李佳倫

（中國(guó)人民大學(xué) 法學(xué)院，北京100872）

不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利憑證的持執(zhí)分析

李佳倫

（中國(guó)人民大學(xué) 法學(xué)院，北京100872）

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記不屬于典型的三大模式，即契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制。不同的登記制度對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證的持執(zhí)要求不同。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證的持執(zhí)本意在于對(duì)權(quán)利進(jìn)行官方的公示，但是在我國(guó)的執(zhí)行并不理想。我國(guó)取消紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證是必要的，可以減少偽造、篡改等影響交易安全的風(fēng)險(xiǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)；不動(dòng)產(chǎn)登記；不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的主要制度模式

法國(guó)、日本、瑞士和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的民法和有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律無(wú)不為第三人查詢(xún)提供了充分的便利。例如法國(guó)民法典》第2196條和1955年1月4日《不動(dòng)產(chǎn)公示法令》第42條、第42-1條規(guī)定，對(duì)于一切查詢(xún)請(qǐng)求人，登記員都有義務(wù)向其提供在請(qǐng)求之日前在登記機(jī)關(guān)存放50年內(nèi)的登記文件的復(fù)印件或節(jié)錄本（但登記申請(qǐng)書(shū)除外）以及繼續(xù)有效的登記的復(fù)印件或節(jié)錄本；由于登記簿和卡片具有公開(kāi)性，任何人都能夠獲悉登記簿和卡片中的信息而無(wú)需證明其享有某種權(quán)利，或者有某種利害關(guān)系，或者具備某種資格。①于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第22頁(yè)。《瑞士民法典》第970條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開(kāi)性，任何人均有權(quán)獲悉在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記為不動(dòng)產(chǎn)所有人為何人；經(jīng)初步證據(jù)證明為利害關(guān)系者，有權(quán)請(qǐng)求查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿或請(qǐng)求就此制作內(nèi)容摘要。②于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第22頁(yè)。目前，不動(dòng)產(chǎn)登記的制度主要有契據(jù)登記制、權(quán)利登記制和托倫斯登記制三種模式，比較結(jié)果詳見(jiàn)下表：

二、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證的持執(zhí)的本意及我國(guó)現(xiàn)狀

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿不是一個(gè)概念：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證是登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記之后發(fā)給權(quán)利人的證明其對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利的紙質(zhì)憑證；不動(dòng)產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)掌握的記錄權(quán)利歸屬的官方文件。不動(dòng)產(chǎn)的登記可以采人的編成方式或者物的編成方式?？梢悦鞔_的是，通常情況下不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的內(nèi)容是一致的。在登記機(jī)關(guān)工作人員不存在失誤的情況下，不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載內(nèi)容是不會(huì)被擅自篡改的。然而，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利憑證的持有人或者權(quán)利人手中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證被篡改或偽造的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)更大。通常，我們對(duì)公權(quán)力的信賴(lài)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)私主體的信賴(lài)。因此，如果不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證內(nèi)容與不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容有出入，應(yīng)該以登記簿為準(zhǔn)，登記簿的效力被推定高于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證雖然在效力方面弱于不動(dòng)產(chǎn)登記簿，但也有一定的證明能力，如一定的物權(quán)公示能力。但是，對(duì)于信賴(lài)其有限的公示力而進(jìn)行交易并受到損害的主體，法律是不予以保護(hù)的。權(quán)利人申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記，希望得到國(guó)家和法律對(duì)所有權(quán)的徹底確認(rèn)，其登記應(yīng)該具有公開(kāi)性、官方性和持久性的特征。公開(kāi)性是指登記的內(nèi)容應(yīng)該能夠供人查閱，登記的內(nèi)容都是公開(kāi)的信息，而登記完成后能將登記的事實(shí)向社會(huì)公示、公開(kāi)；如果登記和記載的事實(shí)不宜向社會(huì)公示、公開(kāi)，那就不構(gòu)成登記。官方性是指登記是由法律授權(quán)的國(guó)家專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)所為，并且由于登記是一種國(guó)家行為支持的公示手段，其登錄、記載的事實(shí)具有唯一性和權(quán)威性，足以產(chǎn)生足夠的公信力。持久性是指登記的內(nèi)容能夠永久保存。登記不僅要公示不動(dòng)產(chǎn)的變動(dòng)情況，還要公示不動(dòng)產(chǎn)的存續(xù)狀況。因此，登記的內(nèi)容被持久保存。①常昱、常憲亞：《不動(dòng)產(chǎn)登記于物權(quán)法》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2009年版，第3頁(yè)。

