如何計算住宅用地容積率修正系數(shù)

劉志輝

摘要：容積率，是指建筑物總面積與宗地面積之比。近年來土地出讓后部分單位建設(shè)時改變?nèi)莘e率的情況時有發(fā)生，這是由于容積率的提高建設(shè)物總面積就越大，土地利用率就越高，開發(fā)商在較低的容積率的標(biāo)準(zhǔn)下取得國有土地使用權(quán)，在開發(fā)過程中又通過種種手段提高容積率，其行為的本質(zhì)是逃避土地出讓金。對于房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的這種弊端，各地方都有補(bǔ)繳出讓金的規(guī)定。有的按原出讓合同的樓面地價為標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金。規(guī)定這一方法的地方比較多，主要是該方法計算簡單，無需再進(jìn)行土地市場價格評估，成本也較低。但近幾年隨著土地市場價格的飆升，這一方法明顯將更多的利益留給了開發(fā)商。有的按批準(zhǔn)變更時新舊條件下的土地市場價格的差額為應(yīng)補(bǔ)交額。有的制定類似基準(zhǔn)地價的補(bǔ)交土地出讓金的標(biāo)準(zhǔn)，按補(bǔ)交標(biāo)準(zhǔn)計算應(yīng)補(bǔ)交額。但是這些規(guī)定都不一致，而且除了第一條都很難量化。問題出在對對容積率的修正系數(shù)確定上。我們有必要對這一問題進(jìn)行探討一下。

關(guān)鍵詞：住宅用地；容積率；修正系數(shù)

中圖分類號：[F287.8] 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、容積率對地價影響

（—）遵循“邊際效應(yīng)”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點(diǎn)。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費(fèi)及地基處理費(fèi)的分?jǐn)?，單方造價降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達(dá)到最大，土地價格也達(dá)到最高，此時的容積率為最經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。

（二）容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實(shí)際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。

（三）容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。

（四）容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)最敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響最不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。

二、容積率修正系數(shù)確定

用樣點(diǎn)地價法：

通過樣點(diǎn)地價的統(tǒng)計分析確定不同容積率下樣點(diǎn)地價與基準(zhǔn)地價之間的比例系數(shù)，并以該比例系數(shù)適當(dāng)修正綜合后，編制成容積率修正系數(shù)表。容積率修正按不同區(qū)域、不同用途分別進(jìn)行，以城鎮(zhèn)規(guī)劃規(guī)定的區(qū)域容積率為標(biāo)準(zhǔn)容積率修正系數(shù)。此種方法是以樣點(diǎn)地價統(tǒng)計作為系數(shù)確定的依據(jù)，而且按不同區(qū)域、不同用途分別確定容積率修正系數(shù)，從方法論講是比較合理的，現(xiàn)在土地市場剛剛已發(fā)育，市場地價信息較多，一般城市都具備足夠的市場樣點(diǎn)資料，可以整理統(tǒng)計出與不同容積率相對應(yīng)的公開市場價格。

1．確定區(qū)域基準(zhǔn)條件容積率修正系數(shù)。

首先應(yīng)對同一區(qū)域范圍內(nèi)住宅用地的房屋層數(shù)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，確定該區(qū)域一般條件建房屋的一般樓層層數(shù)值，以該值為基準(zhǔn)條件，確定在該基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)為0，即K基＝0，K基為基準(zhǔn)條件下的容積率修正系數(shù)。

2．確定k=0時一般樓層下的地價。

收集市場上的相關(guān)信息，分區(qū)域因素（區(qū)域位置級別、商業(yè)繁華程度、交通便捷程度、公共配套、基礎(chǔ)配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量水平、城市規(guī)劃限制、其他因素）個別因素（宗地面積、宗地地形、地基條件、宗地形狀、宗地內(nèi)外開發(fā)程度、宗地使用限制土、地剩余使用年限、其他因素）確定比較因數(shù)表；根據(jù)比較因素表，量化各個因素確定比較系數(shù)表，計算待估房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價格；根據(jù)以上的計算確定一般樓層的地價。

3．測算容積率變化對地價的影響。

利用區(qū)域內(nèi)住宅樓房商品房銷售資料，運(yùn)用剩余法，由于容積率的不同，地價的變化情況。

計算商品房建造成本（除土地）

前期工程費(fèi)

為規(guī)劃、設(shè)計、項(xiàng)目可行性研究，水文地質(zhì)勘察、測繪，環(huán)境評估，臨時水、電、路、場地平整費(fèi)等支出

（2）建筑、安裝工程費(fèi)

為房屋主體部分的土建（含樁基）工程、水電安裝工程、裝修工程等建設(shè)發(fā)生的費(fèi)用

附屬公共配套費(fèi)

為居住小區(qū)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、行政管理、市政公用設(shè)施。

包括總體規(guī)劃要求列入小區(qū)施工圖預(yù)算項(xiàng)目的公共停車庫（棚）、水泵房、派出所、居委會、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站、圍墻等建設(shè)費(fèi)用

公共設(shè)施配套費(fèi)

為列入建筑安裝施工圖預(yù)算的項(xiàng)目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性公共配套設(shè)施費(fèi)用。主要包括：道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用。

（5）、政府性收費(fèi)規(guī)費(fèi)

市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、新墻體基金、人防經(jīng)費(fèi)、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)、散裝水泥專項(xiàng)資金等。

(6)、開發(fā)間接費(fèi)

為開發(fā)商直接經(jīng)營組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等項(xiàng)支出。

（7）后期費(fèi)用

前期物管費(fèi)、街道交接費(fèi)、環(huán)衛(wèi)交接費(fèi)、房屋維修基金（公共部位）、其他費(fèi)用。

資金占用費(fèi)

管理費(fèi)

銷售費(fèi)用

用該樓盤銷售收入扣除上述成本及該企業(yè)的平均利潤得出該地塊在這個樓盤容積率時的地價。

用以上的方法盡可能的多做樣點(diǎn)。

4．不同容積率下的容積率修正系數(shù)。

利用上述有關(guān)資料，建立容積率修正系數(shù)、容積率代數(shù)式，逐項(xiàng)求出不同容積率條件下的相應(yīng)容積率修正系數(shù)。