁裁決一樣都帶有國(guó)家強(qiáng)制力的色彩,但是很明顯的一點(diǎn)區(qū)別就是,法院判決和仲裁裁決的根本性質(zhì)還是在于對(duì)平等主體之間的財(cái)產(chǎn)關(guān)系和人身關(guān)系作出的裁判,其結(jié)果仍然是對(duì)于私權(quán)之間的利益關(guān)系進(jìn)行的分配。而不動(dòng)產(chǎn)征收本質(zhì)上是國(guó)家依據(jù)公共利益的需要,依據(jù)公權(quán)力的強(qiáng)制作用而通過(guò)法定程序取得私人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的行為。從這一點(diǎn)上看,不動(dòng)產(chǎn)征收已經(jīng)脫離私權(quán)之間的關(guān)系,而屬于公權(quán)力和私權(quán)利之間的利益分配關(guān)系。因此,強(qiáng)制執(zhí)行、假扣押之執(zhí)行以及通過(guò)破產(chǎn)管理人而為的處分,可以與以法律行為方式之處分同視,而不動(dòng)產(chǎn)征收就可以成為一個(gè)例外。②一些學(xué)者也持有相同觀點(diǎn),例如李艷:《預(yù)告登記適用之相關(guān)問題探討》,《河南省政法管理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》2009年第 3期。對(duì)于破產(chǎn)管理人的處分而言,破產(chǎn)程序中經(jīng)預(yù)告登記后的不動(dòng)產(chǎn)盡管可以列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn),原因在于此時(shí)預(yù)告登記權(quán)利人尚未取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),還屬于破產(chǎn)申請(qǐng)受理時(shí)屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。但是未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人的同意,破產(chǎn)管理人不得處分該破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。其原因在于,預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)具有了物權(quán)效力,可以對(duì)抗同為私權(quán)的其他債權(quán)人的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。

三、不動(dòng)產(chǎn)征收中預(yù)告登記權(quán)利人利益保護(hù)——征收補(bǔ)償

從以上不動(dòng)產(chǎn)征收中預(yù)告登記權(quán)利人的法律地位分析,預(yù)告登記盡管具有很強(qiáng)的效力,但是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收這種公權(quán)力對(duì)于私權(quán)利的強(qiáng)制征收行為不具有對(duì)抗效力。但盡管預(yù)告登記不能對(duì)抗由于不動(dòng)產(chǎn)征收而發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng),而這也僅僅意味著預(yù)告登記權(quán)利人不能依照合同的約定和預(yù)告登記的辦理而最終實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。其后隨之而來(lái)的一個(gè)問題是:如何加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)征收中預(yù)告登記權(quán)利人利益保護(hù)——征收補(bǔ)償。

首先,需要解決的一個(gè)前提性問題是:在不動(dòng)產(chǎn)征收決定作出后,如果預(yù)告登記權(quán)利人尚未取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí),應(yīng)當(dāng)對(duì)原物權(quán)人還是預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行補(bǔ)償?單純從所有權(quán)的角度分析,在辦理了預(yù)告登記以后,預(yù)告登記權(quán)利人僅僅取得了一個(gè)未來(lái)取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待權(quán),在條件成就以前尚未實(shí)際取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。然而,根據(jù)預(yù)告登記所具有的債權(quán)物權(quán)化的效力,預(yù)告登記權(quán)利人處于取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的期待地位,其根據(jù)當(dāng)事人之間合同的約定和辦理的登記可以實(shí)際取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)。因此,在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中必須考慮預(yù)告登記權(quán)利人的利益。《物權(quán)法》第 174條的規(guī)定:“擔(dān)保期間,擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的,也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！庇纱丝梢?在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中不僅要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的所有人予以補(bǔ)償,還要對(duì)擔(dān)保物權(quán)人等利害關(guān)系人的利益給予考慮和保護(hù)。而預(yù)告登記權(quán)利人與所有人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。因此,預(yù)告登記權(quán)利人應(yīng)當(dāng)屬于該不動(dòng)產(chǎn)上的利害關(guān)系人,具有取得補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)。

