城鄉(xiāng)一體化進程中物業(yè)管理存在的問題及對策

田愛華

隨著我國城鄉(xiāng)建設一體化進程的加快，城鄉(xiāng)居民住宅條件的改善，小區(qū)物業(yè)管理已經(jīng)成為一個很大的行業(yè)。各個城市只要有居民小區(qū)的地方都離不開物業(yè)公司的管理和服務。物業(yè)管理對提高居民生活質量，改善居住環(huán)境，提高城鄉(xiāng)人民生活幸福指數(shù)方面的作用是十分明顯的，甚至物業(yè)管理好的小區(qū)和物業(yè)管理不健全的小區(qū)，二手房的價格就有很大差別。但是，我國物業(yè)管理中存在著一些深層次的矛盾未能解決。

一、當前物業(yè)管理存在的主要問題

（一）物業(yè)管理體制不健全

小區(qū)物業(yè)管理服務質量的高低，起主導作用的是業(yè)主委員會。因為它是小區(qū)業(yè)主的“自治組織”的代表，是經(jīng)過廣大業(yè)主選舉產(chǎn)生的。對業(yè)主委員會的權利和義務以及產(chǎn)生的方法，國家出臺的物業(yè)管理條例有明確的規(guī)定。但是這種理論上的規(guī)定在中國民主自治意識比較薄弱的國度里落實起來卻很難。業(yè)主委員會是小區(qū)物業(yè)管理的決策機構，這個機構不健全、不理順、人員素質低，在他們監(jiān)督下選聘出的物業(yè)公司就很難服務到位。業(yè)主委員會“權威”樹不起來，處理解決矛盾糾紛沒有手段，好多矛盾與糾紛便應運而生。

（二）物業(yè)公司管理權限不明確，引發(fā)糾紛

按說物業(yè)公司根據(jù)和小區(qū)業(yè)主委員會簽訂的服務合同進行管理服務就行了，但是在實際工作中往往沒有那么簡單，比如有些業(yè)主在共用部位中私搭亂建、私自種植花木、亂停亂放車輛等，出現(xiàn)這些問題物業(yè)公司只能“說服”、“勸導”，有些小區(qū)物業(yè)采用“罰款”處理的方式，就超越了“權限”。

（三）物業(yè)公司人員素質低，管理服務水平差

不少物業(yè)管理公司的成員都沒有接受過正規(guī)的業(yè)務培訓，大多數(shù)是“農(nóng)民工”，有的工人又經(jīng)?！疤邸?。這與他們的收入水平低有直接關系。

（四）政府部門的錯位干預

在物業(yè)管理中政府還保留了一塊“計劃經(jīng)濟”的管理內(nèi)容，雖說體現(xiàn)了政府“以民為本”的思想，但是市場化的機制怎么運行？政府管理得太寬太細，反而打亂了市場化機制。

（五）物業(yè)管理法制不健全，存在法律盲點

業(yè)主委員會的締約能力和訴訟地位問題；物業(yè)管理企業(yè)的權限歸屬問題；物業(yè)管理企業(yè)保安義務問題，一旦發(fā)生業(yè)主財產(chǎn)被盜或利益被損壞的情況，法律賠償責任不夠規(guī)范等。

二、加強物業(yè)管理的對策

（一）完善物業(yè)管理法制體系

目前物業(yè)管理規(guī)范性文件不是很多，可操作性也不強，我國的《民法通則》《合同法》《物權法》等法律中尚無專門物業(yè)管理的規(guī)定，加之現(xiàn)有法規(guī)的條文又不夠詳盡，給處理物業(yè)管理糾紛帶來一定的難度。

（二）健全業(yè)主委員會的合法性、代表性和權威性

物業(yè)管理的好壞直接影響著居民的居住質量、居住環(huán)境，甚至幸福指數(shù)。業(yè)主委員會處于“內(nèi)政、外交”的核心地位，是搞好物業(yè)管理的關鍵。業(yè)主委員會的權利基礎是業(yè)主大會的授權，其授權范圍不僅真正代表業(yè)主，而且要依法或按業(yè)主大會的決議來整合業(yè)主意志、約束業(yè)主行為的權利。業(yè)主委員會按照民主程序和法律程序確定的事項，有權讓全體業(yè)主遵行。

（三）簽訂明確詳盡的物業(yè)管理合同

無論是業(yè)主還是物業(yè)管理企業(yè)，都應當把詳盡明確的物業(yè)管理合同作為防范物業(yè)管理糾紛的重要手段。合同上約定的，就要堅決履行。業(yè)主也不得因一些意見分歧，而隨意解雇物業(yè)公司。如須對合同進行增減，應通過合法手續(xù)，修改合同或簽訂補充合同。

（四）推進市場化運作，使物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?，在提高服務質量中創(chuàng)造更多的利潤

物業(yè)管理是一種新型的服務性行業(yè)，其職能概括起來就是“對業(yè)主提供服務，對業(yè)主的物業(yè)進行管理”。物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關系，是被委托方和委托方的關系，是合同雙方的主體。物業(yè)公司，一是對業(yè)主提供有償?shù)母黜椛罘?；二是對業(yè)主的物業(yè)（房屋、附屬物、設備、場地、環(huán)衛(wèi)、綠化、道路等等）進行有償?shù)膶I(yè)化管理，而這種管理的實質也是服務——物業(yè)管理服務。

物業(yè)公司不是物業(yè)的行政主管部門，也不是管理業(yè)主的部門。因此，小區(qū)管理的重大事宜，如規(guī)章制度、服務項目等，應該是由業(yè)主大會或其常設機構——業(yè)主委員會作出決策。然后以簽訂合同的方式，委托物業(yè)公司去執(zhí)行、實施。

（五）加強物業(yè)公司的內(nèi)部管理，提高服務質量

一要加強物業(yè)公司的內(nèi)部成本核算，精簡節(jié)約，量入為出，精打細算，不搞花架子。有些物業(yè)公司不是在如何提高服務質量上下工夫，而是在景觀、保安上搞花架子。既加大了管理成本，又弄得小區(qū)如同兵營一般，使居民感到不舒服。二要加強對員工的業(yè)務培訓，物業(yè)公司高級管理人員及其一般員工都要經(jīng)過專業(yè)化的培訓，以提高自身的素質，提高服務水平。這樣物業(yè)公司才能贏得廣大業(yè)主信任，才能站穩(wěn)腳跟，發(fā)展壯大，才能構建溫馨和諧小區(qū)。

（作者單位：濮陽市華龍區(qū)房地產(chǎn)管理局）