張 夢(mèng)

（浙江工業(yè)大學(xué)，浙江 杭州 310000）

浙江省大中城市公共租賃房定價(jià)機(jī)制研究

張 夢(mèng)

（浙江工業(yè)大學(xué)，浙江 杭州 310000）

選取杭州、寧波、嘉興、紹興等地的調(diào)研數(shù)據(jù)，進(jìn)行公共租賃房租金測(cè)算，并對(duì)其與市場(chǎng)租金比較，同時(shí)進(jìn)行不同租金水平下公共租賃房投資回收期測(cè)算。結(jié)論是：政府建造公共租賃住房具有投資回收期長(zhǎng)、甚至無(wú)法收回投資成本的風(fēng)險(xiǎn)；在市場(chǎng)租金水平中等或偏低的地區(qū)，大規(guī)模建造公共租賃住房的風(fēng)險(xiǎn)大。因此，建議對(duì)不同收入群體實(shí)行差別化租金，同時(shí)使租金體現(xiàn)房屋的差異性，并根據(jù)情況變化對(duì)租金進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

公共租賃房；定價(jià)機(jī)制；租金測(cè)算

公共租賃房的目的，在于解決住房供應(yīng)體系中“夾心層”群體的住房問(wèn)題，因此，它是一種過(guò)渡性住房保障方案。2010年6月12日，住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部等七部門聯(lián)合下文《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》，確立了公共租賃住房在我國(guó)住房保障體系中的地位，保障性住房建設(shè)力度明顯加快。

近年來(lái)，浙江省加大力度致力于完善住房保障體系建設(shè)。2010年，浙江省已全面實(shí)現(xiàn)低保標(biāo)準(zhǔn)2倍以下城市低收入住房困難家庭廉租住房“應(yīng)保盡?！?，新增廉租住房受益家庭1.42萬(wàn)戶；已基本滿足家庭人均收入在平均收入60%以下的家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的需要；新開(kāi)工廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房411.46萬(wàn)平方米，新開(kāi)工公共租賃住房137.91萬(wàn)平方米，新開(kāi)工限價(jià)商品房574.04萬(wàn)平方米，完成城市舊住宅區(qū)改造472.91萬(wàn)平方米①浙江今年擬建5萬(wàn)套公租房，總面積翻番。http://news.xinhuanet.com/politics/2011-01/24/c_121018386.htm。。

本文基于2010年8月調(diào)研所得數(shù)據(jù)，選取了杭州、寧波、嘉興、紹興等地的數(shù)據(jù)進(jìn)行公共租賃房成本租金測(cè)算。

一、基于成本的典型城市公共租賃房租金測(cè)算

（一）租金構(gòu)成

房屋理論租金由房屋的折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租和利潤(rùn)等8項(xiàng)因素構(gòu)成。成本租金則由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息、房產(chǎn)稅等5項(xiàng)因素構(gòu)成?？紤]到管理費(fèi)可以在物業(yè)管理費(fèi)中開(kāi)支，公共租賃住房房產(chǎn)稅實(shí)行全免，因此，公共租賃住房成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、貸款利息3項(xiàng)構(gòu)成。

（二）折舊費(fèi)

按照房屋折舊年限為50年，殘值率為零進(jìn)行計(jì)算折舊。

（三）維修費(fèi)

1.目前老小區(qū)中的廉租房（無(wú)裝修）維修費(fèi)用約在0.50元/平方米·月。

2.直管公房維修成本：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，直管公房租金收入的60%-70%用于房屋維修，現(xiàn)在公共租賃房租金為2.27元/平方米·月，現(xiàn)按65%的比例測(cè)算，維修費(fèi)用為1.48元/平方米·月②。

根據(jù)杭州市政府要求，公共租賃房按照建筑面積200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行統(tǒng)一裝修，其維修和維護(hù)成本會(huì)比廉租房高很多。

鑒于以上因素，維修費(fèi)擬安排在1.00元/平方米·月。

（四）利息

從2011年7月7日起，開(kāi)展利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的城市，貸款利率按照五年期以上個(gè)人住房公積金貸款利率上浮10%執(zhí)行③?，F(xiàn)行住房公積金個(gè)人貸款5年以上年利率為4.9%，上浮10%，得項(xiàng)目貸款（5年以上）年利率為5.39%。其他地區(qū)參照杭州市標(biāo)準(zhǔn)，即5年以上貸款年利率為5.39%。

（五）公共租賃住房成本租金測(cè)算

根據(jù)折舊費(fèi)、維修費(fèi)、利息，可以計(jì)算出土地完全無(wú)償使用情況下各地公共租賃住房的成本租金，結(jié)果如表1。

表1 土地完全無(wú)償使用情況下的公共租賃住房成本租金測(cè)算單位（元/m）2注：建設(shè)成本為2 0 1 0年調(diào)研數(shù)據(jù)；臺(tái)州的開(kāi)發(fā)成本為：多層9 0 0元，小高層1 2 0 0元，高層1 7 0 0-1 8 0 0元，均價(jià)取1 7 0 0元。

若考慮土地行政劃撥所需支付的征地成本和基礎(chǔ)設(shè)施投資，再根據(jù)折舊費(fèi)、維修費(fèi)、利息，計(jì)算出各地公共租賃住房的成本租金，結(jié)果如表2。

