國際知名中心商務(wù)區(qū)發(fā)展及啟示

王春娟

摘要：在對(duì)中心商務(wù)區(qū)基本概念及特征的分析的基礎(chǔ)上，選取美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環(huán)五個(gè)國際知名中心商務(wù)區(qū)，從空間布局、商業(yè)配套、交通規(guī)劃、開發(fā)模式四個(gè)方面對(duì)國際知名中心商務(wù)區(qū)進(jìn)行案例剖析，最后以北京通州區(qū)為例，得出對(duì)北京通州商務(wù)中心區(qū)建設(shè)的幾點(diǎn)啟示。

關(guān)鍵詞：中心商務(wù)區(qū)；空間布局；商業(yè)配套；交通規(guī)劃

中圖分類號(hào)：F061.5

一、中心商務(wù)區(qū)的基本概念及特征

中心商務(wù)區(qū)（Central Business District，縮寫為CBD）一般占地3至5平方公里或以上，其建筑面積少則五六百萬，多則上千萬平方米，是一個(gè)城市的功能核心，是現(xiàn)代化大都市的一個(gè)重要標(biāo)志，其地價(jià)可謂真正是“寸土寸金”。CBD高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、科技和文化等資源，同時(shí)具備金融、貿(mào)易、服務(wù)、展覽、咨詢等多種功能。因此，CBD中匯集了眾多氣勢恢宏、錯(cuò)落有致的超高層建筑并且擁有非常便捷的交通和現(xiàn)代化的信息交換系統(tǒng)，以及大量的辦公、餐飲、服務(wù)和住宿設(shè)施。一般來講，寫字間要占到總建筑面積的50%，商業(yè)、餐飲業(yè)及商住建筑約占40%，其他服務(wù)設(shè)施以及必要的配套設(shè)施約占10%。

現(xiàn)代城市中央商務(wù)區(qū)主要由商務(wù)辦公、金融和商業(yè)服務(wù)類三大職能設(shè)施構(gòu)成，主要擁有以下基本特征：以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)；擁有商務(wù)空間的最高聚集度；具有最高的交通可達(dá)性；擁有最高的地價(jià)；具有良好的社會(huì)服務(wù)條件、技術(shù)設(shè)施和城市景觀；在區(qū)域經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的控制作用；趨向于在社會(huì)組織體系中形成一個(gè)階層，這一階層與信息、科技領(lǐng)域重合的趨勢顯著。美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環(huán)等都是世界聞名的CBD。

二、國際知名中心商務(wù)區(qū)案例分析

本文選取美國紐約的曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、日本東京新宿、法國拉德芳斯、香港中環(huán)五個(gè)國際知名中心商務(wù)區(qū)，從規(guī)劃布局、交通體系、商業(yè)配套、開發(fā)模式等方面歸納出中心商務(wù)區(qū)發(fā)展的幾點(diǎn)啟示。

（一）空間布局

國際知名中心商務(wù)區(qū)注重整體的空間布局，如紐約曼哈頓實(shí)行的居住和商務(wù)商業(yè)相對(duì)分離，東京新宿以交通樞紐為核心形成主題功能區(qū)集聚，倫敦金絲雀碼頭通過重塑水系進(jìn)行一體化空間布局等等。

紐約曼哈頓實(shí)行的居住和商務(wù)商業(yè)相對(duì)分離，CBD中寫字樓和公寓各占50%，產(chǎn)業(yè)集聚形成人口集聚，使得空間價(jià)值最大化。雙CBD驅(qū)動(dòng)的布局形成上城高檔居住區(qū)、CBD核心區(qū)、下城傳統(tǒng)CBD和中城新興CBD的區(qū)域雙核驅(qū)動(dòng)模式，有效分流居住、交通壓力，進(jìn)一步促進(jìn)了它的發(fā)展。同時(shí)公共空間有效利用，特別是生態(tài)意向顯著提升了區(qū)域旅游價(jià)值和周圍居住價(jià)值。

