顧 彬

（江蘇省南通市崇川區(qū) 人民法院，江蘇 南通226007）

在物業(yè)費(fèi)糾紛司法實(shí)踐中，被告業(yè)主往往會提出物業(yè)費(fèi)單價過高的抗辯：合法性上，物業(yè)合同的簽訂一般與業(yè)主拿房在同一時期，物業(yè)公司利用業(yè)主拿房心切的心理潛在地強(qiáng)迫業(yè)主簽訂物業(yè)合同，故物業(yè)費(fèi)價格等有關(guān)條款不具有合法性；合理性上，業(yè)主往往列舉出同檔次小區(qū)同類型住宅的物業(yè)費(fèi)單價，通過與其自有房屋物業(yè)費(fèi)價格的比較，體現(xiàn)出業(yè)主遭受顯失公平境遇的事實(shí)。以上抗辯理由具有相當(dāng)?shù)钠毡樾?，并且在情理上獲得了相當(dāng)民眾和輿論的支持。然而作為一名司法裁判者，固然能理解被告業(yè)主的心情，但判決首先要依據(jù)法律規(guī)定和基本法理，不能讓感情首當(dāng)其沖。

一、物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合法性問題

被告業(yè)主關(guān)于物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)合法性的抗辯，對應(yīng)的是這樣一條規(guī)則：根據(jù)《合同法》第54條規(guī)定，一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者撤銷。具體到物業(yè)費(fèi)糾紛中，就要看物業(yè)公司在與業(yè)主訂立物業(yè)合同時是否存在脅迫或乘人之危的行為。

（一）脅迫行為的認(rèn)定

《民通意見》第69條規(guī)定：“以給公民及其親友的生命健康、榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害或者以給法人的榮譽(yù)、名譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等造成損害為要挾，迫使對方做出違背真實(shí)的意思表示的，可以認(rèn)定為脅迫行為?！惫们艺J(rèn)定不交房是對被告的一種財(cái)產(chǎn)損害，那么物業(yè)公司是否以此為由要挾過？一般情況下，物業(yè)公司不會明示做出此種要挾，而民法上的“脅迫”一般需以存在脅迫行為為構(gòu)成要件［1］，因而通常不能認(rèn)定物業(yè)公司脅迫被告業(yè)主簽訂物業(yè)合同。

即便物業(yè)公司存在具體的要挾行為，但“脅迫”的主觀要件要求“受脅迫人主觀上認(rèn)為別無選擇”［2］，《國際商事合同通則》也對脅迫的含義界定為“合同一方當(dāng)事人的不正當(dāng)之脅迫，而且該脅迫足以使另一方當(dāng)事人無其他合同選擇情形下而為意思表示?！保?］而在本文的論題中，被告業(yè)主可以依據(jù)購房合同依法向開發(fā)商主張交付房屋，因?yàn)榉课葙I賣關(guān)系是完全獨(dú)立于物業(yè)合同關(guān)系的。也即，被告業(yè)主并非只有簽訂物業(yè)合同才能拿到房屋，故物業(yè)公司即便存在要挾行為也構(gòu)不成民法上的“脅迫”。

以上闡述往往得不到普通民眾的理解。其實(shí)，法律對受脅迫訂立合同的當(dāng)事人施以救濟(jì)，是意思自治與自己責(zé)任①之間平衡后的一個結(jié)果?；蛘吒又卑椎刂v，任何合同的簽訂都不存在絕對意義上的自愿一致。誠如阿蒂亞所言：“我們必須承認(rèn)所有的合同都是在某種強(qiáng)制下締結(jié)的，不僅沒有完全自愿的合同，而且也沒有完全自愿的選擇?！保?］282－283因此，對于任何微小的脅迫都施以法律救濟(jì)是不現(xiàn)實(shí)的。即便物業(yè)公司利用受托辦理交房事宜的相對強(qiáng)勢地位敦促業(yè)主與其簽訂物業(yè)合同，其行為也無法構(gòu)成民法上的“脅迫”。

（二）乘人之危的認(rèn)定

《民通意見》第70條規(guī)定：“一方當(dāng)事人乘對方處于危難之機(jī)，為牟取不正當(dāng)利益，迫使對方做出不真實(shí)的意思表示，嚴(yán)重?fù)p害對方利益的，可以認(rèn)定為乘人之危。”所謂“危難之機(jī)”，一般包括危難處境和緊迫需要［5］21，然而，“對于危難和急迫處境的程度也有要求，一般而言應(yīng)十分嚴(yán)重，受害人需基于此喪失了意思自由，現(xiàn)實(shí)中表現(xiàn)為危難方?jīng)]有其他的選擇余地或機(jī)會，也根本不可能與對方平等協(xié)商，只有接受苛刻條件”［6］。因此，與對“脅迫”的認(rèn)定一樣，本論題下物業(yè)公司同樣不構(gòu)成乘人之危行為。

