摘要：房地產(chǎn)市場“十年調(diào)控”推行了諸多政策，十分有必要，而且也取得了積極的成效。但是，從具體的實踐來看，調(diào)控政策的規(guī)制作用是非常有限的，并沒有實現(xiàn)市場供求的平衡，也沒有實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。因此，未來中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的基本思路應(yīng)該是：從需求出發(fā)，力求建立房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；市場；住房；調(diào)控

一、 前言

本文的房地產(chǎn)市場，是指住房市場體系，而非保障性住房體系。2002年8月建設(shè)部等6部委頒布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》文件中①，中國官方首次使用房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的提法，此后至2013年3月的十余年間，以國務(wù)院或國務(wù)院辦公廳的名義頒布的房地產(chǎn)市場調(diào)控文件有近十項。此十年時期，是中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的一個相對完整的歷史階段，可簡稱為“十年調(diào)控”。

“十年調(diào)控”過程中，社會評價存在很大分歧。有基本肯定的，也有否定的，但都認(rèn)為未來的調(diào)控需要調(diào)整或完善，或建立所謂的“長效機制”②。

本文認(rèn)為：“十年調(diào)控”很必要，具有積極作用，但作用有限。其原因主要是正面作用的階段化、短期化，效果大體只能維持兩年左右，沒有較好地解決市場供求的平衡問題，也沒有真正實現(xiàn)房價的基本穩(wěn)定。而效果不理想的原因是綜合的、復(fù)雜的、深刻的，并非“行政化”三個字所能簡單概括，也不是“不改革”三個字所能概括。暫且不論政治、社會等方面的原因，就經(jīng)濟層面而言，首先是宏觀管理提供給“十年調(diào)控”的客觀基礎(chǔ)不好，包括經(jīng)濟高增長的負(fù)面效應(yīng)、貨幣流動性過大的危害、財政管理同房地產(chǎn)調(diào)控的不協(xié)調(diào)、住房保障力度太小和效應(yīng)的滯后四個問題；其次是政府調(diào)控政策設(shè)計欠周密，措施不配套，改革未同步與調(diào)控基本脫節(jié)，包括需求管理粗略不精細(xì)、供給管理粗疏不到位、稅收調(diào)節(jié)單打獨斗、金融調(diào)節(jié)互相沖撞四個問題。

不能忽視的原因在于市場內(nèi)在的技術(shù)性沖突：即市場需求靈敏性和供給呆滯性的矛盾長期存在張泓銘：《中國房地產(chǎn)市場十年調(diào)控，如何評說》，《上海房地》2014年第1、2期。。

“十年調(diào)控”任人評說，但未來到底應(yīng)該如何做，仍然需要認(rèn)真地、深入地思考。國務(wù)院辦公廳對于建立和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，提出了“各有關(guān)部門要加強基礎(chǔ)性工作，加快研究提出完善住房供應(yīng)體系、健全房地產(chǎn)市場運行和監(jiān)管機制的工作思路和政策框架，推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革，完善住房金融體系和住房用地供應(yīng)機制，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展”參見國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》之六，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，2013年2月26日國辦發(fā)〔2013〕17號。的原則意見。在該文件推動下，各方面的研究漸次展開，也有一些初步的設(shè)想，比如：顧云昌提出建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制，第一是穩(wěn)健的貨幣政策，推進(jìn)金融改革；第二，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)用地，推動土地制度改革；第三，多用市場手段少用行政手段，減少行政審批；第四，建好、管好保障房，搞好相關(guān)制度建設(shè)顧云昌：《房地產(chǎn)調(diào)控五大難題》，《中國房地產(chǎn)報》2013年8月5日。。張永岳、崔光燦提出完善調(diào)控長效機制的四方面建議：重視產(chǎn)業(yè)發(fā)展中經(jīng)濟和社會雙重職能；明晰市場與保障雙重體系；統(tǒng)籌產(chǎn)權(quán)與租賃雙重模式；強化供應(yīng)和需求雙向調(diào)控張永岳、崔光燦：《著眼于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的長效機制》，《上海房地》2013年第8期。。張智、盧偉認(rèn)為，培育房地產(chǎn)調(diào)控長效機制需要政府和市場雙管齊下。新的政策設(shè)計要善于汲取各國的一些有益經(jīng)驗，設(shè)計一些更為嚴(yán)格且立竿見影的調(diào)控策略張智、盧偉：《“克強經(jīng)濟學(xué)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策新解》，《中國房地產(chǎn)》學(xué)術(shù)版2013年9月號。。這些意見都具有借鑒價值。但是，各方面的研究仍在漸次展開和深入，合理完整的思路和方案還有待挖掘和整合。

本文的研究，基于作者對于房地產(chǎn)市場調(diào)控的長期跟蹤和探討，通過問卷調(diào)查方法張泓銘：《“對中國房地產(chǎn)（商品住房）十年調(diào)控的評價”問卷答案統(tǒng)計》，《中國房地產(chǎn)》2013年9月號綜合版。，并對“十年調(diào)控”全部文件進(jìn)行了梳理，總結(jié)了“十年調(diào)控”的成敗得失及其原因，在以上工作的基礎(chǔ)上，對未來房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了系統(tǒng)的研究后設(shè)想。本文首先探討同調(diào)控相關(guān)的理論問題，以廓清影響很大的理論迷思，提供正確的理論指導(dǎo)，包括“住房發(fā)展的功能、住房市場中政府和市場的關(guān)系、住房市場調(diào)控的指向”三個問題；然后提出“從需求出發(fā)，讓供給適應(yīng)，用手段保證，請改革先行”的調(diào)控思路；最后提出“長效及短效機制的結(jié)合，中央和地方的合理分工和三階段推進(jìn)”的實施策略。

根據(jù)中共十八屆三次全會通過的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）精神要求和習(xí)近平在中共中央政治局第十次集體學(xué)習(xí)時強調(diào)的“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，不斷實現(xiàn)全體人民住有所居的目標(biāo)”的意見《習(xí)近平：把住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)辦成一項德政工程》，2013年10月30日新華網(wǎng)http：//news.xinhuanet.com/politics/2013 10/30/c_117937412.htm。，作者重新審視了自己的觀點，在保留原文基本框架的前提下對《決定》和習(xí)近平的意見作了呼應(yīng)和吸收。

