房產(chǎn)稅開征艱難的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

彭晨　劉龍琛　裘晏納　馬金定

摘要：本文從交易成本、帕累托最優(yōu)、利益相關(guān)者三個經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析了我國房產(chǎn)稅開征的艱難，希望政府從各種角度出發(fā)，循序漸進(jìn)地推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅 交易成本 帕累托最優(yōu) 利益相關(guān)者

我國經(jīng)濟(jì)高速成長的背景下，人們對居住的需求日益增高，住房供求緊張，市場價格一直在攀升。政府針對市場出臺了各種政策和調(diào)控措施，可是房價仍居高不下。房產(chǎn)稅的開征，會加大投機(jī)者的保有成本，一定程度上阻止市場的投機(jī)行為，本文將從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度分析房產(chǎn)稅開征的利弊，以使決策者有序推進(jìn)房產(chǎn)稅的開征。

一、交易成本阻礙房產(chǎn)稅的開征

（一）交易成本的內(nèi)涵

所謂交易費(fèi)用，是指達(dá)成一筆交易所要花費(fèi)的成本，包括交易過程中所需要花費(fèi)的時間和貨幣成本。從根本上來說，只要人們進(jìn)行交往互換活動，就會有交易費(fèi)用產(chǎn)生。所以無論是企業(yè)的內(nèi)部交易，還是市場交易，都存在著不同的交易費(fèi)用；而企業(yè)替代市場，是因為通過企業(yè)交易而形成的交易費(fèi)用比通過市場交易而形成的交易費(fèi)用低，這是人類追求經(jīng)濟(jì)效率的體現(xiàn)。

就我國的目前情況來看，政府在房地產(chǎn)的交易過程中實行的“重交易環(huán)節(jié)、輕保有環(huán)節(jié)”的稅收工具，以及向地方政府一次性繳納的土地出讓金的政策，實質(zhì)上是提高了房地產(chǎn)的交易費(fèi)用，變相推高房價，加重購買者的負(fù)擔(dān)。無論哪種交易方法都會盡量去尋求最低的交易成本，盡量降低交易費(fèi)用。房產(chǎn)稅的征收有利于降低房屋的交易成本，這是因為以前一次性繳納的土地出讓金變成了逐漸繳納的房產(chǎn)稅，提高了房屋的保有成本，從而起到了盡量抑制房產(chǎn)投資者的作用。

（二）房產(chǎn)稅開征的交易成本分析

房產(chǎn)稅對存量房和交易房的征收標(biāo)準(zhǔn)是不一致的。國家大幅提高了存量房的交易稅，差價的20%毫無疑問是為了嚴(yán)厲打擊投機(jī)者，但是交易房的稅率相對較低，這嚴(yán)重影響了囤房者和投資者的利益，導(dǎo)致他們的反對聲一片。

二、帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅最強(qiáng)的攔路虎

（一）帕累托最優(yōu)的基本內(nèi)涵

帕累托最優(yōu)是指資源分配的一種理想狀態(tài)，即假定固有的一群人和可分配的資源，從一種分配狀態(tài)到另一種狀態(tài)的變化中，在沒有使任何人境況變壞的前提下，也不可能再使某些人的處境變好。在完全競爭條件下，由市場供求所形成的均衡價格，能夠引導(dǎo)社會資源實現(xiàn)有效配置，使任何兩種產(chǎn)品對于任何兩個消費(fèi)者的邊際替代率都相等，任何兩種生產(chǎn)要素對任何兩種產(chǎn)品生產(chǎn)的技術(shù)替代率都相等，從而達(dá)到任何資源的再配置都不可能在不使任何人的處境變壞的同時，使一些人的處境變好。從市場的角度來看，一家生產(chǎn)企業(yè)，如果能夠做到不損害對手利益的情況下又為自己爭取到利益，就可以進(jìn)行帕累托改進(jìn)。換言之，如果是雙方進(jìn)行交易，這就意味著雙贏的局面。

（二）房產(chǎn)稅開征難以實現(xiàn)帕累托最優(yōu)

房產(chǎn)稅改革要在實現(xiàn)公平、效率、充足的收入、降低管理成本等多重目標(biāo)下做出權(quán)衡，這就要涉及到帕累托最優(yōu)理論的運(yùn)用。然而在我國目前的房地產(chǎn)市場上，很難實現(xiàn)帕累托最優(yōu)。因為利益相關(guān)者，主要是中央與地方政府，陷入了“囚徒困境”。依據(jù)國外的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅開征之后地方政府將獲得更多的財政收入。而當(dāng)今我國調(diào)控房產(chǎn)市場的兩大利益主體一是中央，一是地方政府、房企、銀行及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)合體，所涉及的既有國家經(jīng)濟(jì)、政治的整體利益，也有地方、行業(yè)、個人的局部利益。利益的博弈過程相當(dāng)復(fù)雜?；凇扒敉嚼Ь场?，若雙方都為了整體的國家利益而沉默，那么集體利益將實現(xiàn)最大化，這恰恰也是最理想和最難實現(xiàn)的狀態(tài)；如果雙方都違約，國家的整體利益將會受到極大損害，這也是中央這一利益主體更加不愿意見到的情況，因為中央政府對大局的把握比那些只關(guān)注局部利益的群體更加有預(yù)見性和危機(jī)感。表1展示了中央政府與地方政府的博弈矩陣。