二、物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)的合理性問題

物業(yè)費(fèi)單價是否具有合理性這個問題，在業(yè)主和物業(yè)公司雙方?jīng)]有顯失公平的情況下，鑒于物業(yè)合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，在訴訟中是不加以審查的。因此，對于被告業(yè)主主張物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)不合理的抗辯，法院應(yīng)當(dāng)首先審查雙方是否顯失公平的問題。

（一）顯失公平的認(rèn)定

從自然結(jié)果上看，被告業(yè)主擁有房屋的物業(yè)費(fèi)單價可能確實(shí)較當(dāng)?shù)赝愋^(qū)同房型的價格要高，甚至超出50%。誠然，民法上的顯失公平強(qiáng)調(diào)交易結(jié)果的重大失衡。早在羅馬法時期，“優(yōu)帝法典乃創(chuàng)制了‘短少逾半規(guī)則（1aesio enomis）’，亦即于買賣價金少于標(biāo)的物價值之半時，出賣人得解除契約，返還價金，而請求返還標(biāo)的物”［7］。到了近代資本主義時代，“按照法國的傳統(tǒng)理論，對于不動產(chǎn)的分割，構(gòu)成非常損失的標(biāo)準(zhǔn)是當(dāng)事人所得數(shù)量較其應(yīng)得數(shù)量少1／4以上（法國民法典第887條）；對于不動產(chǎn)的出售，其標(biāo)準(zhǔn)則為出賣人因低價所受損失超過不動產(chǎn)價金7／12（法國民法典第1674條）”［8］。

然而，到了現(xiàn)代社會，人們愈發(fā)意識到保護(hù)交易安全和秩序的需要，“重大失衡”的程度并不僅僅是“偏離”，正如《國際商事合同通則》的注釋所指出的：“即使價值與價格之間相當(dāng)失衡，或其他因素?cái)_亂了履行與對應(yīng)履行之間的平衡，尚不足以構(gòu)成重大失衡。這種失衡必須非常嚴(yán)重，以至于破壞了正常人所具有的道德準(zhǔn)則。”［9］更為重要的是，現(xiàn)代人摒棄了認(rèn)定顯失公平的單一標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)而采用主客觀雙重標(biāo)準(zhǔn)，中國司法解釋亦吸收了這一取向。《民通意見》第72條規(guī)定：“一方當(dāng)事人利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，致使雙方的權(quán)利義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，可以認(rèn)定為顯失公平。”實(shí)務(wù)界一般認(rèn)為，顯失公平還必須包含以下要素：“須雙方訂約地位不平等，一方處于優(yōu)勢地位而對方處于窘境，完全沒有同對方討價還價的余地，或是一方無經(jīng)驗(yàn)、缺乏判斷力?！保?0］本論題中，雖然物業(yè)公司憑借受托辦理交房事宜這一優(yōu)勢在與業(yè)主簽訂物業(yè)合同時占據(jù)一定主動，但業(yè)主還談不上身陷“窘境”，也非沒有和物業(yè)公司討價還價的余地，物業(yè)公司所謂的優(yōu)勢，也沒有強(qiáng)到“足以使當(dāng)事人之間的協(xié)商名存實(shí)亡”［11］的地步；雖然在物業(yè)收費(fèi)問題上業(yè)主相對物業(yè)公司沒那么多專業(yè)知識，但業(yè)主在庭審中通常都會表示自己在當(dāng)初簽訂物業(yè)合同時就意識到價格標(biāo)準(zhǔn)偏高，只是為了拿房而忍下了，這恰恰說明業(yè)主并非沒有判斷力。因此，訴訟中一般都很難認(rèn)定業(yè)主遭受了顯失公平的境遇。

（二）物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)不合理的出路

訴訟解決不了物業(yè)費(fèi)單價的合理性問題，并不意味著該價格標(biāo)準(zhǔn)就是科學(xué)合理的，很多法官常常在做出支持物業(yè)公司判決的同時對被告業(yè)主表示同情。那么，若物業(yè)費(fèi)單價確實(shí)偏高，業(yè)主除了訴訟途徑外又該怎樣自我維權(quán)和救濟(jì)呢？

首先，業(yè)主尋求救濟(jì)的對象應(yīng)當(dāng)是物業(yè)的主管部門。《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第5條規(guī)定：“市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策的制定、實(shí)施和監(jiān)督管理工作?！眹鴦?wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條規(guī)定：“縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時處理業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴?！币虼耍瑯I(yè)主要反映和解決物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)問題，在訴訟之外應(yīng)當(dāng)求助于物價局和房管局。

