唐旭君，姚玲珍

（1.上海對外經(jīng)貿(mào)大學金融管理學院，上海201620；2.上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟及管理學院，上海200433）

居住用地供給對上海住房市場的影響
——基于動態(tài)存量—流量模型的實證研究

唐旭君1，2，姚玲珍2

（1.上海對外經(jīng)貿(mào)大學金融管理學院，上海201620；2.上海財經(jīng)大學公共經(jīng)濟及管理學院，上海200433）

文章運用住房市場存量—流量模型，動態(tài)分析居住用地供給對新建商品住房供給及住房價格的影響，并據(jù)此模擬不同居住用地供給思路下商品住房市場的運行狀況?；谏虾?shù)據(jù)的實證分析發(fā)現(xiàn)：政府新增居住用地供給對一定時期后的新建商品住房供給具有顯著影響；居住用地供給能夠影響遠期住房價格，但很難對當期住房價格產(chǎn)生影響。模擬結(jié)果顯示：增加居住用地供給所能起到平抑房價的作用較為有限。據(jù)此提出，政府居住用地供給應(yīng)著眼于長期，不宜依據(jù)短期住房市場狀況進行頻繁調(diào)整。

居住用地供給；住房價格；存量—流量模型；土地政策調(diào)控

自20世紀80年代末我國土地使用制度改革以來，地方政府一直是城市土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場中的供給主體。因此，政府可以通過新增土地供給政策調(diào)控商品住房市場。2004年，國土資源部在《關(guān)于加強土地供應(yīng)管理促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國土資[2004]71號）中首次明確提出：土地供應(yīng)是調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本手段。但是居住用地供應(yīng)對住宅市場究竟能產(chǎn)生怎樣的影響？其作用機制如何？影響程度和影響的時效性又是怎樣？對于這些問題的回答是科學有效地制定居住用地供給政策，進而促進商品住房市場健康發(fā)展的重要依據(jù)。

一、文獻綜述

從土地供應(yīng)到住房供應(yīng)這一過程的不確定性和復雜性使得學術(shù)界對土地供應(yīng)如何影響住房價格問題的研究存在很大爭議。

中國大陸以外的研究主要集中在20世紀90年代，研究對象涉及美國、英國、韓國和中國香港地區(qū)等，且以針對香港地區(qū)的研究最多。其研究思路主要是運用實證分析的方法，通過建立住房市場的靜態(tài)或動態(tài)運行模型，來分析土地供給對住房交易量和價格的影響。

中國大陸以外的研究在建模的思路方面可歸為三大類：一是在分別建立住房供給模型和住房需求模型的基礎(chǔ)上，在供給方程中引入土地供給變量，然后從供給等于需求的一般均衡條件中解出土地供給對住房價格的影響；二是從住房需求方程出發(fā)，通過土地供給對住房價格增長預期的影響，建立土地供給對住房價格影響的實證模型；三是基于土地供給將分別從供給和需求兩個方面對住房市場產(chǎn)生影響的角度，在供給和需求模型中引入土地供給變量，通過動態(tài)均衡模型進行探討。

中國大陸以外的研究在研究結(jié)論上并不一致。Pollakows?ki等（1990）[1]、Hannah（1993）[2]、Peng等（1994）[3]等的研究肯定了土地供給對住房市場的影響，并認為土地供給與住房價格存在負相關(guān)性，但在影響的方式和發(fā)生影響的時間方面的結(jié)論并不一致。Barlow（1993）[4]、Tse（1998）[5]等的研究卻得出相反的結(jié)論，認為土地供給對住房市場的影響不顯著。由于住房市場的區(qū)域差異較大，不同國家和地區(qū)的住房市場對土地供給變化的反應(yīng)有可能并不相同。因此，以上學者研究結(jié)論的差異可能應(yīng)部分歸因于研究所基于的國家或地區(qū)的差別。

中國大陸運用定量分析方法研究土地供應(yīng)對住房市場影響的文獻近年來有所增加，但研究采用的住房市場模型較為簡單。胡曉添等（2005）［6］運用時差相關(guān)分析研究南京住房市場；范衛(wèi)華（2012）［7］運用皮爾森相關(guān)性檢驗分析合肥住房市場；任榮榮等（2007）［8］、黃忠華等（2009）［9］運用住房需求方程分別研究北京及上海的住房市場；任超群等（2011）［10］通過供求一般均衡模型進行分析并基于中國35個大中城市數(shù)據(jù)研究全國新建商品住房市場；施建剛等（2013）［11］運用包含土地供給及土地價格變量的住房價格回歸模型研究上海住房市場。