二、公共租賃房成本租金與市場(chǎng)租金的比較

將成本租金水平與市場(chǎng)平均租金水平進(jìn)行比較，結(jié)果如表3。

由此可以得出以下結(jié)論：

在不考慮土地行政劃撥所需支付的征地成本和基礎(chǔ)設(shè)施投資的情況下，杭州市區(qū)（田園項(xiàng)目）公共租賃住房的成本租金相當(dāng)于市場(chǎng)平均租金的80%左右；寧波市區(qū)公共租賃住房的成本租金相當(dāng)于市場(chǎng)平均租金的95%；嘉興、諸暨、臺(tái)州和麗水地區(qū)公共租賃住房的成本租金則超過(guò)市場(chǎng)平均租金。

在考慮土地行政劃撥所需支付的征地成本和基礎(chǔ)設(shè)施投資的情況下，杭州、寧波、嘉興、諸暨、臺(tái)州和麗水地區(qū)公共租賃房的成本租金則超過(guò)市場(chǎng)平均租金。

三、不同租金水平下的公共租賃房投資回收期測(cè)算

1.取各地公共租賃住房租金分別為市場(chǎng)租金的60%、70%、80%、90%；假定每年回收的租金沒(méi)有開(kāi)支，全部用于回收投資。則各租金水平下的投資回收期如表4。

?

在這種情況下，若將公共租賃住房租金水平定在市場(chǎng)租金的60%-70%，對(duì)于市場(chǎng)租金水平較高的地區(qū)（例如杭州和寧波市區(qū)），投資回收期在30-45年左右；而在市場(chǎng)租金水平中等或偏低地區(qū)（例如嘉興地區(qū)、諸暨地區(qū)、臺(tái)州地區(qū)和麗水地區(qū)），也將近30年。

2.取各地公共租賃住房租金分別為市場(chǎng)租金的60%、70%、80%、90%；假定每年用于公共租賃住房維修、保險(xiǎn)、管理等的開(kāi)支為收入的30%，其余全部用于回收投資。則各租

金水平下的投資回收期如表5。

在這種情況下，若將公共租賃住房租金水平定在市場(chǎng)租金的60%-70%，對(duì)于市場(chǎng)租金水平較高的地區(qū)（例如寧波市區(qū)）和租金水平一般的地區(qū)（如麗水地區(qū)），投資回收期在55年以上；而在市場(chǎng)租金水平較高地區(qū)（如杭州地區(qū)）和租金中等或偏低地區(qū)（例如嘉興地區(qū)、諸暨地區(qū)、臺(tái)州地區(qū)），則投資回收期都在60年以上。

由此可以得出以下結(jié)論：

政府建造公共租賃住房具有投資回收期長(zhǎng)、甚至無(wú)法收回投資成本的風(fēng)險(xiǎn)，從而容易造成大量的資金沉淀。在市場(chǎng)租金水平中等或偏低的地區(qū)，大規(guī)模建造公共租賃住房的經(jīng)濟(jì)性更差、風(fēng)險(xiǎn)更大。

四、對(duì)策建議

通過(guò)上述分析，筆者對(duì)浙江省公共租賃住房租金定價(jià)提出如下建議。

1.租金與收入掛鉤，對(duì)不同收入群體實(shí)行差別化租金。對(duì)于低收入住房困難家庭應(yīng)該做到應(yīng)保盡保，需要政府運(yùn)用行政手段在定價(jià)方面予以補(bǔ)助。可以采用可支付能力定價(jià)的方法確定其租金水平。

對(duì)于中等偏下收入住房困難家庭及新畢業(yè)大學(xué)生，可以采用成本導(dǎo)向型與可支付能力結(jié)合的定價(jià)方法，給予略低于市場(chǎng)租金的租金優(yōu)惠。

2.租金要體現(xiàn)房屋的差異性。浙江省各地市場(chǎng)租金差異非常大，例如租金較高的杭州市區(qū)外圍和租金較低的海鹽縣，兩者相差一倍以上。因此，對(duì)于不同的公共租賃住房項(xiàng)目而言，因區(qū)位、質(zhì)量、配套設(shè)施的不同，其租金水平也應(yīng)該不同，以體現(xiàn)房屋的差異性。

3.租金應(yīng)動(dòng)態(tài)調(diào)整。公共租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該動(dòng)態(tài)變化。由于住房困難家庭的收入以及市場(chǎng)租金是變化的，所以應(yīng)該

據(jù)實(shí)際情況變化，動(dòng)態(tài)地調(diào)整租金，有利于體現(xiàn)住房保障的公性。

[1]陳杰．發(fā)展公共租賃住房的難點(diǎn)與對(duì)策[J]．中國(guó)市場(chǎng)，2010（20）:53-55．

[2]黃忠．西安市廉租住房供應(yīng)體系配租標(biāo)準(zhǔn)研究[D]．陜西西安：西安建筑科技大學(xué)碩士論文，2004，3．

[3]劉艷．我國(guó)保障性住房?jī)r(jià)格規(guī)制研究[D]．碩士學(xué)位論文，長(zhǎng)安大學(xué)，2009s．

[4]王暉．主要發(fā)達(dá)國(guó)家住房保障制度及其實(shí)施對(duì)我國(guó)的啟示[J]．世界經(jīng)濟(jì)與政治論壇，2006年第4期：114-119．

[5]溫泉．我國(guó)公共住房?jī)r(jià)格管制問(wèn)題分析[D]．碩士學(xué)位論文，福建師范大學(xué)，2008s．

[6]姚玲珍，張小勇．德國(guó)公共租賃住宅體系的剖析與借鑒[J]．消費(fèi)經(jīng)濟(jì)，2009年6月第25卷第3期：66-68．

10.3969/j.issn.1674-8905.2011.12.012

張巧燕）