東京新宿于1958年由政府高起點(diǎn)制定新宿CBD規(guī)劃，形成了以新宿交通樞紐為核心，三大主題功能區(qū)的具有高層次和多種功能的集聚地區(qū)。東新宿是傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)，由以流行時(shí)尚名品為主的繁華商業(yè)街和以娛樂為主的歌舞伎街組成。西新宿是行政與商業(yè)新都心，以銀行、證券貿(mào)易、信息、傳媒等大公司總部， 寫字樓、政府機(jī)關(guān)、高級(jí)飯店等集聚區(qū)為主。南新宿是多功能區(qū)域，集聚信息產(chǎn)業(yè)、辦公和購物中心等。同時(shí)新宿CBD在有限的空間內(nèi)非常重視CBD區(qū)域內(nèi)公共設(shè)施的規(guī)劃和建設(shè)，新宿“中心、軸帶、環(huán)狀”的規(guī)劃體系形成主功能區(qū)集聚、休閑區(qū)域開闊的空間形態(tài)。中心是商業(yè)商務(wù)文化娛樂中心、主要交通樞紐商業(yè)中心、次級(jí)交通樞紐商業(yè)中心，軸帶是地鐵沿線零售商業(yè)軸、主要林蔭路步行活動(dòng)軸、片區(qū)次級(jí)林蔭路步行活動(dòng)軸，環(huán)狀是水系、林地、綠地、林蔭軸。

倫敦金絲雀碼頭通過重塑水系利用水的資源結(jié)合整體的空間布局進(jìn)行填埋和開挖，形成了地上和地下一體的開放空間和賓水活動(dòng)空間。一是通過填埋，將原有水面填埋成為建筑用地，并通過城市設(shè)計(jì)使填埋后的用地成為結(jié)構(gòu)性的開放空間，增強(qiáng)空間布局的整體性。二是通過開挖，將原來的用地開挖引入水系，并通過城市設(shè)計(jì)使引入的水系和重要的空間節(jié)點(diǎn)整合起來，最終使水系空間有機(jī)地融為一體。

（二）商業(yè)配套

國際知名中心商務(wù)區(qū)大多都是比較注重商業(yè)的配套。紐約曼哈頓、倫敦金絲雀碼頭、東京新宿、巴黎拉德芳斯在這方面都各有特色。

紐約曼哈頓多樣化的商業(yè)形態(tài)形成了日夜消費(fèi)，平衡日夜人流。紐約著名的百老匯、華爾街、帝國大廈、格林威治村、中央公園、聯(lián)合國總部、大都會(huì)藝術(shù)博物館、大都會(huì)歌劇院等名勝都集中在曼哈頓島。紐約第五大道是集奢侈、精品、時(shí)尚、文化等多種元素于一體的綜合購物、休閑和聚會(huì)場所，貨品豐富、品牌齊全、高檔優(yōu)質(zhì)，世界品牌和百貨公司云集，沿街有林肯藝術(shù)中心和卡內(nèi)基音樂廳等。最南端華盛頓廣場，周圍有著名的紐約大學(xué)和格林威治村，是紐約最有文化氣息的地方。

倫敦金絲雀碼頭地上功能以高端商務(wù)、辦公、酒店為主，地下空間承載了零售商業(yè)，商業(yè)配套占總面積的4%，主要服務(wù)于商務(wù)人群。地下商業(yè)空間采取了整體的規(guī)劃建設(shè)，通過地下走廊將辦公樓地下連通成商業(yè)街區(qū)與軌道交通站點(diǎn)連接，商業(yè)配套以零售和便利店為主（見表1）。

東京新宿零售商業(yè)、休閑娛樂業(yè)、餐飲業(yè)、酒店業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展，增強(qiáng)CBD的復(fù)合功能，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間集聚，推動(dòng)商務(wù)與商業(yè)一體化發(fā)展。

巴黎拉德方斯打造商業(yè)中心整合區(qū)域的商業(yè)體系，提供日常需求的各種設(shè)施，包括公司自己的販賣部、烤肉或高級(jí)餐廳、各類型的旅館、健身中心、銀行、旅行社、快遞服務(wù)、租車、保險(xiǎn)公司等等。另外也有負(fù)責(zé)安排大型會(huì)議、展覽事宜或租借場地的代理人，尤其是CNIT會(huì)議中心，還有總面積達(dá)20萬平方公尺的各式商店。每一小區(qū)域又有當(dāng)?shù)氐拿姘辍⑾銦煹?、小型超?jí)市場等商店。但一半以上的商店面積是設(shè)在4家Temps購物中心內(nèi)。

如18萬平米的四季商業(yè)中心是歐洲的大型商業(yè)中心，其中包括一家“歐尚”超市，200家食品、衛(wèi)生、美容產(chǎn)品、文化娛樂產(chǎn)品、服裝首飾等專賣店，25家餐廳和一家電影院，每天的顧客超過9萬人。

（三）交通規(guī)劃

國際知名中心商務(wù)區(qū)注重交通規(guī)劃。紐約曼哈頓、東京新宿、倫敦金絲雀碼頭、巴黎拉德芳斯、香港中環(huán)在這方面都有很多值得借鑒的地方。

