我國(guó)商品房市場(chǎng)屢調(diào)屢升的原因分析

王倩倩

摘 要：安居樂業(yè)，是民眾切實(shí)的期許，也是政府對(duì)民眾應(yīng)有的承諾和責(zé)任。然而，在很多人因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)一夜暴富或成為萬眾矚目的億萬富的同時(shí)，而更多的普通的民眾卻成了切切實(shí)實(shí)的房奴，房奴的生活?yuàn)A雜各種無奈、不安與辛酸。本來寄托于政府夠通過宏觀調(diào)控降低房?jī)r(jià)，使自己擺脫房奴的地位，然而面對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)屢調(diào)屢升的現(xiàn)狀，民眾對(duì)此更多的是各種的無奈和疑惑。本文試圖從經(jīng)濟(jì)法的視角揭示我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屢調(diào)屢升的原因，為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效調(diào)控提供一條新的路徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)；屢調(diào)屢升；原因；經(jīng)濟(jì)法視角

一、土地財(cái)政的路徑依賴——地方缺乏調(diào)控房?jī)r(jià)的動(dòng)力

1.土地財(cái)政——房?jī)r(jià)居高不下的罪魁禍?zhǔn)?/p>

土地財(cái)政，是指一些地方政府依靠出讓土地使用權(quán)來維持地方財(cái)政支出。中國(guó)的地方政府在很大程度上通過賣地獲得的土地出讓金來滿足財(cái)政需求。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報(bào)告顯示，在一些省市土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的 40%，而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的 60%以上。盧洪友等（ 2011） 也指出 2000 -2009 年間，大部分地方政府每年收取的土地資源相關(guān)稅收和出讓金都占到了地方財(cái)政收入的 60%之多。中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅費(fèi)名目繁多，在建設(shè)成本中所占比重高，但是在持有環(huán)節(jié)稅費(fèi)極低，造成住宅開發(fā)成本提高并向購(gòu)房者轉(zhuǎn)移，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)，同時(shí)刺激了住宅的投機(jī)需求。使得“房地產(chǎn)市場(chǎng)”有種被雁過撥毛的感覺。土地作為一種稀缺性資源，在政府的把持下，成為政府牟利的工具。房?jī)r(jià)下降勢(shì)必會(huì)使得地方政府的收入降低，這是地方政府不愿意看到的。土地出讓金不斷飆升，各地不斷出現(xiàn)各種“地王”，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)勢(shì)必會(huì)把這部分成本轉(zhuǎn)嫁到房?jī)r(jià)中去，房?jī)r(jià)的上漲成為一個(gè)必然的趨勢(shì)。所以，土地財(cái)政成為房?jī)r(jià)居高不下的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

2.土地財(cái)政——地方政府的財(cái)源

隨著地方政府支出的不斷擴(kuò)大，地方政府不會(huì)輕易砍掉這收入頗豐的土地出讓金和各種涉及房地產(chǎn)的稅收。在一定程度上，房?jī)r(jià)越高，地方政府的收入就會(huì)越多。所以，地方政府缺乏調(diào)控房?jī)r(jià)的內(nèi)在動(dòng)力。房地產(chǎn)也是地方政府增加財(cái)政收入的捷徑。同其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)不要政府大規(guī)模投資，雖然土地整理也需要一筆資金，但短期的少量投入，多則一年少則半年，既可獲得幾倍甚至數(shù)十倍的收益，還有許多時(shí)候不需要政府投入，開發(fā)商會(huì)自告奮勇墊錢去做，一個(gè)樓盤少則一年，多則兩年即可完成，各種稅費(fèi)就可全部進(jìn)入財(cái)政的賬上。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，還可刺激相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)，比如，房屋裝修、建筑建材的生產(chǎn)和銷售等，一個(gè)地區(qū)就很快就會(huì)出現(xiàn)欣欣向榮、繁榮昌盛的景象。土地財(cái)政成為地方政府的財(cái)源，成為一塊不能輕易觸動(dòng)的蛋糕。

