王佳蕾

（吉林省社會科學(xué)院 經(jīng)濟研究所，吉林 長春 130033）

2012年末，全國商品房成交量大幅上漲，部分城市房價大幅上漲趨勢明顯，部分地區(qū)放松調(diào)控意愿增強，房地產(chǎn)市場預(yù)期發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)過熱趨勢。針對以上房地產(chǎn)市場情況，2013年2月20日，在上屆政府召開的最后一次國務(wù)院常務(wù)會議上出臺了樓市調(diào)控“國五條”，3月1日又頒布了國五條實施細(xì)則，對二手房市場使用“史上最強調(diào)控手段”，即二手房征收差額20%個稅。4月1日長春版“國五條”正式落地，提出2013年長春市房價漲幅不能超過13%的調(diào)控目標(biāo)。

“國五條”以及長春細(xì)則的出臺對長春市房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生哪些影響呢？下面將分別做以詳細(xì)分析。

一、對房地產(chǎn)交易市場的影響

（一）對土地市場的影響

2012年，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲調(diào)控，開發(fā)商面臨著較大的資金壓力，所以拿地十分理智謹(jǐn)慎，土地成交量大幅下降，一些開發(fā)商的土地儲備已經(jīng)不足。2012年末，長春市土地市場開始回暖。2013年，土地市場逐漸升溫，長春市2月經(jīng)營性土地出讓1112498平方米，面積創(chuàng)出一個高點，3月受“國五條”的影響經(jīng)營性土地僅出讓182 802平方米，面積明顯萎縮，4月由于長春細(xì)則無實質(zhì)性內(nèi)容，土地出讓面積又開始大幅度增加到863 703平方米，之后的土地市場一直保持火熱狀態(tài)，房企看多情緒濃郁，開始積極拿地，儲備資金進(jìn)入土地市場，12月更是迎來了全年土地市場的高潮，成交1 550 449平方米，完美收官。2013年，長春市土地市場很多地塊進(jìn)行了多輪競價，多幅地塊溢價成交，而2012年絕大部分以底價成交，可見2013年的土地市場競爭激烈。

從全年來看，長春土地市場從經(jīng)營性土地出讓地塊數(shù)量到出讓面積都創(chuàng)歷史新高。2013年，長春市共出讓經(jīng)營性用地113宗，出讓面積7 188 473平方米，而長春市國土資源局2013年經(jīng)營性用地計劃供應(yīng)700萬平方米，超額完成了全年經(jīng)營性土地供應(yīng)計劃，經(jīng)營性土地出讓總金額244.5089億元，成交均價3 401元/平方米。2012年，長春市經(jīng)營性用地出讓84宗，出讓面積5 568 463平方米，經(jīng)營性土地出讓總金額174.9651億元，成交均價3 142元/平方米。與上年相比，2013年經(jīng)營性土地成交數(shù)量環(huán)比增長34.52%，經(jīng)營性土地成交面積環(huán)比增長29.09%，經(jīng)營性土地成交金額環(huán)比增長39.75%，成交均價上漲8.24%，土地價格的上漲由土地資源的稀缺性注定，同時多幅土地出現(xiàn)溢價，使個別地塊價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于底價成交，進(jìn)而拉高了整體土地價格。從以上分析可以看出，“國五條”對長春市土地市場影響甚微。由于近幾年國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控已成為常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)做好準(zhǔn)備，能夠理性應(yīng)對，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場長期發(fā)展還是比較肯定的。

（二）對商品房市場的影響

我們主要研究一下“國五條”對2013年長春市商品住宅市場的供需情況的影響。供給方面，“國五條”的出臺沒有降低長春市商品住宅市場供應(yīng)量。3月長春市商品住宅市場新增供應(yīng)33.79萬平方米，同比增加30.1%，環(huán)比增加40.8%，新增供應(yīng)套數(shù)3 082套，同比增加94.6%，環(huán)比增加169.5%。4月由于市場需求的增加更是出現(xiàn)商品住宅市場供應(yīng)的一個小高潮，新增供應(yīng)面積88.08萬平方米，同比增加126.0%，環(huán)比增加160.7%，新增供應(yīng)套數(shù)8311套，同比增加146.4%，環(huán)比增加169.7%，之后各月也都保持較高的供應(yīng)量和供應(yīng)套數(shù)。成交方面，“國五條”也在短期內(nèi)促進(jìn)了商品住宅市場成交量的增加。3月由于部分購房者擔(dān)心國家出臺新的信貸政策，增加貸款首付，提高貸款利率，便紛紛出手購買住房，3月長春市商品住宅成交量76.65萬平，同比增加104.1%，環(huán)比增加168.3%，成交套數(shù)7 799套，同比增加94.4%，環(huán)比增加169.5%。根據(jù)長春房地產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計計算，新“國五條”出臺前后，長春的商品房住宅成交量有明顯的變化。在政策出臺之前的2013年2月1日至2013年2月20日，長春市住宅成交量共計1 613套，而政策出臺之后的2013年2月21日至2013年3月11日，住宅成交量總共為3631套。新“國五條”出臺20天，長春住宅成交量激增125%。4月溫和的“國五條”長春細(xì)則出臺，之前持觀望態(tài)度的購房者需求開始釋放，所以4月之后長春市商品住宅成交情況比較穩(wěn)定，各個月份成交量都在60萬平方米上下波動。

