當今德國的住房市場及低收家庭的困境

姜子良

【摘 要】本文闡述了德國房價近年來快速上漲的趨勢，并從低利率、人口增長、新建項目和租金水平分析了原因。高房價使租金水漲船高，低收家庭陷入困境，本文對此提出了建議，一方面，以房租為條件重新定義貧困的標準，另一方面，提高價格合適的住房供應量。

【關鍵詞】房價；房租；低收家庭；貧困

1998年我國出臺刺激房地產(chǎn)發(fā)展的重要政策——取消福利分房，自1999年起房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展至今，其間雖有歷次調(diào)控，但房價較本世紀初已有幾倍乃至十幾倍的增長。大城市的高房價和房租，使得很多年輕人和低收家庭無力購置房產(chǎn)，只能租房蝸居。

他山之石，可以攻玉。德國作為發(fā)達的資本主義國家，它的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀如何呢？

一、德國房價近年來快速上升

在目前德國的住房市場上，擁有自住房將越來越貴。預測報告顯示，人們目前已表現(xiàn)出對未來不動產(chǎn)市場近乎理想的憧憬，因為同時有多種價格推動因素在起作用。不斷上漲中的不動產(chǎn)價格在德國是個不尋常的現(xiàn)象。上世紀90年代中期以來德國平均房價一直往下跌，直到2007年才有所恢復，2010年起則進入上升通道。研究數(shù)據(jù)表明，目前德國正在經(jīng)歷1990年以來最強勁的住房價格上漲，2013年漲幅預計將超過10%，并且有分析稱上漲趨勢將一直延續(xù)至2017年。不管怎樣，房市繁榮的景象在未來幾年將逐漸減弱，2014年的漲幅預計為8%左右。

二、德國房價快速上升的原因

那么，究竟是什么原因使德國房價近年來不斷快速上升呢？

（一） 持續(xù)的低利率

持續(xù)的低利率政策是推動房市持續(xù)繁榮的第一重要原因。事實上，不動產(chǎn)貸款的利率極少像今天這樣合算：可輕松貸到年利率3%以下的10年期長期貸款，甚至25年期固定利率貸款的年利率也只有不到4%。購房人因此有能力承受更高的房價，足以支付每個月的分期付款。

低利率和房市繁榮的內(nèi)在關系顯而易見。2007年世界金融危機爆發(fā)之前，歐洲央行的利率相對德國經(jīng)濟的實際增長來說還比較高，故不利于購置不動產(chǎn)。然而，歐洲央行為支持受歐元危機影響的國家，目前維持著低利率政策，與此同時，德國經(jīng)濟增長卻相對較強。多年以來收入的增長比房價上升更快，導致追補需求的產(chǎn)生。更多德國人夢想著購置屬于自己的住房。良好的經(jīng)濟形勢和下降的失業(yè)率是推動房價上升的演化原因。

（二）德國人口的增長

由于移民遷入，德國人口近年來有所增長。2012年德國人口增長了196000人，目前居民總數(shù)略超8000萬。最近一次類似的人口大幅增長早在1996年，那年增加了195000人。除人口增長外，人們對人均居住面積的要求也越來越高。

（三）高估值新建項目

德國大都市黃金地段的房價上升勢頭尤其迅猛，比平均水平快了許多倍。很多大城市的高估值新建項目成為一個很強的房價推動因素。新建項目的住房質(zhì)量明顯比目前大多數(shù)存量房更高，當然價格也顯著提高。柏林人親身強烈地感受了住房建造的火熱：從2012年年初到2013年年初新建住房計劃的數(shù)量翻了一番，達到200多個項目。在柏林的Charlottenberg地區(qū)房價已高至東部地區(qū)通常年冷租價的40倍，而德國平均水平僅23倍。當然，其他大都市中搶手的中心地區(qū)的房價也常常是年冷租價的30倍或以上。

在可預見的將來，供應量增加會壓制價格快速上升。大都市黃金地段新建豪宅的價格很快將達到螺旋線的頂端。一個明顯的信號就是這些豪宅項目已需要幾個月甚至超過一年的時間才能沽清。房地產(chǎn)中介人普遍認為，在黃金地段的新建項目供應量巨大，這在歷史上從未有過。有能力在漢堡的Ottensen地區(qū)，或者在多塞爾多夫的Carlstadt地區(qū)，或者在法蘭克福的Osthafen地區(qū)購置一套市價將近50萬歐元的100平米住房的人畢竟有限，而且其數(shù)量隨著房價上升急劇下降。

（四）較低的租金與收入比

OECD（經(jīng)濟合作與發(fā)展組織）的數(shù)據(jù)表明，盡管近來房市火熱，但從全德國范圍來看，對中等收入的德國家庭來說，房租相對收入仍處可支付區(qū)間，這無疑支撐著房價的進一步上漲。目前的租金和收入比約為五分之一，低于1980年以來的平均值。