其次,對(duì)于補(bǔ)償?shù)木唧w方案仍需要斟酌?？赡艽嬖诘膸追N方案是:方案一,原物權(quán)人取得補(bǔ)償款,由其對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人進(jìn)行返還價(jià)款。方案二,由預(yù)告登記權(quán)利人直接從征收人那里取得補(bǔ)償。方案三,原物權(quán)人和預(yù)告登記權(quán)利人可以同時(shí)取得補(bǔ)償。實(shí)際上在補(bǔ)償問題上,根據(jù)預(yù)告登記權(quán)利的性質(zhì)不同可以有不同的處理方案。如果預(yù)告登記權(quán)利人未來(lái)要取得的是定限物權(quán)的話,完全可以采取第三種方案,即由原物權(quán)人及預(yù)告登記權(quán)利人同時(shí)取得補(bǔ)償。原物權(quán)人取得的補(bǔ)償是對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)本身的價(jià)值,而定限物權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人之所以取得補(bǔ)償是基于其用益物權(quán)的使用價(jià)值或者擔(dān)保物權(quán)的交換價(jià)值受到的損害。這種方案在《物權(quán)法》用益物權(quán)編第 121條、第 132條、第 148條得到了證實(shí)。例如第 121條規(guī)定:“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的,用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第 42條、第 44條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償?！钡?132條規(guī)定:“承包地被征收的,土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人有權(quán)依照本法第 42條第 2款的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”第 174條規(guī)定:“擔(dān)保期間,擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被征收等,擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。被擔(dān)保債權(quán)的履行期未屆滿的,也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等。”

對(duì)于以取得所有權(quán)為目的而進(jìn)行的預(yù)告登記權(quán)利人,究竟應(yīng)當(dāng)采取方案一還是方案二來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)采取方案二,即由預(yù)告登記權(quán)利人直接從征收人那里取得補(bǔ)償。主要理由如下:

第一,預(yù)告登記權(quán)利人通過(guò)合同的約定和預(yù)告登記程序的辦理,使自己的債權(quán)具有了物權(quán)化的效力。盡管預(yù)告登記權(quán)利人目前不具有不動(dòng)產(chǎn)所有人的地位,但是根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定,預(yù)告登記的保全效力具有相當(dāng)高的效力,除了不動(dòng)產(chǎn)征收等極為個(gè)別的情形外,其幾乎可以一定取得該不動(dòng)產(chǎn)。可以說(shuō),在某種程度上,預(yù)告登記權(quán)利人的地位相當(dāng)于實(shí)際物權(quán)人。因此,在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中,由征收人直接向預(yù)告登記權(quán)利人補(bǔ)償更為符合民法理論的原理。這種做法體現(xiàn)了預(yù)告登記制度的價(jià)值所在。

第二,基于保護(hù)交易的安全和效率的考慮,也應(yīng)當(dāng)由征收人直接向預(yù)告登記權(quán)利人補(bǔ)償。意思自治原則是民法的核心原則,這體現(xiàn)了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中自由交易的精神。在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中,我們應(yīng)當(dāng)推定預(yù)告登記權(quán)利義務(wù)人雙方都對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)征收行為都是不知情的,也就是雙方都是基于意思自治原則而公平交易的產(chǎn)物。因此,此種交易的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)由打算購(gòu)買該不動(dòng)產(chǎn)的預(yù)告登記權(quán)利人來(lái)承擔(dān)比較合適。

第三,從法秩序的穩(wěn)定的角度出發(fā),第二種方案也優(yōu)于第一種方案。在預(yù)告登記制度中,絕大多數(shù)情況都是雙方基于不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的訂立和履行完畢,然后再去辦理了預(yù)告登記程序。因此,當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)征收行為發(fā)生效力時(shí),該不動(dòng)產(chǎn)的合同已經(jīng)履行完畢。如果采取第一種方案的話,將會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)法律關(guān)系,即征收人對(duì)原物權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償以及原物權(quán)人返還購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)款。而如采取第二種方案的話,只需要由預(yù)告登記權(quán)利人從征收人那里獲得補(bǔ)償這一層法律關(guān)系即可。

