南京地鐵土地資源綜合利用的實(shí)踐與思考

袁紅玉 沈中剛

(南京地鐵資源開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，江蘇 南京 210008)

土地資源是地鐵建設(shè)、地鐵運(yùn)營(yíng)的重要資金來(lái)源之一，通過(guò)將地鐵建設(shè)帶來(lái)的巨大外部收益部分返還給地鐵自身，是地鐵產(chǎn)業(yè)可持續(xù)的發(fā)展的重要基礎(chǔ)，土地資源的有效利用對(duì)地鐵自身良性發(fā)展具有舉足輕重的作用。如何充分利用這些土地、提升土地價(jià)值、獲得良好的收益是地鐵公司必須破解的難題。本文立足于南京地鐵土地綜合利用的實(shí)踐，對(duì)提升土地利用價(jià)值的要素、存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并提出了相應(yīng)建議。

一 南京城市規(guī)劃和軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃特征

根據(jù)南京市城市總體規(guī)劃，南京將構(gòu)建以主城為核心，以放射性交通走廊為發(fā)展軸，以生態(tài)空間為綠楔，“多心開(kāi)敞、軸向組團(tuán)、擁江發(fā)展”的現(xiàn)代都市區(qū)空間格局。都市區(qū)形成1個(gè)主城、3個(gè)副城(東山、仙林、江北)、8個(gè)新城(板橋、濱江、祿口、湯山、湖熟、龍?zhí)丁埮?、橋?和16個(gè)新市鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)布局，形成“城市中心-城市副中心-新城(地區(qū))”的中心體系。

新一輪總體規(guī)劃修編對(duì)城市軌道交通系統(tǒng)的規(guī)劃建設(shè)提出了新的要求，針對(duì)不同層次線網(wǎng)明確服務(wù)水平和技術(shù)指標(biāo)，城市軌道交通線網(wǎng)按城市多層次、多元化的客運(yùn)交通需求進(jìn)行了修編。修編后線網(wǎng)由14條城市軌道交通線路和8條都市圈軌道交通線路組成，線網(wǎng)總規(guī)模約775公里。城市軌道交通線路主要為城市化最為密集的中心城區(qū)服務(wù)，緊密聯(lián)系主城與東山、仙林、江北三副城，擴(kuò)大覆蓋范圍，形成多個(gè)換乘樞紐，方便客流集散，提高交通可達(dá)性。都市圈軌道快速銜接外圍新城及周邊城鎮(zhèn)，為整個(gè)都市圈核心圈層提供快速到達(dá)城市各類活動(dòng)中心的服務(wù)。

二 南京地鐵土地資源特征

南京城市軌道交通連接中心城區(qū)、新市區(qū)、新城及新市鎮(zhèn)，線網(wǎng)整體呈放射狀的特征，南京地鐵土地資源按其位置區(qū)域特性可分類如下:

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地(COD用地)

此類上蓋物業(yè)用地位于城市中心區(qū)地鐵車(chē)站上部或車(chē)站周邊，與地鐵車(chē)站結(jié)合緊密，需與地鐵車(chē)站同步開(kāi)發(fā)或結(jié)合建設(shè)。受城市中心區(qū)規(guī)劃發(fā)展及現(xiàn)狀的制約，此類用地面積較小，用地功能和規(guī)模受限較多，難以實(shí)現(xiàn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)。

2.交通樞紐及公共服務(wù)類物業(yè)用地(SOD用地)

交通樞紐用地是以構(gòu)建國(guó)鐵、城軌、長(zhǎng)途客運(yùn)及城市道路公共交通等多級(jí)公交網(wǎng)絡(luò)合一，高效率、高品質(zhì)、高適應(yīng)性的一體化公交都市為目標(biāo)而設(shè)置的交通設(shè)施用地，一般位于城郊地鐵車(chē)站附近，主要用于解決國(guó)鐵、城軌、長(zhǎng)途、城市公交以及社會(huì)停車(chē)等綜合交通形式之間的有效銜接和便利換乘，引導(dǎo)優(yōu)化城市空間布局和交通方式結(jié)構(gòu)體系。

