住房抵押貸款保險(xiǎn)的法律問題研究及條款設(shè)計(jì)

程 杰

(遼寧對(duì)外經(jīng)貿(mào)學(xué)院 國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易研究所，遼寧 大連 116052)

住房制度改革起始于1980年鄧小平關(guān)于住房問題的講話，當(dāng)時(shí)談到住宅問題，鄧小平說:“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮(zhèn)居民個(gè)人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售?？梢砸淮胃犊睿部梢苑制诟犊?，十年、十五年付清?！痹?997年東南亞金融危機(jī)倒逼中國發(fā)展內(nèi)需的大背景下，1998年時(shí)任國家總理的朱镕基同志提出住房全面市場化政策，把房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，成為后來中國經(jīng)濟(jì)的主要增長點(diǎn)。伴隨而來的是中國人民銀行于1999年2月下發(fā)的《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》在“積極開展個(gè)人消費(fèi)信貸”的引導(dǎo)下，住房抵押貸款、按揭等新概念開始登陸中國內(nèi)地。住房抵押貸款就是按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項(xiàng)，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消借款。

基于中國人傳統(tǒng)的無債一身輕的觀念，最初購房者傾向于現(xiàn)金全款買房。1998年末住房抵押貸款余額426.2億元。而隨著住房抵押貸款日益深入人心，截至2009年底購房者選擇通過住房抵押貸款方式購買商品房的比例已過半，銀行住房抵押貸款規(guī)模已達(dá)到3.62萬億元。

一直以來住房抵押貸款被銀行視為優(yōu)質(zhì)貸款。因?yàn)橛薪杩钊说姆€(wěn)定收入和購房契約抵押作為償債保障。但是2008年一場始于次貸危機(jī)最后席卷全球的金融危機(jī)使銀行重新審視住房抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)，于是對(duì)住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)防范措施的研究近年來成為一個(gè)學(xué)科的熱點(diǎn)問題，筆者就住房抵押貸款保險(xiǎn)對(duì)住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的管理以及目前國內(nèi)住房抵押貸款保險(xiǎn)的種類，貸款人身份和保險(xiǎn)人賠付條件進(jìn)行闡述，以期可以從保險(xiǎn)的專業(yè)角度來提出住房抵押貸款保險(xiǎn)相關(guān)條款的設(shè)計(jì)思路，對(duì)于住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)防范具有現(xiàn)實(shí)意義，對(duì)于保險(xiǎn)理論研究具有一定的價(jià)值。

1 住房抵押貸款信用風(fēng)險(xiǎn)及成因

住房抵押貸款業(yè)務(wù)流程中存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購房者作為借款人向銀行提出貸款申請(qǐng)后，銀行通過審核后對(duì)抵押的房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)借款人的還款能力和房產(chǎn)價(jià)值確定貸款金額。住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)也稱違約風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、利率變動(dòng)、借款人收入變化等因素引起的，由于借款人不愿或者沒有能力按時(shí)還本付息，而導(dǎo)致銀行貸款無法回收的風(fēng)險(xiǎn)。借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)包括被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)和主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)，主動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)又分為理性違約風(fēng)險(xiǎn)和惡意違約風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)

被動(dòng)違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人由于客觀原因?qū)е轮Ц赌芰Σ蛔?，無法如期償還住房抵押貸款本息的違約風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 理性違約風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場上的價(jià)格受供求機(jī)制的影響，當(dāng)市場上待售的房子越來越多，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求，房價(jià)就再也不會(huì)上漲了，事實(shí)上房價(jià)開始下挫。這對(duì)仍在還月供的人來講，就形成了一個(gè)有趣的局面。他們鄰居的房子，都掛牌出售的時(shí)候自己的房子也跟著跌價(jià)，當(dāng)自己的房子只值9萬元，那為什么還要償還30萬元的貸款?他們覺得繼續(xù)還貸毫無道理。即使他們還得起貸款也會(huì)棄房而去。這就是所謂的理性違約風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房價(jià)快速下降時(shí)，房產(chǎn)收益小于償還貸款本息，理性違約的概率較大。

