常志朋+王先柱

作者簡(jiǎn)介： 常志朋（1978-），男，吉林榆樹人，講師，博士生，主要從事項(xiàng)目評(píng)估、多準(zhǔn)則決策，管理綜合評(píng)價(jià)等研究，E-Mail:changzp@126com；王先柱（1980-），男，安徽安慶人，副教授，博士，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與金融等研究

摘要： 針對(duì)廉租房剛性退出機(jī)制失靈的問題，首先分析了剛性退出機(jī)制失靈的原因，并根據(jù)其原因建立了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制；然后根據(jù)所得到的保障對(duì)象個(gè)人申報(bào)收入和社區(qū)評(píng)估收入，利用模糊隸屬度函數(shù)將二者的剛性退出邊界進(jìn)行模糊化，實(shí)現(xiàn)了對(duì)保障對(duì)象的柔性劃分，并針對(duì)劃分結(jié)果設(shè)計(jì)了相應(yīng)的退出效率柔性提升機(jī)制；最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制可行。

關(guān)鍵詞：廉租房；柔性；退出機(jī)制；評(píng)估機(jī)制

中圖分類號(hào)：F29333

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1009-055X（2014）02-0000-00

一、引言

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自從我國(guó)實(shí)施廉租房制度以來，越來越多的低收入人群解決了住房問題 ［1］，但是“騙租”、“轉(zhuǎn)租”、“拒退”等現(xiàn)象也隨之增多，導(dǎo)致廉租房退出效率低下。為提升廉租房退出效率，一些學(xué)者開始關(guān)注廉租房退出機(jī)制，目前關(guān)于廉租房退出機(jī)制的研究主要在剛性框架下進(jìn)行，但有兩種觀點(diǎn)：一種是加強(qiáng)剛性論。這部分學(xué)者認(rèn)為，提高廉租房退出效率應(yīng)該加大違約者的懲罰力度。如彭晶 ［2］（2011）認(rèn)為應(yīng)該通過法律加強(qiáng)對(duì)違約者的懲罰，曹小琳等 ［3］（2012）認(rèn)為關(guān)于這方面的法律應(yīng)該多借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的成功經(jīng)驗(yàn)，可以通過立法規(guī)范各管理部門的職責(zé)，建立嚴(yán)厲的懲罰退出機(jī)制，提高投機(jī)成本。另一種是剛中帶柔論。這部分學(xué)者認(rèn)為提升廉租房退出效率，不但要加強(qiáng)懲罰的剛性，還要完善退出后保障機(jī)制的柔性。如巴曙松 ［4］（2012）等主張建立獎(jiǎng)懲兼?zhèn)涞耐顺鰴C(jī)制，對(duì)于主動(dòng)退出的要加大獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于“瞞報(bào)”或“拒退”的要加大懲罰力度。



無論是“加強(qiáng)剛性”還是“剛中帶柔”都是首先假設(shè)政府能夠?qū)α夥勘Ｕ蠈?duì)象的收入進(jìn)行有效監(jiān)管，然后政府根據(jù)保障對(duì)象的收入將保障對(duì)象剛性劃分為“退”與“不退”兩部分，對(duì)該退而“不退”的加大懲罰，對(duì)不該退而“退出”的加大保障力度 ［9］。然而現(xiàn)實(shí)中的廉租房保障對(duì)象多為無固定工作的低收入人群，收入具有多元化、隱性化的特點(diǎn)，政府很難有效監(jiān)管保障對(duì)象的收入 ［10］。因此政府對(duì)廉租房保障對(duì)象“退”與“不退”的劃分不能簡(jiǎn)單的以“一刀切”的方式處理，應(yīng)根據(jù)所掌握的保障對(duì)象收入對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，并“因人而異”、“因時(shí)而異”地制定救助、補(bǔ)償、保障和懲罰機(jī)制激勵(lì)他們退出。本文認(rèn)為在柔性框架下使退出機(jī)制保持一定的剛性更有利于退出效率的提升，也符合我國(guó)構(gòu)建和諧社會(huì)的總體目標(biāo)，是未來我國(guó)廉租房退出機(jī)制的研究趨勢(shì)。