公共服務(wù)物業(yè)用地是為適應(yīng)城市發(fā)展公共服務(wù)需求，在有條件的城郊站點(diǎn)周邊建設(shè)的停車(chē)+軌道交通+生活服務(wù)的物業(yè)實(shí)施用地，地塊開(kāi)發(fā)功能除包含滿足P+R出行需求的大型停車(chē)設(shè)施外，還包含服務(wù)乘客及周邊居住人群的超市、銀行、購(gòu)物、餐飲、通信以及其他文化、娛樂(lè)等服務(wù)設(shè)施。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開(kāi)發(fā)用地(TOD用地)

此類用地是按照TOD發(fā)展模式和城市總規(guī)布局要求，劃出的專門(mén)用于地鐵經(jīng)過(guò)區(qū)域片區(qū)整體規(guī)劃、推動(dòng)區(qū)域發(fā)展和城市空間布局實(shí)現(xiàn)的待開(kāi)發(fā)用地，用地一般處于規(guī)劃開(kāi)發(fā)新城或市鎮(zhèn)區(qū)域，規(guī)?？刂圃?—5平方公里。

三 南京地鐵土地資源綜合開(kāi)發(fā)模式

1.城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地開(kāi)發(fā)模式

城市中心區(qū)上蓋物業(yè)用地與地鐵建設(shè)緊密結(jié)合，與地鐵車(chē)站同步開(kāi)展規(guī)劃設(shè)計(jì)，地鐵方在車(chē)站設(shè)計(jì)中為物業(yè)開(kāi)發(fā)預(yù)留樁基、接口、水電等物業(yè)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)條件。在車(chē)站建設(shè)完成后，該地塊帶條件掛牌出讓，由物業(yè)的業(yè)主方完成物業(yè)建設(shè)并對(duì)外招商出租。小規(guī)模的地塊或者與地鐵結(jié)合非常緊密的地塊，由地鐵方進(jìn)行建設(shè)和商業(yè)開(kāi)發(fā)。

2.交通樞紐節(jié)點(diǎn)物業(yè)及公共服務(wù)類物業(yè)用地開(kāi)發(fā)模式

交通樞紐節(jié)點(diǎn)物業(yè)和公共服務(wù)類物業(yè)的用地選擇依據(jù)政府確定的城市設(shè)計(jì)，在地鐵線路規(guī)劃時(shí)就須在規(guī)劃部門(mén)的指導(dǎo)下提前做好此類用地的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)設(shè)計(jì)方案中與地鐵建設(shè)緊密相關(guān)的部分物業(yè)與地鐵建設(shè)同步開(kāi)展結(jié)合設(shè)計(jì)和建設(shè)，其余交通設(shè)施由市政部門(mén)牽頭建設(shè)，可開(kāi)發(fā)物業(yè)采用掛牌上市的方式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

3.城鄉(xiāng)統(tǒng)籌類成片區(qū)域開(kāi)發(fā)用地開(kāi)發(fā)模式

在地鐵途徑的城郊區(qū)域，利用地鐵帶來(lái)的外部效應(yīng)，提前進(jìn)行區(qū)域規(guī)劃，統(tǒng)籌建設(shè)住宅、商業(yè)、學(xué)校、交通等設(shè)施，打造低密度的生態(tài)型地鐵小鎮(zhèn)。地鐵建設(shè)時(shí)，合理設(shè)置風(fēng)亭風(fēng)井等地面設(shè)施，為區(qū)域開(kāi)發(fā)預(yù)留必要的商業(yè)接口通道等。

