邱冬梅

房地產(chǎn)成本歸集與分配方法淺析

邱冬梅

作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，與傳統(tǒng)的工商企業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)模大，資金投入多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，建設(shè)周期長(zhǎng)，且成本對(duì)象分散、錯(cuò)綜復(fù)雜，成本核算環(huán)節(jié)多，分配方法五花八門，隨意性很強(qiáng)，沒有一個(gè)合理的統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法。本研究對(duì)房地產(chǎn)成本歸集與分配的方法進(jìn)行了介紹，以便企業(yè)正確核算開發(fā)成本，做出正確投資方案。

房地產(chǎn)成本；歸集；分配方法

隨著我國(guó)取消福利分房政策后，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸成為我國(guó)改革開放以來迅速興起的一個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)的成本問題也成為了企業(yè)管理者、項(xiàng)目投資人以及政府財(cái)稅部門的關(guān)注熱點(diǎn)。房地產(chǎn)成本的歸集與分配方法有許多種，經(jīng)營(yíng)者要根據(jù)實(shí)際的管理水平，考慮到自身的運(yùn)轉(zhuǎn)資金情況，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)，對(duì)房地產(chǎn)成本進(jìn)行的成本歸集、分配，避開或合理解決投資過程中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，努力實(shí)現(xiàn)開發(fā)成本最小化，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

一、房地產(chǎn)成本包含的基本內(nèi)容

在分析房地產(chǎn)成本歸集與分配方法時(shí)，首先要了解房地產(chǎn)成本包含的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)的成本組成有許多方面，主要包括土地的征用費(fèi)、工程費(fèi)、安裝費(fèi)以及一些公共設(shè)施的費(fèi)用。其中關(guān)于土地、土建以及設(shè)備的費(fèi)用是房地產(chǎn)成本的主體，約占總成本的80%，其中以土地費(fèi)用最重要，是評(píng)價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性與估計(jì)預(yù)期利潤(rùn)的最主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；由于房地產(chǎn)業(yè)建設(shè)規(guī)模大，資金投入多，投資風(fēng)險(xiǎn)高，建設(shè)周期長(zhǎng)，有時(shí)需要通過向銀行進(jìn)行貸款來解決資金投入大的問題，利息費(fèi)用及項(xiàng)目管理費(fèi)在房地產(chǎn)成本中也占有重要的地位。為提高住房質(zhì)量，吸引住戶購(gòu)買，需要配以水、電、煤氣等大市政類必要設(shè)施以及一些公共配套設(shè)施，故市政基礎(chǔ)公共設(shè)施費(fèi)亦是不可缺少的。

二、房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集

1.土地及拆遷使用費(fèi)歸集方法

土地及拆遷使用費(fèi)是房地產(chǎn)成本的主體部分之一，在房地產(chǎn)成本費(fèi)用的歸集方面占據(jù)重要地位，是房地產(chǎn)成本預(yù)算首要考慮的。土地及拆遷使用費(fèi)包括了在征用土地期間以及房屋拆遷期間的所有費(fèi)用，在歸集時(shí)要注意區(qū)分各自的負(fù)擔(dān)對(duì)象是否能夠分清，根據(jù)遇到的不同實(shí)際情況進(jìn)行成本費(fèi)用歸集，或直接計(jì)入該項(xiàng)成本項(xiàng)目中，或在各自相關(guān)的賬戶中進(jìn)行歸集后，再以一定的分配標(biāo)準(zhǔn)和分配方法計(jì)入該項(xiàng)成本項(xiàng)目中。

2.前期工程費(fèi)歸集方法

房地產(chǎn)的前期工程包括對(duì)開發(fā)地進(jìn)行地質(zhì)勘測(cè)、測(cè)繪，研究其水文地質(zhì)和工程地質(zhì)情況，對(duì)其可行性進(jìn)行分析研究，從而對(duì)開發(fā)地進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，以確保施工工程的順利進(jìn)行。此外“三通一平”建設(shè)項(xiàng)目也屬于前期工程范疇。前期工程涵蓋范圍多，是房地產(chǎn)開發(fā)不可或缺的一部分，因此房地產(chǎn)的前期工程費(fèi)的歸集則顯得十分重要。或直接計(jì)入有關(guān)房屋開發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，或在相關(guān)的賬戶中進(jìn)行歸集后，再以一定的分配標(biāo)準(zhǔn)計(jì)入“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。分配標(biāo)準(zhǔn)可以按照各自具體費(fèi)用細(xì)目來分別確定，如按各自的開發(fā)項(xiàng)目的占地面積比例來進(jìn)行分配，或按概算比例或建筑面積比例分配。