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二、廉租房剛性退出機(jī)制失靈的原因



目前在剛性框架下的廉租房退出機(jī)制研究都是建立在如下命題成立的基礎(chǔ)之上：

命題：政府能夠有效監(jiān)管保障對(duì)象的收入。

該命題也可以進(jìn)一步理解為：保障對(duì)象的真實(shí)收入I′與政府監(jiān)管得到的保障對(duì)象收入I接近或相等，即I′－I→0。

假設(shè)上述命題成立，即I′－I→0的情況下，在剛性退出機(jī)制下可以達(dá)到提升退出效率的目的，因?yàn)楸Ｕ蠈?duì)象的真實(shí)收入政府能夠進(jìn)行有效監(jiān)管，保障對(duì)象不具備和政府博弈的條件。但是假設(shè)上述命題不成立，即在加大懲罰的情況下，保障對(duì)象的真實(shí)收入I′與政府監(jiān)管得到的保障對(duì)象收入I的差距仍然很大或明顯不相等，就會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：

（1）當(dāng)I′

（2）當(dāng)I′>I時(shí)，即保障對(duì)象的真實(shí)收入I′被“低”估。在這種情況下，保障對(duì)象的真實(shí)收入I′超過政府制定的退出標(biāo)準(zhǔn)，如果政府沒有要求其“退出”，一方面影響廉租房退出效率，不能做到“應(yīng)退盡退”，另一方面會(huì)出現(xiàn)“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，從而造成政府管理缺失的社會(huì)定位，同時(shí)大量“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的出現(xiàn)也會(huì)影響到其他保障對(duì)象對(duì)退出機(jī)制公平性的認(rèn)可，進(jìn)而會(huì)在其他保障對(duì)象中出現(xiàn)“瞞報(bào)”、“拒退”的現(xiàn)象，產(chǎn)生惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致廉租房退出機(jī)制失靈。

通過以上分析，政府在不能有效監(jiān)管保障對(duì)象收入的情況下，對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行剛性劃分是導(dǎo)致現(xiàn)有退出機(jī)制失靈的主要原因。

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三、廉租房保障對(duì)象收入

評(píng)估機(jī)制的構(gòu)建

如何對(duì)保障對(duì)象的收入進(jìn)行有效監(jiān)管，本文認(rèn)為在我國(guó)目前尚未建立健全個(gè)人信用制度的情況下，政府對(duì)保障對(duì)象的收入監(jiān)管完全依靠個(gè)人申報(bào)并不可行，通過社區(qū)評(píng)估雖然能從生活、消費(fèi)等方面反映保障對(duì)象的收入水平，但是存在一定的片面性。為全面、有效的評(píng)估保障對(duì)象的收入水平，政府可以建立以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的二元評(píng)估機(jī)制，但是要建立相應(yīng)的制約機(jī)制來保證個(gè)人申報(bào)的收入信息和社區(qū)的評(píng)估信息可靠。由于政府和保障對(duì)象之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，保障對(duì)象為追求個(gè)人自身利益最大化，往往會(huì)瞞報(bào)自己的真實(shí)收入情況，從而導(dǎo)致個(gè)人申報(bào)的收入信息存在一定的不可靠性。為提高個(gè)人申報(bào)收入信息的可靠性，政府既要制定嚴(yán)格的懲罰措施，懲罰那些因?yàn)椤安m報(bào)”而沒有退出的保障對(duì)象，又要制定相應(yīng)的保障措施，保障那些因?yàn)椤皩?shí)報(bào)”而退出的保障對(duì)象，這樣就可以把保障對(duì)象申報(bào)收入信息的不靠性壓縮到最小，圖1為個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。