中國大陸的研究均認為土地供給對住房價格具有影響，但在影響程度與影響方式方面的結(jié)論有顯著差異。任榮榮、任超群和施建剛的研究發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)對住房價格有一定程度的負向影響；而黃忠華和范衛(wèi)華的研究則發(fā)現(xiàn)土地供應(yīng)與住房價格的相關(guān)性表現(xiàn)較弱。胡曉添和任超群的研究認為土地供給對住房市場的影響是滯后的，滯后期為2年；而任榮榮、黃忠華和施建剛的研究則認為土地供給能通過預期作用于當期或近期住房市場。

土地供給對住房市場的影響顯然較為復雜，國內(nèi)的已有研究簡化了其影響路徑及理論模型，并在數(shù)據(jù)方面未能區(qū)分居住用地和其他用途土地。同時，已有研究對南京和上海住房市場得出了截然不同的結(jié)論，同在長三角地區(qū)的兩個城市住房市場是否真有如此大的差異，值得進一步探討。

本文擬從理論和實證兩個角度，運用2003年土地出讓方式改革以來上海商品住房市場相關(guān)數(shù)據(jù)以及動態(tài)存量–流量模型分析政府新增居住用地供給對住房市場的影響，并據(jù)此提出相關(guān)政策建議。

二、居住用地供給對住房市場影響的傳導途徑

居住用地供給政策可能通過土地市場及住房市場各環(huán)節(jié)分別對商品住房市場供給、需求和價格產(chǎn)生影響，其傳導途徑如圖1所示。

圖1 土地供給傳導機制示意圖

（一）通過住房供給數(shù)量影響住房市場

政府新增居住用地供給數(shù)量將影響一定時期后商品住宅供應(yīng)量，從而影響住房價格。

但值得注意的是這一傳導渠道的效率受土地投資行為的制約，如果開發(fā)商、其他個人或企業(yè)大量囤積土地，存在規(guī)模較大的土地二級市場，則政府土地一級市場上土地供給數(shù)量的改變很難有效影響住房市場供給。Tse（1998）［5］和Lai等（1999）［12］通過對香港住房市場數(shù)據(jù)的研究，以及Barlow（1993）［4］通過對歐洲案例的研究，均認為開發(fā)商的囤地行為會減弱和推遲土地供應(yīng)對住房供應(yīng)及住房價格的影響。

（二）通過土地價格水平影響住房市場

土地價格是住房價格的主要構(gòu)成部分，上海市居住用地價格占商品住房價格的平均比重為超過50%。因此，居住用地價格的變化可能對商品住房價格的波動產(chǎn)生影響。

但對于地價與房價之間的具體關(guān)系一直存在較多爭論，理論界有三種觀點：一是，地價決定房價，主要原因是土地成本上升帶動房價上漲。這種觀點是從成本的角度去研究房價的構(gòu)成，認為土地成本上升是房價上漲的主要原因之一。二是，房價決定地價，其原因在于：在土地供給不變的情況下，住房需求的增加，導致住房價格上漲，進而土地需求量增大，地價上漲。因此，地價是房價變動的結(jié)果，而不是導致房價波動的原因。三是，地價與房價相互作用，但對于兩者作用的形式，相關(guān)學者的觀點卻大相徑庭。

經(jīng)過多年的研究，如今大多數(shù)學者認為“房價決定地價”的觀點較為符合現(xiàn)實狀況。因此，土地供給通過土地價格水平影響住房市場的傳導渠道可能并不存在。

（三）通過住房供給預期影響住房市場

居住用地供給預期的變化將影響住房供給預期，進而影響住房市場供需雙方對房價走勢的判斷，最終影響當期住房市場。對房價的預期將同時影響住房供給與住房需求。如果預期價格上漲，當期需求增加、供給減少，最終的結(jié)果是住宅市場當期交易價格上升；反之，則會導致住宅市場當期交易價格下降。由此可見，房價預期通過作用于住宅市場需求和供給，導致住宅當期價格與未來預期價格的變化是同向的，這就是Azariadis提出的“自我實現(xiàn)的預期效應(yīng)”。