3.建筑設(shè)備及安裝工程費(fèi)歸集方法

在開發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，需要進(jìn)行一些必要的基礎(chǔ)工程和安裝一些必要的建筑設(shè)備，例如土石方、護(hù)壁、架空層和轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)、高低壓配電設(shè)施、消防通風(fēng)設(shè)施和必要的安全保障設(shè)施等，這些基礎(chǔ)工程和建筑設(shè)備的施工常常采用出包的方式，是保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的基礎(chǔ)，保障施工人員的人身安全，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利竣工。建筑設(shè)備及安裝工程費(fèi)在歸集時(shí)要根據(jù)各項(xiàng)目的工程核算單來進(jìn)行，分析承付的款項(xiàng)及金額并計(jì)入“建筑設(shè)備及安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

4.市政基礎(chǔ)公共設(shè)施費(fèi)歸集方法

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)為保證入住居民享受最好的居住環(huán)境，往往設(shè)有一些市政基礎(chǔ)公共設(shè)施，如鍋爐房、崗?fù)?、游泳池、球?chǎng)、醫(yī)院、交通道路、水電氣相關(guān)設(shè)施等，這對(duì)開發(fā)商提高銷售價(jià)格和數(shù)量，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)具有重要意義，其歸集方法也顯得十分重要。對(duì)于市政基礎(chǔ)公共設(shè)施費(fèi)的歸集，要根據(jù)其成本核算對(duì)象是否可區(qū)分，或直接計(jì)入該項(xiàng)成本項(xiàng)目中，或在相關(guān)的賬戶中進(jìn)行歸集后，待完工后再以一定的分配標(biāo)準(zhǔn)和分配方法計(jì)入該項(xiàng)成本項(xiàng)目中。

5.間接費(fèi)歸集方法

間接費(fèi)主要包括管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)和銷售費(fèi)，也占據(jù)了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的不小份額，是房地產(chǎn)成本的重要組成部分，對(duì)開發(fā)間接費(fèi)用進(jìn)行歸集，對(duì)合理分配房地產(chǎn)成本、提高經(jīng)濟(jì)效益具有很大的作用。間接費(fèi)用的歸集需要在相關(guān)賬戶進(jìn)行核算，核算完畢后再以一定的分配標(biāo)準(zhǔn)和分配方法計(jì)入相關(guān)的開發(fā)成本核算對(duì)象的該項(xiàng)成本項(xiàng)目中。

三、房地產(chǎn)成本費(fèi)用的分配方法

1.面積法進(jìn)行分配

采用面積法來進(jìn)行房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配包括占地面積法和建筑面積法。分別是根據(jù)已動(dòng)工的成本項(xiàng)目的占地面積和建筑面積來進(jìn)行分配，根據(jù)開發(fā)的成本項(xiàng)目的開發(fā)次數(shù)采用不同的分配方法，一次性開發(fā)的按照開發(fā)項(xiàng)目占地面積或建筑面積與總占地面積或總建筑面積中的比例進(jìn)行分配，分期開發(fā)的項(xiàng)目，將期內(nèi)全部開發(fā)項(xiàng)目占地面積或建筑面積與總占地面積或建筑面積中的比例和目標(biāo)開發(fā)項(xiàng)目占地面積或建筑面積與期內(nèi)全部開發(fā)項(xiàng)目占地面積或建筑面積中的比例相結(jié)合，并依據(jù)三者之間的邏輯關(guān)系：總占地面積或建筑面積為期內(nèi)全部開發(fā)項(xiàng)目占地面積或建筑面積和期內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目的共同占地面積或建筑面積之和，從而進(jìn)行合理的分配。

2.直接成本法進(jìn)行分配

按照直接成本法來進(jìn)行房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配，是指在期內(nèi)全部成本對(duì)象的直接開發(fā)成本的基礎(chǔ)上，按照成本對(duì)象的直接開發(fā)的成本在期內(nèi)總開發(fā)成本的比例來進(jìn)行相關(guān)成本對(duì)象的分配。

3.預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配

對(duì)于期內(nèi)某一單個(gè)成本對(duì)象的成本，按照預(yù)算造價(jià)法來進(jìn)行房地產(chǎn)成本費(fèi)用分配時(shí)，是指按照成本對(duì)象的預(yù)算造價(jià)在期內(nèi)總預(yù)算造價(jià)的比例來進(jìn)行相關(guān)成本對(duì)象的分配。

四、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、類型以及前景等進(jìn)行綜合分析，選擇合適的房地產(chǎn)成本歸集與分配方法，以進(jìn)行精確的成本核算，設(shè)置規(guī)范化的成本項(xiàng)目，制定切實(shí)可行的降低成本的方案，避開經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)，更好的指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后期成本管理工作，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益，使企業(yè)在日益激烈的房地產(chǎn)行業(yè)中獨(dú)占鰲頭。

[1]張志杰.房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算分配問題政策分析[J].勞動(dòng)保障世界(理論版),2013.11:133-134.

[2]紀(jì)學(xué)傳，曾海賢.房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算對(duì)象及項(xiàng)目分配[N].財(cái)會(huì)信報(bào),2009.04.27B02.

（作者單位：新疆北新投資建設(shè)有限公司）