剛剛過去的“金九銀十”，并沒有讓處于調(diào)控下的住宅市場發(fā)出一絲光彩。然而，隨著住宅市場的低迷，商業(yè)地產(chǎn)的成交量與價格卻出現(xiàn)明顯升高。

據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，受住宅限購造成的購買力轉(zhuǎn)移影響，上半年上海市新建商業(yè)、辦公項目累計成交面積為近五年最高值；成交均價達2.13萬元/平方米，同比大漲39.7%，為歷史最高位。

然而，擔(dān)心很快出現(xiàn)。去年8月上海銀監(jiān)局發(fā)出商業(yè)地產(chǎn)信貸風(fēng)險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房。同時，上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現(xiàn)房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，而之前則是在結(jié)構(gòu)封頂后。之后，南昌、重慶等城市的部分商業(yè)銀行也陸續(xù)暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)。

從叫停商改住，到禁止商業(yè)期房貸款，房地產(chǎn)市場的氣氛驟然收緊。這是否意味著之前被稱為政策“避風(fēng)港”的商業(yè)地產(chǎn)，也打上了政策嚴(yán)控的標(biāo)志？

限貸影響不大？

限貸政策發(fā)布第一周，上海商業(yè)地產(chǎn)成交量就明顯銳減。“酒店式公寓不限購、不限貸！”“30萬首付，黃金地段的商鋪！”這樣的廣告語隨之消失。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士透露，現(xiàn)在已經(jīng)開始有開發(fā)商準(zhǔn)備拋售手中的項目了，據(jù)他了解，這樣的案例還不少。

在上海商業(yè)銀行率先禁止個人消費信貸用于購買商業(yè)用房后，去年9月份，南昌的部分商業(yè)銀行也暫停辦理商業(yè)地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，去年10月初，重慶的多家商業(yè)銀行也收緊商業(yè)地產(chǎn)貸款。而北京、武漢、青島等城市各自推出非住宅房產(chǎn)稅，租賃、轉(zhuǎn)讓土地稅等各類通知也層出不窮。雖然這些稅費法尚未對整個商業(yè)地產(chǎn)市場造成巨大的沖擊，但其背后的意義卻極其深遠(yuǎn)——原本逍遙于調(diào)控外的商業(yè)地產(chǎn)，如今也逐步被納入監(jiān)管的范圍。

“這些政策的出臺，對近期過熱的商業(yè)地產(chǎn)市場起到了風(fēng)向標(biāo)的作用”。有業(yè)內(nèi)人士表示，銀行叫停個人消費類貸款購置商業(yè)地產(chǎn)，從宏觀層面來看，收緊銀根是主要誘因。但是，不排除在未來銀行全面停止商業(yè)地產(chǎn)購房貸款的可能。

對此，高緯環(huán)球中國區(qū)董事總經(jīng)理張良軍有不同的看法?！拔矣X得影響不會那么大，個人投資的商業(yè)物業(yè)畢竟是少數(shù)，尤其在北京和上海，市場可以拿出來散售的物業(yè)少之又少。在商業(yè)地產(chǎn)市場，這種投資性的小型買家并非主體，真正的主體還是一些機構(gòu)性的買家和一些企業(yè)。”張良軍說，目前的限貸對商業(yè)地產(chǎn)影響不會太大。

有調(diào)查也顯示，在商業(yè)投資客群中，只有很少部分使用個人消費貸款來購置物業(yè)，粗略估計其市場比重不超過10%。

對于目前的調(diào)控信號，大部分商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商表示并沒有恐慌。漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡分析說，早在銀監(jiān)局發(fā)文之前的幾個月，上海各主要銀行出于風(fēng)險和額度的原因，就已經(jīng)逐步對期房的商業(yè)地產(chǎn)項目停止貸款?！澳壳安簧僭谑鄣奈纯⒐さ霓k公、商業(yè)項目在客戶蓄水期就已經(jīng)做好了資金回籠周期上的準(zhǔn)備。因此，對于上海的不少商業(yè)地產(chǎn)房企來說，這并不是突如其來的靴子?！?/p>