但在預期影響住房市場的作用時間方面，Meese等（1993）［13］、Case等（1989）［14］對住房市場有效性的研究得到了類似的結(jié)論：預期在住房市場上并不像在股票市場上那樣，對新信息的出現(xiàn)立刻做出反應(yīng)，而是在一定時期后才會做出反應(yīng)。如居住用地供給下降，可能不會通過預期立刻反應(yīng)在住房價格上，而是預期房價將在一定時間后上升，并在此影響實現(xiàn)之前通過這種預期影響住房價格，而這種預期則被稱為“滯后預期”。

三、問題的設(shè)定與模型的建立

（一）問題的設(shè)定

基于以上分析，本研究擬通過住房市場模型和上海住房市場數(shù)據(jù)分析以下問題：①在上海商品住房市場上，政府居住用地供給是否能影響當期住房價格；②政府居住用地供給是否能通過影響遠期住房供給，從而對遠期住房價格發(fā)生作用；③政府居住用地供給對住房市場將會產(chǎn)生怎樣的綜合影響及其程度。

（二）存量-流量模型

由Dipasquale等（2002）［15］提出的存量-流量模型將住房存量、增量及價格聯(lián)系起來，并將時間因素引入模型，使模型具有動態(tài)特性。模型認為，短期內(nèi)，住宅價格能夠迅速地進行調(diào)整，使住宅需求等于現(xiàn)有存量；相反，住房存量的調(diào)整（即住房流量）僅隨著時間的推移而緩慢出現(xiàn)，而且經(jīng)常是滯后的。

本文對以上存量-流量模型進行如下調(diào)整：第一，放松原模型中住宅價格僅取決于模型中其他變量當期值的假定，如利率、土地供給等變量的前期值可能在當期影響住房價格。第二，為了考慮政府新增土地供給對住房市場的影響，將土地供給作為影響價格預期的因素，并全面分析包括土地供給在內(nèi)的影響住房流量的各種因素。第三，根據(jù)上海等經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)住房市場特點，在模型構(gòu)建時進行了一些調(diào)整，如對大量空置住房問題帶來的額外住房投資需求進行特別考慮等。

需說明的是，研究假設(shè)在研究時段內(nèi)上海并不存在公共住房交易市場。上海的第一個經(jīng)濟適用房項目供給起始于2010年下半年，幾乎位于研究的時間范圍以外。配套商品房①常被納入政府公共住房范疇，但由于其在3～5年后就可自由地進入商品住房市場，其公共住房屬性很弱，因此將其納入商品住房市場范圍來考慮。

1.存量模型

存量模型認為，短期內(nèi)，由于住房的供給缺乏彈性，當期住房價格與住房需求相互作用，形成均衡價格和成交量。因此，存量模型主要是從住房需求出發(fā)進行模型構(gòu)建的。住房需求可分為消費需求和投資需求，但如果無過量的住房空置，用于出租的投資住房其投資需求是由承租人的自住需求引起的，在此狀況下無須區(qū)分自住需求與投資需求。而目前上海存在較高的住房空置率，因此本研究認為在建模時需要考慮空置住房的投資需求，即將住房需求分為自住需求與額外投資需求。

區(qū)域住房的自住需求D1取決于區(qū)域人口數(shù)量H和人均自住需求面積F。而人均自住需求面積與人均收入Y和住房的年使用成本U有關(guān)。

住房年成本由住房價格P、長期貸款利率i、房屋折舊率δ（通常較為穩(wěn)定）和持有期預期房價增長率rEP決定：

如何估計預期房價變化是一個頗有爭議的問題。本研究假定預期房價變化受兩方面因素的影響，一方面，住房消費者根據(jù)前期房價的變動（PA）判斷未來房價變化；另一方面，也會根據(jù)近期居住用地供給（LS）來調(diào)整對未來房價的預期，即：

綜合以上分析，區(qū)域商品住房市場自住需求由如下公式?jīng)Q定：

區(qū)域空置住房的投資需求D2取決于區(qū)域人口數(shù)量和人均住房投資需求。人均投資需求與人均收入Y和住房投資收益率R有關(guān)。而分析可知，住房投資收益的決定因素與住房居住成本的決定因素相同，并互為相反數(shù)：