1.3 惡意違約風(fēng)險(xiǎn)

惡意違約風(fēng)險(xiǎn)是指借款人主觀上惡意違約。包括在簽訂住房抵押貸款合同時(shí)，借款人作為當(dāng)事人一方通過有意隱瞞或者欺騙的方式獲得貸款并沒有善意履行自己的義務(wù)的主觀意愿。另一種惡意違約風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)是第三方采取欺詐手段，利用住房抵押貸款騙取銀行的信貸資金。

2 我國開展住房抵押貸款保險(xiǎn)的現(xiàn)狀

我國住房抵押貸款保險(xiǎn)的險(xiǎn)種包括房屋險(xiǎn)和住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，而比較常見的做法是在通過住房抵押貸款方式購買住房的情況下捆綁銷售了一種住房抵押貸款保證保險(xiǎn)，而這種保險(xiǎn)的經(jīng)營者也并不都是專業(yè)的保險(xiǎn)公司，大部分都是一些擔(dān)保公司。保險(xiǎn)公司在這方面的作為有限，既沒有辦法參與其中起到穩(wěn)定社會(huì)經(jīng)濟(jì)的作用，也沒有大力開展相關(guān)業(yè)務(wù)，通過競爭使相關(guān)利益主體真正得到保障，更沒有滿足社會(huì)大眾對(duì)保險(xiǎn)的基本需求。所以大力發(fā)展住房抵押貸款保險(xiǎn)及合理設(shè)計(jì)住房抵押貸款保險(xiǎn)條款就成為當(dāng)務(wù)之急。事實(shí)上我國目前普遍采用的這幾款住房抵押貸款保險(xiǎn)屬于財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)的范疇。國際上的通行做法還包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)范疇的住房抵押信用保險(xiǎn)，以及人身險(xiǎn)中的信用人壽保險(xiǎn)。

3 關(guān)于住房抵押貸款保險(xiǎn)的法律問題研究

3.1 住房抵押貸款保險(xiǎn)中貸款人身份定位研究

(1)信用人壽保險(xiǎn)是指借款人以自己為被保險(xiǎn)人，向保險(xiǎn)人投保的減額定期壽險(xiǎn)，如借款人在保險(xiǎn)期間因死亡、傷殘、失能等原因無力償還貸款，則由保險(xiǎn)人向貸款人支付借款人所欠貸款本息的保險(xiǎn)。該險(xiǎn)種的保險(xiǎn)金額應(yīng)該依據(jù)住房抵押貸款本息和來確定。是一款和住房抵押貸款相關(guān)聯(lián)的人身保險(xiǎn)。信用人壽保險(xiǎn)條款中通常把貸款人作為第一順序受益人，受益份額以貸款本息償還情況為依據(jù)。隨著還款年限的縮短，貸款人的受益金額在不斷減少，而在貸款人貸款本息獲得補(bǔ)償之后，保險(xiǎn)給付金余額由其他受益人或被保險(xiǎn)人的繼承人取得。

(2)在住房抵押貸款信用保險(xiǎn)和保證保險(xiǎn)中貸款人的身份定位存在著區(qū)別。

住房抵押貸款信用保險(xiǎn)中保險(xiǎn)人對(duì)貸款人與借款人之間的借貸合同進(jìn)行擔(dān)保，以承保借款人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，貸款人是投保人。當(dāng)保單簽發(fā)后，貸款人即成為被保險(xiǎn)人。當(dāng)借款人無法歸還貸款時(shí)，債權(quán)人可以從保險(xiǎn)人那里獲得補(bǔ)償。貸款人在獲得保險(xiǎn)人的補(bǔ)償后，必須將債權(quán)轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)人，由保險(xiǎn)人履行代位追償權(quán)。住房抵押貸款信用保險(xiǎn)的承保金額是銀行貸出的全部款項(xiàng)。保險(xiǎn)人在厘定保險(xiǎn)費(fèi)率時(shí)考慮借款人的資信情況。