制度名稱(chēng)立法例基礎(chǔ) 典型國(guó)家或地區(qū) 審查方式公信力 強(qiáng)制性 頒發(fā)權(quán)利證書(shū)登記簿的編成方式其他特點(diǎn)契據(jù)登記制權(quán)利登記制托倫斯登記制債權(quán)意思主義物權(quán)形式主義或債權(quán)形式主義地券交付主義法國(guó)、日本、比利時(shí)、意大利、西班牙、葡萄牙等德國(guó)、瑞士、奧地利、匈牙利、韓國(guó)、埃及、俄羅斯等澳大利亞、英格蘭、威爾士、新西蘭、馬來(lái)西亞等形式審查實(shí)質(zhì)審查實(shí)質(zhì)審查無(wú)僅初次登記無(wú)無(wú)有有有否否是人的編成人的編成物的編成動(dòng)態(tài)登記為主靜態(tài)登記為主；國(guó)家為登記錯(cuò)誤負(fù)賠償責(zé)任地籍圖輔助登記簿；土地登記機(jī)關(guān)負(fù)登記錯(cuò)誤責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記的作用是多方面的，王利明教授認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記不但有公示、確定物權(quán)歸屬、解決物權(quán)沖突的作用，還有保護(hù)交易安全和維護(hù)交易秩序、減少交易費(fèi)用和提高效率、實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控的作用。②王利明：《物權(quán)法研究》，中國(guó)人民大學(xué)出版社2002年版，第202-203頁(yè)。轉(zhuǎn)引自常昱、常憲亞：《不動(dòng)產(chǎn)登記于物權(quán)法》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2009年版，第18頁(yè)。鮑爾·施蒂爾納教授認(rèn)為，土地登記薄之登記包括三項(xiàng)作用：轉(zhuǎn)讓作用，推定作用和善意取得作用。③[德]鮑爾·施蒂爾納著，張雙根譯：《德國(guó)物權(quán)法（上冊(cè)）》，法律出版社2004年版，第61頁(yè)。轉(zhuǎn)引自常昱、常憲亞：《不動(dòng)產(chǎn)登記于物權(quán)法》，中國(guó)社會(huì)科學(xué)出版社2009年版，第18頁(yè)。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的主要作用可以歸納為兩點(diǎn)：一是為了加強(qiáng)國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管理；二是為了對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行公示，以維護(hù)交易的安全快捷。公示原則為物權(quán)法的基本原則。離開(kāi)了不動(dòng)產(chǎn)登記資料的公示，不動(dòng)產(chǎn)交易秩序就無(wú)法有效維持。④于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第21頁(yè)，第204-205頁(yè)，第151-153頁(yè)。良好的不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)則不僅能夠保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，還有利于私權(quán)主體對(duì)國(guó)家公權(quán)力的信任，有利于社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。