當(dāng)然,在中國(guó)目前的不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中,普遍存在的一個(gè)問題是對(duì)于被征收人的征收補(bǔ)償不足。如果采取由預(yù)告登記權(quán)利人直接取得補(bǔ)償,在目前的國(guó)情之下,其勢(shì)將遭受損失。就世界各國(guó)的實(shí)踐做法來(lái)看,關(guān)于征收征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),存在著各種以下補(bǔ)償模式:完全補(bǔ)償模式,以“市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之交易價(jià)值”作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn);二是適當(dāng)補(bǔ)償模式,由法官事后裁定;三是公平補(bǔ)償模式,公平的補(bǔ)償通常都是按照公平的市價(jià)給予補(bǔ)償;四是合理補(bǔ)償模式,即權(quán)衡公益的需要,參考當(dāng)事人的財(cái)產(chǎn)狀況給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償數(shù)額。①參見王利明:《物權(quán)法與國(guó)家征收補(bǔ)償》,《上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》2007第 2期。筆者認(rèn)為,若想解決當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)征收中存在的影響社會(huì)秩序的諸多問題,在補(bǔ)償問題上必須給與老百姓一個(gè)合理的補(bǔ)償。在預(yù)告登記“遭遇”不動(dòng)產(chǎn)征收時(shí)也會(huì)遇到這樣的問題:如何使預(yù)告登記權(quán)利人獲得一個(gè)合理的補(bǔ)償。從目前社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)征收的實(shí)踐來(lái)看,給與被征收人完全的補(bǔ)償是最為合理的一種模式。有學(xué)者認(rèn)為,完全補(bǔ)償實(shí)際上是將征收等同于普通的侵權(quán)行為,這與征收的性質(zhì)不符,畢竟征收是對(duì)私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的合法侵害,因而不能采用完全賠償原則;此外如果對(duì)完全補(bǔ)償涉及到的直接損失和間接損失都同時(shí)賠償,也會(huì)導(dǎo)致征收征用的成本過(guò)高,不能夠起到維護(hù)公共利益的目的。②參見王利明:《物權(quán)法與國(guó)家征收補(bǔ)償》,《上海城市管理職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào)》2007第 2期。實(shí)際上,完全補(bǔ)償并不意味著征收就變成了一種侵權(quán)行為,盡管這兩者可能意味著要對(duì)被征收人進(jìn)行完全的填補(bǔ)損失。侵權(quán)行為人并不因?yàn)閷?duì)于受害人的損害賠償責(zé)任的承擔(dān)而取得了行為的正當(dāng)性,同時(shí)在物權(quán)受到侵害時(shí),首要的救濟(jì)措施并不是賠償損失而是返還原物和恢復(fù)原狀。另外,按市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償并不意味著價(jià)格太高,因?yàn)閺膶?shí)踐中可以看出,幾乎所有被征收的房屋、建設(shè)用地使用權(quán)經(jīng)過(guò)政府開發(fā)重新建設(shè)后都出現(xiàn)升值。從尊重私人財(cái)產(chǎn)權(quán)的角度出發(fā),公民個(gè)人為了公共利益而出讓了個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán),得到市場(chǎng)價(jià)格的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)是理所當(dāng)然的。如果采取按照市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行征收補(bǔ)償,對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人的利益保障是一種比較合理的方法。

四、不動(dòng)產(chǎn)征收中對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人的救濟(jì)

前述討論的問題都有一個(gè)理論假設(shè)前提,即該不動(dòng)產(chǎn)征收行為都是依照法定程序?qū)嵤┑?即都是合法的不動(dòng)產(chǎn)征收。而目前我國(guó)實(shí)踐中,大量違規(guī)的不動(dòng)產(chǎn)征收比比皆是。從南京市民翁彪、安徽農(nóng)民朱正亮自焚到上海烏魯木齊中路麥其里動(dòng)遷工地人為縱火燒死一對(duì)老夫妻;從北京海淀區(qū)長(zhǎng)春橋一住戶全家深夜被捆綁扔到門外、住房被鏟為平地到湖南嘉禾“誰(shuí)影響嘉禾一陣子,我就影響他一輩子”的株連九族式的拆遷;再到河北定州繩油村遭 246名男子襲擊、6位村民被打死、48名村民被打傷事件。③參見馮秋燕:《不動(dòng)產(chǎn)征收沖突的法律制度性成因及化解路徑分析》,《法學(xué)雜志》2006年第 5期。因此,研究在違法征收中對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人的法律救濟(jì)十分必要。

在違法不動(dòng)產(chǎn)征收中,對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人的保護(hù)可以分為兩種情況:一是,在不動(dòng)產(chǎn)征收尚未完全消滅該物的情況下,如何進(jìn)行救濟(jì)。二是,該物已經(jīng)徹底滅失了,對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人的救濟(jì)。對(duì)于第一種情況,由于該物尚未消滅,可以采取物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的保護(hù)方法,請(qǐng)求恢復(fù)原狀。如果預(yù)告登記已經(jīng)被涂銷了,預(yù)告登記權(quán)利人可以根據(jù)人民法院的判決或者人民政府撤銷征收決定的公告,請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)予以重新登記。對(duì)于第二種情況下不動(dòng)產(chǎn)本身已經(jīng)滅失了,只能對(duì)預(yù)告登記權(quán)利人賠償損失,同時(shí)賠償問題也包括第一種情況下恢復(fù)原狀尚不能填補(bǔ)下的損害。

