文/李林章 劉愛武

層高不足引發(fā)的退房官司

文/李林章 劉愛武

在每一份商品房買賣合同中，都有對(duì)房屋層高（即室內(nèi)凈高度）的約定，但在實(shí)際收房的時(shí)候，這個(gè)層高標(biāo)準(zhǔn)是否符合約定，大部分人都沒有在意，差個(gè)幾厘米根本沒感覺。開發(fā)商也借此悄悄在層高上打折扣以降低成本。大部分開發(fā)商都蒙混過關(guān)了，但江蘇省無錫市市民洪慶、袁圓對(duì)此較了個(gè)真，實(shí)測兩個(gè)臥室凈高竟然低了四厘米多，他們要求退房。

近日，無錫市中級(jí)法院對(duì)這起因?qū)痈卟蛔阋l(fā)的退房官司作出了終審判決，認(rèn)為目前存在的凈高極差沒有影響到房屋主體功能，不能構(gòu)成拒收房屋的理由，但客觀上會(huì)對(duì)正常使用房屋產(chǎn)生影響，判決房地產(chǎn)公司返還房屋價(jià)款8萬元。

層高打折，拒絕收房

2010年10月29日，洪慶、袁圓與無錫奧良置業(yè)有限公司（以下簡稱奧良公司）簽訂商品房買賣合同一份，約定：洪慶、袁圓購買奧良花園A區(qū)第2幢5單元20層2001號(hào)房，房屋層高為2.9米，建筑面積為127.8平方米，房屋單價(jià)為每平方米9946.3元，總金額為127萬余元，簽約當(dāng)天首付77萬余元，余額50萬元同期辦妥銀行貸款及擔(dān)保手續(xù)并支付相關(guān)費(fèi)用。

合同簽訂后，洪慶、袁圓按照合同約定把房款全部付清。

2012年7月14日，奧良公司通知洪慶、袁圓辦理交房手續(xù)。自己不懂行，專家來幫忙。洪慶、袁圓在正式收房前，委托無錫丁某公司進(jìn)行驗(yàn)房。果然給找出了問題，該公司驗(yàn)房后，出具驗(yàn)房第三方檢測報(bào)告，載明：北次臥室凈高實(shí)測誤差約45毫米，主臥室凈高實(shí)測誤差約42毫米。

看到報(bào)告后，洪慶立即于同年7月26日，向奧良公司發(fā)出拒絕收房通知書，提出房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，要求整改，不能整改的部分可協(xié)商處理，并限期奧良公司書面答復(fù)，逾期則追究其違約責(zé)任。

奧良公司與洪慶、袁圓雙方多次協(xié)商，未能達(dá)成一致意見，洪慶、袁圓遂將奧良公司訴至無錫市南長區(qū)法院。

奧良公司提出以下鑒定申請(qǐng)：1.對(duì)涉案房屋的主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)安全性是否有影響進(jìn)行鑒定；2.對(duì)涉案房屋的主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)問題的修復(fù)方案進(jìn)行鑒定。

法院委托南京東南建設(shè)工程安全鑒定有限公司進(jìn)行鑒定，該公司認(rèn)為參照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》第5.0.6條的規(guī)定，“經(jīng)有資質(zhì)的檢測單位鑒定達(dá)不到實(shí)際要求、但經(jīng)原設(shè)計(jì)單位核算認(rèn)可能夠滿足結(jié)構(gòu)安全和使用功能的，可予以驗(yàn)收”，不出具修復(fù)方案，建議由原設(shè)計(jì)單位對(duì)該問題進(jìn)行復(fù)核并提出處理意見。后該公司出具鑒定報(bào)告，鑒定結(jié)論為：1.主臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值為41毫米，北次臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值為45毫米；2.主臥室和北次臥室室內(nèi)凈高度極差計(jì)算值均大于允許極差值，不符合《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》第6.0.1條要求；3.目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性。

訴請(qǐng)退房，法院未準(zhǔn)