當(dāng)然，只有完美的規(guī)則設(shè)置是不夠的，規(guī)則的執(zhí)行機(jī)關(guān)的辦事能力和其工作人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)也是決定規(guī)則執(zhí)行效力的重要指標(biāo)。我國(guó)城市的房地產(chǎn)管理工作由土地管理部門(mén)和建設(shè)部門(mén)根據(jù)各自的職能共同完成。《城市房地產(chǎn)管理法》第59條、第60條第2款、第3款以及《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。目前我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度中的一個(gè)明顯缺陷就是理論基礎(chǔ)不夠明晰、制度設(shè)計(jì)框架化特征明顯、規(guī)則條文的操作性和可行性不強(qiáng)。我國(guó)側(cè)重于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的行政管理，卻忽視了公示方面的作用。當(dāng)前的登記規(guī)則主要包括申請(qǐng)、審核、批準(zhǔn)、注銷(xiāo)、罰款等權(quán)利人與行政機(jī)關(guān)之間的關(guān)系問(wèn)題，較少涉及第三人的權(quán)利和利益，對(duì)信息公開(kāi)和查詢(xún)的內(nèi)容也缺乏系統(tǒng)的規(guī)定?！锻恋氐怯浺?guī)則》第62條和第63條還設(shè)置了第三人查詢(xún)和獲悉登記信息的條件，以不公開(kāi)或不鼓勵(lì)公開(kāi)查詢(xún)登記信息為導(dǎo)向。然而，逐漸公開(kāi)查詢(xún)登記制度的觀念已經(jīng)深入人心，行政機(jī)關(guān)的應(yīng)對(duì)也在不斷改變。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)在二戰(zhàn)之后的一段時(shí)期內(nèi)，對(duì)于共有不動(dòng)產(chǎn)登記奉行的規(guī)則是僅將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證或稱(chēng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利書(shū)狀發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)共同所有人中的一人，其他共有人則獲得共有人保持證。目前，這種共有人保持證已經(jīng)不復(fù)存在，如今的共有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證不僅共有人人人有份，而且還將共有份額標(biāo)記得一清二楚。我國(guó)大陸地區(qū)大量存在共有不動(dòng)產(chǎn)登記情況與真實(shí)權(quán)利分配情況不同步的狀況。部分權(quán)利人認(rèn)為，只要共有人之間沒(méi)有爭(zhēng)議，登記簿上表張的狀況如何是沒(méi)有人在意的。然而，這種表面上的相安無(wú)事是建立在各個(gè)共有人都是善意、安分守己的人的基礎(chǔ)上的。一旦登記簿上的權(quán)利人突破道德底線，將不動(dòng)產(chǎn)處分或者設(shè)定負(fù)擔(dān)，其他共有人就將面臨財(cái)產(chǎn)損失的風(fēng)險(xiǎn)。史尚寬教授認(rèn)為：法律為交易安全計(jì)，以登記上之權(quán)利視為正當(dāng)，對(duì)于登記簿上之權(quán)利人，使有為善意第三人之利益，處分登記簿上權(quán)利之適格。⑤史尚寬：《論物權(quán)行為的獨(dú)立性與無(wú)因性》，載鄭玉波主編：《民法物權(quán)論文選集（上）》，臺(tái)灣地區(qū)五南圖書(shū)出版公司1984年版，第28頁(yè)。因此，尤其在共有的不動(dòng)產(chǎn)之上，各共有人應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)權(quán)利意識(shí)和登記意識(shí)，提高警覺(jué)，積極將自己的權(quán)利記載于登記簿上，一勞永逸。