二、 理論辨析和選擇

（一） 住房發(fā)展的功能——民生優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟增長

在住房發(fā)展的功能上，有一種對于調(diào)控極為有害的觀點，即官方的“服從國民經(jīng)濟論”或是“國民經(jīng)濟為大論”。秦虹曾經(jīng)這樣描述過“十年調(diào)控”：中國房地產(chǎn)調(diào)控開始于2003年，涉及國民經(jīng)濟發(fā)展，但再重要也是國民經(jīng)濟一部分，是一個局部，不是整體。這些年來房地產(chǎn)的調(diào)控一直在服從一個大局秦虹：《十年來我國房地產(chǎn)調(diào)控一直服從經(jīng)濟大局》，中國網(wǎng)http：//news.hz.soufun.com/2013 04 09/9865660.htm。。秦虹的描述是客觀的。而實際情況的確反映或隱含了官方（不一定是秦虹個人）對于國民經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟關(guān)系的觀點。endprint

本文認(rèn)為，住房發(fā)展的功能應(yīng)該是“民生優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟增長”參閱張泓銘《確立使用價值為根本的住房功能觀》，《中國房地產(chǎn)》2010年第11期；《中國住房發(fā)展四大基本觀念》，《中國房地產(chǎn)研究》叢書2010年第4卷，上海社會科學(xué)院出版社2011年版，第130頁。。

討論住房發(fā)展的功能，必然涉及房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟的關(guān)系。在該項關(guān)系上，人們?nèi)菀紫氘?dāng)然地認(rèn)為，國民經(jīng)濟是大局是整體，房地產(chǎn)經(jīng)濟是局部，所以，作為局部的房地產(chǎn)經(jīng)濟要服務(wù)、要服從國民經(jīng)濟這個大局，作為房地產(chǎn)經(jīng)濟主體的住房市場也要服務(wù)、服從國民經(jīng)濟這個大局。這樣的分析方法，簡單化了。而分析方法的簡單化，導(dǎo)致扭曲了住房發(fā)展的功能。

如果問，房地產(chǎn)經(jīng)濟（行業(yè)、市場、產(chǎn)品）根本上是為什么而存在的？回答是，它是為人類提供生活、勞作和經(jīng)營所需要的物質(zhì)空間而存在的。比如，住房之于居民，廠房之于工人、企業(yè)主，辦公室之于白領(lǐng)、管理層，商鋪、商廈之于商人、顧客，等等。簡而言之，房地產(chǎn)經(jīng)濟根本上是為了滿足人類的使用價值。離開向人類提供使用價值這個根本目的，房地產(chǎn)經(jīng)濟就失去全部存在的意義。習(xí)近平強調(diào)“加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)”《習(xí)近平：把住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)辦成一項德政工程》，2013年10月30日新華網(wǎng)http：//news.xinhuanet.com/politics/2013 10/30/c_117937412.htm。，就把目標(biāo)定在“不斷實現(xiàn)全體人民住有所居”上，而非其他。這完全是有道理的。房地產(chǎn)尤其是住房的“使用價值”這一經(jīng)濟學(xué)表達(dá)，轉(zhuǎn)化成政治語匯就是“民生價值”。所以，從最基礎(chǔ)、最根本的層面上分析，住房發(fā)展的功能必然是“民生優(yōu)先”的，并用于同國民經(jīng)濟關(guān)系的界定上。

同時，為了順利地提供這種使用價值，需要房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營和盈利，需要市場全部參與者形成交易鏈條和利益分享，需要政府的規(guī)則保證和利益分享，這樣就形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟，便對國民經(jīng)濟做出貢獻(xiàn)。所以，只要房地產(chǎn)經(jīng)濟真正實行民生優(yōu)先，必定自然而然地推動國民經(jīng)濟并兼顧經(jīng)濟增長的，兩者應(yīng)該是并行不悖的。

住房發(fā)展應(yīng)該民生優(yōu)先，兼顧經(jīng)濟增長的道理，不僅適合于住房保障，也適合于住房市場。

上述分析，對于住房發(fā)展的政策含義或住房市場調(diào)控的含義是：在一般情況下，只要考慮如何滿足社會對于住房使用價值的合理需求，首先是基本需求（包括自住需求和他住需求所謂他住需求，是購買者投資購買房屋用于出租，供其他人居住或使用。詳見下文“系統(tǒng)思路”部分。），其次是改善需求，也許還有少量的奢侈需求；一般情況下，并不需要從經(jīng)濟增長的角度對住房經(jīng)濟提出額外的要求，也不需要因國民經(jīng)濟的一般起伏而要求住房經(jīng)濟作出特別的安排（在經(jīng)濟危機狀態(tài)又當(dāng)別論，如1997年的東亞金融危機和2008年的美國次貸危機導(dǎo)致的中國經(jīng)濟衰退）。當(dāng)然，理論分析比較理想化，而實際情況要復(fù)雜得多，所以在住房發(fā)展和國民經(jīng)濟關(guān)系上，有時人們不得不顧及經(jīng)濟和財政增長的要求，但是，只能是兼顧，不能為先，尤其是要警惕住房市場的不合理需求，將它調(diào)控在安全的界限內(nèi)。本文明確提出，“在反對所謂的‘房地產(chǎn)綁架國民經(jīng)濟時，也必須明確反對‘GDP、稅收綁架房地產(chǎn)的唯增長論”張泓銘：《房地產(chǎn)調(diào)控大有改善的余地》，載《南方房地產(chǎn)叢書》333輯2—3卷，南方日報出版社2013年版，第52頁。。

（二） 住房市場的調(diào)節(jié)機制——市場決定和政府調(diào)控的結(jié)合

在對“十年調(diào)控”的批評聲中，有一種非常流行的觀點認(rèn)為，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控就是行政干預(yù)，房地產(chǎn)市場應(yīng)該由市場自行調(diào)節(jié)。甚至認(rèn)為應(yīng)該“讓市場的歸市場，政府的歸政府”《突擊調(diào)控還是少一些的好》，《中國房地產(chǎn)報》2013年11月25日。，即政府不要調(diào)控市場。

