陸麗瑤

摘要：中國房市的現(xiàn)狀國家及全國各行各業(yè)的高度關注，因為這直接關系到民生問題。鑒于中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的分析，征收房產(chǎn)稅以抑制房價問題已經(jīng)迫在眉睫。關鍵在于以何種方式征收，開征何種稅，才能著實打擊到高房價，抑制投機炒房，同時又不會對中產(chǎn)階級及普通民眾造成稅收負擔。在對滬渝房產(chǎn)稅試點深入分析的基礎上，對中國房產(chǎn)稅征收問題提出一些自己的觀點。

關鍵詞：房產(chǎn)稅；土地年租金；房價；滬渝試點

中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）24-0022-02

引言

2005年3月底，國務院出臺《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，即“國八條”。從“國八條”開始，房價調(diào)控已經(jīng)逐漸進入人們的視野。直到2011年1月推出的“新國八條”?？梢哉f，從2005年開始，國家調(diào)控房價的勢頭就未曾減弱，但是縱觀這六七年的房價，雖說有過短暫的平緩，但總體可以說是且調(diào)且漲。眼看著這一系列的房價調(diào)控政策未能實現(xiàn)控制房價回到正軌的目標，房價與調(diào)控政策之間的膠著狀態(tài)令人著急。人們多希望有更厲害的手段，可以給房價雷霆一擊。于是，人們逐漸把目光轉向了房產(chǎn)稅。2010年5月國務院批準了發(fā)改委《關于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》以來，社會各界關于房地產(chǎn)稅的紛爭鋪天蓋地。該《意見》明確指出“深化財稅體制改革，逐步推進房產(chǎn)稅改革”，這被認為是國務院批準房產(chǎn)稅改革的信號，說明房產(chǎn)稅的推出漸行漸近。

一、透析中國房產(chǎn)稅改革現(xiàn)狀

1.房產(chǎn)稅改革的必要性。近年來，過高的房價已經(jīng)對全社會產(chǎn)生了嚴重的影響。在經(jīng)濟上，由于過高的投資回報率，大量流動資金進入房地產(chǎn)業(yè)，使樓市產(chǎn)生了許多投機需求，導致部分城市房價暴漲。高房價使得對住房有迫切需求的人無力購買，只能望房興嘆。對于工薪階層來說，解決住房剛性需求的唯一辦法就是按揭。過高的首付和月供會使他們減少消費，這對中國刺激內(nèi)需，擴大居民消費產(chǎn)生了較大的阻礙。另外，對維護社會公平也十分不利。中國的收入分配不平等狀況已經(jīng)非常嚴重，過高的房價使財富更加聚集于小部分人手中，特別是投機商房地產(chǎn)開發(fā)商等。在諸多房價調(diào)控政策效果不明顯的情況下，房產(chǎn)稅改革幾乎是眾望所歸。人們都寄希望于房產(chǎn)稅，希望通過增加投資客的持有成本而使他們釋放囤積的房源。

2.滬渝房改試點分析。2011年1月底，上海和重慶房產(chǎn)稅試點方案正式公布，這在中國房產(chǎn)稅制度上是一件里程碑式的事件，對中國房改之路有這重要意義。從上海、重慶兩市改革方案來看，雖都以增量住房稅為主，且遵循了不增加居民基本住房消費成本的原則，但在側重點上還是有一定差別的。重慶更重視對高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。上海則是針對新增一般房地產(chǎn)，且按照人均面積作起征點考慮，為累進稅率，即房屋價值高、人均面積大的房屋稅率就更高。在短期，房產(chǎn)稅對房價調(diào)控還是有一定促進作用的。房產(chǎn)稅主要從兩個方面對房價產(chǎn)生作用。首先，房產(chǎn)稅會調(diào)低市場對房價的預期，使大部分城市的房價保持穩(wěn)中有升的勢態(tài)。其次，房產(chǎn)稅也會直接影響房地產(chǎn)交易市場。對于有剛需的民眾，由于房價預期下降，人們會選擇持幣觀望。