法庭上，雙方展開了激烈的論辯。

洪慶、袁圓提出請(qǐng)求，要求解除商品房買賣合同；奧良公司返還首付款77萬余元及從2010年10月29日起至實(shí)際歸還之日止的銀行同期同類貸款利息；奧良公司承擔(dān)洪慶、袁圓通過公積金貸款50萬元所支付的本息及擔(dān)保手續(xù)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用；奧良公司協(xié)助洪慶、袁圓辦理解除公積金貸款的事宜；奧良公司按照商品房買賣合同的約定承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任，即已付款的百分之二；另外，如商品房買賣合同不解除，因涉案房屋主臥室、北次臥室室內(nèi)凈高極差嚴(yán)重超標(biāo)，是否影響房屋結(jié)構(gòu)安全至今未得到原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可，故應(yīng)根據(jù)江蘇省《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收規(guī)程》相關(guān)規(guī)定，由原設(shè)計(jì)單位參加房屋結(jié)構(gòu)安全鑒定并經(jīng)原設(shè)計(jì)單位認(rèn)可達(dá)到原設(shè)計(jì)方案標(biāo)準(zhǔn)的前提下，奧良公司承擔(dān)質(zhì)量違約、逾期交房違約責(zé)任，減少房屋價(jià)款并賠償損失。減少房屋價(jià)款應(yīng)以合同價(jià)與市場價(jià)之間的差價(jià)為依據(jù)進(jìn)行計(jì)算；逾期交房違約金應(yīng)按日支付已付房款萬分之二，逾期交房時(shí)間暫計(jì)算為17個(gè)月（2012年7月15日至2013年12月15日），違約金共計(jì)12.9萬余元。

針對(duì)洪慶、袁圓的訴訟請(qǐng)求，奧良公司認(rèn)為：洪慶、袁圓要求解除合同缺乏依據(jù)，因?yàn)閵W良公司已按照約定的交付條件履行了通知收房的義務(wù)，即使涉案房屋存在凈高極差超標(biāo)的問題，也僅是影響觀瞻，并不影響房屋的實(shí)際使用，且洪慶、袁圓在利息計(jì)算上存在重復(fù)，同時(shí)主張賠償損失和違約責(zé)任也違反相關(guān)規(guī)定，因凈高極差超標(biāo)而影響觀瞻，奧良公司同意免費(fèi)吊頂以修飾該問題（即按建設(shè)單位出具的整改方案進(jìn)行維修），或折算成1萬元左右進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)償；司法鑒定機(jī)構(gòu)對(duì)涉案房屋凈高極差是否影響房屋結(jié)構(gòu)安全的問題已進(jìn)行鑒定，鑒定結(jié)論為目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性，且法律也沒有規(guī)定安全鑒定需要由原設(shè)計(jì)單位參加，洪慶、袁圓要求減少價(jià)款沒有相關(guān)的事實(shí)依據(jù)，其也不存在逾期交房的問題，故不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。

無錫市南長區(qū)法院審理后認(rèn)為，奧良公司交付的房屋，由于主臥室和北次臥室室內(nèi)凈高極差值超標(biāo)，應(yīng)認(rèn)定房屋存在質(zhì)量問題，經(jīng)鑒定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)的安全性，雖然奧良公司應(yīng)對(duì)該質(zhì)量問題承擔(dān)違約責(zé)任，但因該質(zhì)量問題沒有影響到房屋主體功能且導(dǎo)致不能使用，不符合解除合同的條件，亦不能構(gòu)成拒收房屋的理由，故對(duì)洪慶、袁圓要求解除合同、奧良公司承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求不予支持。

由于奧良公司交付的房屋存在質(zhì)量問題，客觀上會(huì)對(duì)洪慶、袁圓正常使用房屋產(chǎn)生影響，也會(huì)導(dǎo)致房屋裝修成本增加，故洪慶、袁圓提出以減少房屋價(jià)款的方式追究奧良公司違約責(zé)任的主張，符合法律規(guī)定，依法應(yīng)予支持。但減少價(jià)款的計(jì)算方式不應(yīng)以房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)為計(jì)算依據(jù)，該價(jià)格波動(dòng)是市場價(jià)格規(guī)律的表現(xiàn)，與房屋質(zhì)量問題并無必然聯(lián)系，根據(jù)案件實(shí)際情況，法院對(duì)房屋價(jià)款予以酌情減少。