尚需討論的一個(gè)相關(guān)問題是,對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人這種具有物權(quán)化效力的債權(quán)的侵害,是否屬于侵權(quán)行為?《民法通則》第 106條第 2款規(guī)定:“公民、法人由于過(guò)錯(cuò)侵害國(guó)家的、集體的財(cái)產(chǎn),侵害他人財(cái)產(chǎn)、人身的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任?！泵穹ㄒ话憷碚撜J(rèn)為,侵權(quán)行為侵害的一般是絕對(duì)權(quán),這是其與違約行為的基本區(qū)別。隨著社會(huì)生活的發(fā)展,第三人侵害債權(quán)的制度出現(xiàn)在民法理論中?！肚謾?quán)責(zé)任法》第 2條規(guī)定:“侵害民事權(quán)益,應(yīng)當(dāng)依照本法承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。本法所稱民事權(quán)益,包括生命權(quán)、健康權(quán)、姓名權(quán)、名譽(yù)權(quán)、榮譽(yù)權(quán)、肖像權(quán)、隱私權(quán)、婚姻自主權(quán)、監(jiān)護(hù)權(quán)、所有權(quán)、用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)、著作權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)專用權(quán)、發(fā)現(xiàn)權(quán)、股權(quán)、繼承權(quán)等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益。”在該條中并沒有明確規(guī)定債權(quán)屬于《侵權(quán)責(zé)任法》保護(hù)的民事權(quán)益。但是《侵權(quán)責(zé)任法》第二條使用了“等人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益”。因此有學(xué)者認(rèn)為,《侵權(quán)責(zé)任法》所保護(hù)的民事權(quán)益范圍包括債權(quán)等。④參見楊立新:《〈侵權(quán)責(zé)任法〉懸而未決的十五個(gè)問題的司法對(duì)策》,《中國(guó)審判》2010年第 53期。一般認(rèn)為,侵害債權(quán)是以他人享有的合法債權(quán)為侵害主體,故意實(shí)施侵害行為,造成該債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的損害后果的侵權(quán)行為;其構(gòu)成要件之一是,第三人須出于主觀上的故意。①那么,在預(yù)告登記的權(quán)利受到違法的不動(dòng)產(chǎn)征收行為侵害時(shí),究竟應(yīng)當(dāng)屬于侵害物權(quán)的侵權(quán)行為還是屬于第三人侵害債權(quán)的侵權(quán)行為?從第三人侵害債權(quán)的理論分析,各國(guó)判例上出現(xiàn)的案例都要求第三人故意的存在。但在違法征收的情形下,要想證明違法征收人主觀上存在故意是非常困難的。在解釋上,存在極大的證明負(fù)擔(dān)。從預(yù)告登記的效力分析,預(yù)告登記賦予了登記后的債權(quán)以物權(quán)化的效力,預(yù)告登記權(quán)利人的地位盡管在形式上還屬于債權(quán)的范疇,但實(shí)質(zhì)上已經(jīng)與物權(quán)人的地位差別不大。因此,筆者認(rèn)為在預(yù)告登記權(quán)利人的權(quán)利受到侵害的時(shí)候,可以認(rèn)為其屬于一般的侵權(quán)行為,可以適用《民法通則》第 106條第 2款的規(guī)定和《侵權(quán)責(zé)任法》第 2條和第 6條規(guī)定。因此,在違法的不動(dòng)產(chǎn)征收侵害預(yù)告登記權(quán)利人的利益時(shí),無(wú)論是該不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)滅失時(shí)的賠償還是恢復(fù)原狀不能完全填補(bǔ)的損害,都可以依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》的保護(hù)方法提供救濟(jì)。

綜上所述,預(yù)告登記不能對(duì)抗基于公共利益的不動(dòng)產(chǎn)征收行為。對(duì)于合法的不動(dòng)產(chǎn)征收,必須對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人按照市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。而對(duì)于違法的不動(dòng)產(chǎn)征收,應(yīng)當(dāng)按照物權(quán)的保護(hù)方法和侵權(quán)的保護(hù)方法予以救濟(jì)。從我國(guó)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)考察,僅僅第 20條一個(gè)條文顯然無(wú)法解決上述提出的問題。筆者認(rèn)為,未來(lái)對(duì)于《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的司法解釋或者未來(lái)的民法典中,應(yīng)當(dāng)明確以下問題:首先,預(yù)告登記對(duì)于基于公共利益的不動(dòng)產(chǎn)征收行為不具有排除效力,但可以對(duì)抗依據(jù)人民法院的判決和仲裁機(jī)構(gòu)的仲裁裁決而發(fā)生的強(qiáng)制執(zhí)行,同時(shí)也具有破產(chǎn)保護(hù)的效力。其次,在不動(dòng)產(chǎn)征收過(guò)程中,對(duì)于預(yù)告登記權(quán)利人必須依照市場(chǎng)價(jià)格給予補(bǔ)償。在補(bǔ)償方案上,對(duì)于定限物權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可以由其與原物權(quán)人同時(shí)得到補(bǔ)償;對(duì)于以取得所有權(quán)為目的的預(yù)告登記權(quán)利人,應(yīng)當(dāng)由征收人直接對(duì)其補(bǔ)償。再次,對(duì)于違法不動(dòng)產(chǎn)征收,預(yù)告登記權(quán)利人可以恢復(fù)預(yù)告登記;恢復(fù)不足以填補(bǔ)損害或者無(wú)法恢復(fù)的,可以依據(jù)《侵權(quán)責(zé)任法》獲得損害賠償。