重慶2011年主城區(qū)共成交商品房170 609套，成交建筑面積共計1 403.92萬平方米，與2010年相比分別下跌了28.79%和35.41%。商品房的成交均價基本維持在6 600元每平方米。再來看上海，2011年全年上海樓市成交量僅為729.76萬平方米，為有統(tǒng)計記錄以來歷史最低。不僅比2010年低了24.9%，和2008年比成交量也低了16.87%。其中12月上海市商品住宅成交面積為57.91萬平方米，環(huán)比上漲17.88%，比2010年同期下跌58.68%；成交均價為22 131元/平方米，環(huán)比上漲了5.04%，比2010年同期下跌了8.55%。說明征收房產(chǎn)稅在短期上對房地產(chǎn)市場還是有不小影響的。

3.房產(chǎn)稅對房價的影響。房產(chǎn)稅真能給房價“雷霆一擊”嗎？答案是否定的。首先，中國房地產(chǎn)市場是個需求過旺的市場，這就決定了房產(chǎn)所有人完全可以將稅負擔轉嫁給下一個購房者或者承租人。從這個意義上說，房產(chǎn)稅又從一定程度上推高了房價和房屋租金。而且房產(chǎn)稅無論在流通還是保有環(huán)節(jié)，稅率都不可能設置的太高。較低的稅率只能調(diào)節(jié)投資人的正常利潤，不足以影響投資者的超額利潤。在現(xiàn)階段游資過剩的情況下，房產(chǎn)稅對實力強大的投資者影響幾乎可以不計。其次，商品價格是圍繞商品價值波動的。若是房屋的構成價值不曾下降，那么房價也是難以下降的。房價的第一個構成因素便是樓面地價，根據(jù)資料統(tǒng)計顯示，一套商品房的價款中，樓面地價占了25%左右。土地的供給是沒有彈性的，其供求主要取決于需求。在中國，人口密集，人均土地少，因此地價貴是由國情決定的。加上拆遷補償?shù)瘸杀驹絹碓礁撸貎r很難降下來。房價的第二個組成因素是開發(fā)成本和營銷費用，約占房價的40%左右。第三個是政府的各種稅費，約占到房價的20%左右。最后一塊便是開發(fā)商的利潤了，約15%。除非資金鏈斷裂，一般開發(fā)商是不會讓利的。

二、房產(chǎn)稅新思路

1.基本構想。當今學界，關于房產(chǎn)稅的改革眾說紛紜，有說要征收物業(yè)稅的，也有提出征收房屋空置稅的。但在我看來，中國是土地國有制，完善房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度，必須建立在中國實行城鎮(zhèn)土地國有制這一前提下。應當在正確認識和理清土地出讓金和保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅的關系的基礎上，科學合理的設計房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度。在土地國有制的前提下，房產(chǎn)稅征收方式的基本思路是對土地和房屋分別征收年租金和房產(chǎn)稅。將土地出讓金中扣除成本部分的凈收益，改為收取土地年租金，由土地使用人在試用期間按期繳納。至于房屋則征收房產(chǎn)稅。土地出讓金中的成本是指土地補償金，即土地達到預定可使用狀態(tài)的房屋拆除費，拆遷補償費等。土地補償金一次收取，以彌補政府將土地處理到預定可使用狀態(tài)所花費的成本，這大約要占到土地成交總價的64%左右。確保了凈土地出讓金部分改成年租金對地方政府財政收入影響在可承受范圍內(nèi)。