二、宏觀調(diào)控的無奈——地方政府vs中央政府

面對(duì)去房地產(chǎn)市場(chǎng)的亂象，房?jī)r(jià)越來越高，中央政府為了治理這種亂象和保障民生，實(shí)現(xiàn)民眾安居樂業(yè)的期許，確確實(shí)實(shí)在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)方面出臺(tái)了大量的調(diào)控政策。如果把房?jī)r(jià)飆升的原因全部推給中央政府是沒道理的。10多年來，中央和國(guó)務(wù)院先后出臺(tái)了許多控制和穩(wěn)定物價(jià)的文件。發(fā)一次不行，就反復(fù)多次發(fā)文，甚至接二連三地出臺(tái)若干文件；單項(xiàng)措施不行，組合拳馬上跟進(jìn)；一個(gè)部門管不了，多個(gè)部門齊抓管，層層問責(zé)，不可謂不認(rèn)真，也不可謂不嚴(yán)厲。1998年住房制度改革全面啟動(dòng)后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)開始上漲，從房地產(chǎn)全面市場(chǎng)化到中央第一次提出市場(chǎng)規(guī)范只有兩年的時(shí)間。2000年中央正式提出房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范問題，2004年第二套住房首付比例提高，宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，可見中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理十分重視，一開始就在抓。2005年房貸優(yōu)惠政策取消，房地產(chǎn)改革深入，“國(guó)八條”出臺(tái)，收緊房地產(chǎn)信托，宏觀調(diào)控政策開始趨于嚴(yán)厲；2006年，房貸利率再次上調(diào)，“國(guó)六條”、外資先炒令出臺(tái)；2007年規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)；2010年，國(guó)家宏觀調(diào)控更加嚴(yán)厲，不但貸款優(yōu)惠全部取消，而且出臺(tái)了限購(gòu)令。

然而，這些調(diào)控政策能否被完全落實(shí)依托于地方政府的有力執(zhí)行，這些政策如果能夠被地方政府切實(shí)的執(zhí)行，在很大程度上可以實(shí)現(xiàn)比較好的調(diào)控效果。然而，地方政府基于自身的利益出發(fā)，不很可能切斷自己財(cái)源的情況下，這些政策的執(zhí)行只能會(huì)大打折扣，甚至不會(huì)被執(zhí)行。明降溫暗托市、限購(gòu)等各項(xiàng)調(diào)控政策在執(zhí)行中被“軟化”、廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的供給乏力、個(gè)別地方還有虛報(bào)數(shù)字之嫌；地方執(zhí)行的“短腿”，讓中央調(diào)控政策成了揚(yáng)湯止沸。

三、運(yùn)用房產(chǎn)稅改革調(diào)控房?jī)r(jià)：欺騙民眾的障眼法

房產(chǎn)稅是業(yè)已存在的稅種，所謂的改革房產(chǎn)稅，其就是取消個(gè)人自住房產(chǎn)的免稅待遇?！眹?guó)務(wù)院在打著運(yùn)用房產(chǎn)稅改革來調(diào)控房?jī)r(jià)的大旗，在全國(guó)一些地方，如上海和重慶，大搞試點(diǎn)工作?？闪钊诉z憾的是房產(chǎn)稅改革并沒起到調(diào)控房?jī)r(jià)的作用，使得人們不禁對(duì)房產(chǎn)稅改革產(chǎn)生了困惑和質(zhì)疑。

1.房產(chǎn)稅改革——宏觀調(diào)控只是個(gè)幌子

改革稅收的正常功能在于籌集收入，在國(guó)民之間公平分配財(cái)政義務(wù)。至于調(diào)控消費(fèi)、促進(jìn)生產(chǎn)、保護(hù)環(huán)境等最多只是稅收的附帶目的而已，不足以成為主流。不過在中國(guó)，受長(zhǎng)期片面的輿論宣傳的影響，宏觀調(diào)控似乎具有天然的正當(dāng)性，公眾對(duì)其真實(shí)動(dòng)機(jī)缺乏足夠的警惕。就課稅而言，只要祭出調(diào)控市場(chǎng)的大旗，無論是提高稅率還是課征新稅，通常很少遭到公眾的質(zhì)疑。正是抓住了這個(gè)心理特點(diǎn)，即便明知房產(chǎn)稅對(duì)房產(chǎn)消費(fèi)、特別是提高房?jī)r(jià)影響有限，政府也愿意從這個(gè)角度進(jìn)行論證，以掩飾其增加財(cái)政收入、夯實(shí)地方稅基的真實(shí)目的。這樣房產(chǎn)稅就能夠迷惑民眾，使民眾相信政府在為調(diào)控房?jī)r(jià)而努力。