由表1可以看出，地方政府為了追求自身利益最大化，很可能會選擇“違約”，那么，就違背了中央政府的初衷。并且無論中央政府的選擇是什么，地方政府的“違約”選擇都是最好的選擇?？梢哉f，帕累托最優(yōu)是房產(chǎn)稅成長道路上的最強(qiáng)攔路虎。

三、房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的影響

（一）房產(chǎn)稅的利益相關(guān)者

就目前的房地產(chǎn)形勢來看，中央政府調(diào)控改變不合理的利益分配格局勢在必行。在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，主要的利益相關(guān)者有中央政府、地方政府、房產(chǎn)投資者、房產(chǎn)剛性需求者、房地產(chǎn)開發(fā)商。這些利益相關(guān)者與房產(chǎn)稅的開征密切相關(guān)，有的分擔(dān)了房產(chǎn)稅開征的風(fēng)險，有的為房產(chǎn)稅開征付出了代價，有的對房產(chǎn)稅進(jìn)行監(jiān)督和制約，有的會因此而受益。因此政府的決策必須要考慮他們的利益或接受他們的約束。

（二）房產(chǎn)稅開征對利益相關(guān)者的沖擊

房產(chǎn)稅的征收需要定量的衡量眾多利益相關(guān)者的權(quán)重，考慮房產(chǎn)稅改革后對利益相關(guān)者的影響。

第一，中央政府。中央政府策劃房產(chǎn)稅改革的目的之一就是對房地產(chǎn)市場進(jìn)行“洗牌”，改變市場不正當(dāng)?shù)睦娣峙涓窬?。如果僅考慮到經(jīng)濟(jì)利益，中央政府甚至不算是利益相關(guān)者。因為無論是土地出讓金還是房產(chǎn)稅都只能算作是地方政府稅收的收入。但中央政府對市場的長遠(yuǎn)發(fā)展負(fù)有責(zé)任。本文之所以將中央政府設(shè)為本次改革的利益相關(guān)者，是因為它是房產(chǎn)稅改革的重要推進(jìn)者或者說是間接受益者。經(jīng)過此次改革，會加大投機(jī)者對房產(chǎn)的保有成本，一定程度上阻止市場的投機(jī)行為，抑制房價非正常的快速高漲，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展會產(chǎn)生積極作用。

第二，地方政府。地方政府是房地產(chǎn)改革的直接利益相關(guān)者。土地出讓金一直以來都是地方政府的重要收入來源。改革后，將不再征收土地出讓金，也就是初始階段征稅改為保有階段征稅。改革開始，地方政府的收入將會明顯降低，但從長遠(yuǎn)來看，房產(chǎn)稅來源穩(wěn)定，收入反而會增加。地方政府在這個問題上是很矛盾的一個主體。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)商。房產(chǎn)稅的征收，增加了企業(yè)預(yù)交的稅款和房產(chǎn)的成本，使房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤減少。而且納稅人即使是房地產(chǎn)開發(fā)商，但負(fù)稅人必定是購房者，住房的需求受價格的影響波動大，房價的上漲，會抑制購房需求，使開發(fā)商賣出的住房減少，進(jìn)而利潤減少。但是這并不絕對，無法預(yù)料房價是否會出現(xiàn)報復(fù)性增長，最終導(dǎo)致消費(fèi)者權(quán)益受損。我國的房地產(chǎn)市場屬于賣方市場，當(dāng)房地產(chǎn)商利益受損時，它會轉(zhuǎn)移賦稅，進(jìn)而使房價再度上漲。endprint

第四，房產(chǎn)剛性需求者?？梢哉f，他們會是房產(chǎn)稅改革的受益者。因為他們不會保有多套房產(chǎn)，從而避開了高額的房產(chǎn)保有成本，而且將一次分?jǐn)偟剿麄兩砩系耐恋爻鲎尳鹱兂闪朔峙伟磿r間的房產(chǎn)稅，因而必定成為改革的堅定支持者。根據(jù)國外經(jīng)驗來看，在房產(chǎn)稅征收初期，房價下跌，剛性需求者獲利。但是同時也使中收入階層受到?jīng)_擊，增加了中收入階層的買房成本，讓本來就買房困難的中收入階層更加為難。

第五，房產(chǎn)投機(jī)者。房產(chǎn)稅改革可以在一定程度上抑制房產(chǎn)投資者的投資。由于他們的投機(jī)行為，導(dǎo)致市場供需更為不平衡，從而間接使房價飛速高漲。而房價的上漲又使他們有利可圖，故而他們會繼續(xù)加大投資。惡性循環(huán)就此形成，市場被他們吹出了一個美麗卻脆弱的泡沫，只要破裂所有的利益相關(guān)者都將受害。所以必然要壓縮他們的利潤空間，爭取盡可能地減少投機(jī)行為。面對未來可能削減自身利益的局面，他們自然成為了房產(chǎn)稅改革的堅定反對者。

從以上分析來看，房產(chǎn)稅開征的受益者是中央政府，剛性需求者；損失者是房產(chǎn)投資者（特別是持有多套房產(chǎn)者）、地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商，這里的地方政府僅限于改革的初期?？梢钥吹?，雙方力量對比并不懸殊，從利益相關(guān)者角度講，雙方都有足夠大的影響力可以對抗。

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