可見額外投資需求并未帶來新的影響住房需求的變量。

綜上所述，區(qū)域住房需求與區(qū)域人口數(shù)量、住房價格、人均收入、貸款利率與房價增長率的相對變化以及土地供給有關(guān)。若假定f為線性關(guān)系，其表達式改寫為：

模型假定住宅價格能夠迅速地進行調(diào)整，使家庭對住宅的需求等于住宅的現(xiàn)有存量：STKt=Dt。

將公式（6）代入以上關(guān)系，解出住房價格P：

從變量的經(jīng)濟意義，可以分析出以上各變量的符號：γ1、γ3和γ4的符號為負，而γ2的符號為正。

2.流量模型

住房流量，即新建住房竣工量是由前期房地產(chǎn)開發(fā)者的新建住房量決定的；房地產(chǎn)開發(fā)者的新建住房決策是由預期投資收益ECR和土地供給LS決定的：

住宅開發(fā)者的收益可表示為住房銷售價格P與土地取得成本LP、建造成本C以及資金成本I的差值。房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究及房地產(chǎn)投資實踐均認為土地成本是由住房價格決定的，土地成本僅僅反映了價格和其他成本之間的差異，因此，無須考慮土地成本的影響。

但描述房地產(chǎn)開發(fā)者的預期投資收益是一個困難的問題。在預期理論的演進過程中，先后出現(xiàn)了靜態(tài)預期、外推預期、適應(yīng)性預期和理性預期等預期形成假設(shè)。在此模型中可以選擇基于外推預期假設(shè)的前期住房價格、建造成本和資金成本變化來反應(yīng)開發(fā)者在進行新建住房決策時對開發(fā)期內(nèi)收益的預期；也可以選擇基于理性預期理論的開發(fā)期（當期）內(nèi)三個變量的實際數(shù)據(jù)來反映其收益預期。通過對上海市場的分析及模型的試算，決定采用外推預期選擇前期住房價格變動GRP、建造成本變動GRC和資金成本變化i來反應(yīng)開發(fā)者對收益的預期。

最后，在住房流量模型中需要考慮一個特殊問題：同一塊居住用地可能被分期開發(fā)，也可能在不同時期進行竣工驗收；而且居住用地一旦開始開發(fā)，由于資金壓力等多方面的原因通常會繼續(xù)下去，直到全部竣工。因此，前期新建住宅竣工量CSTt-1將對下一期的竣工量產(chǎn)生影響，應(yīng)將該變量納入模型中。

綜上所述，住宅市場流量模型可線性化表示為：

從變量的經(jīng)濟意義，可以分析出以上各變量的符號：α1和α3的符號為負，而α2、α4和α5的符號為正。

四、數(shù)據(jù)及實證分析結(jié)果

（一）數(shù)據(jù)

本研究采用2003-2012年的季度數(shù)據(jù)。居住用地供給LS的數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院的“CREIS中指數(shù)據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)”；住房價格P的數(shù)據(jù)來自中國指數(shù)研究院發(fā)布的月度上海住宅價格指數(shù)（中房指數(shù)）和上海二手房指數(shù)辦公室發(fā)布的月度上海二手房指數(shù)；存量模型中的利率數(shù)據(jù)選擇人民銀行公布的長期貸款基準利率，流量模型中的利率數(shù)據(jù)選擇銀行間市場拆借交易利率，來自“國泰安”金融數(shù)據(jù)庫；其他數(shù)據(jù)均來自上海統(tǒng)計局網(wǎng)站及歷年《上海統(tǒng)計年鑒》。

（二）存量模型分析結(jié)果

對于存量模型，在研究期的末端出現(xiàn)了一個影響較為明顯的非經(jīng)濟性調(diào)控政策——限購，因此引入了該政策變量（XG）。研究試算了不加入LS（模型一）、加入當期LS（模型二）、加入滯后6期的LS（模型三）情況下的結(jié)果。各模型的簡單回歸存在序列相關(guān)，因此采用Cochrane-Orcutt迭代法后得到消除序列相關(guān)后的結(jié)果，見表1。