2.房產(chǎn)稅改革的真實(shí)目的——地方財(cái)政收入

相比調(diào)控房?jī)r(jià)、引導(dǎo)住房消費(fèi)，增加地方政府的財(cái)力更顯急迫，1994年分稅制實(shí)施以后，財(cái)權(quán)和財(cái)力不斷向中央集中，地方的收入比例降低，財(cái)政支出的范圍卻持續(xù)擴(kuò)大。首先，這段時(shí)期正是我國(guó)城市化飛速發(fā)展的時(shí)期，道路、水電、交通等基礎(chǔ)設(shè)施急需擴(kuò)建。其次，地方政府的第一要?jiǎng)?wù)仍然是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而經(jīng)濟(jì)發(fā)展離不開政府投資。再則，1998年之后，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)，積極財(cái)政政策長(zhǎng)期盛行。2008年之后，財(cái)政又陷入危機(jī)治理模式，政府投資不斷擴(kuò)大。

房產(chǎn)稅改革并不能有效承擔(dān)調(diào)控房?jī)r(jià)的重任。對(duì)國(guó)家出臺(tái)房產(chǎn)稅改革政策的解讀，并不能主觀地與房地產(chǎn)宏觀調(diào)控直接掛鉤。房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅中的重要稅種，“在發(fā)達(dá)國(guó)家，完善的財(cái)產(chǎn)稅法為財(cái)產(chǎn)稅收入的足額性和穩(wěn)定性提供法律保障，并使財(cái)產(chǎn)稅成為地方財(cái)政充足、穩(wěn)定的收入來源。財(cái)產(chǎn)稅收入一般占發(fā)達(dá)國(guó)家全部稅收入的10%左右，但在地方在稅收收入占有很大比重，多成為地方稅的主體稅種。在金融危機(jī)和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控背景下進(jìn)行的房產(chǎn)稅改革，并非完全是作為房地產(chǎn)調(diào)控的手段出現(xiàn)。事實(shí)上，通過房產(chǎn)稅手段調(diào)控房?jī)r(jià)的目標(biāo)并不現(xiàn)實(shí)。所以，房地產(chǎn)改革的真實(shí)目的在于增加地方政府的財(cái)政收入。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的壟斷性——房?jī)r(jià)升高的無形推手

在一些比較大的城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度相對(duì)高，雖然未到寡頭型壟斷的地步，但是已經(jīng)有向壟斷市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的傾向。單一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還不具有單方面控制房?jī)r(jià)、推高房?jī)r(jià)的能力。但房產(chǎn)企業(yè)一般具有規(guī)模大，資金雄厚的特點(diǎn)，在市場(chǎng)上起著舉足輕重的作用。但幾個(gè)大型房地產(chǎn)之間的聯(lián)合或者是基于共同的利益在抬高房?jī)r(jià)方面的默契，足以推動(dòng)房?jī)r(jià)的提高。

五、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的成本的轉(zhuǎn)嫁——房?jī)r(jià)升高的助推器

很多房企為了謀取利益，不惜采取各種不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)的手段。在利益的致命誘惑下，地產(chǎn)圈中類似于捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)、擅自更名、虛假交易、發(fā)售 vip 卡、違規(guī)團(tuán)購(gòu)以及類似于未取得預(yù)售許可證或未按預(yù)售許可證批準(zhǔn)的范圍預(yù)售商品房等事例并不鮮見。這些不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致房企之間的惡性競(jìng)爭(zhēng)，為了謀取巨額的利潤(rùn)，房產(chǎn)企業(yè)會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到未來的房?jī)r(jià)中，最終讓消費(fèi)者為其不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的行為買單。

而且，官商勾結(jié)的成本很可能最終由消費(fèi)者承擔(dān)。截至2010 年 4月底，全國(guó)共受理工程建設(shè)領(lǐng)域舉報(bào)線索17269 件，立案 9188 件，結(jié)案 8656 件，給予黨政紀(jì)處分 5241人，其中地（廳）級(jí)57人?！靶匈V列入房地產(chǎn)開發(fā)成本”，開發(fā)商決不會(huì)為自己“成本”埋單，而是將這部分“成本”變本加厲地轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

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