這種批評把政府調(diào)控等同于行政干預(yù)，不知道政府的調(diào)控還有經(jīng)濟手段和行政手段兩種干預(yù)手段。而且房地產(chǎn)市場是否只應(yīng)該由市場自行調(diào)節(jié)而不需要政府的調(diào)控呢？

《決定》中沒有直接提到房地產(chǎn)經(jīng)濟或住房市場的調(diào)控，但在第一部分“全面深化改革的重大意義和指導(dǎo)思想”中指出，要“使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用”。

鑒于相當(dāng)長的時間內(nèi)，輿論對于政府在住房市場中的作為批評較多，本文在此依據(jù)中共十八屆三次全會的精神，探討在房地產(chǎn)經(jīng)濟和住房市場中如何更好發(fā)揮政府作用。《決定》在第四部分“加快轉(zhuǎn)變政府職能”中指出，要“健全宏觀調(diào)控體系……主要任務(wù)是保持經(jīng)濟總量平衡，促進(jìn)重大經(jīng)濟結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)和生產(chǎn)力布局優(yōu)化，減緩經(jīng)濟周期波動影響，防范區(qū)域性、系統(tǒng)性風(fēng)險，穩(wěn)定市場預(yù)期，實現(xiàn)經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展。健全以國家發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃為導(dǎo)向、以財政政策和貨幣政策為主要手段的宏觀調(diào)控體系，推進(jìn)宏觀調(diào)控目標(biāo)制定和政策手段運用機制化，加強財政政策、貨幣政策與產(chǎn)業(yè)、價格等政策手段協(xié)調(diào)配合，提高相機抉擇水平，增強宏觀調(diào)控前瞻性、針對性、協(xié)同性”。這是對整體經(jīng)濟而言的，是不是也適用于房地產(chǎn)經(jīng)濟或住房市場呢？應(yīng)該是適用的。如果把這段文字中的“宏觀”或“經(jīng)濟”兩字替代為“住房市場”或“住房”，則政府對于住房市場調(diào)控的責(zé)任和內(nèi)容就顯露無疑了。這不是簡單地、機械地以大套小，而是有著內(nèi)在的邏輯。其根本點就是：經(jīng)濟資源配置應(yīng)該或者可以由市場決定；但為了預(yù)防和克服市場配置的失效、失靈，政府干預(yù)仍然具有重要意義，政府調(diào)節(jié)是必要的。這就是《決定》將“市場決定”和“更好發(fā)揮政府作用”相提并論的根本原因，而不是不得已的折衷。

由于房地產(chǎn)經(jīng)濟和住房市場的特殊性，更加需要政府必要的干預(yù)和調(diào)控張泓銘：《房地產(chǎn)發(fā)展“速（熱）度偏愛癥”剖析》，《社會科學(xué)》2006年第8期。。房地產(chǎn)經(jīng)濟的特殊性，是房地產(chǎn)兼有必需品和投資品的雙重性。作為大額必需品的交易，消費者的購買行為大體上是理性的，即根據(jù)自己的實際需要來購買。既不會因為價格有所上漲而停止購買，也不會因為價格下降而大量購買。在市場主要為必要需求的條件下，供求的不平衡可以通過雙方的較量達(dá)到均衡，形成的價格或許高一點或低一點，但大體上趨于平穩(wěn)與合理。但是，作為投資品的交易，投資者的購買行為并不總是理性的，甚至是瘋狂的。其主要表現(xiàn)為所謂的“買漲不買跌”，這幾乎是一切投資品的交易特征，即不管投資品的實際使用價值如何、價格是否合理，只要價格預(yù)期上漲能夠套利就買進(jìn)、更多地買進(jìn)；只要價格預(yù)期下跌就賣出、更多地賣出。在投資者占支配地位的市場上，商品房市場和價格就可能出現(xiàn)快速上漲和失控局面，危及金融和整體經(jīng)濟安全。這種狀況，人們在20世紀(jì)80年代的日本、90年代的香港地區(qū)和本世紀(jì)第一個年代的美國看到了。為了防范這種情況出現(xiàn)，或者已經(jīng)發(fā)生了這種情況，市場本身是無能為力的，惟有政府干預(yù)（調(diào)控）才能轉(zhuǎn)危為安。endprint

（三） 住房市場調(diào)控的指向——供求平衡為根本，價格穩(wěn)定為核心

在對“十年調(diào)控”的批評聲中，還有一種非常流行的觀點認(rèn)為，政府對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控只是圍繞價格做文章，所謂“圍繞價格調(diào)價格”。

這樣的批評是罔顧事實的。根據(jù)我對“十年調(diào)控”文件的逐一細(xì)讀和研究得出的結(jié)論是：“十年調(diào)控”加上2002年的調(diào)控，大體上可以分成兩個階段。2002年到2004年，基本上是抑制房地產(chǎn)投資過快增長、擴大需求階段。2005年到2013年，基本上是抑制不合理需求和房價過快上漲、擴大供給階段。為了達(dá)到這樣的目的，“十年調(diào)控” 首先并最大限度地、反復(fù)地動用了各種經(jīng)濟手段，包括信貸、利率、稅收、費用等手段，只是在上述手段沒有達(dá)到預(yù)期目的之后的2010年開始采用了限購、限價等行政手段。實踐表明，“十年調(diào)控”不僅沒有“圍繞價格調(diào)價格”，而且，限價等行政手段只是在最后階段才登場。

問題的關(guān)鍵是，在住房市場調(diào)控中，應(yīng)該如何確定價格在其中的位置呢？也就是講住房市場調(diào)控應(yīng)該指向哪里呢？準(zhǔn)確的回答是——供求平衡為根本，價格穩(wěn)定為核心。

住房市場調(diào)控以供求平衡為根本，是可以理解的。為何要以價格穩(wěn)定為核心呢？因為，住房市場價格的穩(wěn)定，有利于民眾的住房消費和安居，實現(xiàn)住房發(fā)展民生優(yōu)先的功能；有利于穩(wěn)定勞動力價格、穩(wěn)定其他生產(chǎn)要素的價格乃至國民經(jīng)濟價格體系；有利于民眾實際收入的提高，擴大消費和內(nèi)需；住房市場價格的穩(wěn)定，也有利于降低住房保障的成本；等等?？傊?，住房市場價格的穩(wěn)定，有利于經(jīng)濟社會的穩(wěn)定發(fā)展和社會和諧。