其次，業(yè)主可以抓住物業(yè)費(fèi)價格調(diào)整周期尋求降價機(jī)會。普通居民住宅的物業(yè)費(fèi)定價一般實(shí)行政府指導(dǎo)價，2013年5月新實(shí)施的《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》第49條第2款規(guī)定：“價格行政主管部門應(yīng)當(dāng)每3年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整?！?/p>

最后，業(yè)主可以通過業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，修改管理規(guī)約，甚至解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第17條第一款規(guī)定：“管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理；業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)、違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定?！币虼?，物業(yè)費(fèi)的定價應(yīng)當(dāng)也是管理規(guī)約的必要內(nèi)容。根據(jù)該法第11條、第12條的規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定修改管理規(guī)約或解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，但應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。另外，根據(jù)《江蘇省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》第55條的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個月前，業(yè)主大會可以決定是否續(xù)聘原物業(yè)公司。

以上救濟(jì)途徑均需要通過業(yè)委會召開業(yè)主大會才能實(shí)現(xiàn)。但實(shí)踐中往往是這樣的情況：某一類房型的業(yè)主人數(shù)占小區(qū)全體業(yè)主的比例較小，而其他房型的業(yè)主又不存在物業(yè)費(fèi)價格偏高的問題，因此這一類業(yè)主的表決權(quán)有限，無法達(dá)成召開業(yè)主大會的法定條件。雖然業(yè)主大會臨時會議的召開條件較低，只需經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上的業(yè)主提議即可，但臨時會議能否商議決定修改管理規(guī)約和物業(yè)服務(wù)企業(yè)解聘事宜，法無明文規(guī)定。筆者認(rèn)為，需要業(yè)主大會共同決定的事項(xiàng)涉及物業(yè)服務(wù)關(guān)系各方主體的重大利益，臨時會議應(yīng)當(dāng)無權(quán)代行權(quán)力。那么，這一類少數(shù)群體將很難通過啟動業(yè)主大會的方式維護(hù)自身合法權(quán)益。

如何看待這一問題？筆者認(rèn)為，現(xiàn)行法律規(guī)定確實(shí)沒有考慮到這么細(xì)致的問題，若要彌補(bǔ)這一不足，可以在地方性法規(guī)或地方政府規(guī)章中解決。筆者注意到，關(guān)于住宅公共維修基金的動用規(guī)則，很多地方在國務(wù)院部門規(guī)章的基礎(chǔ)上進(jìn)行了細(xì)化，國務(wù)院《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》第22條規(guī)定，住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主有權(quán)通過資金使用方案。然而，“住宅專項(xiàng)維修資金列支范圍內(nèi)的業(yè)主”范圍模糊。在這一點(diǎn)上，杭州市規(guī)定以“相關(guān)業(yè)主”為計(jì)算基數(shù)，青島市則以“有利害關(guān)系的業(yè)主”作為基數(shù)，本市的規(guī)定更為具體，表述為“維修涉及范圍內(nèi)的相關(guān)業(yè)主”。這樣立法就為某一棟或幾棟住宅的業(yè)主啟動專項(xiàng)資金使用程序掃清了不合理障礙。本論題中，要解決被告業(yè)主的難處，就可以借鑒這樣的立法技術(shù)——在本省或本市的物業(yè)管理?xiàng)l例中可以規(guī)定：對管理規(guī)約或物業(yè)合同個別事項(xiàng)進(jìn)行修改，可以采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會，在與待修事項(xiàng)有利害關(guān)系的業(yè)主中，專有部分占建筑物總面積2／3以上且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意的，可以通過修訂方案。

通過以上分析，物業(yè)費(fèi)價格標(biāo)準(zhǔn)過高的抗辯在訴訟中通常很難獲得支持。但對于有此種訴求的業(yè)主群體，建議不要一條路走到底，人民法院和司法程序可以解決社會生活中的大部分糾紛和矛盾，但并非全部。只有行政執(zhí)法者與司法裁判者通力合作、共同努力，才可以達(dá)到標(biāo)本兼治的目的。

注 釋：

① 所謂自己責(zé)任，即責(zé)任自負(fù)原則，意思自治的邊界就是不損害他人的合法權(quán)益，“自己的行為給他人造成損害，應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任，有法定正當(dāng)理由的除外”。參見劉士國：《侵權(quán)責(zé)任法的理論和實(shí)踐——論侵權(quán)責(zé)任法的自己責(zé)任原理》，載《政治與法律》2005年4期，第3頁。

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