丁曉欣　尹璐

摘 要：本文在分析了國內(nèi)外現(xiàn)有保障房退出機(jī)制的基礎(chǔ)上，研究了吉林省保障性住房退出機(jī)制中存在的問題，提出了完善立法制度、拓寬融資渠道和提供多種退出模式選擇等對策，以期為我省保障房退出機(jī)制的完善提供參考。

關(guān)鍵詞：保障性住房；退出；機(jī)制；中低收入家庭

住房屬于人類社會的基本需求，目前被世界公認(rèn)為公民的基本權(quán)利，很多地區(qū)及國家甚至將這一權(quán)利寫進(jìn)憲法及法律。世界上大部分國家主張居住權(quán)屬于公民的基本權(quán)利，具有人權(quán)性質(zhì)，國家及政府對人民的居住權(quán)有責(zé)任及義務(wù)進(jìn)行保證，這在一定程度上保障了住房困難群體的居住。根據(jù)以上有關(guān)居住權(quán)屬于人權(quán)的闡述，表明公民有權(quán)享有居住權(quán)，國家及政府對此有不可推卸的責(zé)任及義務(wù)實(shí)現(xiàn)對人民這一權(quán)利的保障，在解決住房問題時(shí)充分表明了國家對此的責(zé)任感，是對現(xiàn)代社會是否實(shí)現(xiàn)文明發(fā)展的重要保障，同時(shí)也屬于國家是否發(fā)達(dá)及高低的重要保障。

一、國內(nèi)外保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的對比及啟示

在保障住房上實(shí)施準(zhǔn)入退出機(jī)制方面，一些發(fā)達(dá)國家通常有明確的規(guī)定，借助法律來支撐作為實(shí)施和保障的根據(jù)。法律保障是保障性住房制度中必不可少的環(huán)節(jié)，針對各自住房保障的發(fā)展情況，出臺適合本國國情的法律對于規(guī)范保障性住房的建設(shè)、分配、管理等過程具有重要意義。我國應(yīng)加快《基本住房保障法》的立法進(jìn)程，從法律的高度對保障性住房涉及的相關(guān)事項(xiàng)予以明確規(guī)定，并明確違法違規(guī)行為的性質(zhì)，設(shè)定嚴(yán)厲的懲罰措施。從保障對象準(zhǔn)入角度來看，每個(gè)國家對可申請的人限定了收入標(biāo)準(zhǔn)，并且還規(guī)定了他們的個(gè)人及家庭財(cái)產(chǎn)的數(shù)額。相對來說，中國在這方面就有欠缺，只對他們個(gè)人或者家庭收入做出了規(guī)定，卻沒有限定財(cái)產(chǎn)情況。對于住房保障對象住房困難與否的確定，美國借助他們在住房方面支出的資金占他們收入的比例情況進(jìn)行確定，假如他們在房租方面的支出低于

20%，那么住房保障機(jī)構(gòu)將為他們擔(dān)負(fù)高出的款項(xiàng)。而我國現(xiàn)在要求申請廉租住房的人員，其收入水平要比當(dāng)?shù)厣钏降停簧暾埥?jīng)濟(jì)適用房的人員，收入只有當(dāng)?shù)厝司べY的50%-60%；租賃保障住房的人員，其收入需要是當(dāng)?shù)仄骄べY的70%。在這些條件中，沒有將家庭或個(gè)人需要承擔(dān)的市場租賃房屋金額納入其中，所以，不能將申請人的住房困難情況展現(xiàn)出來。

在創(chuàng)設(shè)住房保障體系的時(shí)候，國外通常傾注所有力量讓一種住房保障模式得到發(fā)展，例如，新加坡和香港分別在租屋和公屋的建設(shè)發(fā)展中努力，而美國則尤其注重對住房困難人員住房問題的解決。在我國，住房保障系統(tǒng)較為復(fù)雜，這引起準(zhǔn)入與退出機(jī)制也隨之變得復(fù)雜。不只要將有關(guān)廉租房的準(zhǔn)入和退出機(jī)制創(chuàng)設(shè)出來，還要創(chuàng)設(shè)公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房的相關(guān)機(jī)制。這樣以來，多元化的制度，便使監(jiān)督與管理增加了難度，這也給中國的住房保障能夠獲得健康發(fā)展帶來了阻力。

除此外，中國廉租住房與公共租賃住房政策有著重合的地方，在廉租住房的基礎(chǔ)上，公共租賃住房僅僅是將收入與戶籍問題進(jìn)行了放寬。另外，綜觀各個(gè)國家保障住房發(fā)展的情況發(fā)現(xiàn)，當(dāng)住房不足時(shí)，便是借助租賃的方式來讓住房困難得到解決，而在住房問題不緊張的時(shí)候，為了滿足人們對住房質(zhì)量的追求，才有了出售保障性住房的舉動。可是，國內(nèi)的情況卻是把租賃和出售兼顧，這對保障性住房的發(fā)展不利。

二、吉林省保障性住房的問題分析

（一）配套法律制度層級低。吉林省政府每年都把保障性安居工程作為重要民生實(shí)事之一。制定出臺了《吉林省城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭廉租住房保障辦法》[1]、《吉林省廉租住房工作監(jiān)督檢查辦法（試行）》等50多項(xiàng)政策文件，形成了較為完善的政策體系。查閱近5年來吉林省保障性住房相關(guān)立法成果，可以看出主要是一些行政管理方面和技術(shù)層面的規(guī)定，無法完整的對區(qū)域內(nèi)保障房退出機(jī)制進(jìn)行安排。