權(quán)利人申請(qǐng)登記是否能夠獲得準(zhǔn)許并取得權(quán)利憑證，主要在于其提交的材料是否完備，是否能夠順利通過(guò)登記機(jī)關(guān)的審查。對(duì)于登記機(jī)關(guān)審查的對(duì)象，于海涌教授的絕對(duì)物權(quán)行為理論認(rèn)為，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)對(duì)當(dāng)事人的主體資格、處分權(quán)和意思表示的真實(shí)性等進(jìn)行審查。不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)程序是嚴(yán)格謹(jǐn)慎的，當(dāng)事人需要提交的申請(qǐng)材料一般包括：登記申請(qǐng)書(shū)、物權(quán)變動(dòng)聲明書(shū)、登記原因的證明文件、不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)證書(shū)或他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)和申請(qǐng)人身份證明。為了嚴(yán)格保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的真實(shí)準(zhǔn)確，進(jìn)而保護(hù)交易安全，不動(dòng)產(chǎn)的登記內(nèi)容應(yīng)當(dāng)盡量全面，當(dāng)事人權(quán)利的登記、法律行為的登記、權(quán)利范圍的明確都應(yīng)當(dāng)是值得考量并在產(chǎn)權(quán)登記簿等文件上明示的。⑥于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第21頁(yè)，第204-205頁(yè)，第151-153頁(yè)。如果買(mǎi)賣(mài)合同存在不成立、無(wú)效或被撤銷(xiāo)之情形，登記機(jī)關(guān)就應(yīng)當(dāng)駁回當(dāng)事人的登記申請(qǐng)。在審查認(rèn)為買(mǎi)賣(mài)合同具有真實(shí)性和合法性后，應(yīng)發(fā)布不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的公告，將不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)的登記申請(qǐng)向一切不特定人公告。任何利害關(guān)系人均可以在公告期間向登記機(jī)關(guān)提出異議。公告必須在特定地點(diǎn)進(jìn)行，公告期限至少為15天。在期限屆滿前，登記機(jī)關(guān)不得辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。公告期限屆滿，無(wú)人提出異議，或雖有異議，但異議被撤回或被法院裁定駁回的，視為一切不特定人均對(duì)所有權(quán)轉(zhuǎn)移無(wú)異議。登記機(jī)關(guān)可以認(rèn)為絕對(duì)物權(quán)行為已經(jīng)成立。經(jīng)登記機(jī)關(guān)審核，在認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同和絕對(duì)物權(quán)行為均合法后，登記機(jī)關(guān)可以推定所有權(quán)移轉(zhuǎn)中沒(méi)有權(quán)利瑕疵，應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的合法性作出確認(rèn)并辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。自登記完成時(shí)，絕對(duì)物權(quán)行為生效，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)開(kāi)始發(fā)生轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)移后的所有權(quán)具有確定力和證明力，非經(jīng)法定程序不得變更或撤銷(xiāo)。⑦于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第21頁(yè)，第204-205頁(yè)，第151-153頁(yè)。

我國(guó)目前不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)存在的問(wèn)題在于不動(dòng)產(chǎn)登記工作分散在土地管理、房屋管理等部門(mén)。機(jī)構(gòu)的重疊勢(shì)必會(huì)增加國(guó)家的財(cái)政負(fù)擔(dān)和納稅人的賦稅，而各個(gè)登記機(jī)關(guān)之間的配合協(xié)調(diào)也是登記實(shí)踐中的難題，同樣會(huì)增加當(dāng)事人和利害關(guān)系人的辦事成本，降低辦事效率。①于海涌：《論不動(dòng)產(chǎn)登記》，法律出版社2007年版，第159-160頁(yè)。目前我國(guó)多頭管理、分級(jí)登記的現(xiàn)狀不但不能解決行政機(jī)關(guān)之間的分工問(wèn)題，還違背了不動(dòng)產(chǎn)公示的統(tǒng)一性和權(quán)威性，既不利于不動(dòng)產(chǎn)的國(guó)家管理，也不利用當(dāng)事人高效的登記行為，更不利于第三人的查詢(xún)，不能很好地為促進(jìn)交易安全提供優(yōu)質(zhì)的理論基礎(chǔ)。因此，建立統(tǒng)一權(quán)威的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)勢(shì)在必行。在不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中，為了避免在物權(quán)變動(dòng)過(guò)程中出現(xiàn)欺詐、脅迫、誤解、主體不合格等情形，因所有物權(quán)變動(dòng)是由債權(quán)關(guān)系引發(fā)的，法律原則上主張應(yīng)當(dāng)由有相對(duì)法律關(guān)系的權(quán)利人和義務(wù)人共同辦理，以免登記不充分、不準(zhǔn)確而使雙方當(dāng)事人的利益受到損失。一宗土地由兩個(gè)或者兩個(gè)以上權(quán)利人共有的，應(yīng)當(dāng)由數(shù)個(gè)共有人一同進(jìn)行登記申請(qǐng)，按份共有的應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)中注明各自所占份額。登記機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記并入冊(cè)登記之后，應(yīng)當(dāng)發(fā)放權(quán)利證書(shū)給權(quán)利人，用以證明其對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)享有權(quán)利，也體現(xiàn)出公信力的效率價(jià)值。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地登記規(guī)則”第59條規(guī)定，土地權(quán)利于登記完畢后，登記機(jī)關(guān)應(yīng)即發(fā)給申請(qǐng)人土地所有權(quán)狀或他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。但得就原書(shū)狀加注者，于加注后發(fā)還之。土地權(quán)利如系共有者，應(yīng)按各共有人分別發(fā)給權(quán)利書(shū)狀，并于書(shū)狀內(nèi)記明其權(quán)利范圍。②李昊、常鵬翱等：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2005年版，第284頁(yè)，第317頁(yè)，第414頁(yè)，第415頁(yè)。