住房市場價格的穩(wěn)定是如此重要，以至于天下人都關(guān)注住房價格，那么國家調(diào)控住房市場時緊盯和調(diào)控價格就是天經(jīng)地義的。同時，從技術(shù)角度和管理角度講，住房市場調(diào)控只有、也只能將價格作為核心指標(biāo)來考察，舍此，別無它途。因為，在住房市場的供求關(guān)系中，價格是體現(xiàn)供求最靈敏的指標(biāo)，也是體現(xiàn)供求是否平衡和健康最準(zhǔn)確、最適用的指標(biāo)。如果不圍繞價格指標(biāo)來考察住房市場、考察住房供求，那么考察何種指標(biāo)呢？

至于價格的穩(wěn)定是何含義，是何尺寸，那是第二位的問題。其中，可以有不同意見的探討。但這并不妨礙、也不能否定住房市場調(diào)控以穩(wěn)定房價為核心，考察住房市場以價格指標(biāo)為核心。

關(guān)于如何實現(xiàn)住房市場價格的穩(wěn)定，當(dāng)然不是剛性地規(guī)定住房價格那么簡單，而是要通過一系列措施從根本上來平衡供求。

三、 調(diào)控的系統(tǒng)思路

為了滿足社會對于房地產(chǎn)的合理需求，為了房地產(chǎn)市場供求和價格的基本穩(wěn)定，為了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，為了房地產(chǎn)同國民經(jīng)濟的協(xié)調(diào)，作者吸取“十年調(diào)控”的經(jīng)驗教訓(xùn)，遵照中共十八屆三中全會的精神，提出從需求出發(fā)、由供給來適應(yīng)、用手段來保證、請改革先行的系統(tǒng)思路在本部分討論中，凡是綜合了社會各方的觀點并摻入本人觀點的，一般不注明來源，同時意味著該觀點并非完全本人獨倡。。

（一） 從需求出發(fā)——將需求分成三類區(qū)別對待

住房市場調(diào)控為何要從需求出發(fā)？市場經(jīng)濟是需求導(dǎo)向的經(jīng)濟，離開了需求的導(dǎo)向，供給就像盲人摸象、無所適從。在住房市場中同樣如此，只有準(zhǔn)確地把握需求，才有土地供給、規(guī)劃設(shè)計、資金籌措、建設(shè)施工、竣工出售等供給方面的準(zhǔn)確安排。這對于微觀經(jīng)營主體，還是宏觀和中觀的管理主體，都是一樣的。所以，住房市場調(diào)控要從需求出發(fā)是自然的、必然的。“十年調(diào)控”尤其是后期，大體上也循著這一思路展開的，是對的，要堅持。從需求出發(fā)，要避免一個簡單思維，即：從需求出發(fā)不等于簡單地抑制需求，更不是不講供給和擴大供給，僅僅是強調(diào)供求平衡的起點問題。

但是，僅從需求出發(fā)還不夠，還要精確地分析、區(qū)分和處理需求。為此，我們就要在理論上對住房需求進(jìn)行最基本的解析，為從需求出發(fā)精確調(diào)控尋找理論依據(jù)。住房的市場需求歸根結(jié)蒂只有三類：

第一類住房需求是自住需求。即購買者購買為了討論問題的方便，本文對于住房的市場需求，主要從購買方式入手，而避開租賃方式。這樣做不影響討論問題的本質(zhì)和結(jié)論。住房是為了自己居住。一般而言，購買第一套或許第二套住房，都是自己居住使用的。在自住需求中，也含有投資的要求。但這種投資性是附加的，并非首要目的。

第二類住房需求是他住需求。即購買者購買住房不是為了自己居住，而純粹是投資，租賃給別人居住或使用，并獲取投資回報。其客觀必然性在于，在住房市場中總有一部分人是不需要或不可能購買住房的，只需要或只可能租賃別人投資的住房來居住。住房他住需求這樣一種投資，對于滿足和穩(wěn)定市場，有正面的作用。

以上兩類住房需求是真實的需求。從中還可以分出基本（生存）需求、改善需求和奢華需求。

第三類住房需求是無住需求。即購買者購買住房既不是為了自己居住，也非提供給他人居住，只是等待價格上升到期望水平，拋售套現(xiàn)獲得貨幣增值。這也是住房的一種投資，但它有四項危害：（1）它侵占社會的住房使用功能，浪費寶貴的土地和其他資源。（2）它加劇供求矛盾推升住房價格，擾亂正常的市場秩序甚至社會秩序。（3）它制造住房市場虛假繁榮和泡沫，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)增加值快速增長、對經(jīng)濟增長貢獻(xiàn)度擴大和財政收入飆升的幻覺并實惠，挖掘了令管理者左右為難、難以自拔的發(fā)展模式陷阱，增加了社會和經(jīng)濟的管理難度。（4）它是一種虛假需求，是可以隨時拋向市場的供給，是住房市場風(fēng)險的主要根源，甚至是金融風(fēng)險和國民經(jīng)濟風(fēng)險的主要誘因。該類需求也是虛假需求。2012—2013年溫州和鄂爾多斯兩個城市房地產(chǎn)泡沫的破滅，就是一個明證。但迄今為止并未引起人們關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的深刻反思。

通過對住房需求最基本的解析，為從需求角度精確調(diào)控住房提供了理論依據(jù)和基本思路。合乎邏輯的住房需求調(diào)控思路可分為三類。

第一類，對于住房自住需求，調(diào)控的基本思路應(yīng)為鼓勵。即凡中國民眾，擁有或購買第一套、第二套住房，政府要給予鼓勵。多年來政策已經(jīng)有所體現(xiàn)，但還不夠，可以更加明確“鼓勵”之意。這符合經(jīng)濟發(fā)展方式轉(zhuǎn)變、擴大內(nèi)需和民生優(yōu)先的要求。鼓勵的手段如財政、稅收、信貸協(xié)調(diào)，可以發(fā)揮至極致。但對于其中的基本（生存）需求，改善需求和奢華需求，還要有所區(qū)別。endprint

