文/本刊記者李靜宇

走向科學(xué)發(fā)展之路

文/本刊記者李靜宇

據(jù)了解，我國(guó)物流園區(qū)的開(kāi)發(fā)方式主要有政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)，政府規(guī)劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)和企業(yè)自主開(kāi)發(fā)三種模式。其中政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開(kāi)發(fā)是目前物流園區(qū)開(kāi)發(fā)中采用最多的一種，占比超過(guò)60%。

然而，政府規(guī)劃存在一個(gè)問(wèn)題，就是與市場(chǎng)需求不銜接，規(guī)劃中往往有“面子工程”，而且物流園區(qū)定位也不準(zhǔn)，流于形式，導(dǎo)致物流園區(qū)不能發(fā)揮最好的效能。

對(duì)此，中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)會(huì)長(zhǎng)何黎明指出，目前有些園區(qū)與區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃銜接不夠，對(duì)實(shí)際物流需求了解不清楚，導(dǎo)致園區(qū)發(fā)展定位不明確，占地面積偏大，盈利模式不清晰。特別是部分中小城市物流園區(qū)數(shù)量過(guò)多、盲目建設(shè)、缺乏全局性的統(tǒng)籌考慮。例如，一些交通位置不屬于節(jié)點(diǎn)城市，其GDP總量、人口數(shù)量?jī)蓚€(gè)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)要素均處于全國(guó)中下游水平的城市，其市區(qū)物流園區(qū)總量接近甚至超過(guò)國(guó)家級(jí)節(jié)點(diǎn)城市的平均數(shù)量。

不得不承認(rèn)，物流園區(qū)在我國(guó)的發(fā)展并不平衡，不平衡之處表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的物流量大，供地明顯不足，尤其像北京、上海、廣州這樣的一線城市，工業(yè)用地都無(wú)法滿足，何況稅收低，不能為政府帶來(lái)更多收益的物流業(yè)，這也是造成物流園區(qū)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)供不應(yīng)求的另一原因。而在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)又存在著物流園區(qū)相對(duì)過(guò)剩的現(xiàn)象——這些地區(qū)引進(jìn)工業(yè)企業(yè)和制造業(yè)落戶可以批給較多的占地，這樣就使企業(yè)解決了企業(yè)自身物流用地問(wèn)題，于是也就產(chǎn)生了規(guī)劃的物流園區(qū)出現(xiàn)相對(duì)過(guò)剩的現(xiàn)象。

中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)姜超峰認(rèn)為，這里面涉及到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人員聚集的問(wèn)題和供地量間的配比。同時(shí)物流園區(qū)也存在著地價(jià)成本的問(wèn)題，地價(jià)高的地區(qū)物流企業(yè)買(mǎi)不起地，地價(jià)低的地方買(mǎi)多了也沒(méi)有用，這就是物流用地的窘境所在。

如何利用好有限的土地，建設(shè)高效的物流園區(qū)，避免空置現(xiàn)象，姜超峰建議：一是投資主體要實(shí)，要明確，沒(méi)有投資主體的物流園區(qū)大多是不真實(shí)、虛假的。二是投資的渠道要暢通，融資渠道要清晰，是通過(guò)銀行還是發(fā)行債券，還是上市，還是自有資金，這些渠道都要落實(shí)清楚。三是市場(chǎng)和客戶的需求分析要切合實(shí)際。

在現(xiàn)實(shí)中有很多的投資都是先做了規(guī)劃先圈了地再想園區(qū)的市場(chǎng)和發(fā)展，這時(shí)已經(jīng)晚了，融資容易出現(xiàn)問(wèn)題，同時(shí)也影響園區(qū)的招商。

許多物流園區(qū)的投資主體在投資經(jīng)營(yíng)物流園區(qū)項(xiàng)目之前，并沒(méi)有認(rèn)識(shí)到物流園區(qū)項(xiàng)目投資大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特性，片面追求項(xiàng)目短期的利潤(rùn)回報(bào)，未做好長(zhǎng)期戰(zhàn)略性投資準(zhǔn)備。在后續(xù)建設(shè)中由于資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)停滯，這樣就容易造成圈占土地、等待升值、改變用途的傾向。有些投資者為盡快收回投資，在項(xiàng)目招商時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割出讓，破壞了物流園區(qū)功能整體性，使園區(qū)集約化作用無(wú)法發(fā)揮。