（二）退出模式單一。綜合考察住房保障主管部門及各級地方政府規(guī)范性文件的相關(guān)規(guī)則，給予困難者保障性住房，而如果隨著收入增加，保障對象的保障指標(biāo)，諸如家庭收入、人口、住房條件已經(jīng)不再符合時(shí)，普遍采取兩類手段進(jìn)行規(guī)制：第一，對原保障對象的租賃房屋的補(bǔ)助開始停止發(fā)放；第二，讓保障對象快速退離相應(yīng)住房。然而，通常情況下，保障對象的收益是一個(gè)緩慢漸進(jìn)的進(jìn)程，不是一蹴而就的。而且，保障對象改變了困難境況，但缺乏購買力和交不起租賃費(fèi)用的仍然屢見不鮮。因此騰退或停發(fā)補(bǔ)貼等退出方式存在較大的操作困難，凸顯了退出模式的單一性。

（三）融資渠道單一。吉林省保障性住房的融資渠道主要包括三個(gè)層面。一是國家資金補(bǔ)助。設(shè)置改造危房試點(diǎn)范圍，在資金上予以補(bǔ)助。 二是地方投入。政府加大對廉租住房建設(shè)的力度，地方投入的資金越來越多。三是信貸資金。綜合吉林省的資料來看保障性住房建設(shè)資金來源主要依靠財(cái)政資金及信貸支持，社會民間資本以及金融衍生品融資渠道還沒有發(fā)揮應(yīng)有的效用。

三、完善我省保障性住房退出機(jī)制的對策建議

（一）通過立法規(guī)范強(qiáng)化我省保障性住房退出機(jī)制中的法律責(zé)任。目前我國的保障住房并沒有十分明確的法律政策，在這種情況下，即使有規(guī)定的下位法也無法追究違規(guī)人員的刑事責(zé)任，對騙取保障房以及在合同期限之后拒不搬出保障房的行為也不能施予一定的懲罰。然而隨著我國保障房政策的不斷完善和更新，一些不重視公共財(cái)產(chǎn)的行為日趨嚴(yán)重，在這樣的情況下，對這些行為采取一定的懲治手段就更為必要了。

（二）提供多樣化的退出模式。鑒于目前我國保障房強(qiáng)制性退出的模式主要包括停止發(fā)放補(bǔ)貼和騰退住房兩種模式。在客觀上造成保障對象不再符合保障條件又無力購買商品房群體退出保障機(jī)制的困難。因此可以采取更加靈活的模式，實(shí)現(xiàn)社會保障實(shí)現(xiàn)社會保障和市場行為之間的轉(zhuǎn)換。即當(dāng)本來的房屋保障人不再滿足政府對保障性房屋人員的條件時(shí)，就要按市場辦法進(jìn)行解決：根據(jù)市場價(jià)格對先前的房屋保障人收取租金或進(jìn)行銷售。先前的房屋保障人只有在經(jīng)濟(jì)條件改善后才會不滿足保障性房屋人員的條件，這個(gè)時(shí)候通過市場問題解決，從某種程度上說巧妙地化解了政府與先前房屋保障人的矛盾。[2]

（三）拓寬融資渠道。保障房建設(shè)融資渠道的拓寬，將為承租人退出保障體系提供更加多樣化的選擇?！稐l例（征求意見稿）》在行政法規(guī)層面首次明確了項(xiàng)目建設(shè)資金的由社會力量提供的可能性。按照這一規(guī)定，保障性房屋再也不單單是由政府出資，而是可以由多種渠道籌資并建設(shè)而成，譬如由政府出資，或者通過商業(yè)、社會集資而由政府一手操辦。

中國保障性房屋針對的是城市中無力靠自己力量購買房屋的人群，主要由政府出資建設(shè)而成，屬于公益活動的范疇。但由于我國當(dāng)前正處于發(fā)展中，而需要保障性房屋的人群數(shù)量太過龐大，在這種情況下，政府難免分身乏術(shù)，因此單單依靠政府投資已無法滿足保障性房屋對資金的要求。這樣就需要多方進(jìn)行融資?？梢杂烧峁┱咧С郑袌鲰憫?yīng)，然后由社會力量構(gòu)建而成。這樣的融資機(jī)制，是滿足保障性房屋資金需求的最好途徑，也是所有的資金來源。

結(jié)語：保障性住房退出機(jī)制是一項(xiàng)由政府主導(dǎo)，還需要各相關(guān)部門共同參與監(jiān)督的長期任務(wù)，它需要耗費(fèi)大量的人力、物理還有財(cái)力，不可急于求成。只有從根本找出我省保障性住房退出機(jī)制中存在的問題，才能切實(shí)的滿足中低收入家庭的住房需求，更好的促進(jìn)社會的和諧穩(wěn)定。

參考文獻(xiàn)：

[1] 吉林省住房與城鄉(xiāng)建設(shè)廳. http：//zfbz.jljsw.gov.cn/ndjh/index.htm

[2] 賈春梅.保障房轉(zhuǎn)換式退出機(jī)制研究.會計(jì)與經(jīng)濟(jì)研究.203：72-7endprint