呂鵬 張洪

[摘要]本文運用HP濾波法通過對2000—2012年的國房景氣指數(shù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)政策對我國房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行了深入研究，并提出相應(yīng)政策建議。

[關(guān)鍵詞]H-P濾波法；房地產(chǎn)；政策

[中圖分類號]F752[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）12-0109-04

1房地產(chǎn)周期

房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)擴張與收縮兩大階段，復(fù)蘇—繁榮—衰退—蕭條循環(huán)往復(fù)的四個環(huán)節(jié)。

第二次世界大戰(zhàn)前后，大蕭條引發(fā)了人們對經(jīng)濟周期的重視，房地產(chǎn)建筑周期作為經(jīng)濟周期的重要組成部分，開始成為了經(jīng)濟學(xué)家的研究部分。Burns（1935）率先利用官方數(shù)據(jù)描述了美國房地產(chǎn)建筑（construction）的長周期，這可視為房地產(chǎn)周期研究的起源。

進(jìn)入20世紀(jì)80年代后，“滯脹”時期，凱恩斯理論出現(xiàn)新困難，經(jīng)濟周期變成研究重點。房地產(chǎn)周期的研究也開始進(jìn)入一個蓬勃發(fā)展的階段，并且從經(jīng)濟周期的從屬部分發(fā)展為一個相互獨立的領(lǐng)域，經(jīng)濟學(xué)者們開始對房地產(chǎn)周期進(jìn)入識別、解釋和運用，并認(rèn)識到房地產(chǎn)周期對國民經(jīng)濟的重要意義，經(jīng)濟學(xué)者開始利用一些新的理論工具對房地產(chǎn)周期進(jìn)行解釋，并利用模型進(jìn)行檢驗和預(yù)測，理性預(yù)期、期權(quán)定價等理論工具被應(yīng)用于房地產(chǎn)周期的研究。

20世紀(jì)90年代開始后，金融危機的爆發(fā)，全球一體化的進(jìn)一步發(fā)展，使得學(xué)者們開始重視國際房地產(chǎn)周期關(guān)聯(lián)性的研究。房地產(chǎn)周期研究進(jìn)入了多樣化深入發(fā)展的新時期。

我國房地產(chǎn)周期與國外發(fā)達(dá)資本主義國家存在著明顯的區(qū)別。中國獨有的增長模式將影響房地產(chǎn)發(fā)展，房地產(chǎn)發(fā)展快，不僅與經(jīng)濟發(fā)展階段有關(guān)，還與地方政府有強烈的政績沖動有關(guān)。在地方房地產(chǎn)的發(fā)展上，地方政府與開發(fā)商實際上形成了利益對等關(guān)系，地方政府的政績上升往往伴隨著開發(fā)商項目的增加，這一發(fā)展模式造成了我國房地產(chǎn)市場發(fā)展更多地受制于政府政策導(dǎo)向管理。

2H-P濾波法測量

21H-P濾波法

房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)（國房景氣指數(shù)）是對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化趨勢和變化程度的量化反映和綜合指數(shù)體系。具體數(shù)據(jù)由國家統(tǒng)計局發(fā)布，具有及時性、綜合性和權(quán)威性等特點。

經(jīng)濟指標(biāo)的時間序列共包含四種變動要素：長期趨勢要素T、循環(huán)要素C、季節(jié)變動要素S 以及不規(guī)則要素I，其中循環(huán)要素C 是以數(shù)年為周期的周期性變動。由于房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)在編制時已進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，因而進(jìn)行濾波處理前無須進(jìn)行季節(jié)調(diào)整，可以直接利用HP 濾波法分解出趨勢要素T 和循環(huán)要素C。未進(jìn)行HP 濾波處理前，房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)原始序列，該序列包含長期趨勢要素T 和循環(huán)要素C。利用HP 濾波法分解出長期趨勢要素和循環(huán)要素，得到循環(huán)要素C。（使用matlab/eviews）