紐約曼哈頓采取公交優(yōu)先的理念，形成以軌道交通為主干，城市巴士為細(xì)節(jié)補(bǔ)充的覆蓋全區(qū)的完整公共交通體系。區(qū)域內(nèi)集中6條地鐵線、近20個(gè)地鐵站點(diǎn)，是紐約市交通大動(dòng)脈和最便利交通工具。公交優(yōu)先的交通理念使得在曼哈頓72%的上班族乘坐公交車，開車的只占18%。地鐵和其它鐵路交通的出入口與新建辦公機(jī)構(gòu)相連接，同時(shí)把人行道和商店設(shè)置在地下，并與地鐵出入口直接相連。70%區(qū)域在小于500米半徑的范圍內(nèi)必有一個(gè)地鐵站或火車站，地鐵與地面公共交通銜接合理周到，幾乎每個(gè)地鐵站出口都設(shè)有公共汽車站，沿島外側(cè)則是集疏小汽車的主要通道，單行線道路有效規(guī)范了交通秩序。

東京新宿是典型的交通樞紐型商圈，對(duì)外依靠軌道交通，對(duì)內(nèi)通過人車分離和立體空間的利用，解決因功能聚集引起的大量人流、車流交通擁擠問題。11條地鐵線及周邊密集的公交線路、高速線路為商務(wù)與商業(yè)職能的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。1885年開放的新宿車站是日本鐵路系統(tǒng)（JR）的一部分，由于鐵路線延伸至西郊，很快發(fā)展為東京市中心的一個(gè)交通樞紐，成為世界上最繁忙的火車站，有五條日鐵線（JR）、三條私營鐵路線以及三條地鐵線穿過新宿站或者以新宿站為終點(diǎn)。同時(shí)步行交通體系將不同功能的集聚區(qū)聯(lián)結(jié)在一起，減少支路面積，提高機(jī)動(dòng)車主干道與次干道面積，減少機(jī)動(dòng)車的擁堵，最大限度方便了行人的出行和生活。如人行天橋等步行回路的設(shè)計(jì)，將交通樞紐帶來的分割效應(yīng)減小到最低程度；人行步道把區(qū)內(nèi)各大樓的底層聯(lián)結(jié)起來，形成若干室內(nèi)廣場，以利于市民與游人的休息；人行步道網(wǎng)絡(luò)，將不同功能的集聚區(qū)聯(lián)結(jié)在一起，方便了行人進(jìn)出車站和交通樞紐等等。

倫敦金絲雀碼頭地下整體規(guī)劃形成地下商業(yè)街，以交通結(jié)合點(diǎn)整合不同的空間。地下商業(yè)街作為地下空間的主體，連接地下停車場和其余輔助空間，公共活動(dòng)空間從單一的地面擴(kuò)展到地下商業(yè)街，形成地面開放空間和濱水活動(dòng)空間，步行、汽車、軌道交通等交通方式立體分層，并以交通結(jié)合點(diǎn)整合不同的交通空間。軌道交通將金融城、西區(qū)、希斯羅機(jī)場和城市機(jī)場相互連通。Jubilee Line和DLR兩條軌道交通將金絲雀碼頭與金融城和西區(qū)聯(lián)系起來，Crossrail不僅是東倫敦重要的交通換乘站點(diǎn)，而且將金絲雀碼頭與希斯羅機(jī)場和城市機(jī)場鏈接起來。

巴黎拉德方斯整體規(guī)劃，人車分流，互不干擾，商務(wù)區(qū)范圍內(nèi)形成了地面交通、地下交通、高架交通的立體交通體系。地上3～4層是人行道平臺(tái)，步行系統(tǒng)總面積達(dá)67萬平方米；地上2層是車行快速干道、立交橋；地上1層是18線公交車；地下1層是地鐵1號(hào)線、有軌電車T2線；地下2層是區(qū)域快速鐵RER—A線和郊區(qū)鐵路線。發(fā)達(dá)的公共交通系統(tǒng)使拉德芳斯商務(wù)區(qū)成為歐洲最大的公共交通樞紐和換乘中心，目前拉德芳斯商務(wù)區(qū)公交出行率達(dá)到83%以上，每天完成35萬人次以上的通勤。