本文認(rèn)為在我國(guó)目前尚未建立健全個(gè)人信用制度的情況下，政府對(duì)保障對(duì)象的收入監(jiān)管完全依靠個(gè)人申報(bào)并不可行，通過社區(qū)評(píng)估雖然能從生活、消費(fèi)等方面反映保障對(duì)象的收入水平，但是存在一定的片面性。為全面、有效的評(píng)估保障對(duì)象的收入水平，政府可以建立以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的二元評(píng)估機(jī)制，但是要建立相應(yīng)的制約機(jī)制來保證個(gè)人申報(bào)的收入信息和社區(qū)的評(píng)估信息可靠。由于，政府和保障對(duì)象之間存在著嚴(yán)重的信息不對(duì)稱，保障對(duì)象為追求個(gè)人自身利益最大化，往往會(huì)瞞報(bào)自己的真實(shí)收入情況，從而導(dǎo)致個(gè)人申報(bào)的收入信息存在一定的不可靠性。為提高個(gè)人申報(bào)收入信息的可靠性，政府既要制定嚴(yán)格的懲罰措施，懲罰那些因?yàn)椤安m報(bào)”而沒有退出的保障對(duì)象，又要制定相應(yīng)的保障措施，保障那些因?yàn)椤皩?shí)報(bào)”而退出的保障對(duì)象，這樣就可以把保障對(duì)象申報(bào)收入信息的不靠性壓縮到最小。圖1為個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制。

圖1個(gè)人收入申報(bào)機(jī)制

廉租房保障對(duì)象所在的社區(qū)由于經(jīng)常與保障對(duì)象接觸，可以從生活、消費(fèi)的角度對(duì)保障對(duì)象的收入水平進(jìn)行評(píng)估，但是需要政府和社區(qū)之間建立委托代理關(guān)系來保證社區(qū)能夠?qū)ΡＵ蠈?duì)象的收入做出客觀、準(zhǔn)確的評(píng)估。社區(qū)可以同物業(yè)管理人員、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)人員、社區(qū)中的其他保障對(duì)象、獨(dú)立的志愿者等建立委托代理關(guān)系，組成社區(qū)評(píng)估委員會(huì)，由社區(qū)評(píng)估委員會(huì)按照政府的要求收集信息，最后社區(qū)評(píng)估委員會(huì)進(jìn)行民主討論給出評(píng)估值。圖2為社區(qū)評(píng)估機(jī)制。

圖2社區(qū)評(píng)估機(jī)制

政府既是廉租房的管理者又是保障對(duì)象是否退出的最終決定者，因此政府的行為需要接受社會(huì)監(jiān)督。另外，保障對(duì)象也需要接受社會(huì)的監(jiān)督，防止“瞞報(bào)”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”等行為的發(fā)生。綜合以上分析，本文構(gòu)建了如圖3所示的廉租房保障對(duì)象收入評(píng)估機(jī)制，在該評(píng)估機(jī)制中所有參與主體都設(shè)計(jì)了相應(yīng)的制約機(jī)制，以保證收入評(píng)估的可靠性。

圖3保障對(duì)象收入評(píng)估機(jī)制

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四、廉租房保障對(duì)象柔性劃分模型

根據(jù)圖3所示的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，本文構(gòu)建了如下保障對(duì)象收入二元評(píng)估模型，為便于說明，該模型的數(shù)學(xué)描述如下：

設(shè)di|i=1,2,…,m為m個(gè)需要評(píng)估是否退出的保障對(duì)象，a i（i=1,2,…,m）為保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）申報(bào)的個(gè)人收入；xj|j=1,2,…,n為社區(qū)評(píng)估指標(biāo)集，wj（j=1,2,…,n）為指標(biāo)xj（j=1,2,…,n）的權(quán)重，且0≤wj≤1，∑nj=1wj=1；b ij為保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）關(guān)于指標(biāo)xj（j=1,2,…,n）的評(píng)估值，該評(píng)估值由社區(qū)評(píng)估委員會(huì)民主討論，打分確定，且0≤b ij≤1。

