張慧玲,劉宇軒, 李紫玥

（河北工程大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河北 邯鄲 056038）

邯鄲市廉租房建設(shè)中存在的問(wèn)題及對(duì)策

張慧玲,劉宇軒, 李紫玥

（河北工程大學(xué) 經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，河北 邯鄲 056038）

廉租房作為政府保障性住房工程的一項(xiàng)基本體制，是解決城鎮(zhèn)低收入群體住房困難的重要社會(huì)保障制度。隨著城市化水平的不斷提高，城鎮(zhèn)流動(dòng)人口不斷增多，低收入人群的住房保障受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。文章結(jié)合邯鄲市廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀，分析了邯鄲市廉租房建設(shè)中存在的主要問(wèn)題，并提出可行的解決方案。

廉租房；住房保障；對(duì)策

廉租房作為住房保障的一項(xiàng)基本體制，是政府在住房領(lǐng)域?qū)嵤┥鐣?huì)保障職能、解決低收入家庭住房問(wèn)題的一項(xiàng)重要的社會(huì)保障制度。本文對(duì)邯鄲市現(xiàn)階段的廉租房建設(shè)進(jìn)行了深入分析，剖析了邯鄲市廉租住房建設(shè)與管理中存在的若干問(wèn)題，并提出了相應(yīng)的解決對(duì)策，以期為邯鄲市完善住房保障制度，提高績(jī)效提供理論和實(shí)踐建議。

一、邯鄲市廉租房建設(shè)的現(xiàn)狀

經(jīng)過(guò)多年的努力，邯鄲市廉租房建設(shè)體制得到了提高，政府在資金和土地等各方面都加大了投入，加強(qiáng)了保障力度，保障范圍進(jìn)一步擴(kuò)大。

邯鄲市連續(xù)多年將住房保障列入全市民生工程，將廉租房建設(shè)作為三年大變樣的重要內(nèi)容，與河北省其他城市相比，邯鄲市廉租房建設(shè)在 2008年-2010年連續(xù)三年被河北省政府評(píng)為“住房保障先進(jìn)城市”。自 2005年起，邯鄲市一共籌劃了 34個(gè)廉租房項(xiàng)目，總投資達(dá)到8億多元，建筑面積48萬(wàn)平方米，解決了16920戶低收入家庭的住房困難問(wèn)題。邯鄲市著眼于廉租房的公益性和惠民性，積極整合各種資源，全面支持廉租房建設(shè)。為拓寬廉租房建設(shè)的房源，邯鄲市除了集中建設(shè)之外，從2008年底開始，邯鄲市率先在全省實(shí)行普通商品房建設(shè)中配建廉租房，嚴(yán)格執(zhí)行普通商品住房配建5%、經(jīng)濟(jì)適用住房配建 15%的規(guī)定，并作為土地出讓條件，做到同步規(guī)劃、同步開工、同步預(yù)售，建成后無(wú)償移交住房保障部門。截至 2010年底，邯鄲市已在65個(gè)住宅項(xiàng)目中配建了1.1萬(wàn)余套廉租房，此外，利民小區(qū)、民馨苑小區(qū)、民悅苑小區(qū)三個(gè)保障性住房項(xiàng)目陸續(xù)開工，其中配建廉租房4000多套，為邯鄲市廉租房建設(shè)籌集了更多房源。

在資金籌措方面，邯鄲市堅(jiān)持以政府投資為主導(dǎo)的多元融資渠道，截至 2010年，邯鄲市廉租房建設(shè)積極爭(zhēng)取中央、省補(bǔ)助資金，累計(jì)約1.5億元，地方政府安排5.3億元用于廉租房建設(shè)配套資金，另外，地方政府積極運(yùn)用債券融資，籌得資金 1.1億元。在廉租房的資金配套上，市、縣兩級(jí)財(cái)政在年度預(yù)算中列支專項(xiàng)資金，并將土地出讓凈收益的10%、住房公積金增值收益的絕大部分用于廉租房建設(shè)。邯鄲市積極采用市場(chǎng)化融資方式支持廉租房建設(shè)，首先在全省組建保障性住房投資公司，并鼓勵(lì)棚戶區(qū)業(yè)主單位、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極參與保障性住房建設(shè)。

邯鄲市政府為解決廉租房建設(shè)土地供應(yīng)不足問(wèn)題，政府在土地供應(yīng)計(jì)劃中優(yōu)先安排廉租房建設(shè)用地，實(shí)行行政劃撥、定向供應(yīng)的方式優(yōu)先安排，并采取核減下一年度用地指標(biāo)的“倒逼”方式，確保每年建設(shè)用地指標(biāo)。

