鄭俊華

摘 要：本文旨在通過(guò)業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)法律確定過(guò)程，解析業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位，探討在立法上仍存在亟待完善的內(nèi)容，以便更好的適應(yīng)整個(gè)社會(huì)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：業(yè)主大會(huì)；業(yè)主委員會(huì)；法律地位

一、業(yè)主大會(huì)及其委員會(huì)由法律的規(guī)定而產(chǎn)生

（一）業(yè)主自治理念。我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，國(guó)家政策方針轉(zhuǎn)為以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，上世紀(jì)九十年代逐步建立起了我國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系，人民生活水平不斷的提高，有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，客觀上使人民擁有了更多的權(quán)利。政府的職能也開(kāi)始發(fā)生變化，能夠由人民自己處理的事物由人民自己處理，政府逐步下放權(quán)力給予人民。

對(duì)于生活在城市的居民，城市居所不同于鄉(xiāng)村宅基地，只有土地的使用權(quán)而沒(méi)有土地所有權(quán)，在維護(hù)自身房產(chǎn)權(quán)利方面，救濟(jì)途徑更為復(fù)雜繁瑣，城市居民迫切需求獲得更多的自治權(quán)利來(lái)維護(hù)自身正當(dāng)?shù)暮戏?quán)益，業(yè)主自治理念逐漸由此產(chǎn)生。

（二）業(yè)主自治立法的演化及業(yè)主大會(huì)制度的確立。隨著業(yè)主自治理念的發(fā)展，業(yè)主自治愿望越發(fā)強(qiáng)烈，有些小區(qū)自發(fā)的組織業(yè)主委員會(huì)，但由于缺乏法律依據(jù)，組織容易造成混亂，引起法律糾紛。在此背景下中華人民共和國(guó)建設(shè)部于1994年頒布《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》初步建立了物業(yè)管理制度和業(yè)主自治制度，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)為住宅小區(qū)管委會(huì)。2003年國(guó)務(wù)院頒布《物業(yè)管理?xiàng)l例》，又于2007年進(jìn)行修訂。進(jìn)一步明確業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的權(quán)利、義務(wù)，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為以及業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、職責(zé)、運(yùn)作，保護(hù)業(yè)主的共同利益，為改善人民群眾的生活和工作環(huán)境創(chuàng)造良好的條件。2009年城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則》，進(jìn)一步規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)制度正式確立。

二、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位

（一）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利基礎(chǔ)。根據(jù)我國(guó)國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)章、地方性法規(guī)的規(guī)定，業(yè)主所享有的自治權(quán)主要包括：（1）接受服務(wù)權(quán)；（2）提議權(quán)；（3）投票權(quán)；（4）選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（5）監(jiān)督權(quán)；（6）知情權(quán)，對(duì)物業(yè)共用部位、公用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地的使用情況的知情權(quán)；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（二）業(yè)主大會(huì)是業(yè)主自治的組織形式?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主大會(huì)是業(yè)主集體行使權(quán)利和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中合法權(quán)益的組織。物業(yè)的管理活動(dòng)主要涉及業(yè)主共同共有的公共財(cái)產(chǎn)和權(quán)益，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定說(shuō)明，業(yè)主大會(huì)是維護(hù)業(yè)主公益權(quán)利的代表組織，由業(yè)主大會(huì)統(tǒng)一實(shí)施維護(hù)公益權(quán)利的行為。

（三）業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)機(jī)構(gòu)?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的日常工作機(jī)構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定事項(xiàng)。業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，也就是說(shuō)業(yè)主委員會(huì)僅僅是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，并不具有獨(dú)立的意思表示能力。

所謂法人是指具有權(quán)利能力和行為能力，依法獨(dú)立享有民事權(quán)利和承擔(dān)民事義務(wù)的組織。業(yè)主委員會(huì)雖然是依法成立的，但是沒(méi)有法律法規(guī)規(guī)定業(yè)主委員會(huì)可以經(jīng)過(guò)登記后取得法人資格，所以業(yè)主委員會(huì)不是法人。

其他組織是受中國(guó)法律認(rèn)可和保護(hù)的民事主體之一，主要包括合伙企業(yè)、個(gè)體工商戶、農(nóng)村承包經(jīng)營(yíng)戶、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、企業(yè)法人的分支機(jī)構(gòu)和其他不具備法人資格的經(jīng)營(yíng)實(shí)體和公益團(tuán)體等。法人和其他組織的差別主要表現(xiàn)為能否獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，法人能夠自己獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，與其成員的責(zé)任是嚴(yán)格分離的，如公司的責(zé)任與股東的責(zé)任相互獨(dú)立；其他組織則不能獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任，其責(zé)任與成員的責(zé)任雖然在一定限度范圍內(nèi)分離，但是成員必須承擔(dān)最終責(zé)任。根據(jù)法律規(guī)定業(yè)主委員會(huì)很難被認(rèn)定為具備民事訴訟主體的資格，在現(xiàn)實(shí)操作層面往往只能勉強(qiáng)被看做其他組織，方便廣大業(yè)主更好的維護(hù)自身應(yīng)有的權(quán)利。

（四）業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)的法律地位應(yīng)符合其立法精神。 業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)設(shè)立的初衷是為了切實(shí)方便維護(hù)廣大業(yè)主合法公共權(quán)益，但現(xiàn)今業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)在實(shí)現(xiàn)合法救濟(jì)途徑中還存在著諸多障礙。物業(yè)管理尚屬于新興行業(yè)，還未形成完整的管理盈利體系，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)參差不齊，業(yè)主不滿意物業(yè)的服務(wù)，不交或少交管理費(fèi)用，造成物業(yè)公司盈利困難，管理秩序混亂加劇了廣大業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾，日益發(fā)展成為各個(gè)住宅小區(qū)的普遍問(wèn)題，急需妥善解決，這將關(guān)乎于社會(huì)主義和諧社會(huì)發(fā)展的大局。

小結(jié)：社會(huì)的發(fā)展總會(huì)出現(xiàn)新的問(wèn)題亟待解決，法律也在適應(yīng)社會(huì)過(guò)程中不斷的變化和完善。業(yè)主自治是近幾十年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的產(chǎn)物，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主自治制度的具體表現(xiàn)形式。它的法律地位由社會(huì)發(fā)展決定，現(xiàn)今社會(huì)要求業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)成為切實(shí)維護(hù)廣大業(yè)主合法公共利益有力武器，理應(yīng)成為民事訴訟的主體，具有民事訴訟法律地位，成為維護(hù)業(yè)主權(quán)利的先鋒，這是立法機(jī)關(guān)在立法活動(dòng)中下一環(huán)節(jié)應(yīng)該明確完善的內(nèi)容。