施宏叡還指出，即便是以前可以貸款購買商業(yè)地產(chǎn)時，貸款門檻也很高，首付5成以上，最長10年，利率至少是基準(zhǔn)貸款利率的1.1倍，因此市場上通過貸款購買商業(yè)地產(chǎn)的客戶比例并不高，限貸的影響自然有限。

商鋪影響更大

如果說限貸對商業(yè)地產(chǎn)的影響有限，那對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商來說，竣工后方可發(fā)放貸款的規(guī)定，影響就頗為深遠(yuǎn)。因為，從結(jié)構(gòu)封頂?shù)娇⒐を炇眨€有相當(dāng)?shù)难b配工程量，后續(xù)工程的資金消耗在某些高端項目中占到3-4成甚至更高。

從成交的情況來看，辦公樓受限貸政策的影響整體要小于商鋪。對大多數(shù)位于成熟地段的甲級寫字樓來說，在銷售之前都已竣工，而此次的限貸主要針對商業(yè)期房項目，尤其是對個人貸款用于購置商業(yè)項目起到了很大的限制作用，對于大型的商鋪和寫字樓而言，受限購政策的影響則相對小些。

信義房產(chǎn)分析師朱平平說，對絕大多數(shù)的甲級寫字樓項目不會產(chǎn)生影響，因為多數(shù)甲級寫字樓都已竣工。但大約有三四成的商業(yè)項目將受到影響。

上海一些從事商鋪開發(fā)和銷售的開發(fā)商說，限貸政策帶來的影響已經(jīng)顯現(xiàn)。很多商鋪因為限貸政策而不能銷售，那些已經(jīng)成交但尚未辦貸款的商業(yè)地產(chǎn)項目也存在一定的變數(shù)。由于限貸政策的出臺，這些已經(jīng)支付了首付款的預(yù)售合同，開發(fā)商需要到房子交付時才能從銀行拿到余款。而這也使得開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時間延長了七八個月。

商業(yè)地產(chǎn)迎來調(diào)控？

隨著住宅市場限購效應(yīng)的持續(xù)發(fā)酵，資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)早已成為公認(rèn)的事實。

國土部智囊機構(gòu)中國土地勘測規(guī)劃院發(fā)布的研究報告顯示，北、上、廣、深4個一線城市及14個熱點城市二季度商業(yè)地價全線上漲，且幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地塊。報告為此特別提醒，在不斷加強對住宅市場調(diào)控力度的同時，應(yīng)密切關(guān)注因在住宅市場上遇阻，房地產(chǎn)投資、投機資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)尋找出路的傾向。

中國土地估價師協(xié)會研究稱，未來兩三年里，上海市場新增的商業(yè)辦公項目將以30%左右的增幅入市。而市場存量方面，截至7月底，上海寫字樓市場存量達到峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的銷售量計算，最起碼要21個月才能消化完畢，這還不算未來的市場新增供應(yīng)。

“正是商業(yè)地產(chǎn)的過熱引發(fā)了銀監(jiān)會的關(guān)注”。一位業(yè)內(nèi)人士分析說，這意味著相關(guān)部門對商業(yè)地產(chǎn)的信貸預(yù)警將趨于嚴(yán)格化、持續(xù)化，未來政策直接針對商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)控可能為時不遠(yuǎn)。

上海漢宇地產(chǎn)副總經(jīng)理楊堅東說：“我擔(dān)心會在今年年底針對商業(yè)地產(chǎn)出臺首付以及利率提高的政策，畢竟現(xiàn)在部分游資已經(jīng)或正在轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師黃河滔也認(rèn)為，此次商業(yè)地產(chǎn)限貸政策的突然出臺，表明商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險已為政府重視，不排除未來類似限購的政策出臺的可能。

不過，商業(yè)地產(chǎn)大佬萬達集團董事長王健林認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控從住宅延伸到商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大，因為與住宅不同的是，商業(yè)地產(chǎn)可以提供商店、百貨、零售場地，是符合國家擴大內(nèi)需政策的，不應(yīng)當(dāng)進行調(diào)控。此外，也沒跡象表明，投資普通住宅市場的資金都流向了商業(yè)地產(chǎn)。