為便于比較，需要將保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）申報(bào)的收入a i（i=1,2,…,m）進(jìn)行如下規(guī)范化處理：

I （i）1=aimaxai1≤i≤m，i=1,2,…,m

對(duì)于社區(qū)評(píng)估委員會(huì)對(duì)保障對(duì)象的評(píng)估值b ij（i=1,2,…,m,j=1,2,…,n）需要消除指標(biāo)不同物理量綱對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，因此要對(duì)效益型和成本型評(píng)估指標(biāo)值進(jìn)行規(guī)范化處理，具體規(guī)范化公式如下 ［16］：

1）效益型指標(biāo)

2）成本型指標(biāo)

社區(qū)評(píng)估委員會(huì)對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,…,m）的綜合評(píng)估值可以表示為

設(shè)個(gè)人申報(bào)收入I 1的退出邊界為t1，社區(qū)收入評(píng)估值I2的退出邊界為t2，則在二維平面上對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行剛性劃分，如圖4。

[TP常志朋

4.

圖4保障對(duì)象剛性劃分

如果按照?qǐng)D4的剛性劃分方法，不但會(huì)使一些由于偶然因素滿足退出條件的保障對(duì)象退出，而且還會(huì)使一些保障對(duì)象因?yàn)椴m報(bào)而沒有退出，使廉租房退出效率下降。為了提升廉租房退出效率，本文利用中間型柯西模糊分布 ［17］作為模糊隸屬度函數(shù)對(duì)剛性退出邊界進(jìn)行模糊化，對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，特別是要重點(diǎn)分析退出邊界兩邊的保障對(duì)象，這兩部分保障對(duì)象往往容易出現(xiàn)“拒退”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象，使退出效率下降。柯西模糊分布的函數(shù)表達(dá)式為為正偶數(shù)

圖5為式的函數(shù)分布形式，令s=2，x=I，則式可以重新定義為

圖5中間型柯西模糊分布

μA（I）=11+t（I－t）2

式中的I為保障對(duì)象的收入，t為政府制定的剛性退出邊界，根據(jù)模糊集λ截集的定義 ［17］將剛性退出邊界t進(jìn)行模糊化，如圖6。

6.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖6退出邊界模糊化

從圖6可以看出，在剛性退出邊界t給定的情況下，t兩邊的模糊區(qū)間△由λ決定，故可令

由式得I= ，因?yàn)橹虚g型柯西模糊分布為對(duì)稱函數(shù)，故t兩邊的模糊區(qū)間距離

由圖4可知0≤t≤1，因此△要滿足如下約束條件：

如圖7，當(dāng)0

如圖8，當(dāng)05

通過柯西模糊分布函數(shù)的λ截集，將圖9中I1和I2的剛性退出邊界t1和t2進(jìn)行模糊化，從而使保障對(duì)象劃分為A、B、C、D四部分，見圖10。

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[TP常志朋9.TIF；S+3mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖9剛性劃分

圖10柔性劃分

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五、廉租房柔性退出效率

提升機(jī)制設(shè)計(jì)