從法理角度看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，并頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。共有房屋的登記應(yīng)當(dāng)包括：（1）共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請(qǐng)登記；（2）共有房屋所有權(quán)變更登記可由與變更事項(xiàng)存在直接利害關(guān)系的共有人申請(qǐng)，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請(qǐng)房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由全部共有人共同申請(qǐng)；3）申請(qǐng)登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為共有人分別核發(fā)房屋所有權(quán)證，并在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。房地產(chǎn)管理部門(mén)收到申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料之后，應(yīng)在一定合理期間內(nèi)完成對(duì)房地產(chǎn)登記申請(qǐng)的審查，通常這個(gè)期間為收到合格的申請(qǐng)材料之日起10個(gè)工作日。審核通過(guò)后，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)在受理申請(qǐng)之日起60個(gè)工作日內(nèi)發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證。

在國(guó)內(nèi)有代表性的二三線城市存在大量的處理方案。成都市房屋登記流程及要件》規(guī)定了屬于婚姻存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)的增加共有人登記簿辦理。不動(dòng)產(chǎn)登記簿增加共有人需要提交的材料包括：（1）成都市房屋登記申請(qǐng)表；（2）申請(qǐng)人有效身份證明；（3）房屋所有權(quán)證；（4）婚姻狀況證明。申請(qǐng)的流程包括提交上述申請(qǐng)材料，登記機(jī)關(guān)受理即初審，審核通過(guò)之后將增加的共有人載入登記簿，最后向各個(gè)權(quán)利人發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)登記簿權(quán)利證書(shū)?！陡＝ㄊ〕鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)登記條例》第7條規(guī)定了申請(qǐng)房屋產(chǎn)權(quán)登記應(yīng)當(dāng)提交的登記文件：登記人是自然人，應(yīng)提交個(gè)人的身份證件；申請(qǐng)人是非自然人的企業(yè)，應(yīng)提交企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織的營(yíng)業(yè)執(zhí)照；另外還包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體或者其他組織的登記證件、證明文件。其中，對(duì)于二人以上共有的房屋產(chǎn)權(quán)，共有人應(yīng)當(dāng)同時(shí)申請(qǐng)登記。《貴陽(yáng)市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第6條第3款前半段明確規(guī)定：共有房屋由共有人共同申請(qǐng)登記?！督魇〕鞘蟹课輽?quán)屬登記條例》第11條也作了類(lèi)似的規(guī)定：共有的房屋由共有人共同提出房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)?！逗戏适蟹课輽?quán)屬登記管理?xiàng)l例》第9條第2款規(guī)定，共有的房屋由共有人共同申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記。第14條第1款規(guī)定，房屋權(quán)屬證書(shū)包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》和《房屋他項(xiàng)權(quán)證》，是房屋權(quán)利人擁有房屋權(quán)利的合法憑證。其言外之意就是，共同共有的不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)有獨(dú)立的房屋共有權(quán)證，或者至少要在房屋所有權(quán)登記簿或證書(shū)上明示可靠的房屋的共有事實(shí)和共有人的信息。類(lèi)似的規(guī)定在《江西省城市房屋權(quán)屬登記條例》第16條中也有體現(xiàn)。辦理城鎮(zhèn)商品房買(mǎi)賣(mài)登記手續(xù)，應(yīng)當(dāng)首先向房屋所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出登記申請(qǐng)，并提交申請(qǐng)人身份證明和房地產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明或權(quán)利證書(shū)等書(shū)面材料。申請(qǐng)人不僅包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，也包括自建房屋人；申請(qǐng)人不可以是法人，只能是其法定代表人；共有關(guān)系的房產(chǎn)應(yīng)由共有人共同申請(qǐng)。③李昊、常鵬翱等：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2005年版，第284頁(yè)，第317頁(yè)，第414頁(yè)，第415頁(yè)。共有權(quán)人共同申請(qǐng)房屋登記并在權(quán)利證書(shū)和登記簿上進(jìn)行表張的操作已經(jīng)是我國(guó)大部分不動(dòng)產(chǎn)登記制度發(fā)展成熟的城市和地區(qū)的通行做法。