二、邯鄲市廉租房建設(shè)存在的問(wèn)題分析

邯鄲市廉租房政策自實(shí)施以來(lái)，經(jīng)過(guò)幾年的磨合，取得了巨大的成就。但是，廉租房制度在邯鄲的發(fā)展時(shí)間比較短，還處于起步階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，隨著廉租房體制的不斷發(fā)展和延伸，在廉租房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題越來(lái)越明顯，包括房源不足、資金缺乏導(dǎo)致配套管理設(shè)施落后等問(wèn)題。這些問(wèn)題如果不及時(shí)解決，不僅會(huì)影響廉租房的社會(huì)保障效果，使廉租房政策適得其反，還可能會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題。

（一） 房源供給不足

邯鄲市的廉租房房源主要采取在新建經(jīng)濟(jì)適用住房、普通商品住宅小區(qū)中配建廉租住房和購(gòu)買符合標(biāo)準(zhǔn)的存量住房、騰退的公有住房等方式解決。政府新建廉租房可以很快改變住房供給結(jié)構(gòu)，在短時(shí)間內(nèi)解決低收入群體的住房問(wèn)題，但是也面臨著許多困境。例如，政府的投入比較高而產(chǎn)出相對(duì)較低，而且新建廉租房周期比較長(zhǎng)，保障戶數(shù)少，集中興建廉租住房還可能會(huì)形成新的“貧民窟”，引發(fā)更嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。購(gòu)買存量住房，后期還要進(jìn)行大力的改造，資金消耗巨大，受資金的制約這種來(lái)源也受到限制。公有住房的騰退難度較大，而且在住房改革的過(guò)程中，大多數(shù)的公有住房都已出售給個(gè)人，或者作為福利房分配給了本單位職工，能夠騰退的公有住房數(shù)量本來(lái)就很少，而且即使符合廉租住房的標(biāo)準(zhǔn)，人們也不愿意騰退出來(lái)。縱使是騰退出來(lái)的公有住房，在舊城改造過(guò)程中也極易列入拆遷的范圍，只能在短時(shí)間內(nèi)用作廉租房。其他的房源如社會(huì)捐贈(zèng)等數(shù)量是極少的[1]。

（二） 廉租房建設(shè)過(guò)程中資金不到位

廉租房的建設(shè)過(guò)程中需要大量的資金投入，在建成之后的管理維護(hù)等也需要大量資金，資金不到位是邯鄲市廉租房建設(shè)過(guò)程中的制約因素之一。邯鄲市廉租房建設(shè)的資金來(lái)源有住房公積金的增值收益、土地出讓凈收益、財(cái)政預(yù)算、社會(huì)捐贈(zèng)等方式。這些資金供給方式都存在一定的局限性，造成廉租房建設(shè)資金來(lái)源渠道不暢。住房公積金的增值收益和土地出讓凈收益較少，對(duì)廉租房的支持力度較弱，而且作為廉租房的資金來(lái)源也不穩(wěn)定。另外，投資于廉租住房的收益不如投資于城市基礎(chǔ)設(shè)施的收益顯著，因此，政府和開發(fā)商的積極性也不高。而社會(huì)捐贈(zèng)作為廉租房建設(shè)資金來(lái)源不穩(wěn)定而且數(shù)額太小。資金的短缺和落實(shí)不到位在一定程度上影響了邯鄲市廉租房建設(shè)的健康發(fā)展[2]。

（三）保障范圍過(guò)窄

根據(jù)邯鄲市廉租住房的相關(guān)政策文件，邯鄲市廉租住房的保障對(duì)象為具有本地市常住戶口的低收入家庭，根據(jù)政策進(jìn)城打工者、市郊被征地的農(nóng)民等這些弱勢(shì)群體不在保障范圍內(nèi)。除此之外，獨(dú)立生活的青年和剛畢業(yè)走向社會(huì)的大學(xué)生的住房問(wèn)題也是當(dāng)前需要迫切解決的，他們剛剛參加工作，收入水平偏低，沒(méi)有能力買房。

三、完善邯鄲市廉租住房體制的對(duì)策建議

邯鄲市廉租房制度經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，取得了一定的成果，但也存在著一些問(wèn)題。在邯鄲市廉租住房的建設(shè)過(guò)程中，要完善相關(guān)的政策體制，積極整合各種社會(huì)資源，充分調(diào)動(dòng)社會(huì)各界的積極性，根據(jù)邯鄲市目前的發(fā)展情況，建立相對(duì)完善的廉租房保障體系。

