彭志才+李博

[摘 要]房產(chǎn)契約是土地房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確立及移轉(zhuǎn)過程中形成的憑證性文書。南昌干氏家族作為清代初期通過科舉興起的簪纓之家，在興盛階段建造豪華府第，形成著名的“干家大屋”。但是，當(dāng)家族中的精英凋零之后，干氏家族也開始衰敗，靠變賣房產(chǎn)度日。隨著晚清和民國(guó)時(shí)局的變動(dòng)，干氏家族最終將龐大的房產(chǎn)售賣殆盡，家族也隨之徹底淪落。

[關(guān)鍵詞]清代；南昌；干氏家族；房產(chǎn)契約

房產(chǎn)契約，是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)設(shè)立及移轉(zhuǎn)過程中形成的憑證性文書，集中反映了我國(guó)土地房屋管理制度及其賦稅制度發(fā)展演變的歷史。同時(shí)，房產(chǎn)作為家族重要的資產(chǎn)，與其相關(guān)的土地、店鋪、房屋的頻繁轉(zhuǎn)讓、買賣、典當(dāng)?shù)雀黝悘?fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)行為，又折射出家族的盛衰。江西省博物館藏清代、民國(guó)時(shí)期南昌城區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)契約文書，其中包含著時(shí)代變遷、家族興衰的豐富內(nèi)容，現(xiàn)以干氏家族房產(chǎn)契約為例，略做解讀。

一、干氏家族的興起與“干家大屋”

江西星子縣干氏家族是星子著名的名門望族。在清朝前期，干氏家族人才輩出，在政界和學(xué)術(shù)界都有著極大的影響。

干氏家族的奠基者是干特。干特（1640-1715），字達(dá)士，號(hào)薦庵，康熙二十三年（1684）恩貢生，倡言正論，反對(duì)專朱（熹）排陸（九淵），南豐湯來賀主鹿洞，極獎(jiǎng)其文行為及門冠。閩撫張百行聞其賢，聘往鰲峰書院，以衰老末就。自為諸生，歷試冠軍，以明經(jīng)終。著有《志道編》、《達(dá)士文存》。其子干建邦，字淑掌，號(hào)廬陽(yáng)，康熙三十九年（1700）進(jìn)士，知舞陽(yáng)縣。康熙四十二年（1703）聘為白鹿洞書院山長(zhǎng)，主要著作有《鹿洞續(xù)言》、《湖山堂集》，為干氏家族的樹立了第一個(gè)標(biāo)桿。（同治《星子縣志》卷10《人物志上》）此后，干運(yùn)恒與子侄從濂一起考中乾隆丁卯（1747）科舉人，干運(yùn)恒于乾隆十七年（1752）中進(jìn)士，授四川滎經(jīng)縣知縣，以軍功升通政司知事，惜“未就以疾卒于官”。（《同治星子縣志》卷10《人物上》）干從濂則在仕宦與學(xué)問之路步步高升，將干氏家族的輝煌推上頂峰。

干從濂，字希周，號(hào)靜齋，干建邦之子，乾隆十三年（1748年）由進(jìn)士授福建尤溪知縣，后任晉江知縣，勤于政事，有詩(shī)贊其“萬戶清閑一個(gè)忙”，“擢臺(tái)灣淡水同知，……親入山，宣播威德，諸番聽命?！彼?zhèn)臺(tái)灣多年，受乾隆帝寵愛。后任甘肅鞏昌知府、寧夏兵備道，平甘肅、定新疆有功。干從濂所到之處，多有德政，他“察吏率屬，聲望尤著，所至興利剔弊、培植士類，惟恐不及，斥異端尤力。”其主要著述有《讀易隨筆》、《春秋谷梁傳義釋》、《周官考信錄》、《西夏河渠要志》、《稽古樓文稿》、《主靜說》等書。（《同治星子縣志》卷10《人物上》）在各地任職數(shù)十載后，干從濂告老還鄉(xiāng)，在南昌府建干家大屋，其房屋庭院，鋪天蓋地，連綿成片，是極為罕見的民居建筑群。

干家大屋位于南昌市中心西南的干家前街北側(cè)。據(jù)有關(guān)資料記載，乾隆于二十八年（1763）下江南到南昌，干從濂隆重接待乾隆，乾隆回京后撥款興建干家大屋。屋主干從廉于乾隆二十九年（1765）購(gòu)新建人宋振辰、宋拱陽(yáng)等六大房基地建置。據(jù)地契載：“該屋東起系馬樁，西至營(yíng)坊街，南起山陜會(huì)館，北至孺子亭為四邊地界，水塘六口，占地60余畝。座南朝北，前后五進(jìn)，一層半高的老式民居。大門上掛橫匾‘孚威堂。第一進(jìn)大廳堂內(nèi)可擺床二十四張。廳堂兩邊各有天井，東西有兩間廂房，木雕花格門窗，窗上糊白紙，房門木制雙開，堂后有拖鋪，置放雜物。每進(jìn)大廳內(nèi)有臺(tái)灣產(chǎn)杉木大柱24根，柱底為紅石，二、三、四、五進(jìn)結(jié)構(gòu)同。屋外另建干家私學(xué)‘二經(jīng)圣書院，還有戲臺(tái)、牛欄、水井、馬圈、菜園、花園等?！盵1]567此外，從南昌市現(xiàn)存的“干家前巷”“干家后巷”“干家大屋巷”3條街道的名稱也可以想象它的規(guī)模。據(jù)記載：“干家大屋巷……多岔巷，主巷長(zhǎng)110米，寬1.9米，……清乾隆年間，寧夏兵備道干從濂辭官來南昌定居，在進(jìn)賢門內(nèi)廣置地產(chǎn)興建府第，人稱干家大屋?！薄案杉仪跋铩L(zhǎng)500米，寬4.1米……因巷在干家大屋前，故稱干家前巷?！薄案杉液笙铩镄吻郏L(zhǎng)180米，寬2米……因巷位于干家大屋后面，清光緒年間稱干家后巷?！盵2]106