我國(guó)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)備設(shè)施投資每年都在快速增長(zhǎng)，其中就包括物流園區(qū)的建設(shè)，這個(gè)速度還在釋放中，這個(gè)速度一旦停滯，無(wú)疑意味著市場(chǎng)出現(xiàn)了飽合的征兆。因此姜超峰提請(qǐng)業(yè)內(nèi)關(guān)注：“近兩三年將會(huì)達(dá)到一個(gè)臨界點(diǎn)，行業(yè)要密切關(guān)注這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展情況，關(guān)注需求的問(wèn)題，這都是規(guī)劃園區(qū)時(shí)需要注意的問(wèn)題。”

對(duì)于物流園區(qū)的發(fā)展趨勢(shì)，姜超峰說(shuō)，未來(lái)園區(qū)呈多樣化的發(fā)展趨勢(shì)，不僅要有綜合性的，也要有平臺(tái)型、商貿(mào)型等多種形式，而物流發(fā)展最關(guān)鍵的是它的發(fā)展要和城市的發(fā)展相融合。不僅需要物流樞紐、物流園區(qū)這些大的節(jié)點(diǎn)，同時(shí)還需要物流中心、配送中心這些中型節(jié)點(diǎn)以及貨運(yùn)站等不同方式的聯(lián)運(yùn)站點(diǎn)、城市里的配送站點(diǎn)，這幾點(diǎn)都具備才能形成一個(gè)完整的節(jié)點(diǎn)體系，單獨(dú)依靠某一種節(jié)點(diǎn)形不成大的物流配送體系。以電商為例，也存在著需求的不同，比如中轉(zhuǎn)型的電商它就不需要大規(guī)模的存儲(chǔ)型倉(cāng)庫(kù)，而像京東商城這樣的電商就需要大規(guī)模存儲(chǔ)型的倉(cāng)庫(kù)。另外，倉(cāng)庫(kù)的設(shè)施設(shè)備的模式也應(yīng)該多樣化，不僅要增加面積也要提高效率。姜超峰說(shuō)，“大中小不同的物流節(jié)點(diǎn)要齊全，要整體布局，這樣才契合城市發(fā)展的布局。今后的物流園區(qū)要化整為零，不能再追求過(guò)去那種大而全的物流園區(qū)模式?！?/p>

看來(lái)如何引導(dǎo)物流園區(qū)走科學(xué)發(fā)展之路，將是政府與企業(yè)需要共同探索的問(wèn)題。市場(chǎng)之手和政府之手，各自發(fā)揮自己的效能，才能使物流園區(qū)健康發(fā)展。

目前在業(yè)內(nèi)比較成功的案例有，浙江傳化、上海外高橋、北京空港、蘇州物流中心、普洛斯、武漢東西湖、山東蓋家溝等物流園區(qū)。他們?cè)谔岣呶锪鞯慕M織化水平和集約化程度、轉(zhuǎn)變物流運(yùn)作模式，調(diào)整區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展等方面發(fā)揮著作用。

據(jù)調(diào)查顯示，多數(shù)園區(qū)以選擇交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。靠近高速公路和國(guó)道是物流園區(qū)的首選；緊鄰工業(yè)園區(qū)并與之形成配套服務(wù)，也是物流園區(qū)最佳的選址，從中反映出園區(qū)建設(shè)者對(duì)市場(chǎng)客戶因素的重視。

在關(guān)于吸引企業(yè)入駐的主要原因中，交通方便成為吸引企業(yè)入駐的首選因素。其次才是園區(qū)品牌好、配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、租金便宜等其他因素。

對(duì)此，姜超峰表示，“物流園區(qū)需要科學(xué)布局，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，它的選址要求很重要，選址選得不對(duì)，你的投資就瞎了，選址選得對(duì)是成功運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵所在。”