（一）保證廉租房房源供應(yīng)

我國(guó)各個(gè)城市對(duì)廉租房的供應(yīng)模式不盡相同。根據(jù)邯鄲市的具體情況，采用AHP法優(yōu)選出適合邯鄲市的最優(yōu)房源供給模式。利用AHP法建立的目標(biāo)層(A)為邯鄲市最優(yōu)的廉租房房源供給模式，準(zhǔn)則層即為選擇房源所要考慮的影響因素，具體包括一下5個(gè)指標(biāo)。

方案層即為邯鄲市現(xiàn)有的廉租房房源供給方式：騰退的公有住房(C1)，新建廉租房(C2)，收購(gòu)空置房(C3)，社會(huì)捐贈(zèng)(C4)。將準(zhǔn)則層的指標(biāo)的重要性進(jìn)行兩兩比較，構(gòu)造判斷矩陣，計(jì)算指標(biāo)權(quán)重。

用Staay等人提出的標(biāo)準(zhǔn)度量計(jì)算各指標(biāo)的權(quán)重，計(jì)算權(quán)重向量得：

最大特征值λmax=5.17，對(duì)矩陣一致性檢驗(yàn)：

判斷矩陣通過(guò)了一致性檢驗(yàn)。采用相同的方法計(jì)算方案層各指標(biāo)對(duì)于準(zhǔn)則層各指標(biāo)的權(quán)重。最后得到的方案層的綜合權(quán)重為： C1：0.5997；C2：0.2382；C3：0.1229；C4：0.0392。因此，得出邯鄲市廉租房房源的最佳供給方式為：公房認(rèn)定為主，收購(gòu)空置房和新建廉租房為輔。市政府可以充分整合現(xiàn)有的公房，以合適的價(jià)格收購(gòu)空置房。除此以外，政府可以采用多種合作的方式，來(lái)獲得分散的房源。給予提供廉租房的開發(fā)商免稅優(yōu)惠等政策，鼓勵(lì)開發(fā)商多提供小戶型房以作為廉租房，這不僅拓寬了廉租房的房源，也避免了集中興建廉租房可能引發(fā)的社會(huì)問(wèn)題[3]。

（二） 采用多種融資渠道為廉租房建設(shè)提供資金

在廉租房建設(shè)融資方面，一要保證政策性資金足額到位。二要加大保障性安居工程建設(shè)資金市場(chǎng)化運(yùn)作力度，發(fā)揮市保障性住房投資公司的融資平臺(tái)作用，積極與開發(fā)銀行對(duì)接，保證保障性住房資金需求。三要采用新的融資模式，吸引社會(huì)資本投入到廉租房建設(shè)中。將BOT融資模式引入到廉租房建設(shè)中。由于私人資本的逐利性，政府可以給予私人投資者一定的優(yōu)惠條件，調(diào)動(dòng)私人資本投資于保障性住房的積極性，積極采用房地產(chǎn)信托基金來(lái)籌措資金。采用這種方式融資，銀行和政府的財(cái)力負(fù)擔(dān)比較小，還節(jié)省了政府尋找和管理廉租房的隱性成本。發(fā)行廉租房特定債券、廉租房福利彩票等方式籌集資金。通過(guò)政策創(chuàng)新、金融創(chuàng)新等吸引非政府組織、企業(yè)、群眾組織等參與到廉租房建設(shè)中，以較少的投資獲得更大的收益。

（三）擴(kuò)大廉租房保障范圍

廉租房的保障制度可以進(jìn)一步將城市新移民、外來(lái)務(wù)工人員、剛畢業(yè)的大學(xué)生、城鄉(xiāng)結(jié)合部的被征土地農(nóng)民等納入保障范圍。他們收入水平低，居住條件差。隨著邯鄲市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，應(yīng)將這部分群體擴(kuò)大到住房體系的保障范圍內(nèi)。還有城市中的“夾心層”，他們不在廉租房的保障范圍內(nèi)，又沒(méi)有足夠的財(cái)力購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)提供住房使用權(quán)來(lái)解決他們的住房問(wèn)題。根據(jù)房源的位置、新舊程度，并結(jié)合他們的經(jīng)濟(jì)情況，給予一定的折扣優(yōu)惠，或者給予他們一定的貸款優(yōu)惠。