2.優(yōu)勢所在。第一，對部分土地出讓金收取年租金，取代現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅。租和稅可以說是兩個完全不同的經(jīng)濟范疇。租，是政府憑借財產(chǎn)所有權向財產(chǎn)使用人收取租金，是政府取之于己的收入。稅，則是政府憑借政治權利向人民收取的，是為取之于民的收入。而中國是土地國有制，那么土地既是國家所有，應該向使用者收取租金而非稅收。第二，在土地年租金的制度上，政府可以根據(jù)土地價格的變動每年適當?shù)恼{(diào)整年租金的數(shù)額。使政府可以在土地增值的過程中分享收益，從而也解決了土地使用人在一次性支付了土地出讓金后獨享土地增值收益的問題。第三，對房屋部分征收房產(chǎn)稅，亦完善了保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制度。業(yè)主對房屋擁有完全的所有權，與土地不同，因此收取房產(chǎn)稅順理成章。在稅收對象上，可以采取上?；蛘咧貞c的方案，取長補短?？梢詫用袼械牡谝惶鬃宰∮梅棵舛悾诙组_始征收。抑或人均減免60平米，超出的征稅。對于高檔別墅、排屋、獨棟建筑等征較高稅率等。在打擊投機炒房的同時，支持居民合理的真實的改善或基本住房需求。在稅基上，我認為應該根據(jù)房產(chǎn)的公允價值扣除一定的減免比例來確定。因為征稅對象是第二套或是以上的房屋，其持有目的可以認定為經(jīng)營目的持有而非自住。在持有過程中房價有所變動，以公允價值扣除減免比例將更有助于打擊房價。第四，資料顯示樓面地價約占到購房價格25%左右。若是將土地出讓金中扣除土地補償金部分分攤到業(yè)主持有房屋期間，以年租金的形式在房屋保有環(huán)節(jié)與房產(chǎn)稅并收。那么在流通環(huán)節(jié)，即購房時款價中的樓面地價將大大下降，房屋成本下降房價自然下降。

3.問題所在及處理方法。對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅主要存在以下三個問題。（1）征管問題。將凈土地出讓金改為年租金跟隨房產(chǎn)稅一同征收，這會大大增加征管難度和成本。涉及的政府部門眾多，包括國土資源、稅務、工商、公安、房產(chǎn)等，需要對房產(chǎn)進行大范圍的普查登記和評估，征收成本大、難度高。對此，應當加大征管力度，加強部門配合，建立完善的財產(chǎn)登記制度，同時在制度設計中應突出簡化，提高制度的可操作性。（2）技術難題。從物理上說，土地和房產(chǎn)是一體的，要對土地和房屋分別征收租金和稅，必須要清楚界定房屋和土地的價值，這在技術層面上有很大的難度。將凈土地出讓金改為土地年租金，并不是簡單地將其平均到各個年度即可，而應當根據(jù)土地價值的變化調(diào)整每年的租金數(shù)額，這必然涉及土地價值的評估問題。對此，應當大力規(guī)范房地產(chǎn)評估市場，完善評估制度，改進評估方法，提高評估專業(yè)人員素質(zhì)。（3）舊房問題。目前，有很多房屋是已經(jīng)一次性繳納了土地出讓金的，對于這部分房屋的處理亦是一個難題。對于這部分房地產(chǎn)可以考慮兩種方案：一是將原來一次性繳納的土地出讓金科學、合理和準確地換算成已交土地年租金，同時按照土地價值計算確定每年應交土地年租金，以應交年租金扣除已交年租金之后的差額計算繳納。二是對于已經(jīng)一次繳納土地出讓金的房地產(chǎn)，給予免征土地年租金的待遇，只對其房屋部分征收房產(chǎn)稅。

總結

房產(chǎn)稅對房價的抑制作用在學界亦是眾說紛紜，但是我想只要用對了方法，效果還是明顯的。房價的漲跌受到房價構成要素漲跌的制約。將凈土地出讓金改成土地年租金，至少在流通環(huán)節(jié)大大減少了房屋成本，自然就降低了房價。因此，房產(chǎn)稅改革的試點要結合土地出讓政策的優(yōu)化，調(diào)整貨幣政策，引導游資的投資取向，同時增加保障性住房的供給。以有效的舉措控制通貨膨脹，同時遏制其他助推房價攀升的因素等，才能促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健、可持續(xù)的發(fā)展。

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[責任編輯 劉嬌嬌]