為推動(dòng)廉租房退出效率得到可持續(xù)提升，需要針對(duì)圖10中的A、B、C、D四部分保障對(duì)象制定不同的激勵(lì)機(jī)制推動(dòng)他們“退出”廉租房，并且各項(xiàng)激勵(lì)機(jī)制間要相互作用、相互影響、相互耦合。對(duì)于A部分保障對(duì)象，由于離退出邊界較遠(yuǎn)，大都比較貧困，需要建立以自救為主，政府救助為輔，社會(huì)救助為補(bǔ)充的立體救助機(jī)制，幫助A部分保障對(duì)象早日脫貧，避免他們對(duì)廉租房長(zhǎng)期依賴；對(duì)于B部分保障對(duì)象，由于接近退出邊界，這部分保障對(duì)象經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“瞞報(bào)”、“騙租”、“轉(zhuǎn)租”等現(xiàn)象，因此政府應(yīng)鼓勵(lì)這部分保障對(duì)象提前退出，壓縮他們同政府的博弈空間，但是需要對(duì)這部分保障對(duì)象進(jìn)行補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)姆绞娇梢越o予一定的貨幣補(bǔ)償，補(bǔ)償應(yīng)大于等于因退出造成的損失，這樣可以騰出房源為更需要救助的人提供保障；對(duì)于C部分保障對(duì)象，由于剛剛超出退出邊界，這部分保障對(duì)象經(jīng)濟(jì)狀況雖然有所好轉(zhuǎn)，但是并沒有好轉(zhuǎn)到可以靠自己的能力來解決住房的程度，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)“拒退”或退出后“因房返貧”等現(xiàn)象，對(duì)于C部分保障對(duì)象退出后應(yīng)給予一定的保障措施，讓他們“退而無憂”，C部分保障對(duì)象也可以在一定過渡期內(nèi)選擇不退出，但是要付出更高的成本；對(duì)于D部分保障對(duì)象，由于遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出退出邊界，如果出現(xiàn)“拒退”現(xiàn)象，應(yīng)對(duì)其嚴(yán)厲懲罰。圖11為四部分保障對(duì)象對(duì)應(yīng)的激勵(lì)機(jī)制。

[TP常志朋

11.TIF；S+2mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖11柔性退出效率提升機(jī)制



通過柔性退出效率提升機(jī)制的設(shè)計(jì)，可以讓徘徊在退出邊界兩邊的保障對(duì)象自主決定是否退出，使退出機(jī)制“以人為本”，有助于減少社會(huì)不穩(wěn)定因素，促進(jìn)和諧社會(huì)的構(gòu)建；鼓勵(lì)接近退出邊界的B部分保障對(duì)象提前退出，一方面可以提高廉租房的退出效率，另一方面可以壓縮保障對(duì)象與政府的博弈空間，降低政府甄別“騙租”、“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象的成本；將廉租房從單一的居住功能擴(kuò)展為居住、扶貧雙重功能，可以擴(kuò)寬政府扶貧渠道。



六、仿真案例分析



設(shè)d1、d2、d3和d4為4個(gè)被評(píng)估是否退出的廉租房保障對(duì)象， 4個(gè)保障對(duì)象自行申報(bào)的年收入如下：

表1申報(bào)的年收入

單位：元

d1d2d3d4

I150000300006200055000



社區(qū)評(píng)估委員對(duì)4個(gè)保障對(duì)象的評(píng)價(jià)指標(biāo)分別為誠(chéng)信水平（x1）、消費(fèi)水平（x2）、勤奮程度（x3）、勞動(dòng)能力（x4）、健康狀況（x5），其中誠(chéng)信水平（x1）和勤奮程度（x3）為成本型指標(biāo)，社區(qū)評(píng)估委員會(huì)經(jīng)過民主討論對(duì)4個(gè)保障對(duì)象的評(píng)價(jià)矩陣為

表2社區(qū)委員會(huì)的評(píng)價(jià)矩陣

x1x2x3x4x5

d1080090065095075

d2060085078080068

d3072050085050090

d4068095080075080



步驟1利用式對(duì)表1的保障對(duì)象年收入進(jìn)行規(guī)范化

I （1）1=08065，I （2）1=04839，I （3）1=10000，I （4）1=08871

步驟2利用式和對(duì)表2的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣進(jìn)行規(guī)范化

表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣

[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5

d1008889100001000003182

d2100000777803500066670

d30400000010000

d40600010000025000555605455



步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重

根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，

P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]

由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度

w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748

判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。

步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值

I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400

步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分

設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。

[TP常志朋

12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖12保障對(duì)象的柔性劃分



根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。



七、結(jié)論



本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。

參考文獻(xiàn)：

［1］蔡玉峰 廉租房住戶退出機(jī)制探討［J］. 管理世界 2009（10）: 11-16

［2］彭晶，段洋 我國(guó)廉租房退出機(jī)制研究［J］. 企業(yè)研究 2011（10）: 143-144

［3］曹小琳，余楚喜 公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對(duì)策研究——以重慶市為例［J］. 建筑經(jīng)濟(jì) 2012（6）: 74-76