香港中環(huán)采取快速路+航運(yùn)交通+軌道交通的模式，對(duì)外快速交通不穿越CBD，對(duì)內(nèi)軌道、步行、公交、航運(yùn)進(jìn)行一體化的設(shè)計(jì)。輕軌地鐵穿越中心區(qū)設(shè)施配置齊全，天橋及步行道將中環(huán)內(nèi)外的物業(yè)相互連接形成立體交通體系，地下商業(yè)和公共交通樞紐相接駁，與區(qū)域內(nèi)各地塊連接通暢。

（四）開發(fā)模式

國際知名中心商務(wù)區(qū)開發(fā)模式上，也有我們值得借鑒的地方。除紐約曼哈頓CBD是從二十世紀(jì)初早期的商業(yè)中心市場經(jīng)濟(jì)推動(dòng)自發(fā)形成。東京新宿、倫敦金絲雀碼頭、巴黎拉德芳斯都是在政府的主導(dǎo)下規(guī)劃建設(shè)而成。

東京新宿由政府主導(dǎo)將區(qū)域做成“熟地”（所有交通、市政和公共設(shè)施建設(shè)完成），吸引了大量開發(fā)商和企業(yè)進(jìn)入，由普通居住區(qū)域轉(zhuǎn)型為以第三產(chǎn)業(yè)和休閑娛樂為主的新興CBD，成為東京第一大副都心。

倫敦金絲雀碼頭采取了合資加公共補(bǔ)貼的模式，利用了物業(yè)收益分階段建設(shè)，由廢棄的港務(wù)區(qū)發(fā)展成為新興的CBD。主要經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：1981—1986年，規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段，通過對(duì)整體市場的準(zhǔn)確判斷，首期開發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動(dòng)，建立并推動(dòng)私人住宅市場，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù)熱土地市場；1987-1990年，社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加大了對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入，與此同時(shí)也對(duì)政府公屋、醫(yī)療中心、教育及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加大了投入；1991-1998年，完善改造工程，宏觀經(jīng)濟(jì)得到恢復(fù)，各項(xiàng)工程繼續(xù)開展。同時(shí)在政策實(shí)行企業(yè)特區(qū)和優(yōu)惠政策，加快的開發(fā)建設(shè)的進(jìn)程。開發(fā)區(qū)采取了許多優(yōu)惠策略，包括：如果Jubilee地鐵延線沒有按時(shí)開通以及如果在一個(gè)特定日期之前，沒有其他大客戶入住，租戶可以取消租賃協(xié)議，不承擔(dān)任何責(zé)任；如果租戶從市區(qū)搬遷過來，租戶因此需要賠償原房主的費(fèi)用由碼頭集團(tuán)公司承擔(dān)，碼頭集團(tuán)還支付給一些租戶搬遷費(fèi)用；盡量滿足不同租戶的具體需求；盡管碼頭公司與租戶簽訂25年的租賃協(xié)議，但執(zhí)行起來卻非常靈活。另外，碼頭公司還向一些商業(yè)巨頭拋出一年免收租金的優(yōu)惠。同時(shí)，為了使碼頭地區(qū)在夜間也能亮起來，他們不惜代價(jià)將媒體企業(yè)拉進(jìn)來，如路透社等，這些24小時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)的單位照亮了碼頭的夜空，使夜間同樣具有活力。

巴黎拉德芳斯在市場推動(dòng)的前提下，主要由政府主導(dǎo)一體化規(guī)劃建設(shè)，政府擁有所有土地的產(chǎn)權(quán)，通過向開發(fā)商收取土地使用權(quán)收入，實(shí)現(xiàn)政府對(duì)整體開發(fā)的強(qiáng)有力把控和引導(dǎo)，確保項(xiàng)目整體的可持續(xù)發(fā)展。拉德芳斯大區(qū)的全部土地在20世紀(jì)50年代就已經(jīng)全部被EPAD買下，實(shí)行EPAD與社會(huì)開發(fā)商共同開發(fā)的模式。具體分工上，EPAD向社會(huì)開發(fā)商收取土地使用權(quán)，但不提供土地產(chǎn)權(quán)，EPAD利用該收入興建道路、廣場、交通等公共配套設(shè)施。在項(xiàng)目規(guī)劃效果把控上，EPAD對(duì)項(xiàng)目主要指標(biāo)進(jìn)行審核。

三、啟示

通過對(duì)國際知名中心商務(wù)區(qū)的研究，對(duì)我國的發(fā)展有很大啟示，現(xiàn)以北京通州為例，對(duì)北京通州中心商務(wù)區(qū)建設(shè)從空間布局、商業(yè)配套、交通規(guī)劃、政策措施方面提出以下幾點(diǎn)啟示。

