文/本刊記者李靜宇

解讀物流園區(qū)空置率

文/本刊記者李靜宇

物流園區(qū)60%空置率這個(gè)數(shù)據(jù)已經(jīng)被沿用多年，這如同一個(gè)躲不開的“證據(jù)”，讓物流園區(qū)有圈地之嫌。雖然這個(gè)數(shù)據(jù)被人們引用多年，但這里面既有對(duì)物流園區(qū)發(fā)展的誤解，也有園區(qū)面臨的發(fā)展之痛。沒人愿意看到此種數(shù)據(jù)所產(chǎn)生的雙層“傷害”，但問題的解決，只需讓真實(shí)回歸，便會(huì)月明風(fēng)清。

空置率是個(gè)偽命題

空置率看來是個(gè)偽命題，因?yàn)閺闹袊锪髋c采購聯(lián)合會(huì)對(duì)物流園區(qū)進(jìn)行的普查統(tǒng)計(jì)中，并沒有查詢到有關(guān)空置率的統(tǒng)計(jì)。

據(jù)了解，2012年中國物流與采購聯(lián)合會(huì)曾對(duì)全國物流園區(qū)進(jìn)行了普查統(tǒng)計(jì)：（1）署名物流園區(qū)、物流基地、無水港、內(nèi)陸港、公路港、物流港的項(xiàng)目屬于本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)范圍；（2）署名貨運(yùn)市場、交易市場、物流中心的項(xiàng)目不納入本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)范圍；（3）要求園區(qū)占地規(guī)模在150畝（0．1平方公里）以上，并具有法人實(shí)體資格；（4）地方政府規(guī)劃中具有空間概念的非法人實(shí)體園區(qū)不在本次調(diào)查統(tǒng)計(jì)范圍之內(nèi)。

入選《2012年度中國物流園區(qū)（基地）名錄》的各類物流園區(qū)共計(jì)754家，運(yùn)營的348家，占46%；在建的241家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。

從中國物流與采購聯(lián)合會(huì)的此份調(diào)查報(bào)告中得知，調(diào)查中對(duì)所有物流園區(qū)名單進(jìn)行電話核實(shí)，其中有一些是無效電話（空號(hào)、錯(cuò)號(hào)、6次以上無人接聽）。對(duì)于2012年5月31日以前在政府文件、行業(yè)協(xié)會(huì)、公共網(wǎng)站、114信息臺(tái)沒有獲得準(zhǔn)確信息的園區(qū)（基地），并未計(jì)入調(diào)查所形成的中國物流園區(qū)（基地）名錄。

據(jù)了解，在某些地方了解調(diào)查情況時(shí)，當(dāng)?shù)卣锪髦鞴懿块T告之本地有數(shù)百家物流園區(qū)。而經(jīng)反復(fù)核實(shí)，這種說法與該地區(qū)核實(shí)清楚后的物流園區(qū)名單目錄出入很大。在全國物流園區(qū)名錄中，調(diào)研組匯集各種來源最初形成1204個(gè)物流園區(qū)的清單，但其中有450個(gè)物流園區(qū)經(jīng)多次核實(shí)查無實(shí)處。說明這些園區(qū)僅僅是提出了概念，而在現(xiàn)實(shí)中并不存在。

更為普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象是，許多地方出于招商引資的需要，有意夸大占地面積。多數(shù)園區(qū)在宣傳材料中樂于講所謂的“規(guī)劃面積”，其實(shí)僅僅是一個(gè)設(shè)想。按照目前的土地使用政策，這種設(shè)想的“規(guī)劃”很難實(shí)現(xiàn)，但極易給外界造成圈占土地的印象。據(jù)了解，在此次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)一家“規(guī)劃面積”為十幾平方公里的物流園區(qū)，但實(shí)際占地還不到1000畝。在統(tǒng)計(jì)調(diào)查過程中，從占地規(guī)模來看，物流園區(qū)占地以0．1～1平方公里居多，占46%。

如果把這些“畫餅”式的規(guī)劃計(jì)算到物流園區(qū)的總數(shù)量中去，無形中推高了園區(qū)空置率的數(shù)字。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)何黎明會(huì)長對(duì)此解釋說，現(xiàn)實(shí)中社會(huì)各界都有一種感覺，就是物流園區(qū)數(shù)量眾多，遍地開花。

而物流園區(qū)60%的空置率又是從何而來呢？記者并未從官方和專家那里得到答案。據(jù)了解，對(duì)于物流園區(qū)的空置率并未有相關(guān)的定義，這個(gè)詞語是從房地產(chǎn)業(yè)借用而來?？罩寐适侵改骋粫r(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率?？罩寐剩娇罩蒙唐贩棵娣e；最近三年內(nèi)竣工面積空置率＝空置商品房面積/當(dāng)年竣工面積。眾所周知，三年內(nèi)竣工面積要比當(dāng)年竣工面積大二三倍，全部住房存量比三年內(nèi)竣工面積又大幾十倍。分母不一樣，計(jì)算結(jié)果自然大相徑庭。目前我國50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1～3年，11%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1年以內(nèi)。

按照國際通行慣例，商品房空置率在5%～10%之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展；空置率在10%～20%之間為空置危險(xiǎn)區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；空置率在20%以上為商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。

八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)建設(shè)狀態(tài)（2012年5月統(tǒng)計(jì)數(shù)字）

真實(shí)的用地需求

據(jù)了解，目前我國50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1～3年，11%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1年以內(nèi)，總體上處于合理狀態(tài)。