四 南京地鐵土地綜合開(kāi)發(fā)實(shí)踐案例

1.夫子廟地塊

夫子廟地塊位于南京地鐵三號(hào)線夫子廟站，處于南京城繁華的夫子廟商業(yè)區(qū)，其地塊特征屬于典型的地鐵車(chē)站上蓋用地，地塊開(kāi)發(fā)物業(yè)位于車(chē)站正上方，地塊占地面積為7，778平方米，物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)利用車(chē)站立柱進(jìn)行統(tǒng)一設(shè)計(jì)，物業(yè)開(kāi)發(fā)面積約18，000平方米。該地塊規(guī)劃以商業(yè)為主。

2.金馬路地塊

金馬路地塊為交通樞紐用地，是南京市政府確定的新建三個(gè)大型交通樞紐之一，地塊占地面積為219畝，地塊交通設(shè)計(jì)包含了城際鐵路、地鐵、長(zhǎng)途汽車(chē)停車(chē)場(chǎng)、公交首末站、社會(huì)停車(chē)以及商業(yè)、辦公等功能，南京地鐵二號(hào)線及四號(hào)線在此換乘，在保證交通樞紐功能的前提下，對(duì)地塊進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)，同時(shí)對(duì)二號(hào)線和四號(hào)線的換乘方式和建筑形式開(kāi)展設(shè)計(jì)。根據(jù)最新研究成果，此地塊在滿足交通樞紐功能的前提下，可開(kāi)發(fā)物業(yè)達(dá)到60，000平方米。

3.油坊橋地塊

油坊橋上蓋物業(yè)處于地鐵二號(hào)線南端終點(diǎn)站的油坊橋站，建筑面積為37，897平方米，項(xiàng)目立項(xiàng)內(nèi)容主要是地鐵車(chē)站附屬設(shè)施及商業(yè)配套。在地鐵二號(hào)線規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，將此物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)為含公交停車(chē)場(chǎng)、出租、地鐵、商業(yè)及辦公相結(jié)合的綜合物業(yè)，地塊以車(chē)站建設(shè)配套的方式劃給地鐵公司，按照南京古城風(fēng)格中的花窗進(jìn)行建設(shè)形式設(shè)計(jì)，得到規(guī)劃部門(mén)的認(rèn)可。物業(yè)于2011年交付，運(yùn)營(yíng)承租經(jīng)營(yíng)方目前已完成物業(yè)的全部招租，80%的物業(yè)已經(jīng)完成裝修開(kāi)業(yè)，業(yè)態(tài)包含大型超市、聯(lián)營(yíng)店、餐飲、銀行、通信運(yùn)營(yíng)及辦公等，隨著物業(yè)周邊的住宅建設(shè)推進(jìn)及居民的持續(xù)入住，物業(yè)經(jīng)營(yíng)已取得良好的開(kāi)端。

4.橋林生態(tài)城

項(xiàng)目位于長(zhǎng)江北岸浦口區(qū)的橋林地區(qū)，距南京長(zhǎng)江三橋1公里，離南京祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng)不到1小時(shí)車(chē)程。現(xiàn)有寧合高速公路、寧烏公路、繞城公路和板橋汽渡形成交通線網(wǎng)，向北連接寧淮高速公路、寧巢高速公路(沿江大道)。

已經(jīng)開(kāi)工的寧和一期連接橋林地區(qū)和江南地區(qū)，計(jì)劃2015年底開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。為了發(fā)揮城際軌道交通的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)進(jìn)一步解決中低收入居民住房問(wèn)題，在寧和一期線路設(shè)計(jì)時(shí)，同期規(guī)劃建設(shè)沿線小鎮(zhèn)，利用城際軌道效應(yīng)帶動(dòng)沿線開(kāi)發(fā)。橋林新城計(jì)劃分為現(xiàn)代型生態(tài)農(nóng)業(yè)、都市型生態(tài)工業(yè)、生態(tài)居住產(chǎn)業(yè)和休閑旅游產(chǎn)業(yè)四個(gè)功能區(qū)域，產(chǎn)生人流、物流、資金流、信息流等的匯集，這種間接和引致效應(yīng)將成倍放大，城市影響力和發(fā)展空間也會(huì)隨之迅速上升。