三、低收家庭陷入困境

在許多城市中，伴隨房價的高企，租金也水漲船高。德國雖是發(fā)達國家，但同樣存在低收家庭，這些人不得不陷入困境，社會動蕩因素因此暗藏其間。

貝塔斯曼基金會的一項最新研究表明，低收家庭的生活常常只能徘徊在哈慈-4（Hartz-IV）水平。根據(jù)該研究，在德國100個大城市中的60個中，昂貴的房子已成為除了失業(yè)和低收入以外使人淪落到貧困階層的最大潛在因素，有孩子的家庭尤其如此。該研究特別警示，在這60個城市中，以東部地區(qū)普遍的中等收入為基數(shù)，可支配收入比例低于60%的家庭在扣除當?shù)赝ǔ５姆孔夂罅粝驴捎糜诩彝ラ_銷的錢有時比哈慈-4標準的家庭還少。比如，在法蘭克福，依照新的租房合同計算，有著2個孩子的低收家庭在扣除平均房租后只留有739歐元的生活費；同樣情況在耶拿市（Jena）僅存666歐元。

哪些人屬于貧困并可要求國家以諸如哈慈-4這樣的社會福利基金的形式提供幫助，至今仍首先取決于收入的多少。貝塔斯曼的研究把人們的視線強烈地引向支出方面，特別是其中構成了生活成本最重要部分的在德國不同地區(qū)高低相差很大的房租。

一個賺著一份比如在薩克森地區(qū)的ZWICKAU市足以過上住在相對較大房子里的富足生活的工資的家庭，在巴伐利亞地區(qū)的AUGSBURG市或者巴登符騰堡地區(qū)的HEIDELBERG市則可能還需要接受社會救濟。根據(jù)德國統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，那些掙著低于平均水平工資的家庭常常要拿出一半以上用于房租。根據(jù)不動產(chǎn)顧問及專家的說法，自2010年至2012年年末新簽租賃合同的房租漲幅極值竟至16.5%。近來已有人為了被列入受助名單而在凌晨4點就在住房公益組織辦公室門口排隊，這種情況不僅僅出現(xiàn)在平均每平方米14歐元房租的像慕尼黑這樣的大城市；而在德國其他地方，比如魯爾地區(qū)的Oberhausen市，房租每平方米約為5歐元，并保持穩(wěn)定甚至有所下降。

可見，直接比較房租是很難判斷的。因為，在慕尼黑工作的人絕大多數(shù)情況下比在基礎設施較差的地區(qū)就業(yè)的人賺的多。研究者通過對刊登在互聯(lián)網(wǎng)門戶網(wǎng)站、全國性報紙、地區(qū)性和地方報紙的住房廣告的數(shù)據(jù)庫的分析得出一個令人難以安心的結論：一個四口之家若打算用不超過30%的家庭收入租賃一套至少75平方米的住房，在目前住房市場上，在一些城市幾無可供房源。以上述假設為前提去考察，在法蘭克福、慕尼黑、弗萊堡、波茨坦或者Jena市，可供房源中僅有1%低收家庭還可承擔得起，在漢堡、多塞爾多夫、威斯巴登和美因茨，這個比例為2%，在明斯特、科隆為3%，在柏林一直是7%。

在德國也有可為低收家庭提供大量房源的城市，比如下薩克森地區(qū)的Hildesheim市、Iserlohn市、Heilbronn市、Gera市、Chemnitz市或者Zwickau市。但讓人們往那里搬遷往往并不容易，因為那里沒有足夠多的工作崗位。

市政府或類似公益機構提供其擁有所有權的住房雖可壓制房租上漲勢頭，但并無強制作用。在法蘭克福，廉價公租房很多建成于50年代、坐落于車水馬龍的道路邊上、樓層還是陰沉沉的；房客抗議租金上漲的信函堆成了小山，他們抱怨這些公共機構常常比私人房東更急功近利——將冷租上調(diào)50-80歐元每月。很明顯，對很多退休人士或低收家庭來說，房租的上漲已越過了他們可承受的底線。

如果幸運，人們可在城郊或城市周邊地區(qū)找到合適的住房，雖然那里的房租目前也上漲了不少。窮人向城外遷移的趨勢讓社會學家們對部分城市愈加明顯地被分隔成窮人區(qū)和富人區(qū)憂心忡忡。為此，專家提出警示，貧富分隔顯見的壞處就是嚴重削弱了孩子和青年參與分享的機會和未來發(fā)展的機會。

四、應對高房價和高房租的建議

（一）重新定義貧困

德國不同地區(qū)的房租差別很大，收入水平也一樣參差不齊。人們重新思考在德國貧困如何定義才準確，嚴格按地區(qū)的不同來判斷是否貧困或許是一個實際的選擇。貧困的標準應當是在扣除當?shù)赝ǔ５淖》孔饨鸷笾械燃彝羰杖胫涣粲?0%或者更低。

在德國，國家支付個人的住房補助金額實在很低，而且自2009年以來未有任何提高，因此，對真正符合貧困標準新定義的低收家庭提供切實有效的社會救濟顯然十分必要。

（二）提高住房供應量

依靠社會救濟畢竟只能減緩眼前的困境，貧困在以房租為條件被重新定義后，從長期來看，更有意義的解決途徑只有一條，就是不斷地建造新的住房。各個城市、各個州和整個聯(lián)邦必須共同部署住房策略，為在經(jīng)濟繁榮的地區(qū)提供足夠多而且價格適當?shù)淖》抗俊?/p>

參考文獻：

[1]《德國住房政策》，作者：約翰·艾克豪夫，中國建筑工業(yè)出版社，2012年3月，書號：ISBN 978-7-112-13821-0；

[2]《Immobilienstudie： Warum die H?userpreise weiter steigen werden》，作者：Mark B?schen，明鏡在線（Spiegel Online），2013年9月19日。