住房抵押保證保險(xiǎn)中貸款人是被保險(xiǎn)人的身份。而借款人是投保人，如果作為投保人的借款人因失業(yè)等原因造成收入流中斷而不能如期償還貸款或者借款人因疾病、意外事故、失業(yè)等原因喪失還款能力時(shí)出現(xiàn)了信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致貸款人的債權(quán)無法回收，那么由保險(xiǎn)公司賠償貸款人的經(jīng)濟(jì)損失，并取得向借款人追償?shù)臋?quán)利。

(3)住房抵押貸款房屋險(xiǎn)，是指貸款人為了保障貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險(xiǎn)人投保的房地產(chǎn)保險(xiǎn)。在住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中，投保人和被保險(xiǎn)人都是借款人。抵押物的保全是抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的基礎(chǔ)，因此引入房屋保險(xiǎn)能最大限度地分散自然災(zāi)害和意外事故對(duì)抵押物造成的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)因自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致抵押物價(jià)值減少而影響貸款人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人可以對(duì)保險(xiǎn)金請(qǐng)求優(yōu)先受償。但是由于我國《保險(xiǎn)法》中沒有關(guān)于財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)受益人的規(guī)定，而貸款人作為聯(lián)合被保險(xiǎn)人又無法履行被保險(xiǎn)人應(yīng)該履行的義務(wù)，因?yàn)榈盅浩贩课萦山杩钊苏加芯幼?，所以貸款人沒有辦法掌控保險(xiǎn)標(biāo)的，進(jìn)而貸款人的身份一直很尷尬。

我國《擔(dān)保法》第58條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物喪失而消失，因滅失所得的賠償金，應(yīng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！稉?dān)保法》賦予抵押權(quán)人的這種就抵押物取得的保險(xiǎn)金優(yōu)先求償權(quán)只能像抵押人行使，卻不能直接由抵押權(quán)人向保險(xiǎn)人直接請(qǐng)求，因?yàn)檫@種優(yōu)先受償權(quán)是抵押權(quán)人與抵押人之間在保險(xiǎn)合同之外的法律關(guān)系，基于民法上的抵押權(quán)而產(chǎn)生，與保險(xiǎn)合同無涉。因此引起的司法訴訟較多。

3.2 住房抵押貸款保險(xiǎn)的賠付條件研究

通過以上對(duì)各款住房抵押貸款保險(xiǎn)的介紹，不難發(fā)現(xiàn)除了信用人壽保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金責(zé)任的條件必須是貸款人的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)。一種情況是如果借款人無法償還貸款但是抵押品完好，購房契約又真實(shí)有效。貸款人完全可以根據(jù)《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，收回抵押品進(jìn)行處理，實(shí)現(xiàn)債權(quán)的全部或部分回收。在這種情況下貸款人的債權(quán)是可以實(shí)現(xiàn)的，所有保險(xiǎn)公司沒有必要承擔(dān)賠償責(zé)任。另一種情況是雖然抵押品損毀，但是借款人有能力償還債務(wù)，貸款人的債權(quán)也可以實(shí)現(xiàn)。這兩種情況都不符合保險(xiǎn)人承擔(dān)賠償或給付保險(xiǎn)金的條件。真正符合抵押權(quán)人獲得保險(xiǎn)公司賠償?shù)臈l件必須同時(shí)滿足抵押品房屋損毀和借款人沒有償還債務(wù)的能力。

4 對(duì)住房抵押貸款保險(xiǎn)條款設(shè)計(jì)的建議

4.1 在住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中引入標(biāo)準(zhǔn)抵押條款

抵押權(quán)人在優(yōu)先獲取保險(xiǎn)賠償金的問題上有幾種選擇，比如購買單獨(dú)的保險(xiǎn)、被保險(xiǎn)人把保險(xiǎn)單轉(zhuǎn)讓給受押人、向受押人賠償條款和標(biāo)準(zhǔn)抵押條款。標(biāo)準(zhǔn)抵押條款是國外的通行做法。在我國的住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)的條款設(shè)計(jì)中引入標(biāo)準(zhǔn)抵押條款，由借款人購買住房抵押貸款保險(xiǎn)并以被保險(xiǎn)人的身份出現(xiàn)，而抵押品房屋的抵押權(quán)人根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)抵押條款享有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)，而其保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)相對(duì)獨(dú)立于抵押品所有人與保險(xiǎn)公司之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。