［4］吳文生 廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2009（7）: 60-61

［5］邱敏芳，黃建 我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題及對(duì)策［J］. 商業(yè)文化（上半月） 2011（06）

［6］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)［J］. 發(fā)展研究 2012（9）: 4-6

［7］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制研究［J］. 金融理論與實(shí)踐 2012（11）: 80-83

［8］陳俊華，吳瑩 公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證［J］. 改革 2012（1）: 75-80

［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89

［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48

［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5

［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59

［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67

［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16

［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90

［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004

［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005

［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990

The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing



CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu



（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）



Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism 

Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism

（責(zé)任編輯：余樹華）

表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣

[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5

d1008889100001000003182

d2100000777803500066670

d30400000010000

d40600010000025000555605455



步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重

根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，

P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]

由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度

w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748

判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。

步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值

I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400

步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分

設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。

[TP常志朋

12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖12保障對(duì)象的柔性劃分



根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。



七、結(jié)論



本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。

參考文獻(xiàn)：

［1］蔡玉峰 廉租房住戶退出機(jī)制探討［J］. 管理世界 2009（10）: 11-16

［2］彭晶，段洋 我國(guó)廉租房退出機(jī)制研究［J］. 企業(yè)研究 2011（10）: 143-144

［3］曹小琳，余楚喜 公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對(duì)策研究——以重慶市為例［J］. 建筑經(jīng)濟(jì) 2012（6）: 74-76

［4］吳文生 廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2009（7）: 60-61

［5］邱敏芳，黃建 我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題及對(duì)策［J］. 商業(yè)文化（上半月） 2011（06）

［6］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)［J］. 發(fā)展研究 2012（9）: 4-6

［7］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制研究［J］. 金融理論與實(shí)踐 2012（11）: 80-83

［8］陳俊華，吳瑩 公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證［J］. 改革 2012（1）: 75-80

［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89

［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48

［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5

［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59

［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67

［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16

［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90

［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004

［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005

［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990

The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing

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CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu



（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）

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Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism 

Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism

（責(zé)任編輯：余樹華）

表3規(guī)范化的社區(qū)委員會(huì)評(píng)價(jià)矩陣

[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5

d1008889100001000003182

d2100000777803500066670

d30400000010000

d40600010000025000555605455

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步驟3利用層次分析法 ［18］確定社區(qū)評(píng)價(jià)指標(biāo)的權(quán)重

根據(jù)1～9標(biāo)度法構(gòu)建判斷矩陣，

P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]

由判斷矩陣P計(jì)算各評(píng)價(jià)指標(biāo)的相對(duì)重要程度

w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748

判斷矩陣P的最大特征根λmax=52919，一致性指標(biāo)CI=（52919－5）（5－1）=00730， 隨機(jī)一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判斷矩陣P滿足一致性要求。

步驟4利用式計(jì)算各保障對(duì)象的綜合社區(qū)評(píng)價(jià)值

I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400

步驟5 對(duì)各保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分

設(shè)退出邊界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式計(jì)算△=002，因此根據(jù)I （i）1和I （i）2的值對(duì)保障對(duì)象di（i=1,2,3,4）進(jìn)行柔性劃分，見圖12。

[TP常志朋

12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]

圖12保障對(duì)象的柔性劃分



根據(jù)圖12，保障對(duì)象d1和d3不需要退出，但是需要政府通過救助機(jī)制使其盡早退出；d4必須要退出，如果不退出政府需要對(duì)其嚴(yán)厲懲罰；d2雖然沒有達(dá)到退出標(biāo)準(zhǔn)，不需要退出，但是政府可以通過補(bǔ)償機(jī)制鼓勵(lì)其退出。