2013年，長春商品住宅市場供需旺盛，共新增供應(yīng) 822.08萬平方米，成交758.04萬平方米，超過2012年的812.68萬平方米和618.03萬平方米，創(chuàng)出長春樓市新高?！皣鍡l”未對長春市商品住宅市場的供需產(chǎn)生負(fù)面影響。

（三）對二手房市場的影響

“國五條”對長春市乃至全國最顯著的影響就是催熱了二手房市場,尤其是3月二手房交易出現(xiàn)“井噴”。3月1日出臺的“國五條”細(xì)則中提到二手房交易征收差額20%的個人所得稅，對長春市的二手房交易市場產(chǎn)生巨大推動力。由于市民擔(dān)憂4月初“國五條”地方細(xì)則出臺會開始差額征稅，所以在這個政策“空窗期”長春市突擊辦理二手房交易手續(xù)的市民數(shù)量大幅增加，全市掀起了一個二手房過戶排隊高潮。進(jìn)入5月以后，二手房交易量明顯回落，日交易量整體呈遞減趨勢，經(jīng)過3月二手房住宅交易量井噴式增漲，居民交易熱情及交易意愿趨冷，對交易稅費增長造成的恐懼心態(tài)已經(jīng)基本釋放完畢，交易數(shù)量降為正常水平，但是較往年同期仍呈增長趨勢，長春市二手房市場仍處于活躍期。自從“國五條”出臺之后，長春市房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記服務(wù)中心每天交易量大幅增加，在3月末高峰時日交易量近千套，同時涉稅咨詢業(yè)務(wù)量的增加也非常明顯。而隨著4月1日“國五條”長春落地政策的正式出爐，由于并未提及20%個稅的規(guī)定，4月房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記服務(wù)中心的接待量大幅減少，辦理房產(chǎn)過戶的人已經(jīng)基本恢復(fù)正常水平，每天大概200-300人，比之前大幅回落。

二、對房屋價格的影響

（一）對長春市商品住宅價格的影響

2008年，全球經(jīng)濟危機導(dǎo)致全國房地產(chǎn)市場一片蕭條景象，但是從2009年開始長春市房價持續(xù)上揚，到2010年長春房價同比2009年漲幅達(dá)30%，2011年長春市商品住宅均價達(dá)到6 710元/平方米，同比2010年增長18%，2012年房價整體下降，商品住宅成交均價6 460元/平方米，同比下降3.7%，降幅約250元/平方米，這也是長春房價連漲三年后首年下降，長春房價的下降主要由于城郊結(jié)合和環(huán)線以外眾多項目低價入市以及樓盤的大幅度促銷導(dǎo)致。

2013年，長春市的房價沒有全國一線城市的明顯漲幅，但卻在穩(wěn)中上揚。商品住宅市場成交均價1月以6 080元/平方米的價格跌入谷底，同比下降3.5%，環(huán)比下降7.3%，之后成交均價持續(xù)上升，從2月的6 260元/平方米一直上漲到金九的6 860元/平方米，達(dá)到全年最高水平，10月開始成交均價有所回落，最后在12月以6530元/平方米的成交均價收官。但是縱觀2013年全年，商品住宅均價整體表現(xiàn)出持續(xù)攀升的勢頭，全年成交價格6573元/平方米，同比2012年商品住宅成交均價6460元/平方米微漲1.75%。從環(huán)比價格來看，4月長春市商品住宅成交均價環(huán)比3月上漲為0，這可能與“國五條”的出臺有所關(guān)聯(lián)，但是該月同比2012年4月住宅均價仍有4%的上漲，可見，“國五條”的出臺，對長春市商品住宅成交均價影響極其有限。

2013年上半年，長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為20.1%，2013年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在22 000元以上，漲幅為10%，從以上可以估算長春市全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的上漲幅度在10%以上，長春市商品住宅價格上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于長春市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速，“國五條”長春版細(xì)則的調(diào)控目標(biāo)毫無懸念的圓滿完成。