標(biāo)準(zhǔn)抵押條款的引入使抵押權(quán)人可以順理成章地在抵押房屋遭受保險(xiǎn)責(zé)任范圍的損失時(shí)，得到保險(xiǎn)公司的賠償。不會(huì)因?yàn)閱为?dú)購買保險(xiǎn)而增加成本，也不會(huì)因?yàn)楸槐ｋU(xiǎn)人的違約行為妨礙抵押權(quán)人獲賠。旨在保護(hù)抵押權(quán)人的債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

4.2 給貸款人提供主動(dòng)取得保險(xiǎn)金補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)

其實(shí)在抵押品房屋沒有滅失或者被保險(xiǎn)人有償還能力的情況下，銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)還是有可能的，這個(gè)時(shí)候不能滿足保險(xiǎn)公司賠付的條件。然而在財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的經(jīng)營過程中，雖然發(fā)生了保險(xiǎn)事故但是不滿足保險(xiǎn)人賠償條件的案例屢見不鮮，而且具有保險(xiǎn)金請(qǐng)求權(quán)的被保險(xiǎn)人都對(duì)保險(xiǎn)公司合同條款是否霸王條款存在質(zhì)疑。筆者認(rèn)為投保人購買保險(xiǎn)的目的就是希望在保險(xiǎn)事故發(fā)生的時(shí)候能夠得到保險(xiǎn)公司的及時(shí)補(bǔ)償，并能夠借保險(xiǎn)公司之力向責(zé)任人或者債務(wù)人進(jìn)行追償，而除了信用人壽保險(xiǎn)之外的住房抵押貸款保險(xiǎn)都有關(guān)于保險(xiǎn)人代為求償權(quán)的規(guī)定，所以筆者建議在住房抵押貸款保險(xiǎn)條款中設(shè)計(jì)給貸款人主動(dòng)取得保險(xiǎn)金補(bǔ)償?shù)倪x擇權(quán)。

比如在住房抵押貸款房屋保險(xiǎn)中，雖然保險(xiǎn)標(biāo)的抵押品房屋滅失，但是借款人具有償還借款的能力，保險(xiǎn)公司可以不賠償?shù)盅簷?quán)人。但是如果抵押權(quán)人主動(dòng)選擇獲得保險(xiǎn)金補(bǔ)償，把其向借款人求償?shù)臋?quán)利轉(zhuǎn)讓給保險(xiǎn)公司，保險(xiǎn)公司應(yīng)該接受，在抵押權(quán)人提出申請(qǐng)之后履行賠償義務(wù)，并取得代位追償?shù)臋?quán)利。這樣一方面保證了貸款人貸款的及時(shí)回收，另一方面又給借款人一定的緩沖，避免了失去了房產(chǎn)的同時(shí)又必須傾囊還債。

又如在住房抵押貸款保證保險(xiǎn)和信用保險(xiǎn)中，借款人出現(xiàn)違約行為除了惡意違約這種情況，但是房產(chǎn)完好，購房契約真實(shí)有效，貸款人完全可以選擇收回抵押品房屋，通過處置完成債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。而不是由保險(xiǎn)公司賠償，但是如果貸款人主動(dòng)提出委付申請(qǐng)要求獲得保險(xiǎn)金并轉(zhuǎn)讓抵押品房屋的處置權(quán)。保險(xiǎn)公司完全可以考慮同意委付，賠償保險(xiǎn)金之后取得抵押品房屋的處置權(quán)。以此緩解銀行和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的資金鏈條的緊張，同時(shí)避免因?yàn)橹鲃?dòng)違約和被動(dòng)違約導(dǎo)致大量房產(chǎn)囤積貸款人手中，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)波及整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)，這樣保險(xiǎn)的意義就實(shí)現(xiàn)了。

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