表1 存量模型計量分析結(jié)果

從表1中三個模型比較來看，居住用地供給LS的當期值對價格的影響不顯著，但居住用地供給的滯后6期值對價格的影響顯著。LS的當期值的影響不顯著說明：在上海住房市場上居住用地供給的當期變化并不能馬上通過預期對當期住宅價格產(chǎn)生影響。而LS滯后6期值的顯著可由前文提到的“滯后預期”來解釋，雖然LS不能通過預期立刻作用于住宅市場，但可能通過預期作用于后期住宅市場。

在存量模型三中，主要變量均在小于5%的水平上顯著，且其符號與估計一致。利率與房價增長率之差的系數(shù)為負，資金成本率越高，房價增長率越小，則其差值越大，住房需求越小，房價越低；Y前面的系數(shù)為正，表明房價隨著居民收入水平的提高而上升。只有人均住房存量的系數(shù)不顯著，顯示了人們對目前居住面積的不滿足，住房需求并未隨著人均住房面積的小幅提高而得到緩解。

（三）流量模型分析結(jié)果

如模型部分所述，新建住房竣工量是由前期相關(guān)變量決定，但滯后期n應(yīng)該為多少？根據(jù)前人的研究和上海住宅的平均開發(fā)速度，認為n應(yīng)該在6～8之間。表2中給出n分別為6、7和8的結(jié)果。可見，n=8的結(jié)果明顯好于另外兩種情況。

從流量模型三中可見，滯后8期的居住用地供給對住宅流量的影響是較為顯著的，說明在上海商品住宅市場上，居住用地供給確實會影響兩年后的住宅供給。但同時值得注意的是其影響遠遠小于1，8個季度前1萬平方米的居住用地增加，只能轉(zhuǎn)化為1 793平方米的當季住宅供給增加。在流量模型中，住房流量的上一期數(shù)據(jù)對當期住房流量有非常顯著的影響，其原因在模型部分已做解釋。而另一個系數(shù)顯著的變量是利率。利率的系數(shù)為負，說明開發(fā)者資金成本越高，或資金供給越緊張，住房供給越小。

流量模型的結(jié)果驗證了多數(shù)人的推斷：在目前的上海住房開發(fā)中，資金和土地是影響住宅供給的主要因素。

模型結(jié)果中另外值得注意的問題是：在傳統(tǒng)理論中具有影響的兩個變量——住房價格P和建造成本C的變動率，在模型中并不顯著。在Smith（1969）［16］、DiPasquale等（1990）［17］、Peng等（1994）［3］的實證研究也發(fā)現(xiàn)建造成本并不顯著。其可能的原因是建造成本的數(shù)據(jù)可能主要反映了物價變化的影響，而其他變量（如利率）中可能已經(jīng)包含這種影響。住房價格的不顯著較難理解，本研究認為可能因為研究涉及的時間跨度較短，而在1993-2012年間上海住房市場基本處于一個大的上升周期中，開發(fā)者的新建住房決策較難對短期房價波動做出反應(yīng)。

表2 流量模型計量分析結(jié)果

五、模型模擬及其結(jié)果

（一）模型模擬的思路

從實證分析中證實了居住用地供給量對住房市場的影響。那么是否可以通過改變土地供給來有效調(diào)控住房市場呢？為回答此問題，對居住用地供給方式做兩種假設(shè)，并模擬在兩種假設(shè)下的住房市場價格。

假設(shè)一：居住用地供應(yīng)總量不變，但有計劃地均勻供應(yīng)；假設(shè)二：按最大居住用地供應(yīng)年份（2005年）的供應(yīng)量增加土地供應(yīng)面積，并均勻供應(yīng)土地。

以新的居住用地供給量LS代入回歸模型，并通過以下公式建立住房存量和流量之間的關(guān)系，最終得到對上海商品住房市場價格P的模擬結(jié)果。

（二）模型模擬結(jié)果及分析

由于模型中涉及較長的滯后期，模擬結(jié)果從2005年第4季度開始，其結(jié)果如圖2所示。

圖2 上海住房綜合價格指數(shù)模擬結(jié)果

將在假設(shè)一情況下的模擬結(jié)果與原數(shù)據(jù)的回歸估計結(jié)果比較，其平均值分別為2 339.23和2 323.44，去掉趨勢后標準差分別為93.94和102.19。可見將原上海土地的不規(guī)則供應(yīng)改變?yōu)榭偭肯嗟惹闆r下的各季度均勻供應(yīng)，并未對價格水平產(chǎn)生顯著的影響，但價格的波動幅度有所降低。