安博的杜培培在接受記者采訪時(shí)表示，安博中國(guó)對(duì)電商選址方面的理解和策略是，從位置、規(guī)模和人力資源入手，投資策略主要集中在北上廣一線城市，沈陽(yáng)、武漢二線城市，在項(xiàng)目投資過(guò)程中分別會(huì)按照區(qū)域配送中心和城市配送中心來(lái)定位我們的物流設(shè)施。對(duì)此，她詳細(xì)解釋說(shuō)：我們首先要考量區(qū)域功能的因素，通常是指離城區(qū)車(chē)程不超過(guò)兩個(gè)小時(shí)，有比較強(qiáng)的輻射功能，還有城市配送，離城區(qū)一小時(shí)之內(nèi)的配送中心。第二個(gè)是交通網(wǎng)絡(luò)，考慮的不僅僅是位置與其它高速公路、空港、海港連接的便利性，還要更多考慮園區(qū)周邊道路，包括與高速公路、主要公路的連接。第三個(gè)才是完善的基礎(chǔ)設(shè)施，供水供電。

“一個(gè)物流港一旦形成再去改變是比較難的，所以通常會(huì)用前瞻性來(lái)看這個(gè)市場(chǎng)，現(xiàn)在好不好，將來(lái)還會(huì)好不好，由于成熟土地的稀缺性，未來(lái)設(shè)施會(huì)越來(lái)越少，怎樣更早去介入到占有未來(lái)的資源可能是相當(dāng)重要的。”杜培培強(qiáng)調(diào)說(shuō)。

對(duì)此，姜超峰提出了物流園區(qū)融入更大園區(qū)的理念。未來(lái)，將物流園區(qū)更多地融入到工業(yè)園區(qū)的大發(fā)展之中去，以發(fā)揮其特有的服務(wù)功能功效。

對(duì)于位置的考量說(shuō)來(lái)容易，但是應(yīng)用于現(xiàn)實(shí)中矛盾就出現(xiàn)了，更多的情況是交通是交通，土地是土地，好的區(qū)位不一定有土地，有土地的地方不一定期完善的交通，再加上還要考慮地價(jià)進(jìn)去，就很難形成一致和有效的資源集聚效應(yīng)了，有很多重要的因素往往最后就這樣被妥協(xié)掉了。

談到物流園區(qū)的運(yùn)作效應(yīng)，現(xiàn)在比較統(tǒng)一的觀點(diǎn)是形成園區(qū)的連鎖效應(yīng)，這一點(diǎn)在貨運(yùn)為主的園區(qū)里推廣最為火熱，以提升高效的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。與此出發(fā)點(diǎn)相同，運(yùn)作過(guò)程中略有不同的是普洛斯的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)模式，普洛斯中國(guó)區(qū)副總裁蔡成介紹說(shuō)：“普洛斯在中國(guó)已經(jīng)形成了一個(gè)高效的網(wǎng)絡(luò)，目前遍布到中國(guó)的39個(gè)城市，同時(shí)，在一些一線、二線重點(diǎn)樞紐型城市都是多點(diǎn)開(kāi)發(fā)，比如在上海這一城市我們現(xiàn)在擁有的物流園區(qū)23個(gè)，根據(jù)業(yè)務(wù)的具體需求具備不同功能的園區(qū)，從功能上講，有非保稅、保稅，有靠近機(jī)場(chǎng)的領(lǐng)空工業(yè)園，有靠近碼頭的海港工業(yè)園。從業(yè)態(tài)上看，既有為冷鏈公司提供的冷庫(kù)，還有普通的電子商務(wù)倉(cāng)庫(kù)等。在他看來(lái)，這種以不同的業(yè)態(tài)連成的網(wǎng)絡(luò)更能為客戶提供多方位同品質(zhì)的需求。

成功的園區(qū)各有各的不同，但成功的園區(qū)離不開(kāi)城市發(fā)展的總體GDP水平，離不開(kāi)良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，違背這些最基本的規(guī)律，不但達(dá)不到招商引資的目的，更會(huì)造成資源的浪費(fèi)。