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七、結(jié)論

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本文嘗試從柔性視角探索破解廉租房退出機(jī)制失靈的方法與對(duì)策。通過分析剛性退出機(jī)制失靈的原因，構(gòu)建了以個(gè)人申報(bào)和社區(qū)評(píng)估為主的保障對(duì)象收入二元評(píng)估機(jī)制，并制定了相應(yīng)的制約機(jī)制來提高評(píng)估結(jié)果的可靠性。嘗試?yán)媚：`屬度函數(shù)對(duì)保障對(duì)象進(jìn)行柔性劃分，使剛性退出邊界兩邊的保障對(duì)象具有柔性的退出選擇權(quán)。為推動(dòng)廉租房退出效率得到提升，有針對(duì)性地設(shè)計(jì)了懲罰、保障、補(bǔ)償和救助機(jī)制。最后通過仿真案例驗(yàn)證了柔性退出機(jī)制的可行性。

參考文獻(xiàn)：

［1］蔡玉峰 廉租房住戶退出機(jī)制探討［J］. 管理世界 2009（10）: 11-16

［2］彭晶，段洋 我國(guó)廉租房退出機(jī)制研究［J］. 企業(yè)研究 2011（10）: 143-144

［3］曹小琳，余楚喜 公租房準(zhǔn)入和退出管理的問題與對(duì)策研究——以重慶市為例［J］. 建筑經(jīng)濟(jì) 2012（6）: 74-76

［4］吳文生 廉租房退出機(jī)制的完善對(duì)策［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2009（7）: 60-61

［5］邱敏芳，黃建 我國(guó)廉租房退出機(jī)制存在的問題及對(duì)策［J］. 商業(yè)文化（上半月） 2011（06）

［6］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出制度的改進(jìn)［J］. 發(fā)展研究 2012（9）: 4-6

［7］巴曙松 中國(guó)保障性住房進(jìn)入與退出機(jī)制研究［J］. 金融理論與實(shí)踐 2012（11）: 80-83

［8］陳俊華，吳瑩 公租房準(zhǔn)入與退出的政策匹配:北京例證［J］. 改革 2012（1）: 75-80

［9］劉友平，陳險(xiǎn)峰 我國(guó)公共租賃房退出機(jī)制研究:基于博弈理論的分析［J］. 發(fā)展研究 2012（2）: 86-89

［10］魏麗艷 保障性住房公平分配的準(zhǔn)入退出機(jī)制研究［J］. 東南學(xué)術(shù) 2012（3）: 40-48

［11］羅孝玲，馬世昌，曹渝 保障性住房準(zhǔn)入與退出機(jī)制的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)及啟示［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（10）: 4-5

［12］李光 保障性住房“退出難”的破解之道——以杭州市廉租住房為樣本［J］. 中國(guó)房地產(chǎn) 2012（4）: 51-59

［13］王郅強(qiáng)，趙昊駿，張景文 我國(guó)保障性住房分配中的準(zhǔn)入與退出機(jī)制研究——以C市為例［J］. 當(dāng)代經(jīng)濟(jì)研究 2012（8）: 62-67

［14］盛婷婷，張海波 住房保障體系中的廉租房退出機(jī)制［J］. 南京人口管理干部學(xué)院學(xué)報(bào) 2013（1）: 13-16

［15］韓瑞峰 淺議我國(guó)廉租房準(zhǔn)入與退出機(jī)制［J］. 行政事業(yè)資產(chǎn)與財(cái)務(wù) 2012（12）: 89-90

［16］徐澤水 不確定多屬性決策方法及應(yīng)用［M］. 北京: 清華大學(xué)出版社, 2004

［17］楊綸標(biāo)，高英儀 模糊數(shù)學(xué)原理及應(yīng)用［M］. 第四版 廣州: 華南理工大學(xué), 2005

［18］王蓮芬，許樹柏 層次分析法引論［M］. 北京: 中國(guó)人民大學(xué)出版社, 1990

The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing



CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu

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（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）

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Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism 

Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism

（責(zé)任編輯：余樹華）