從建設(shè)進(jìn)度來看，78%的園區(qū)建設(shè)進(jìn)度按計(jì)劃進(jìn)行，22%的園區(qū)出現(xiàn)建設(shè)滯后的現(xiàn)象。建設(shè)滯后的主要原因，表現(xiàn)為土地審批和資金問題。100%完成建成面積的比例僅為5%，建成面積在30%以下的比例占41%。中國物流與采購聯(lián)合會(huì)會(huì)長何黎明解釋說，這反映出物流園區(qū)建設(shè)分階段進(jìn)行的特征，基本上是邊拿地邊建設(shè)。國家有關(guān)政策，特別是土地政策在物流園區(qū)的建設(shè)上發(fā)揮著制約作用。

土地資源具有不可再生性。隨著近年來的大力開發(fā)，土地資源日漸緊缺。調(diào)查顯示，土地問題是制約我國物流園區(qū)發(fā)展的瓶頸問題，出臺(tái)利好的土地政策是園區(qū)最希望得到的扶持政策，這一現(xiàn)象在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)尤為突出。征地困難成為我國物流園區(qū)發(fā)展過程中遇到的最大阻力，而缺乏優(yōu)惠政策成為緊隨其后的又一阻力和困難。

在拿地困難的同時(shí)，與土地相關(guān)的各種成本均有明顯提升，導(dǎo)致物流園區(qū)發(fā)展過程中經(jīng)營成本不斷增高。問卷調(diào)查結(jié)果表明，在有數(shù)據(jù)反饋的園區(qū)中，物流用地價(jià)格超過50萬元/畝的比例達(dá)到20%以上。而與之形成鮮明對(duì)比的是，物流園區(qū)倉庫租金價(jià)格普遍偏低。

對(duì)于當(dāng)?shù)卣畞碇v，從稅收等方面看，物流企業(yè)不能創(chuàng)造更多的稅收，因此物流園區(qū)在拿地過程中相對(duì)于工業(yè)用地還是處于劣勢(shì)。目前物流地產(chǎn)投資量在增加的同時(shí)，投資者魚龍混雜。有些投資者想從土地上賺更多的利潤，所以當(dāng)?shù)卣幌胱屛锪髌髽I(yè)進(jìn)駐。有一些城市，由于土地緊張，先成立一個(gè)土地整理公司，把土地拍下來，物流企業(yè)要進(jìn)駐這個(gè)城市的時(shí)候，向他來買地。對(duì)于物流用地來講，顯然處于一種很被動(dòng)的局面中。

未來，物流園區(qū)仍然面臨著土地有效供給嚴(yán)重短缺局面。何黎明會(huì)長介紹說：“隨著城市擴(kuò)容改造，地價(jià)不斷攀升，原有的運(yùn)輸場站設(shè)施和倉儲(chǔ)設(shè)施改作他用。而新建設(shè)施又面臨‘用地難、地價(jià)貴’的問題，導(dǎo)致倉儲(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重短缺，倉庫租金上漲?！睋?jù)中物聯(lián)2012年的調(diào)查，東部地區(qū)普通倉庫日租金普遍進(jìn)入一元時(shí)代，北上廣深等一線城市普遍“一庫難求”。預(yù)計(jì)未來物流設(shè)施短缺的狀況很難得到根本性改善。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止2013年的9月份，倉儲(chǔ)業(yè)投資達(dá)到了3008億元，比同期增長了38．7%，在各個(gè)投資里面名列前茅。這說明，物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)的發(fā)展比較明顯，它呈現(xiàn)出土地招商從初級(jí)階段向服務(wù)創(chuàng)新，向管理創(chuàng)新階段過渡的趨勢(shì)。中國物資儲(chǔ)運(yùn)協(xié)會(huì)會(huì)長姜超峰說，“真正建好的物流園還是很有需求的。據(jù)了解，廣州的倉儲(chǔ)租金每平方米達(dá)到1．4元，北京倉儲(chǔ)租金每平方米1．2元每，上海的倉儲(chǔ)租金達(dá)1．3、1．4元?！?/p>

值得關(guān)注的是，在建設(shè)園區(qū)的旗號(hào)下，不乏有部分地區(qū)借建設(shè)物流園之機(jī)搞“圈地”。根據(jù)國家發(fā)改委和中國物流與采購聯(lián)合會(huì)此前聯(lián)合做的調(diào)研，不少企業(yè)以獲取政策優(yōu)惠為目的進(jìn)駐物流園區(qū)“圈地”，占而不建，坐等土地升值然后變賣。也有企業(yè)打物流旗號(hào)，行商貿(mào)經(jīng)營實(shí)質(zhì)等。有些地方不顧當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和實(shí)際物流需求，盲目規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，規(guī)劃面積動(dòng)輒十幾、幾十平方公里，由于缺乏有效的市場需求支撐，造成土地閑置、浪費(fèi)嚴(yán)重。還有一些地方脫離實(shí)際需求盲目規(guī)劃占地，之后或改變土地用途搞房地產(chǎn)項(xiàng)目，或占而不用坐等土地升值。這些問題的存在造成了我國物流園區(qū)虛增、虛熱的現(xiàn)狀，混淆了社會(huì)上對(duì)物流園區(qū)實(shí)際供求關(guān)系的認(rèn)識(shí)，給我國物流園區(qū)的健康發(fā)展造成了嚴(yán)重阻礙。