22周期測量

首先本文使用國家統(tǒng)計局發(fā)布的國房景氣指數(shù)，2000年1月到2013年2月的共158個月數(shù)據(jù)，首先將數(shù)據(jù)用Execl進(jìn)行自然對數(shù)增長率處理，即ln（第二期數(shù)據(jù)/第一期數(shù)據(jù)）來剔除量綱與突變性變化影響，然后運用平滑法對數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑處理（指數(shù)平滑法Excel）接著進(jìn)行HP濾波法，過濾白噪聲后觀察我國房地產(chǎn)周期情況。

國房景氣指數(shù)變化周期圖

觀察分析近15年來我國房地產(chǎn)發(fā)展情況，結(jié)合我國相同時期房地產(chǎn)相關(guān)政策分析我國房地產(chǎn)市場的國家政策關(guān)聯(lián)性。從上文中運用H-P濾波法得到的五大周期起止時間可以看出，平均355個月為一個周期，其中第四周期為房地產(chǎn)調(diào)控最為密集的周期。

23房地產(chǎn)周期與政策關(guān)聯(lián)性分析

231第一周期時段（1999—2001年）

第一時段為逐步改革時段，從1995年開始，我國公布了《中共中央制定關(guān)于國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“九五計劃”和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)建議》；1997年頒布《個人住房貸款擔(dān)保管理試行辦法》；1998年頒布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。

1995年的政策瞄準(zhǔn)經(jīng)濟體制改革，對房地產(chǎn)發(fā)展具有指導(dǎo)作用，它加快了我國市場化進(jìn)程，城市化發(fā)展加快，使得我國房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入具有指導(dǎo)性的健康發(fā)展階段。

1997年的房貸政策和1998年停止福利性分房，很大程度上刺激了市場需求。商品房開始在市場上占據(jù)份額，房地產(chǎn)市場進(jìn)入火熱發(fā)展。

1999年8月13日，國家建設(shè)部頒布《進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》，之后在2001年頒布《關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》，《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》。2000年6月昆明市房地產(chǎn)市場達(dá)到波峰，國家采取控制性政策調(diào)整發(fā)展方向，昆明市2001年后進(jìn)入下一個周期。

這個階段的法律規(guī)范體系并不完整，因此，房地產(chǎn)的發(fā)展并不十分健康。1998 年住房需求快速釋放后，伴隨而來的是1999 年需求的緩慢回落。在住房需求緩慢回落的過程中，國務(wù)院、建設(shè)部等相關(guān)部委為進(jìn)一步刺激住房需求，相繼出臺了針對普通購房者的《住房公積金管理條例》（1999 年4 月）和《進(jìn)一步推進(jìn)現(xiàn)有公有住房改革的通知》（1999 年8 月），從供需雙方的角度調(diào)節(jié)市場，終于房地產(chǎn)市場于2000 年再次開啟，并于2000 年6月達(dá)到高峰（見表1）。

經(jīng)過逐步改革，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)u漸走向正軌，由政府主導(dǎo)的公共福利性住房市場向商品經(jīng)濟房占主導(dǎo)的市場轉(zhuǎn)型，由政府指導(dǎo)帶動向調(diào)控規(guī)范市場轉(zhuǎn)變。我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全國房地產(chǎn)政策調(diào)控階段（見表2）。

2001 年的房地產(chǎn)調(diào)控偏向于緊縮型。在短短8 個月的時間里，國務(wù)院、建設(shè)部、人民銀行、國土資源部等相關(guān)部委相繼出臺了一系列政策與法規(guī)，涵蓋土地審批、房屋拆遷、住房融資、住房租賃、商品房銷售等各個方面，直接導(dǎo)致2001 年下半年及2002 年的房地產(chǎn)業(yè)蕭條，低迷的房市一直持續(xù)到2003年年初。

2003年年初，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)反彈，開始上升復(fù)蘇，本輪宏觀調(diào)控中出現(xiàn)一場少有的高層“政策分歧”，即2003 年中國人民銀行頒布的121 號文件與同年國務(wù)院批準(zhǔn)的18 號文件。央行的經(jīng)濟學(xué)家從金融市場的角度出發(fā)，寄希望于通過整頓房地產(chǎn)市場信貸業(yè)務(wù)，達(dá)到抑制市場過熱的目的。業(yè)界學(xué)者普遍認(rèn)為18 號文件體現(xiàn)出國務(wù)院與中國人民銀行對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)程存在不同的觀點，甚至于國務(wù)院錯過了調(diào)控房地產(chǎn)市場的最佳時機。因此，房地產(chǎn)價格在經(jīng)歷了一輪小幅回落后，于2003 年年末再次回歸高位。