第二類，對于住房他住需求（也可稱為積極的投資），調(diào)控的基本思路應(yīng)為允許。即對已經(jīng)有了第一套、第二套住房的居民，還允許他們投資購買第三套、第四套甚至更多的住房，放開購買，投資用于出租。允許的手段，無非是正常的稅金和信貸。無需優(yōu)待，但不要打死?，F(xiàn)在的政策是抑制的，需要改變。顯然，限購政策的取消是合符邏輯的。

第三類，對于住房無住需求（也可稱為消極的投資），調(diào)控的基本思路應(yīng)為抑制。抑制無住需求的投機，現(xiàn)在基本上已經(jīng)達(dá)成共識，并且正在實施中。但問題依然存在，即主要是采取經(jīng)濟手段還是行政手段。當(dāng)然，須弄清抑制不是禁止，因為人們難以區(qū)別超過合理界限自住需求的購買住房到底是用于租賃居住的投資、還是完全不作居住使用的套利行為，所以要用經(jīng)濟手段來抑制。簡單易行的辦法是，對于合理界限自住之外的住房，全部征收租賃稅（對于不作居住使用的住房，征收租賃稅等于征收了閑置稅或懲罰稅，在一定時期內(nèi)，甚至可以替代擬議中的房產(chǎn)稅）。據(jù)此限購政策就不需要了。

民意是支持上述觀點的。在我完成的問卷調(diào)查中，在“合理的住房需求政策”這個復(fù)選問題上，認(rèn)為對自住需求要實行鼓勵的占回答者 65%（另有允許 34%、抑制1%）；認(rèn)為對他住需求的投資實行允許的占回答者67%（另有鼓勵17%、抑制15%）；認(rèn)為對無住需求實行抑制的占回答者70% （另有允許24%、鼓勵6%）。

至于如何對三種不同的需求分別實施鼓勵、允許、限制政策，將主要在下文“手段保證”中展開。

（二） 由供給適應(yīng)——有區(qū)別地適度擴大供給

“十年調(diào)控”期間遇到的基本矛盾是住房供不應(yīng)求。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化的大背景下，中國住房需求繼續(xù)增長將是一個較長的歷史現(xiàn)象。為克服這一基本矛盾，擴大住房供給就是一個長期要求。辦法是，在政府繼續(xù)擴大住房保障之外，適度擴大市場供給量。但是，適度擴大市場供給到何種程度呢？這就需要聯(lián)系前文所說的需求了。

前文說到對三種不同的住房需求分別實施鼓勵、允許、限制政策，可以保護真實需求，抑制虛假需求。這樣區(qū)別對待的政策，基本上確認(rèn)了需求總量進(jìn)而界定了供給總量，但仍未解決住房需求和供給的實物結(jié)構(gòu)。只有解決住房供求實物結(jié)構(gòu)的前提下，供求總量的平衡才有意義。所以，反過來還得分析真實需求中的實物結(jié)構(gòu)。在真實需求中，可以分出基本（生存）需求、改善需求、奢華需求三種，對應(yīng)在實物上也可以分出普通型中小套型住房、改善型中大套型住房、豪華型大套型住房三種。為了全面地對接需求的總量和結(jié)構(gòu)，要對實物供給進(jìn)行區(qū)別對待，而非全面地擴大供給。

作者的意見是：對普通型中小套型住房供給要實行鼓勵；對改善型中大套型住房供給要實行允許；對豪華型大套型住房供應(yīng)要實行抑制。對其必要性試簡要分析之。

對普通型中小套型住房供給實行鼓勵，是由中國人多地少的基本國情和各地節(jié)能的可持續(xù)發(fā)展方針決定的。從供給角度考慮，鼓勵的對象應(yīng)該是開發(fā)商，鼓勵的手段可以是經(jīng)濟性和行政性的結(jié)合，比如供地數(shù)量的寬松、容積率寬松、小套型最低比例規(guī)定和土地出讓金優(yōu)待等。對自住需求的中小套型住房開發(fā)和消費的雙向鼓勵，一定能達(dá)致目的。

對改善型中大套型住房供給實行允許，是不斷提高國民生活質(zhì)量的要求。允許的方法，不一定需要特別的規(guī)定。只要對普通中小套型實行鼓勵和對豪華大套型實行抑制兩頭管住了，對中大套型住房的供給可以不設(shè)特別政策。

對豪華型大套型住房供應(yīng)實行抑制，道理是簡單明了的。當(dāng)然，抑制也不是禁止，僅僅是控制它的數(shù)量。抑制的對象首先是開發(fā)商，抑制的手段可以是經(jīng)濟性和行政性的結(jié)合，比如用地數(shù)量的限制、大套型最高比例規(guī)定和土地出讓金加成等。同時，配合對豪華大套型住房消費的抑制，雙管齊下也能奏效。

民意是支持上述觀點的。在我完成的問卷調(diào)查中，對“合理的住房供給政策”這個復(fù)選問題上，認(rèn)為要對普通型中小住房供給實行鼓勵的占回答者79%（另有允許19%、抑制3%）；認(rèn)為要對改善型中大住房供給實行允許的占回答者70%（另有鼓勵26%、抑制4%）；認(rèn)為要對豪華型大住房供應(yīng)實行抑制的占回答者59%（另有允許40%、鼓勵1%）。

在適應(yīng)和對接需求總量還有實物結(jié)構(gòu)的前提下，再來討論如何擴大供給才有意義，而不是一般地空喊擴大供給。未來調(diào)控中，適度擴大市場供給的主要措施應(yīng)該有以下幾項。

第一，完善現(xiàn)有城市住房用地出讓辦法。包括：（1）制定和落實對普通型、改善型、豪華型三種住房用地，在數(shù)量、容積率、價格、限制條件等的差別政策，總量適度擴大。（2）堅信土地出讓價格是由預(yù)期的房價決定的，堅持招拍掛的出讓方式不動搖。（3）注意住房需求冷熱和土地市場冷熱之間的時間差，提高供地的預(yù)見性和均衡性。（4）改大地塊出讓為小地塊出讓，防止寡頭企業(yè)多占地、囤地，促使住房供給量及時釋放和均勻到位。