（一）整體的空間布局

一是充分發(fā)揮北京通州運(yùn)河的歷史文化資源和水資源優(yōu)勢，將濱水空間與開發(fā)建設(shè)融為一體，與運(yùn)河文化想呼應(yīng)。二是地上地下一體化規(guī)劃設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)立體通聯(lián)的空間布局；三是重視地下空間的開發(fā)利用，將地下空間的建設(shè)與軌道交通建設(shè)整合起來；四是將室內(nèi)室外一體化建設(shè)，使室內(nèi)室外無差異。

（二）完善的商業(yè)配套

區(qū)域內(nèi)商業(yè)配套應(yīng)達(dá)到20%，其中零售、餐飲、高端服務(wù)面積比為4：4：2。合理零售面積應(yīng)達(dá)到總面積的8%～9%左右；合理餐飲面積應(yīng)達(dá)到總面積的7%～8%左右，其中單個(gè)寫字樓配套餐飲至少應(yīng)達(dá)到2%，其余餐飲面積通過集中化配置解決；合理高端商務(wù)服務(wù)面積應(yīng)達(dá)到總面積的4%左右；按4‰的比例配置便利商業(yè)零售終端，每5萬平米寫字樓應(yīng)當(dāng)配置一個(gè)營業(yè)面積200平米左右的便利商業(yè)終端，滿足眾多白領(lǐng)的應(yīng)急消費(fèi)需求。

寫字樓與商業(yè)無縫連接，增加商業(yè)的價(jià)值；商業(yè)經(jīng)營初期以滿足周邊辦公人群消費(fèi)為主，充分明確目標(biāo)消費(fèi)客群，設(shè)置滿足其需求的業(yè)態(tài)和品牌。打造人文休閑的主題，增加咖啡店、酒吧、影院、KTV等業(yè)態(tài)，完善項(xiàng)目業(yè)態(tài)及品牌的豐富度。地下商業(yè)合理劃分主題區(qū)域，業(yè)態(tài)設(shè)置互為補(bǔ)充，保持了商業(yè)的連續(xù)性；公共設(shè)施完備，在不同季節(jié)舉行各種活動(dòng)，聚集大量人氣，拉動(dòng)商業(yè)的經(jīng)營。

（三）立體的交通規(guī)劃

構(gòu)建地上地下一體化、人車分流的立體交通系統(tǒng)。一是地上商業(yè)部分和公共交通樞紐相接駁，天橋及步行道將各樓宇相互連接，實(shí)現(xiàn)公共資源共享和人流的共享。二是地下商業(yè)與軌道交通一體化建設(shè)，地鐵出入口與地下商業(yè)空間全面聯(lián)通，地鐵出入口設(shè)在地上空間的關(guān)鍵步行節(jié)點(diǎn)上，實(shí)現(xiàn)地鐵站點(diǎn)與商業(yè)項(xiàng)目的無縫對(duì)接，保證了地下商業(yè)的有效人流。軌道的建設(shè)應(yīng)與地下商業(yè)空間的建設(shè)開發(fā)結(jié)合進(jìn)行。如可以結(jié)合地鐵站點(diǎn)構(gòu)建大型地下城，提高地下空間使用效率；可以圍繞地鐵站點(diǎn)，構(gòu)建地鐵站點(diǎn)便利商業(yè)體系，形成地鐵站點(diǎn)生活廣場，引領(lǐng)以地鐵站點(diǎn)為重要生活節(jié)點(diǎn)的新型生活方式。

（四）優(yōu)惠的政策措施

通過對(duì)區(qū)域內(nèi)開發(fā)企業(yè)通過優(yōu)惠政策措施以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)吸引客戶、保持區(qū)域活力。包括：當(dāng)?shù)貭I業(yè)稅的減免；降低企業(yè)所得稅和國家保險(xiǎn)；對(duì)資產(chǎn)和地產(chǎn)的投資施行稅收抵免或資本收益津貼；放寬規(guī)劃限制，加快審批流程；加快建設(shè)速度，降低建設(shè)成本；對(duì)投資成本予以補(bǔ)貼等。如通過對(duì)改造的開發(fā)商進(jìn)行財(cái)政稅收優(yōu)惠，以及在開發(fā)商新開發(fā)項(xiàng)目上土地使用費(fèi)給予一定的優(yōu)惠政策，來鼓勵(lì)開發(fā)商對(duì)建筑進(jìn)行改造、升級(jí)。

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（編輯：周南）