于2004年下半年后，政府加強調(diào)控，抑制房地產(chǎn)價格過熱，市場開始回落。這一時間段內(nèi)國家主要針對土地要素進(jìn)行整頓，客觀上影響了昆明市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，昆明市房地產(chǎn)市場跌幅和漲幅均不大，進(jìn)入相對平穩(wěn)的發(fā)展的時期。

233第三周期時段（2005—2008年）

經(jīng)過了3年左右的市場宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，從最初的經(jīng)濟體制改革，到政府宏觀調(diào)控，再到如今運用稅收與金融管制，我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入了全國房地產(chǎn)市場的稅收及金融監(jiān)管期（見表3）。

2005年以國八條和新八條的出臺為代表，一方面顯示出政府和央行在認(rèn)識房地產(chǎn)市場過熱的問題上達(dá)成一致；另一方面也顯示出政府在調(diào)控房價、撫慰民生上的決心。國八條和新八條在極大程度上打擊了市場投機者以及普通開發(fā)商和投資者的信心，于是2005年年末房地產(chǎn)市場再次回到谷底。

在這種緊縮型調(diào)控的背景下，2006 年與2007年的房地產(chǎn)市場卻出乎意料地呈現(xiàn)出一波上幅行情。究其原因，一方面是由于部分地方政府對政策的認(rèn)識和執(zhí)行力度并不到位，地方政府過度依賴土地財政必然會使得國家宏調(diào)的整體效果大打折扣； 另一方面是制造業(yè)等傳統(tǒng)行業(yè)的經(jīng)營環(huán)境急劇惡化，大量資本由制造業(yè)流入房地產(chǎn)業(yè)。與此同時，境外資本也在以各種合法甚至違法的方式涌入中國。在“內(nèi)憂外患”的夾擊下，樓市連同股市均呈現(xiàn)出前所未有的繁榮景象。這一時期，國家政策是在刺激房價的基礎(chǔ)上制定的。這種政策下昆明市房價明顯上升，房地產(chǎn)市場達(dá)到波峰。昆明市房地產(chǎn)市場在政策刺激下進(jìn)入高速發(fā)展期。

234第四周期時段（2008—2011年）

內(nèi)有持續(xù)三年之久的緊縮型宏觀調(diào)控政策，外有席卷全球的金融危機的蔓延，2008 年年初投資者的信心受到極大的打擊，同時受到2008年世界經(jīng)濟危機的波及影響，我國政府逐步采取緊縮性政策，穩(wěn)定市場，房地產(chǎn)市場也順勢進(jìn)入冬眠期。

2008 年下半年，政府開始對房地產(chǎn)市場進(jìn)行松綁，國家制定二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅、下浮廉租房貸款利率等政策刺激市場，昆明房地產(chǎn)市場進(jìn)入復(fù)蘇階段。

這一時期，我國深化各個層面位置，仔細(xì)研究，頒布各項政策措施來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展。我國進(jìn)入全國房地產(chǎn)市場的深化、密集調(diào)控期（見表4）。

政府多方位多手段調(diào)控，從政策指導(dǎo)、金融手段管制、稅收深化管理三方入手，使我國房地產(chǎn)市場能擺脫低迷情況，政府出臺四萬億元救市方案，資金主要投向基礎(chǔ)建設(shè)，使得我國房地產(chǎn)市場復(fù)蘇進(jìn)而保持了良好勢頭繼續(xù)發(fā)展。

2009 年的房地產(chǎn)政策呈現(xiàn)“前松后緊”的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場也隨之走出又一輪“倒V 字”的行情。緊縮型政策從2009 年下半年一直延續(xù)至2011 年，此番調(diào)控的長度和力度不輸于2008年的調(diào)控。

綜觀2008—2011近三年的緊縮型房地產(chǎn)政策，調(diào)控的重點集中于土地、住房、稅收、信貸等方面，調(diào)控主體包含國務(wù)院、住建部、國土資源部、發(fā)改委、財政部、人民銀行、國稅局、商務(wù)部等相關(guān)部委。