第二，允許名義非市場住房進(jìn)入市場。名義非市場住房，主要是農(nóng)村宅基地房?，F(xiàn)行政策是禁止進(jìn)入市場的，實際上已經(jīng)在市場中發(fā)揮了作用。從利用資源角度和可能性看，應(yīng)該發(fā)揮它們在緩解住房供求矛盾中的作用。障礙在于土地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓，這是可以規(guī)避的。借用城市土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的辦法，正式承認(rèn)農(nóng)村宅基地房使用權(quán)的有限期轉(zhuǎn)讓，并同樣納入對三種不同需求的管理。

第三，將農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地，納入城市住房建設(shè)用地市場運行。今后，除了成片開發(fā)的需要才將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘型恋刂?，在一般情況下，只要符合城市發(fā)展總體規(guī)劃，對于農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地可以不征用為城市土地，而直接用作住房開發(fā)，以緩解城市住房用地短缺。土地權(quán)限上的障礙，同樣借鑒使用權(quán)有限期轉(zhuǎn)讓的辦法解決。對于在農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地上開發(fā)的住房，同樣納入對三類不同實物結(jié)構(gòu)供給的管理。

第四，給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資以國民待遇。適度擴大住房供給，必然要求適度擴大房地產(chǎn)企業(yè)的融資力度。一段時期來，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資權(quán)設(shè)置了一些障礙。未來需要兩點改變：恢復(fù)和給與房地產(chǎn)企業(yè)在融資上的國民待遇（除專業(yè)特點之外的限制），如借貸、信托、債券、私募、上市等；繼而加快推進(jìn)符合房地產(chǎn)特點的住房融資的新發(fā)展、新產(chǎn)品。endprint

（三） 用手段保證——經(jīng)濟手段為主為先，行政手段為輔殿后

第一，經(jīng)濟手段為主為先，要以穩(wěn)定的稅收為主、以靈活的信貸為輔。征收稅收應(yīng)先有法規(guī)、再由政府實施，變動相對困難，所以需要相對穩(wěn)定。信貸手段可以由中央銀行動態(tài)調(diào)控、指導(dǎo)并由商業(yè)銀行實施，變動相對容易，可以靈活。民意答題上是支持這一設(shè)想的。在我完成的問卷調(diào)查中，在“合理的樓市經(jīng)濟調(diào)節(jié)手段”這個單選問題上，認(rèn)為要以穩(wěn)定的稅收為主、以靈活的信貸為輔的占回答者50%；以靈活的信貸為主、以穩(wěn)定的稅收為輔的占20%；靈活的稅收和靈活的信貸結(jié)合的占30%。

經(jīng)濟手段以穩(wěn)定的稅收為主，有三個要求：一是要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進(jìn)改革”中共十八屆三次會議《關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》第五部分。，即實現(xiàn)房地產(chǎn)稅收體系的合理化。如果把現(xiàn)實不合理的稅收穩(wěn)定下來，則永遠(yuǎn)無法達(dá)到調(diào)控的預(yù)期目的。當(dāng)前，房地產(chǎn)稅收需要系統(tǒng)改革，其指向就是刪繁就簡，并將“前重后輕”改為“前輕后重”。比如，總體降低交易稅和契稅，以便加快房地產(chǎn)交易速度，提高房地產(chǎn)資源配置效率；維持增值稅和所得稅不變；總體提高持有稅。二是在滿足前一個要求條件下，要實施對三種不同需求和三種不同供給的差別稅收要求。比如，對于自住需求的住房實行免稅或減稅，對于投資于他住需求的住房征收正常的租賃稅，對于投機的無住需求的住房征收空置稅（先可以用租賃稅替代，即除了自住住房外全部征收租賃稅）。三是在稅收基本穩(wěn)定的前提下，要提供微調(diào)的可能性。比如，將稅率設(shè)置成彈性區(qū)間，讓地方政府有根據(jù)市場動態(tài)靈活調(diào)整的空間，而非時時、事事要請示中央政府，陷于被動和調(diào)控滯后。

經(jīng)濟手段以靈活的信貸為輔，在利率市場化的改革大趨勢下，較容易實施。但在利率未充分市場化的條件下，仍有調(diào)節(jié)空間：一是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)消費信貸總量，包括住房公積金信貸總量；二是繼續(xù)實施差別化信貸及其利率。

第二，行政手段為輔殿后，要以房價控制為核心展開，當(dāng)各種經(jīng)濟手段無法制止房價瘋漲時，行政手段就要果斷登場。其中，包括實施時機、采用何種手段、退出時機三個問題。

關(guān)于行政手段實施時機。調(diào)控動用行政手段是非常之舉，只能在危機或近危機狀態(tài)才能使用。所以，動用行政手段只能在房價瘋漲時使用，最多只能在房價大漲時使用，而不是在房價起漲時使用。有人說，房價瘋漲、大漲，似乎很難區(qū)分。依筆者之見，是否考慮以連續(xù)兩個季度為時間單位，將房價漲幅同CPI指數(shù)、GDP增長率、居民人均可支配收入增長率三個指標(biāo)聯(lián)系起來考察。將兩個季度的房價累計漲幅高于CPI指數(shù)低于GDP增長率認(rèn)定為起漲，高于GDP增長率低于居民人均可支配收入增長率認(rèn)定為大漲，高于居民人均可支配收入增長率為瘋漲張泓銘：《房地產(chǎn)“十年調(diào)控”如何評價》，《上海房地》2014年第1、2期。。民意在這個問題上分歧很大，無明確意見。我完成的問卷調(diào)查中，在回答“行政手段實施時機” 這個單選問題時，認(rèn)為在房價起漲時使用的占回答者38%，在房價瘋漲時使用的占33%，在房價大漲時使用的占29%張泓銘：《“對中國房地產(chǎn)（商品住房）十年調(diào)控的評價”問卷答案統(tǒng)計》，《中國房地產(chǎn)》2013年9月號綜合版。?？磥砻褚獾膮⒖純r值不大。