（四）強(qiáng)化行政問(wèn)責(zé)制度

市級(jí)政府作為廉租房建設(shè)的直接實(shí)施者，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到廉租房建設(shè)對(duì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和社會(huì)安定的重要性，從根本上重視廉租房建設(shè)，完善保障性住房體制建設(shè)，強(qiáng)化行政問(wèn)責(zé)制度。各相關(guān)部門各盡其職，各負(fù)其責(zé)。建立旬報(bào)告、月通報(bào)和監(jiān)督、考核約談制度，對(duì)政策不落實(shí)、建設(shè)進(jìn)度慢的，進(jìn)行監(jiān)督談話。目標(biāo)完成情況要納入對(duì)政府工作和領(lǐng)導(dǎo)班子的工作實(shí)績(jī)考核。實(shí)行一票否決，對(duì)沒(méi)有完成責(zé)任目標(biāo)的要取消各類評(píng)先資格。

（五）健全監(jiān)督管理體制

進(jìn)一步健全住房情況和收入狀況審核機(jī)制，完善準(zhǔn)入和退出機(jī)制，建立相應(yīng)的法律法規(guī)，建立嚴(yán)格的審查準(zhǔn)入制度，從法律的高度來(lái)保護(hù)低收入者的住房權(quán)利，保障廉租房制度的發(fā)展。建立適合市場(chǎng)規(guī)則的租金水平和物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)房屋的維修和保養(yǎng)，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)的質(zhì)量監(jiān)管和資金監(jiān)管，強(qiáng)化后續(xù)管理。嚴(yán)格分配程序，分配制度要公開、公正、公平，嚴(yán)格執(zhí)行保障資格的審查制度，根據(jù)市場(chǎng)的變化和保障對(duì)象的要求和期望，不斷細(xì)化廉租房制度，保證邯鄲市廉租房制度長(zhǎng)期良好的發(fā)展。

四、結(jié)論

廉租房制度是社會(huì)保障體系的重要組成部分，是改善城鎮(zhèn)低收入群體住房條件的主要方式之一。近年來(lái)，在邯鄲市政府和社會(huì)各界的共同努力下，邯鄲市廉租房建設(shè)取得了一定的成就，但也存在著諸多問(wèn)題。隨著邯鄲市城市化的不斷發(fā)展，城市流動(dòng)人口不斷增多，這對(duì)廉租房建設(shè)提出了更高的要求。在邯鄲市保障性住房建設(shè)的過(guò)程中，由于房源供應(yīng)不足，資金運(yùn)用不到位，土地等因素的限制，邯鄲市廉租房體制還有待進(jìn)一步完善。市政府可充分利用現(xiàn)有的房源，整合各種資源，盡最大可能為低收入群體提供廉租房，并積極探索新的廉租房供應(yīng)模式。在資金運(yùn)用上，要保證政策性資金全部到位，并且提供優(yōu)惠政策積極吸引各種社會(huì)資金投入到廉租房建設(shè)中。在保障范圍上，要擴(kuò)大保障對(duì)象，

做到“應(yīng)保盡?！?。完善監(jiān)督管理體制，嚴(yán)格實(shí)行責(zé)任問(wèn)責(zé)制度。不斷完善住房保障制度，改善居民的生活條件，實(shí)現(xiàn)邯鄲市經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)健發(fā)展[4]。

[1]秦麗，趙正佳.關(guān)于廉租房幾種房源的優(yōu)劣分析[J].房地產(chǎn)開發(fā)與住宅建設(shè)，2001(07):45-47.

[2]巴曙松，張旭.中國(guó)廉租房的融資特征及其發(fā)展路徑研究[J].西南金融，2006(10):9-11.

[3]周星星.武漢市廉租房房源比較及優(yōu)選研究[D].博士學(xué)位論文，華中科技大學(xué)，2008.

[4]方貴躍.廉租房退出機(jī)制的探索與完善[J].法制與社會(huì)，2008(06):167-168.

Study on the problems and countermeasures in the construction of the low-rent housing construction in Handan city

ZHANG Hui-ling ,LIU Yu-xuan ,LI Zi-yue
（School of Economics and Management,Hebei University of Engineering,Handan 056038,China）

As a basic system of government housing security project, low-rent housing is an important social security system to solve the housing difficulties of urban low-income groups. With the increasing levels of urbanization, the urban mobile population is growing; housing security for low-income population has become a widespread concern in various circles of the society. This paper analyzes the main problems and proposes feasible solutions based on the current situation of low-rent housing construction in Handan city.

low-rent housing; housing security; countermeasure

F293.33

A

1673-9477（2012）01-0009-03

2011-12-16

2011年河北省社科聯(lián)民生調(diào)研課題（編號(hào):201101249）

張慧玲（1980-），女，河北邯鄲人，講師，碩士，研究方向:項(xiàng)目融資。

[責(zé)任編輯 陶愛新]