三、我國(guó)取消紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利憑證發(fā)放的比較優(yōu)勢(shì)

對(duì)于登記行為的性質(zhì)，不同的國(guó)家有不同的理解，大體上有三種分類(lèi)：第一種觀念認(rèn)為登記是國(guó)家行為，具有行政管理的性質(zhì)；第二種觀念認(rèn)為登記行為是權(quán)利人對(duì)自己民事權(quán)利的自我決定，是司法管理行為；第三種觀念認(rèn)為登記行為不是行政行為，而是司法行為，如在德國(guó)，登記機(jī)關(guān)為不動(dòng)產(chǎn)登記局，隸屬于司法機(jī)關(guān)。我國(guó)的登記機(jī)關(guān)具有行政屬性。登記不僅僅代表公示物權(quán)或者對(duì)物權(quán)變動(dòng)的確認(rèn)，還需要行政機(jī)關(guān)的審查。登記的行為意思也不同于物權(quán)變動(dòng)的意思表示，不應(yīng)將兩個(gè)行為混同，因?yàn)槲餀?quán)移轉(zhuǎn)之后，新物權(quán)人已經(jīng)取得了所有權(quán)，登記行為只是事實(shí)行為而不是法律行為，其效果是對(duì)抗第三人。④李昊、常鵬翱等：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2005年版，第284頁(yè)，第317頁(yè)，第414頁(yè)，第415頁(yè)。登記行為既然只是對(duì)既有權(quán)利的確認(rèn)和記載，行政機(jī)關(guān)并沒(méi)有賦予登記申請(qǐng)人新的權(quán)利，那么，因登記而產(chǎn)生的物權(quán)法上的效果也是基于法律的明文規(guī)定而非行政主體的意思表示。因此，應(yīng)認(rèn)定這種登記行為為準(zhǔn)法律行為性的行政行為，即根據(jù)行政機(jī)關(guān)的意思表示以外的判斷或者認(rèn)識(shí)，由法律將一定的社會(huì)效果結(jié)合起來(lái)而形成的行政行為。⑤李昊、常鵬翱等：《不動(dòng)產(chǎn)登記程序的制度建構(gòu)》，北京大學(xué)出版社2005年版，第284頁(yè)，第317頁(yè)，第414頁(yè)，第415頁(yè)。

在不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)恒久存在的一段時(shí)間內(nèi)，權(quán)利憑證與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的作用通常是一致的。首先，不論是在登記生效主義還是在登記對(duì)抗主義的觀念里，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)記載于登記簿都有確認(rèn)權(quán)利的作用。這不僅可以方便國(guó)家對(duì)登記簿保管，也將使私權(quán)得到國(guó)家的認(rèn)可。其次，將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)在登記簿上表張，意味著向不特定第三人進(jìn)行權(quán)利公示。再次，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿是向他人證明自己權(quán)利存在且屬實(shí)的載體。最后，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿有利于行政機(jī)關(guān)對(duì)土地的管理和規(guī)劃等。然而，權(quán)利憑證是發(fā)放給個(gè)人的，只是一種不可靠的單薄的憑證。所有權(quán)在發(fā)放之后是否發(fā)生變化或者所有權(quán)之上是否設(shè)定了他項(xiàng)權(quán)利，是不能即時(shí)體現(xiàn)在權(quán)利憑證上面的。甚至?xí)r過(guò)境遷，原不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)被征收、查封甚至夷為平地，原有的那份權(quán)利憑證已失去了證明權(quán)利存在的效力，第三人卻往往不知情。