綜上，無錫市南長區(qū)法院作出如下判決：奧良公司返還洪慶、袁圓房屋價(jià)款8萬元。

退款8萬，彌補(bǔ)層高

洪慶、袁圓與奧良公司均不服一審判決，向無錫市中級(jí)法院提起上訴。無錫市中級(jí)法院立案受理后，依法組成合議庭審理了本案。雙方就是否符合解除合同的條件和違約方應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任展開了激烈的爭論。

洪慶、袁圓認(rèn)為：根據(jù)合同約定和法律規(guī)定，其均有權(quán)解除合同。鑒定結(jié)論不能作為認(rèn)定本案事實(shí)的依據(jù)。

奧良公司則提出：原審法院酌情減少房屋價(jià)款的金額偏高，本案應(yīng)以維修方式解決糾紛，即根據(jù)建設(shè)單位出具的整改方案予以吊頂，或予以折價(jià)補(bǔ)償5000元到1萬元。

無錫市中級(jí)法院審理后認(rèn)為：

洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為合法有效，雙方均應(yīng)按約履行。

關(guān)于是否符合解除合同的條件的爭議焦點(diǎn)，洪慶、袁圓主張解除合同主要有兩點(diǎn)理由：1.符合合同約定的解除條件；2.符合法律規(guī)定的解除條件。關(guān)于第一點(diǎn)理由，奧良公司于2012年7月14日通知洪慶、袁圓辦理交房手續(xù)，系在合同約定的交付期限內(nèi)，故洪慶、袁圓援引合同關(guān)于逾期交房違約責(zé)任的條款主張解除合同，本院不予支持。關(guān)于第二點(diǎn)理由，因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持。但本案中，鑒定機(jī)構(gòu)出具的鑒定結(jié)論認(rèn)定目前存在的凈高極差不影響房屋主體結(jié)構(gòu)安全，本案房屋質(zhì)量問題也未達(dá)到嚴(yán)重影響正常居住使用的程度。因此，亦不符合解除合同的法定條件。據(jù)此，根據(jù)維護(hù)交易安全與穩(wěn)定的原則，洪慶、袁圓不能解除雙方之間的商品房買賣合同。

關(guān)于違約方應(yīng)如何承擔(dān)違約責(zé)任的爭議焦點(diǎn)，雖然目前存在的房屋質(zhì)量問題并未達(dá)到解除合同的法定條件，但確實(shí)對(duì)買受人正常使用房屋造成一定的影響，奧良公司交付不符合質(zhì)量約定的房屋，屬于瑕疵履行，洪慶、袁圓于原審中提出以減少價(jià)款的方式追究奧良公司的違約責(zé)任，符合法律規(guī)定，原審法院在綜合考慮買賣標(biāo)的性質(zhì)及損失大小的前提下，酌情減少房屋價(jià)款8萬元系在自由裁量范圍之內(nèi)，并無不當(dāng)。

綜上，無錫市中級(jí)法院判決如下：駁回上訴，維持原判。

（本文當(dāng)事人為化名）

法博士點(diǎn)評(píng)

法律與合同是解決一切糾紛的根本，不違反法律規(guī)定的合同是合法有效的，合同怎么說，合同雙方就應(yīng)該怎么做。洪慶、袁圓與奧良公司簽訂的商品房買賣合同約定房屋層高為2.9米，理論上來說少一毫米房地產(chǎn)公司都是違反合同規(guī)定的。但普通老百姓在購房之后，只要不是明顯影響觀瞻的，都不會(huì)注意到幾厘米的差別，更談不上以此理由退房了。洪慶、袁圓退房的請(qǐng)求雖然沒有得到法院的支持，但最終獲得了8萬元的賠償。學(xué)會(huì)為自己主動(dòng)維權(quán)，較真一下，還是值得的，這就是此案帶給我們老百姓的啟示！

編輯：鄭賓 393758162@qq.com