周盛豐

（江蘇科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院，江蘇 鎮(zhèn)江 212003）

一、引言

對(duì)于商業(yè)銀行來說，他們所發(fā)放的住房抵押貸款收益是抵押貸款的本息，但是要收回這筆現(xiàn)金流需要較長的時(shí)間才能完成，加之用于發(fā)放貸款的資金是由短期限的存款獲得的，銀行必須為此承受流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、利率變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)等。而將住房貸款進(jìn)行資產(chǎn)證券化卻可以有效地解決這一問題，通過將相應(yīng)的收益讓渡出去，可以有效控制銀行風(fēng)險(xiǎn)并縮小核心資本準(zhǔn)備金規(guī)模，讓銀行獲得更大的利潤。

二、住房抵押貸款證券化勢(shì)在必行

（一）不斷增加的個(gè)人房貸對(duì)商業(yè)銀行的資產(chǎn)管理提出了更高的要求

雖然目前國內(nèi)商業(yè)銀行一直將房地產(chǎn)抵押貸款作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來處理，然而規(guī)模如此巨大的資產(chǎn)一旦不良率上升，將對(duì)整個(gè)銀行的資產(chǎn)造成巨大影響，所以如何處理快速增長的住房信貸規(guī)模與高質(zhì)量資產(chǎn)間的平衡成了商業(yè)銀行資產(chǎn)管理的重要問題。我國雖然在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、金融體系等方面與國外發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的情況不盡相同，但就國內(nèi)市場主體而言， 由于資產(chǎn)證券化自身的特點(diǎn)和其廣泛的適應(yīng)性，開展這一業(yè)務(wù)的內(nèi)在動(dòng)力機(jī)制同樣存在，甚至更強(qiáng)。

（二）伴隨著中國住房制度改革，國內(nèi)的個(gè)人住房抵押貸款規(guī)模也在迅速擴(kuò)張

中國人民銀行2013年公布的一季數(shù)據(jù)顯示個(gè)人購房貸款余額8.57萬億元，同比增長17.4%，增速比上年末高3.9個(gè)百分點(diǎn)；1季度增加4662億元，同比多增3088 億元，而與不斷擴(kuò)大的貸款規(guī)模相對(duì)應(yīng)，4月末，人民幣存款減少1001億元，同比少減3655億元。商業(yè)銀行此時(shí)不斷面臨著短期資金和長期貸款資產(chǎn)帶來的現(xiàn)金流減少問題，使得資金缺口逐漸變大，銀行必須采取金融創(chuàng)新來開拓新的現(xiàn)金流。

（三）隨著我國接受巴塞爾協(xié)議，如何擴(kuò)大資本金比率，保證資本穩(wěn)定已經(jīng)成為了中國商業(yè)銀行需要解決的問題

由于歷史的原因，我國商業(yè)銀行資本充足率還比較低，資產(chǎn)總量巨大，流動(dòng)性較差。在資產(chǎn)負(fù)債比例管理的約束下，目前已出現(xiàn)了靠縮減貸款增量來回避風(fēng)險(xiǎn)的趨向。

（四）個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化可以將商業(yè)與銀行的長期收益轉(zhuǎn)化為銀行的可用現(xiàn)金流

個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化可以將商業(yè)與銀行的長期收益轉(zhuǎn)化為銀行的可用現(xiàn)金流，從而大大盤活了商業(yè)銀行的長期資產(chǎn)，可以使商業(yè)銀行獲得更多的充裕資金來進(jìn)行其他經(jīng)營活動(dòng)，提高銀行的資金周轉(zhuǎn)效率，增加銀行的收益；另一方面，進(jìn)行個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化后，商業(yè)銀行的所面臨的信用風(fēng)險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)接到其他的投資者手上，降低了風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)，可以減少銀行在管理個(gè)人住房貸款資產(chǎn)上的人員和其他資源投入，降低了銀行的經(jīng)營成本。

三、住房貸款證券化的發(fā)展阻力

1.華爾街的金融天才們?cè)?0年前創(chuàng)造住房貸款進(jìn)行了證券化，雖然這種產(chǎn)品曾活躍了資本市場和房地產(chǎn)市場，但缺乏監(jiān)管和過度使用最終導(dǎo)致了影響全球經(jīng)濟(jì)的次貸危機(jī)的爆發(fā)，在中國的市場上也已經(jīng)出現(xiàn)了資產(chǎn)證券化的產(chǎn)品，然而由于我國實(shí)行金融管制等原因，2007年的次貸危機(jī)并未直接沖擊我國的金融市場。中國政府對(duì)于金融創(chuàng)新的管制確實(shí)保護(hù)了中國金融業(yè)的發(fā)展，但在另一方面卻也限制了中國住房貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展。政府對(duì)過度的金融創(chuàng)新的負(fù)面影響考慮不無道理，但是卻成為了目前中國商業(yè)銀行住房貸款證券化的最大阻力。