權(quán)利人向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)后，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)許登記，應(yīng)該依法向權(quán)利人頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬證書(shū)。對(duì)于登記與發(fā)證這兩個(gè)行為的關(guān)系，學(xué)界主要有以下兩種觀點(diǎn)：第一種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記和發(fā)證是兩個(gè)行為；第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，登記程序履行完畢之后，就產(chǎn)生了對(duì)抗第三人的效力，發(fā)證只是一項(xiàng)后補(bǔ)的行政程序，是登記的組成部分。然而，物權(quán)法將登記的完成時(shí)間視為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)對(duì)抗第三人的開(kāi)始時(shí)間，否定了第二種觀點(diǎn)。

如前所述，權(quán)利證書(shū)沒(méi)有創(chuàng)設(shè)所有權(quán)或其他用益物權(quán)，且不同于登記簿，不具有公示和公信的效力。這是因?yàn)椋紫?，?quán)利證書(shū)產(chǎn)生于登記簿之后。登記機(jī)關(guān)根據(jù)登記簿的記載內(nèi)容向權(quán)利人發(fā)放權(quán)利證書(shū)，而登記簿記載的內(nèi)容是登記機(jī)關(guān)在審查登記申請(qǐng)人的申請(qǐng)資料后確認(rèn)的。這意味著國(guó)家機(jī)關(guān)以國(guó)家公信力作為保障認(rèn)可其真實(shí)性，因此其當(dāng)然可以作為登記簿上記載的當(dāng)事人享有權(quán)利的證據(jù)。然而，例外的情況是：在契據(jù)登記制度的模式下，登記行為是不具有強(qiáng)制性的，也不具有公信力。此時(shí)的登記簿也起不到對(duì)抗第三人的效力，與權(quán)利證書(shū)無(wú)異。其次，假設(shè)權(quán)利證書(shū)確實(shí)創(chuàng)設(shè)了權(quán)利，那么到底是制作權(quán)利證書(shū)的行為創(chuàng)設(shè)了權(quán)利，還是發(fā)證的行為創(chuàng)設(shè)了權(quán)利？制作證書(shū)的行為和發(fā)證的行為都是權(quán)利產(chǎn)生后的補(bǔ)充性行為，對(duì)權(quán)利本身沒(méi)有實(shí)質(zhì)影響。權(quán)利的產(chǎn)生時(shí)間要比制作證書(shū)和發(fā)證的時(shí)間早，否則在這段合理的制作和發(fā)證的時(shí)間內(nèi)，不動(dòng)產(chǎn)將處于權(quán)利空白階段。再次，由于權(quán)利證書(shū)通常由權(quán)利人持有，持有人具有便利的隱藏權(quán)利證書(shū)的客觀條件，第三人是很難便捷地查知權(quán)利證書(shū)的內(nèi)容的。也就是說(shuō)，權(quán)利證書(shū)記載的事項(xiàng)客觀上不能起到公示的效果。最后，在偽造和“山寨”技術(shù)發(fā)達(dá)的今天，我們很難保證當(dāng)事人所持有的權(quán)利證書(shū)上記載的內(nèi)容的真實(shí)性。因此，若某人因?yàn)樾刨?lài)權(quán)利證書(shū)而進(jìn)行交易活動(dòng)，此種信賴(lài)是不能得到保護(hù)的。從某種程度上看，認(rèn)為權(quán)利證書(shū)之于權(quán)利人至多也只具有紀(jì)念作用也不為過(guò)。