五 土地資源價(jià)值提升要素分析

1.規(guī)劃控制

在城市總體規(guī)劃及軌道交通線網(wǎng)規(guī)劃指導(dǎo)下，開(kāi)展地鐵開(kāi)發(fā)用地控制規(guī)劃是保障土地資源開(kāi)發(fā)收益、將地鐵建設(shè)的外部效益內(nèi)化的前提保障。開(kāi)展和實(shí)施地鐵地鐵開(kāi)發(fā)用地控制規(guī)劃不僅可以在未來(lái)建設(shè)線路站點(diǎn)附近選擇具備良好實(shí)施條件的高價(jià)值土地，還可以通過(guò)規(guī)劃調(diào)整加大站點(diǎn)附近地塊的開(kāi)發(fā)力度，提升地塊經(jīng)濟(jì)效益。

2.科學(xué)設(shè)計(jì)

地鐵物業(yè)由于與地鐵車(chē)站結(jié)合緊密，其物業(yè)經(jīng)營(yíng)效益對(duì)地鐵客流的依存度較高，對(duì)地鐵物業(yè)科學(xué)地開(kāi)展設(shè)計(jì)是地鐵物業(yè)能夠正常經(jīng)營(yíng)及盈利的重要保障。對(duì)地鐵物業(yè)的設(shè)計(jì)不僅要考慮到整體建筑形象與區(qū)域發(fā)展和周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)，還需重點(diǎn)考慮物業(yè)設(shè)計(jì)與車(chē)站設(shè)計(jì)、周邊建筑的密切結(jié)合，按照“以人為本”的原則，在符合建設(shè)規(guī)范的前提下，加強(qiáng)物業(yè)與車(chē)站縱向一體化空間設(shè)計(jì)及車(chē)站及物業(yè)、周邊建設(shè)的橫向聯(lián)系，提升物業(yè)和交通設(shè)施間的空間聯(lián)系和人流可達(dá)性，提升物業(yè)品質(zhì)。

3.合理定位

物業(yè)的業(yè)態(tài)定位對(duì)物業(yè)運(yùn)營(yíng)成功與否起著決定性作用。合理的業(yè)態(tài)定位是依據(jù)對(duì)城市發(fā)展?fàn)顩r、區(qū)域功能定位、消費(fèi)者調(diào)查、商家調(diào)查、業(yè)態(tài)分析等綜合分析的基礎(chǔ)上作出的，對(duì)物業(yè)的建筑形態(tài)、建筑結(jié)構(gòu)和功能設(shè)施的設(shè)計(jì)和配置具有重要的指導(dǎo)作用，便于業(yè)主作出適宜物業(yè)經(jīng)營(yíng)與發(fā)展的建設(shè)、招商決策，為后續(xù)物業(yè)順利經(jīng)營(yíng)提供條件。

4.品牌開(kāi)發(fā)

品牌開(kāi)發(fā)和管理是物業(yè)經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵，優(yōu)秀的承租方不但可為業(yè)主節(jié)約大量的管理成本，對(duì)創(chuàng)立地鐵物業(yè)的經(jīng)營(yíng)品牌、樹(shù)立地鐵物業(yè)形象具有良好的推動(dòng)作用，也可以帶動(dòng)地鐵后續(xù)物業(yè)的招商經(jīng)營(yíng)。地鐵物業(yè)的品牌開(kāi)發(fā)不僅要考慮良好的整體承租方，還需對(duì)分租方進(jìn)行有效管理，盡量選擇具備經(jīng)營(yíng)實(shí)力的品牌商、連鎖店，集聚人氣和客流，提升物業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值。

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