2.中國從2005 年從法律層面上開始推動(dòng)和規(guī)范住房貸款證券化的業(yè)務(wù)，先后出臺(tái)《信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)管理辦法》、《關(guān)于個(gè)人住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記有關(guān)問題的試行通知》和《資產(chǎn)支持證券信息披露規(guī)則》等法律法規(guī)，2006年又出臺(tái)了《關(guān)于信貸資產(chǎn)證券化有關(guān)稅收政策問題的通知》與《中國銀監(jiān)會(huì)辦公廳關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理工作的通知》兩部規(guī)章。這些法律法規(guī)從具體的業(yè)務(wù)規(guī)則、會(huì)計(jì)、稅收、監(jiān)管和信息披露等方面對(duì)住房貸款證券化業(yè)務(wù)做出了規(guī)定，初步建立起住房貸款證券化的法律體系，為我國相關(guān)業(yè)務(wù)的開展提供了法律支持。然而中國在制度性保障方面還有待完善，《擔(dān)保法》對(duì)國家機(jī)關(guān)充當(dāng)擔(dān)保人做了禁止性規(guī)定，使國家機(jī)關(guān)成為擔(dān)保人存在法律上的障礙。此外，國內(nèi)目前的信息披露的內(nèi)容和程序均規(guī)定得不夠詳細(xì)，投資者在無法獲得完善的信息披露后不敢輕易對(duì)證券化了的住房貸款進(jìn)行投資，導(dǎo)致了二級(jí)市場不發(fā)達(dá)，限制了住房貸款證券化的腳步。

3.目前，中國尚未建立起相應(yīng)的專門從事債券化房地產(chǎn)貸款發(fā)行的機(jī)構(gòu)，對(duì)于證券風(fēng)險(xiǎn)、數(shù)據(jù)完整和現(xiàn)金流管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)還比較缺乏，從而導(dǎo)致我國的資產(chǎn)證券化交易簡單，限制了個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化的發(fā)展。在美國，住房抵押貸款證券化比較普遍，設(shè)有全國性的由政府組建或者政府支持的各類保障發(fā)行機(jī)構(gòu)。擁有如聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會(huì)這樣的抵押證券發(fā)行的機(jī)構(gòu)，此外還擁有專門從事住房抵押貸款保險(xiǎn)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，來為抵押證券提供擔(dān)保。這些專門機(jī)構(gòu)是全國性的，一般是政府組建的機(jī)構(gòu)或是由政府支持的私人機(jī)構(gòu)。

4.一直以來中國的商業(yè)銀行的住房貸款利率是按照同期固定資產(chǎn)貸款利率下調(diào)一個(gè)檔次，而住房貸款證券要想實(shí)現(xiàn)盈利，則證券的利息率必須要高于同期的無風(fēng)險(xiǎn)利率（國債利率），因此住房貸款證券的利率操作空間也就是住房貸款利率和國債利率的差值。以2012年為例，2012年財(cái)政部的發(fā)文公布五年期國債年利率為5.71%，而2012年住房貸款利率為五年期以上7.05%，也就相當(dāng)于，如果對(duì)住房貸款證券化，那么證券的利率操作空間僅為2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次對(duì)于投資者的吸引力不強(qiáng)。

四、對(duì)中國商業(yè)銀行住房貸款證券化的建議

（一）構(gòu)建完善的擔(dān)保體系

獨(dú)立、客觀、公正的信用評(píng)估是住房貸款證券化成敗的關(guān)鍵。一個(gè)成熟的資產(chǎn)證券化體系一般需要由國家出面， 建立全國統(tǒng)一的擔(dān)保機(jī)構(gòu)， 或者政府支持私人機(jī)構(gòu)對(duì)證券化資產(chǎn)進(jìn)行擔(dān)保或保險(xiǎn)， 對(duì)個(gè)人信用加以認(rèn)證， 使其信用等級(jí)得以保障。目前中國迫切需要進(jìn)一步加快住房貸款保險(xiǎn)市場和擔(dān)保制度的建設(shè)， 對(duì)信用評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范， 完善證券擔(dān)保及個(gè)人信用認(rèn)證的標(biāo)準(zhǔn)體系，從而提高國內(nèi)信用擔(dān)保機(jī)構(gòu)的素質(zhì)和水平， 最終預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)。

（二）積極推行利率市場化發(fā)展

前文所述的阻礙中我們已經(jīng)提到目前中國住房貸款證券化的利率操作空間狹小，難以獲得投資者的親睞，為此解決利率市場化問題不但影響到國內(nèi)商業(yè)銀行的未來競爭發(fā)展，也涉及到住房貸款證券化的發(fā)展。2013年5月份，中國人民大學(xué)校長、央行貨幣政策委員會(huì)委員陳雨露《走向核心國家中國的“大金融”戰(zhàn)略與發(fā)展路徑》大型研究報(bào)告中指出，利率市場化可在2017年之前完成。這對(duì)于國內(nèi)的住房貸款證券化來說是個(gè)極大的利好消息，屆時(shí)國內(nèi)的住房貸款證券可操作利率空間將可以擴(kuò)充，從而吸引投資者進(jìn)行購買。

（三）加強(qiáng)二級(jí)市場建設(shè)

我國目前的住房貸款市場，只有一級(jí)市場，卻沒有形成二級(jí)市場。雖然一級(jí)市場的機(jī)制已經(jīng)逐漸發(fā)展健全，但我們應(yīng)該發(fā)現(xiàn)，一級(jí)房地產(chǎn)抵押市場難以發(fā)展起來的一個(gè)重要原因是商業(yè)銀行缺乏足夠的長期貸款資金，適時(shí)發(fā)展二級(jí)市場將會(huì)刺激一級(jí)市場的發(fā)展。因此，發(fā)展我國房地產(chǎn)金融應(yīng)同時(shí)加快二級(jí)市場的建設(shè)，可以從利用逐漸完善的證券交易市場來作為交易市場，促進(jìn)住房貸款證券二級(jí)市場的發(fā)展。

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