將假設(shè)一和假設(shè)二情況下的模擬結(jié)果進行比較，其平均值分別為2 339.23和2 135.18，去掉趨勢后標準差分別為93.94和93.33?？梢娫黾油恋毓?yīng)確實可以降低住房價格，但其降低價格的效果較為有限，從假設(shè)一到假設(shè)二，居住用地供給量從每季438萬平方米增加到870萬平方米，增加了98.6%，但住房平均價格僅下降了9%。這一結(jié)果比較出乎意料，但居住用地供應(yīng)并不能完全成交，而且當期成交的居住用地也不一定能及時得到開發(fā)轉(zhuǎn)化為住宅供應(yīng)，因此降低了土地供應(yīng)對住房價格的影響力。這從其他城市土地供給實踐的對比觀察中也能得到一定的證明。成都和重慶同是中國西部的重要城市，2010年底的第六次人口普查中，成都主城六區(qū)和重慶主城九區(qū)的常住人口分別為529.54萬和745.76萬，城市規(guī)模和經(jīng)濟發(fā)展水平具有一定可比性。2006-2010年成都和重慶居住用地的年均供應(yīng)建筑面積分別為3 701.24萬和2 096.14萬平方米，而2008到2012年商品住房成交均價的如表3所示?？梢?006-2010年成都的居住用地供應(yīng)總量和人均供應(yīng)量比重慶分別高出77%和149%，但兩年后的住宅價格變化并沒有明顯的差異。

表3 成都和重慶商品住房成交均價對比元/m2

六、結(jié)論及建議

（一）研究結(jié)論

通過存量模型的計量經(jīng)濟分析發(fā)現(xiàn)，在上海住房市場上政府新增居住用地供給并不能通過預期影響當期住房價格，但很可能通過預期滯后地反映在住房價格中，其滯后期為6個季度。

通過流量模型的計量經(jīng)濟分析發(fā)現(xiàn)，政府新增居住用地供給對8個季度后的新增住房竣工面積有顯著影響，但其作用程度并不大，1平方米新增居住用地將導致預計正常上市期內(nèi)約0.2平方米的新建住宅增加，住宅建設(shè)顯然還受其他因素（如資金等）的影響。

政府新增居住用地供給雖然能從以上兩個渠道影響住房市場價格，但從模型模擬的結(jié)果看，在長期中提高居住用地供給所能起到的平抑房價的作用十分有限。

（二）政策建議

（1）土地供給數(shù)量的確定應(yīng)著眼于長期，不宜根據(jù)當期住房市場狀況而改變。由于土地供給影響遠期住房價格，政府很難通過改變當期居住用地供給來調(diào)控當期商品住房市場。因此，根據(jù)當期住房價格來確定當期居住用地供應(yīng)量的方式并不明智。據(jù)此建議土地主管部門根據(jù)區(qū)域內(nèi)居民長期住房需求和區(qū)域土地資源狀況來安排各年度土地出讓數(shù)量。

（2）公布區(qū)域長期居住用地供應(yīng)計劃，并采用較為均勻的土地投放方式。研究發(fā)現(xiàn)，較為均勻和可預見的居住用地供給可以在一定程度上減緩商品住房市場價格的波動。因此，建議政府不僅需要公布區(qū)域的年度居住用地供應(yīng)計劃，還應(yīng)該公布其長期供應(yīng)計劃（如五年計劃）。另一方面，在計劃制定時建議采用較為均勻的土地投放方式，避免新增土地供給的大幅波動。

注釋：

①配套商品房是指政府提供優(yōu)惠政策，限定建設(shè)標準，供應(yīng)上海市重大工程、重點舊區(qū)改造等建設(shè)項目被拆遷居民的政策性商品住房。上海市自2002年開始啟動配套商品房建設(shè)。

［1］Pollakowski H O，Wachter S M.The effects of land-use con?straints on housing prices［J］.Land Economics，1990（3）：315-324.