我們認(rèn)為，不發(fā)證的比較優(yōu)勢(shì)在于：第一，權(quán)利證書(shū)的本意在于能夠最大程度地方便權(quán)利人使用該憑據(jù)以證明自己享有權(quán)利。在從事不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，持有權(quán)利證書(shū)能夠大大提高交易效率。只要拿出權(quán)利證書(shū)，即可向交易相對(duì)人證明自己享有權(quán)利，從而使相對(duì)人放心交易，而不需要請(qǐng)求登記機(jī)關(guān)開(kāi)具相關(guān)證明。然而，更方便的做法是通過(guò)登錄具有國(guó)家公信力的官方網(wǎng)站查詢(xún)登記簿的記載事項(xiàng)。權(quán)利憑證不具有即時(shí)性和當(dāng)下性，不能很好地保有和承載變化的所有權(quán)狀態(tài)。第二，權(quán)利證書(shū)不是用于創(chuàng)設(shè)權(quán)利的。其公示和公信作用若達(dá)不到可信賴(lài)的程度，那還不如沒(méi)有。第三，權(quán)利證書(shū)容易誤導(dǎo)第三人。如果權(quán)利證書(shū)的內(nèi)容與登記簿的內(nèi)容發(fā)生沖突，那么該沖突可能是由登記機(jī)關(guān)的工作疏忽造成的，也可能是由于權(quán)利證書(shū)本身系偽造的。在權(quán)利證書(shū)和登記簿存在沖突的情況下，如果某人偽造一個(gè)證書(shū)，聲稱(chēng)自己享有權(quán)利，另一個(gè)人因信賴(lài)而與其進(jìn)行交易，那么該合同將不能得到保護(hù)。實(shí)踐證明，實(shí)行最接近托倫斯登記制度的我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的登記訴訟要比實(shí)行權(quán)利登記的德國(guó)多，而實(shí)行變形的托倫斯登記制度的我國(guó)大陸地區(qū)的訴訟要比實(shí)行契據(jù)登記制度的我國(guó)香港地區(qū)多得多。①何益民：《登記制的選擇與政府責(zé)任》，《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報(bào)》2003年第20期。轉(zhuǎn)引自樓建波主編：《域外不動(dòng)產(chǎn)登記制度比較研究》北京大學(xué)出版社2009年版，第110頁(yè)。

對(duì)于權(quán)利證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的關(guān)系問(wèn)題，由于一般情況下，權(quán)利證書(shū)是登記機(jī)關(guān)根據(jù)登記簿制作的，而且登記簿由登記機(jī)關(guān)保管，其被偽造和篡改的機(jī)會(huì)和可能性要比權(quán)利證書(shū)小得多，因此，通常各國(guó)都規(guī)定，若權(quán)利證書(shū)的內(nèi)容與登記簿相沖突，應(yīng)以登記簿為準(zhǔn)，除非有確鑿證據(jù)證明登記簿確有錯(cuò)誤。同樣的邏輯在《德國(guó)民法典》第892條中體現(xiàn)為：為有利于以法律行為取得某不動(dòng)產(chǎn)的某權(quán)利或取得該權(quán)利上的權(quán)利的人，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容視為正確。有觀點(diǎn)認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)不發(fā)證的行為影響了權(quán)利人對(duì)所有權(quán)的全面徹底的享有。既然權(quán)利證書(shū)不能起到很好的公示作用，還容易被篡改和偽造，有其存在遠(yuǎn)不如沒(méi)其存在。古羅馬的著名法諺認(rèn)為，“任何人不能將自己沒(méi)有的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人”（Nemo Plus iuris ad dium transrerre potest quam ipsehatet）。原本發(fā)放權(quán)利證書(shū)的意思在于推定權(quán)利人為善意的所有人，能夠誠(chéng)實(shí)地尊重和保管權(quán)利證書(shū)，且大部分所有人也是這么做的。但是，往往有個(gè)別的所有權(quán)人為了不法目的偽造和篡改權(quán)利證書(shū)，或者沒(méi)有及時(shí)更新動(dòng)態(tài)的所有權(quán)狀態(tài)，使得原權(quán)利證書(shū)與登記簿不一致，引發(fā)第三人的錯(cuò)誤的信賴(lài)。我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的權(quán)利享有不充分的原因就在于登記機(jī)關(guān)所掌握的具有最高公示公信效力的不動(dòng)產(chǎn)登記簿不是對(duì)所有有利害關(guān)系的第三人公開(kāi)的。如果第三人能夠沒(méi)有阻礙地了解不動(dòng)產(chǎn)登記簿上的記載事項(xiàng)，那么將為交易的安全和市場(chǎng)流通的秩序起到很好的保障作用。現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)十分發(fā)達(dá)，在技術(shù)上想要做到這點(diǎn)是沒(méi)有困難的。但是目前我國(guó)公民對(duì)公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記簿的認(rèn)識(shí)還不深，要想在習(xí)慣和規(guī)則上變革，可能還需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)久的適應(yīng)過(guò)程。

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1673―2391（2013）12―0098―04

2013-05-20 責(zé)任編校：王 歡