關(guān)于采用何種行政手段。我認(rèn)為，臨時性的限購、限價（包括凍結(jié)房價）、限貸手段都是可以的。民意在這個問題上分歧很大，無明確意見。我完成的問卷調(diào)查中，在回答“行政手段有哪些” 這個復(fù)選問題時，選擇臨時限購的有 91份，選擇臨時限價的有 55份，限價、限購都不用，而用其他行政手段的有79份。那其他的行政手段是哪些呢？大部分回復(fù)者無語。有回復(fù)者認(rèn)為，應(yīng)該用反暴利法控制房價。這應(yīng)該是一種法律化的行政手段。但根據(jù)我的研究，房地產(chǎn)暴利的認(rèn)定是一個大有爭議的話題，落實到具體項目上幾乎是無處下手，所以反暴利法對于房地產(chǎn)調(diào)控只是空有威懾沒有準(zhǔn)星的武器。

關(guān)于行政手段結(jié)束時機。我認(rèn)為，在市場顯露明顯平穩(wěn)跡象時結(jié)束，是接近合理的。因為，動用行政手段調(diào)控樓市是非常之舉，只是在危機或近危機狀態(tài)使用。所以，只要房價瘋漲明顯被抑制，就要停用，不能久拖上癮。當(dāng)然在停用行政手段時，應(yīng)該有保持房價穩(wěn)定的其他經(jīng)濟手段作保證。民意大體上是支持這一看法的。在我完成的問卷調(diào)查中，在回答“行政手段結(jié)束時機” 這個單選題目時，認(rèn)為在市場顯露明顯平穩(wěn)跡象時占37%，市場完全平穩(wěn)時占33%，市場顯露平穩(wěn)跡象時占30%。

那么，何為市場顯露明顯平穩(wěn)跡象？這可以把房價漲幅同CPI指數(shù)、GDP增長率、居民人均可支配收入增長率三個指標(biāo)聯(lián)系起來考慮，即房價漲幅等于或大于CPI指數(shù)是必需的，小于GDP增長率是應(yīng)該的。所以，在房價漲幅穩(wěn)定地（比如說兩個季度）在GDP增長率之內(nèi)運行，就可以撤除行政手段。

（四） 請改革先行

“十年調(diào)控”之所以成效不足、成效不長，其重要的原因是同房地產(chǎn)市場相關(guān)的一些改革停滯，深層次矛盾沒有解決，致使調(diào)控失去根本支撐。未來的房地產(chǎn)調(diào)控若要取得較佳效果，改革應(yīng)該成為一個基本條件。現(xiàn)簡略列出從住房市場角度考察迫切需要改革先行的事項，共有六項。

第一，住房供給制度改革。伴隨著十多年來的房價較快上漲，不僅低收入階層買（租）不起房，就是中等收入的階層也不一定能買得起房。針對這種情況，發(fā)揮政府的準(zhǔn)市場主體作用、擴大保障性住房供給對象的思路總體上是對頭的。不擴大保障性住房供給，任憑千軍萬馬涌向市場，政府縱然有三頭六臂也調(diào)控不好。

第二，財政制度的改革。主要是中央政府和地方政府事權(quán)和財權(quán)關(guān)系的調(diào)整，以解除地方政府對于房地產(chǎn)市場調(diào)控減少財政收入的憂慮。其中，應(yīng)該包括考慮住房保障支出的中央和地方責(zé)任界線。

第三，稅收制度的改革。房地產(chǎn)稅收體系的改革，主要取向應(yīng)該是在維持總稅負(fù)不提高的前提下，精簡稅種，將稅收鏈條的前重后輕改為前輕后重。

第四，土地交易制度的改革。最低限度的改革應(yīng)為將農(nóng)村非農(nóng)用地納入住房市場用地流轉(zhuǎn)（相應(yīng)地解決農(nóng)村宅基地住房轉(zhuǎn)讓）；長遠(yuǎn)的、根本性的改革，可以考慮將符合城市規(guī)劃的農(nóng)地直接進(jìn)入市場，也就是說政府不再對農(nóng)地實行征收制度（公益性用地除外）而是由農(nóng)村集體直接作為交易主體參與土地使用權(quán)出讓。endprint

第五，金融和資本市場制度改革。除了給與房地產(chǎn)企業(yè)以國民待遇之外，還可考慮給與符合房地產(chǎn)專業(yè)特點的先行改革，加大直接融資的比重。同時，改革含有金融風(fēng)險的預(yù)售房交易制度。

第六，住房交易制度改革。按照鼓勵自住、允許投資、抑制投機的方針，重新調(diào)整中國居民、外國居民的購房權(quán)限，城市戶籍人口和外來人口的購房權(quán)限。在新的制度中，要重視盤活存量的住房租賃方式，而適度收緊增量的住房購買方式。同時，要改革含有交易風(fēng)險的預(yù)售房交易制度。

四、 實施策略設(shè)想

第一，長效機制和短效機制的結(jié)合運用

近幾年，許多研究“十年調(diào)控”的人認(rèn)為：調(diào)控沒能取得穩(wěn)定成效的重要原因之一，就是對與房地產(chǎn)市場相關(guān)的一些基礎(chǔ)性、根本性制度的改革猶豫不決、遲遲不能邁開步伐，沒有解決住房市場深層次的矛盾，制約了調(diào)控的成效。例如，住房供給制度（或曰政策也無妨）、金融制度、稅收制度、財政制度、土地制度等改革的滯后。即所謂沒有從長效機制上解決住房市場的根本問題。因此，2013年3月國務(wù)院辦公廳提出，要建立和完善房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制參見國務(wù)院辦公廳《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》之六，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機制，2013年2月26日國辦發(fā)〔2013〕17號。。

但是，輿論在強調(diào)住房市場長效機制的同時，出現(xiàn)了另外的偏差，就是對長效機制建設(shè)的復(fù)雜性、艱巨性認(rèn)識不足。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，中共十八屆三次全會從總體上奠定了房地產(chǎn)市場健康運行長效機制的指導(dǎo)原則，但是，該長效機制系統(tǒng)的推出非一朝一夕之功，推出以后是否成功也需要時間的檢驗。那么，在長效機制系統(tǒng)并未推出及成功以前或長或短的一段時間中，對于現(xiàn)實住房市場出現(xiàn)的問題該如何辦呢？是繼續(xù)等待，還是應(yīng)該有所動作呢？