（二）對長春市二手房市場價格的影響

對于長春市二手房交易價格，本文的數(shù)據(jù)來自長房置換股份有限公司，由于市場所占份額已達(dá)到抽樣標(biāo)準(zhǔn)，將長房置換交易數(shù)據(jù)作為長春市二手房市場案例進(jìn)行抽樣調(diào)查，并加以整理分析，得出以下數(shù)據(jù)。長春市2013年前10個月二手房平均價格均比去年同期有較大幅度的上漲，同比漲幅最低月份也有6.39%的上升，漲幅最高的4月比2012年同月上漲14.29%，從環(huán)比上來看，有三個月環(huán)比出現(xiàn)下降情況，降幅也都較小。在“國五條”政策出臺期間，由于政策刺激，購房者擔(dān)心20%個稅的落實，二手房市場急劇升溫，刺激了二手房價的上升，3月和4月分別有3.53%和2.26%的環(huán)比上漲，4月出現(xiàn)前十月同比最大漲幅14.29%。之后由于困擾二手房買賣雙方的20%個稅政策并未產(chǎn)生實質(zhì)性作用，大量之前因個稅政策觀望的購房者開始回流入市，旺盛的購房需求帶來二手房價格的平穩(wěn)上漲。

三、對購房者的影響

（一）短期影響部分剛性需求人群

“國五條”剛剛頒布后，部分計劃購買二手房的剛需人群預(yù)期細(xì)則中交易20%個稅的政策在長春市落實后稅負(fù)會轉(zhuǎn)嫁到購房一方，二手住房價格將要上漲，所以紛紛恐慌性地追趕政策末班車。在長春“國五條”細(xì)則公布后，并未提及20%個稅的問題，而且也沒有任何具體措施出臺，政策逐漸明朗化，剛需們又開始謹(jǐn)慎選擇自己的住房。

（二)殃及部分改善型需求人群

“國五條”的出臺是要打擊投資投機行為，但是其延續(xù)的限購政策和限貸政策繼續(xù)影響著部分改善性需求人群。在長春限購政策下，已經(jīng)擁有兩套住房的家庭想要改善居住條件再購買新的住房，只得被迫先出售一套現(xiàn)有住房才符合政策，給改善型需求人群帶來很多不便和限制。在限貸政策下，二套房貸款首付比例和利率的提高將部分經(jīng)濟實力稍弱的改善型需求人群拒之門外。

(三）擠出部分投資投機人群

前面所說的限購、限貸政策同樣影響著投資投機人群，對投資投機需求產(chǎn)生擠出效應(yīng)。部分投資投機人群會因為限購政策的限制，不具有在長春再購買住房的資格而放棄在長春投資住房的計劃，較高的二套房貸款首付和利率也使得部分投資投機者由于投資成本的提高而放棄對住房市場的投資。

（四）產(chǎn)生規(guī)避政策的不正當(dāng)交易行為

所謂“上有政策，下有對策”，對于國家調(diào)控政策的限制，部分購房者開始動歪腦筋，采取所謂的對策，他們要規(guī)避的政策大多也還是延續(xù)的限購、限貸政策。由于限購政策的束縛，不少家庭失去繼續(xù)購買住房的資格，限貸政策又提高了二套房貸門檻，部分購房者便通過“假離婚”的方式獲取購房資格或者較低的貸款首付及利率，或兼而有之?！凹匐x婚”還伴有假“假離婚”現(xiàn)象，即夫妻雙方離婚事實是假的，連離婚證也是假的，由于房地產(chǎn)交易部門和民政部門之間缺乏溝通，婚姻信息沒有共享，房產(chǎn)交易部門只看離婚證，而并不調(diào)查離婚證的真假，所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象。限購政策對外地人口在長春買房也做出限制，規(guī)定必須能夠提供一年以上納稅證明或社會保險證明才可以購買住房，由此，一些中介機構(gòu)又增加了代辦假納稅證明的服務(wù)項目，使那些既沒有長春市戶口也沒有納稅或社保證明的購房者具有在長春買房資格。這些購房者為應(yīng)對國家房地產(chǎn)政策做出的不正當(dāng)?shù)男袨槭恰皣鍡l”對購房者、對社會產(chǎn)生的負(fù)面影響。

四、對政府財政收入的影響

房地產(chǎn)商所繳納的契稅、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅等對中央財政收入基本沒有影響，但是由于這些稅收主要歸地方政府所有，占地方財政收入相當(dāng)大一部分比重，所以“國五條”對地方政府收入的影響遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于中央政府。各項房地產(chǎn)稅收連同土地使用權(quán)出讓金是長春市政府財政的主要來源。根據(jù)前面分析的長春市經(jīng)營性土地出讓情況以及商品房銷售情況等可以推算出長春市2013年土地出讓金和房地產(chǎn)相關(guān)稅費并不會減少，“國五條”的出臺沒有影響到長春市的財政收入，相反由于土地市場的火爆以及新建商品房市場和二手房市場的量價齊升，土地出讓金及房地產(chǎn)相關(guān)稅費應(yīng)該有所增加。

綜上所述，由于“國五條”長春細(xì)則只是制定了一個比較容易實現(xiàn)的房價調(diào)控目標(biāo)，并無可操作性的具體內(nèi)容，再加上長春市房地產(chǎn)市場以剛性需求為主，所以“國五條”對長春市的房地產(chǎn)市場并未產(chǎn)生實質(zhì)影響，長春市房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持健康、理性發(fā)展。

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