235第五周期時段（2011年至今）

2011年年初頒布的“國八條”以及“限購令”的出臺，“新建住房價格控制目標(biāo)”的制度的確定，“一房一價”等直接干預(yù)住房價格的政策的發(fā)布出臺，都是為了抑制房地產(chǎn)市場黃金年的持續(xù)升溫，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，房價逐年上升，炒房、多套購房等嚴(yán)重現(xiàn)象。

國家為保障全國人民住房剛性需求，抑制房價過高，限制二套房貸，繼2011年頒布的國八條后，2012年政府在國八條基礎(chǔ)上繼續(xù)加強了宏觀調(diào)控，進(jìn)一步落實地方政府責(zé)任，加強抑制投資需求，嚴(yán)格住房用地的管理，加大保障性住房供給，合理引導(dǎo)各地區(qū)住房需求。

國務(wù)院于2013年2月20日頒布“國五條”建立健全穩(wěn)定房價工作的考核問責(zé)制度。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施，這要針對二三套房調(diào)控。我國70個大中城市中，新建商品住宅價格與上月相比，53個城市2013年1月房價環(huán)比上漲，其漲幅均未超過22%，價格下降的城市有16個，持平的城市有1個。在二手住宅價格方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有7個，持平的城市有12個，上漲的城市有51個。與同月相比，價格下降的城市有34個，上漲的城市有36個。

從數(shù)據(jù)看，3/4左右的城市新建商品和二手住宅環(huán)比價格均有所上漲，1/4左右的城市新建商品和二手住宅環(huán)比價格則持平或有所下降。

3政策虛擬變量回歸模型分析

為了證明政策對房地產(chǎn)市場影響性，本文將所列政策首先進(jìn)行分類，對于造成國房景氣指數(shù)上升時期的政策歸納為正影響性政策，造成國房景氣指數(shù)下降時期的政策歸納為負(fù)影響性政策。

由于政策實行具有時滯性、影響持久性，因此本文把國房景氣指數(shù)進(jìn)行了季度性劃分。建立模型：Y=C+β1X1+β2X2+…+βnXn+μ

其中Y是被解釋變量，即國房景氣指數(shù)；C是常數(shù)項，X1～Xn是解釋變量，表示各項房地產(chǎn)調(diào)控政策，μ是隨記誤差項。

進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗后得出：

檢驗結(jié)果表明因變量Y（國房景氣指數(shù)）是平穩(wěn)的。

接著對模型進(jìn)行回歸分析，得出結(jié)果中部分自變量對因變量Y影響普通，其余對因變量Y存在顯著影響。主要影響為負(fù)值，即負(fù)影響性政策。在今后，還需進(jìn)行更多政策搜集分析，提高擬合度。

根據(jù)H-P濾波法周期分析推算，推算出2013年3月、4月的房產(chǎn)景氣指數(shù)，綜合往年波峰數(shù)值類推，未來很快將接近本周期峰值，峰值預(yù)計將持續(xù)兩三個月將逐步下降，該指數(shù)可通過最新公布的景氣指數(shù)深度論證，同時如果測算誤差較小，將可以提供未來政府政策制定的調(diào)整。

第一，根據(jù)國房景氣指數(shù)來看，我國房地產(chǎn)業(yè)存在著大約355個月的周期性循環(huán)，當(dāng)前我國正處于第五輪周期發(fā)展中段。

第二，中國的房地產(chǎn)市場是為政策指向性房地產(chǎn)市場，國家頒布的房地產(chǎn)政策對于房地產(chǎn)市場循環(huán)波動的影響大于市場本身的自然發(fā)展力，房地產(chǎn)周期的每個轉(zhuǎn)折點實際總是有著國家房地產(chǎn)政策的指向引導(dǎo)。

第三，與國際上發(fā)達(dá)國家相比，我國房地產(chǎn)市場周期波動較大，然而，一個健康、成熟的房地產(chǎn)市場的周期波動過程應(yīng)是逐步平緩的態(tài)勢。因此，政策當(dāng)局應(yīng)結(jié)合本國國情，制定完善的房地產(chǎn)市場政策，切實處理和完善保障性住房與商品房的建設(shè)比例和分配問題。

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