對此，RICS中國區(qū)主席、BDGH八達國瑞副董事長李旭也表示：目前，銀監(jiān)會也只是警示銀行的信貸風(fēng)險，并沒對商業(yè)地產(chǎn)投資作出限制規(guī)定，同時對一些盲目進入商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商也投資者起到一個警示作用。

中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平對此分析說，商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)的一個部分，限購商業(yè)地產(chǎn)可能會使這部分資金又回到住宅，況且它并不涉及國計民生，影響面也沒那么大。

“因此我認(rèn)為限制商業(yè)地產(chǎn)既沒有必要，也沒有意義?！蓖跤榔秸f，從政策調(diào)控方向來看，住宅市場仍將是調(diào)控的“主場戰(zhàn)”，而商業(yè)地產(chǎn)無關(guān)普通老百姓關(guān)心的民生問題，不大可能出臺緊縮性的調(diào)控政策。禁止商業(yè)項目期房貸款這樣的政策，目的在于規(guī)范金融和投資秩序，防范因為違規(guī)預(yù)售而給投資者和銀行帶來市場風(fēng)險，并不是打壓商業(yè)地產(chǎn)。所以預(yù)計未來相當(dāng)長一段時間，以投資需求為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)將繼續(xù)走強。

黃金十年？

DTZ戴德梁行近期發(fā)布的最新研究報告表示，中國商業(yè)地產(chǎn)將進入黃金10年。隨著城市化進程的加速，商辦物業(yè)正在迎來新的需求與機遇，而住宅市場的嚴(yán)厲調(diào)控又促使大量資本進駐商業(yè)地產(chǎn)。各種利好之下，商業(yè)地產(chǎn)市場群雄并起的火爆場面不斷升溫。

“只是，火爆的背后未必真的景氣”。高力國際商鋪服務(wù)董事朱喜平的這一感慨似是對扎堆轉(zhuǎn)型的房企現(xiàn)狀最為客觀的評價。

在銀行收緊信貸之前，資金問題已經(jīng)幾乎是所有開發(fā)商的共同難題?！吧虡I(yè)項目的運作成本很高，如果做持有型物業(yè)，回款時間至少需要8到11年，在銀根縮緊的背景下，企業(yè)的壓力更大?！标柟庑聵I(yè)副總裁楊寧說道。

“在我看來，商業(yè)地產(chǎn)是個異常殘酷的行業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)不像住宅，住宅市場可以存在很多贏家，而在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，強者恒強，最有價值的客戶想進入的都是一線城市的黃金位置。”全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事王偉業(yè)表示，商業(yè)地產(chǎn)一旦形成泡沫，確實會比住宅更嚴(yán)重。

而萬科總裁郁亮就曾表示，未來5年內(nèi)，萬科80%的開發(fā)比重依然會是住宅，因為“我們對商業(yè)有恐懼感，商業(yè)要是出現(xiàn)泡沫，比住宅厲害”。

第一太平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成認(rèn)為，房企轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，很多是抱著一種圈地投機的心態(tài)去做，這種心態(tài)做不好商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)本身是一個需要耐心和資本的項目。所以，目前房企應(yīng)該放慢腳步，若開發(fā)商真想成功轉(zhuǎn)型，既需要積累經(jīng)驗、又需要儲備人才，包括開發(fā)、招商、運營、管理，還有集團內(nèi)部的資產(chǎn)管理。

香港恒隆地產(chǎn)董事長陳啟宗此前在一次論壇上表示，目前很熱的商業(yè)房地產(chǎn)有很多不確定性的因素。中國未來的50年會有許多的商業(yè)垃圾大樓?，F(xiàn)在住宅這個餅越來越小，所以越來越多的人進入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)果就是垃圾大樓會大大增加。

如果說，未來10年，商業(yè)地產(chǎn)將迎來黃金十年，那同樣，未來的5~10年，商業(yè)地產(chǎn)是一個相當(dāng)殘酷的年代。（據(jù)《投資有道》）