［2］Hannah L，Kim K H，Mills E S.Land use controls and housing prices in Korea［J］.Urban Studies，1993（1）：147-156.

［3］Peng R，Wheaton W C.Effects of restrictive land supply on housing in Hongkong：an econometric analysis［J］.Journal of Housing Research，1994（2）：263-291.

［4］Barlow J.Controlling the housing land market：some examples from Europe［J］.Urban Studies，1993（7）：1129-1149.

［5］Tse R Y C.Housing price，land supply and revenue from land sales［J］.Urban Studies，1998（8）：1377-1392.

［6］胡曉添，濮勵杰，陳志剛，等.土地因素對房價的時效影響實證分析——以南京市為例［J］.中國土地科學，2005（6）：36-39.

［7］范衛(wèi)華.土地供應(yīng)對房地產(chǎn)市場影響的有效性探析——以合肥市為例［J］.西北農(nóng)林科技大學學報，2012（3）:47-50.

［8］任榮榮，劉洪玉.土地供應(yīng)對住房價格的影響機理——對北京市的實證研究［J］.價格理論與實踐，2007（10）：40-41.

［9］黃忠華，虞曉芬，杜雪君.土地供應(yīng)對住房價格影響的實證研究——以上海市為例［J］.經(jīng)濟地理，2009（4）：624-627.

［10］任超群，張娟鋒，賈生華.土地供應(yīng)量對新建商品房市場的影響——基于35個大中城市的實證研究［J］.軟科學，2011（5）:1-5.

［11］施建剛，謝波.城市住房用地供應(yīng)政策對房價干預效果研究——基于上海住房市場的實證分析［J］.華東經(jīng)濟管理，2013（1）:13-17.

［12］Lai N，Wang K.Land-supply restrictions，developer strate?gies and housing policies：the case in Hongkong［J］.Interna?tional Real Estate Review，1999（1）：143-159.

［13］Meese R，Wallace N.Testing the present value relation for housing prices：should I leave my house in San Francisco?［J］.Journal of Urban Economics.1993（3）：245-266.

［14］Case K，Shiller R.The efficiency of the market for sin?gle-family homes［J］.American Economic Review，1989（1）：125-137.

［15］Dipasquale，Denise，William C Wheaton.Urban Economics and Real Estate Markets［M］.Pearson Education，2002：245-259.

［16］Smith，Lawrence B.A model of the Canadian housing and mortgagemarkets［J］.PoliticalEconomy，1969（3）：795-816.

［17］Dipasquale，Denise，William C Wheaton.Housing market dy?namics and the future of housing prices［R］.Working Paper No.28.Cambridge，MA：MIT Center for Real Estate，1990.

［責任編輯：張青］

Impact of Residential Land Supply Policy on Housing Market in Shanghai—An Empirical Study on the Basis of Dynamic Stock-flow Model

TANG Xu-jun1，2，YAO Ling-zhen2
（1.School of Finance，Shanghai University of International Business and Economics，Shanghai 201620，China；2.School of Public Economics&Administration，Shanghai University of Finance and Economics，Shanghai 200433，China）

The paper dynamically analyzes the impacts of residential land supply on new housing supply and housing prices by using the housing market stock-flow model，and simulates operational conditions of the housing market under different ideas of the residential land supply accordingly.It finds that，based on the empirical analysis of the data from Shanghai，the govern?ment’s increase of residential land supply has a significant impact on the supply of new housing after a certain period；the resi?dential land supply can affect the long-term housing prices，however it is difficult to have an impact on the current housing prices.The simulation results show that the increase of residential land supply can only play a limited role to stabilize housing prices.Based on the study，the paper proposes that the government’s residential land supply should focus on long-term，and should not make frequent adjustments on the basis of short-term housing market conditions

residential land supply；housing price；stock-flow model；land policy regulation

F061.5

A

1007-5097（2014）08-0008-05

●上海經(jīng)濟

10.3969/j.issn.1007-5097.2014.08.002

2014-04-25

上海市政府決策咨詢研究熱點課題（2013-GR-25）

唐旭君（1978-），女，四川成都人，講師，博士研究生，研究方向：房地產(chǎn)市場與政策；

姚玲珍（1966-），女，江蘇吳江人，教授，博士，校長助理，研究方向：房地產(chǎn)市場與政策。