本文的意見是，要把長效機制的根本性建設(shè)和短效機制的靈活運用結(jié)合起來。就是一方面抓長效機制的研究、制定、試驗和推廣；另一方面根據(jù)現(xiàn)實需要，對住房市場嚴(yán)重的趨勢性問題，比如價格持續(xù)快速上升等，采取或加強臨時性措施，甚至包括行政措施，爭取短期的市場穩(wěn)定，為長效機制的登臺爭取時間、打好基礎(chǔ)，而不是呆板地等待。這才是兩全之計。要不是如此，束手無策、干等長效機制，豈非擴大矛盾、釀成嚴(yán)重后果。所以，2013年10至11月期間，北京、上海等17個大中型城市先后出臺穩(wěn)定住房市場的政策措施，無疑是合理的舉動?？傊?，長效和短效，要兩相呼應(yīng)，互相配合。而不是用一個方面全然否定另一個方面。更不能用“市場管市場的，政府管政府的”粗略口號來忽悠市場，忽悠民眾，忽悠政府。

嚴(yán)格地說，在長效機制問題上人們一定不要抱有過于樂觀的期望。以住房問題矛盾的綜合性、復(fù)雜性而言，即便理想中所謂的長效機制全部推出，市場能否如預(yù)期那樣穩(wěn)定，也是需要檢驗的。如在市場機制充分發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，住房市場也經(jīng)常發(fā)生令人難堪的事件，甚至危機。因為，住房市場內(nèi)在地具有波動的技術(shù)性原因——需求的靈敏性和供給的滯后性及不可逆性的矛盾。所以，短效機制恐怕不是輕易可以退出舞臺的。

第二，中央和地方的合理分工

“十年調(diào)控”被人詬病的一個常見問題是所謂的“一刀切”。即住房市場要不要調(diào)控、何時調(diào)控、如何調(diào)控、如何轉(zhuǎn)換等問題，一切聽從中央政府發(fā)令，齊步走。在此前提下，所謂的由各地根據(jù)實際情況制定實施細(xì)則之類的分類治理，其實地方并無多少自主行動的權(quán)力和手段，因為稅收、信貸利率、費率等經(jīng)濟手段全部由中央政府大權(quán)獨攬。而房地產(chǎn)市場是一個區(qū)域性為主、擴散性為輔的市場（極個別的城市又當(dāng)別論），各地的社會經(jīng)濟發(fā)展及由此決定的房地產(chǎn)市場真是千差萬別。此處發(fā)展快，彼處發(fā)展慢，這里發(fā)展熱，那里發(fā)展冷，是再也正常不過的常態(tài)。全國“一帖藥”怎么能醫(yī)治各地的百病呢？看來在未來的調(diào)控中，必須要有一個大的改變，辦法是實行中央和地方的合理分工。

在住房市場調(diào)控中，中央政府的職責(zé)主要有：明確提出住房發(fā)展的指導(dǎo)思想是民生第一、兼顧經(jīng)濟增長；提出指導(dǎo)性的全國住房（及其建設(shè)用地）發(fā)展的中長期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求；提出住房價格的測度指標(biāo)及其彈性區(qū)間；提出調(diào)控住房市場的各種經(jīng)濟手段如稅種稅率、貸款利率和費種費率的彈性區(qū)間；允許地方政府在特殊條件下采取行政手段的種類；明確規(guī)定地方政府主動調(diào)控住房市場的權(quán)限；加快實施同住房市場相關(guān)的深化改革的全國性舉措。除了嚴(yán)重的全國性房地產(chǎn)普遍問題，中央政府不再實施全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)調(diào)控舉措。簡而言之，中央政府只提出房地產(chǎn)市場調(diào)控的目標(biāo)，并提供調(diào)控條件，不喊調(diào)控口令。至多，在需要時向特定的地方發(fā)出調(diào)控行動的提醒或提示。

在住房市場調(diào)控中，地方政府（省級行政）的職責(zé)主要有：真正貫徹住房發(fā)展民生第一、兼顧經(jīng)濟增長的指導(dǎo)思想；對地方住房（及其建設(shè)用地）發(fā)展中長期規(guī)劃和結(jié)構(gòu)要求負(fù)責(zé)；對地方即期住房價格穩(wěn)定負(fù)責(zé)；在中央規(guī)定的區(qū)間內(nèi)，靈活采取稅率、貸款總量、利率和費用、費率的調(diào)節(jié)手段；在中央規(guī)定的權(quán)限內(nèi)，靈活采取行政手段。

第三，用10年時間分步推進(jìn)并互相銜接

1. 準(zhǔn)備過渡階段。主要任務(wù)有三：一是應(yīng)對短期內(nèi)市場形勢變化，中央和地方政府結(jié)合對既有政策作微調(diào)。即基本按照前十年的調(diào)控習(xí)慣，在市場明顯趨熱時收緊市場，在市場明顯趨冷時放松市場。這可能是帶有規(guī)律性的長期現(xiàn)象，而且將貫穿未來全部的房地產(chǎn)市場運行。即便是房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效性政策制度全部推出以后，經(jīng)常性的波動和政策微調(diào)還是避免不了的。同過去的區(qū)別僅僅是，市場波動的頻度和幅度及其政府調(diào)控的頻度和強度。二是加快制訂和實施兩個方面的政策，即對于三類不同需求的鼓勵、允許和抑制的經(jīng)濟差別化政策，和對于三類不同供給的鼓勵、允許和抑制的經(jīng)濟差別化政策。同時，兩方面政策的制訂和實施要同步。政策研究和制訂所需時間，應(yīng)在一個年度之內(nèi)。第二年開始，在若干城市試點實施新的政策，并撤銷原來的相關(guān)政策，尤其是住房限購、限價、限貸政策。三是在完成以上要求的同時，抓緊對攸關(guān)房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展的根本問題進(jìn)行研究。

2. 全面推進(jìn)階段。主要任務(wù)有兩項：一是對三類不同需求和三類不同供給的鼓勵、允許和抑制的經(jīng)濟差別化政策，進(jìn)行總結(jié)完善，在全國推行。二是漸次推出同房地產(chǎn)市場長期健康發(fā)展相關(guān)的根本問題改革的方案。按輕重緩急來排列，首推實施住房供給制度改革。

3. 補充完善階段。主要任務(wù)有兩項：一是完善以前已經(jīng)推出的改革和政策；二是推出在上一個階段還未來得及推出的改革與政策。

（責(zé)任編輯：瀟湘子 曉亮）endprint