二、精英凋零與家族的危機(jī)

干從濂定居南昌后，其家族仍然代有人材，但是其勢(shì)已經(jīng)大不如從前。干從濂之子朝干，廩生，謹(jǐn)慎博洽，“乾隆庚子（四十五年）召試進(jìn)冊(cè)，蒙嘉納焉。未及應(yīng)解而卒，時(shí)論惜之”。由于人丁不旺，干氏家族已經(jīng)開始出現(xiàn)衰落的跡象。干從濂之孫干廷煚，“號(hào)小垣，建邦四世孫。家世簪纓，能篤志好學(xué)。由道光乙酉（五年，1825）選拔，領(lǐng)戊子（八年，1828）鄉(xiāng)薦，己丑（九年，1829）聯(lián)捷進(jìn)士，官戶部主事?！本驮诟赏牽贾羞M(jìn)士不久，干家的衰落更加明顯，開始出賣在干家大屋的第一處房產(chǎn)。道光十一年（1831），干氏子孫干元仲，“因需銀應(yīng)用”，將祖遺之店屋杜賣與人，得價(jià)銀三百九十兩。其契文如下：

（立杜）賣店屋土庫(kù)二進(jìn)文契人南康府（星子縣）干元仲，□□□□□□有祖遺下坐落章內(nèi)司道前街口□□□，現(xiàn)在開張周森茂帽店，坐東朝西，上連櫞瓦，（中連□□）及基地門壁石磉，寸木寸石，通前至后，一并在內(nèi)。（為）因需銀應(yīng)用，情愿央中出賣與撫州府宜黃縣鄒玉書老名下永遠(yuǎn)管業(yè)收租無阻。當(dāng)日三面議定得受時(shí)值價(jià)吳鏡九三八鈔平銀三百九十兩正。比日入手收訖。其店并無重疊典當(dāng)執(zhí)押等情，未賣之先，侭過親房族內(nèi)，無人承買，方與鄒姓承交，如有來歷不明，賣主自管，不涉買主之事。自賣之后，永無回贖增找，各無反悔，如有悔者，甘罰契價(jià)一半?？挚跓o憑，立此杜賣店屋文契永遠(yuǎn)存據(jù)。計(jì)開四至：東止墻，西止官街，南止墻，北止官街。比日銀契兩相交訖。外付原買紅老契一紙。

憑中：曾必發(fā)、鄧建春、胡學(xué)詩(shī)、唐東品、周齊輝、項(xiàng)陸香、邱福山。

依口代筆人周齊輝。

道光十一年月日立杜賣文契干元仲。

正契存照。

從契文可知，干元仲所買之“店房”是“祖遺”之產(chǎn)，坐落在“章內(nèi)司道前街口”，即章江門內(nèi)道臺(tái)衙門前（今章江路、民德路一帶）。該地是明清時(shí)期南昌城市的政治中心，與干從濂所建“干家大屋”相距約2公里。按照民間習(xí)俗，賣契可分為兩種，一是活賣，一種賣契是絕賣。在份杜賣契中，干元仲承認(rèn)讓買主“永遠(yuǎn)管業(yè)收租無阻”，并承諾“自賣之后，永無回贖增找”。在干氏家族發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難之時(shí)，干元仲首先將遠(yuǎn)離干家大屋、坐落在章江門附近的“店房”出售，表明干家已經(jīng)開始走上分崩離析的沒落之路。從乾隆末年干從濂南昌定居建立干家大屋至道光十一年，也不過四十余年的時(shí)間。此后不久，干氏家族的重要人物干廷煚在戶部主事任上去世，“其年甫四十早卒，朝野用者為之隕涕”，干氏家族的衰落更加不可避免。

其實(shí)，在干廷煚考中進(jìn)士不久，他就在戶部主事的位置上逝世，據(jù)同治《星子縣志》卷10《人物志》記載，“其年甫四十早卒，朝野用者為之隕涕?！贝藭r(shí)的干氏家族中，雖然仍然有人讀書為官，但是再也沒有出現(xiàn)一個(gè)進(jìn)士，職位最高的是干鴻漸，咸豐副貢，“咸豐九年（1859）議敘光祿寺署正”，其社會(huì)影響力和干從濂、干廷煚相比，大不如從前，干氏家族的危機(jī)日益顯現(xiàn)。

三、時(shí)局變遷與干氏家族的沒落

干氏家族的衰落，與時(shí)局的動(dòng)蕩交織的一起，成為時(shí)代的挽歌。在干氏老家南康府星子縣，清咸豐三年（1853年）五月十四日，星子縣數(shù)千民眾湊銀米，迎接太平軍，并先后誘捕知縣、知府，啟獄釋囚。十五日中午，太平軍乘船到達(dá)星子，戰(zhàn)船千艘，環(huán)泊南門、小西門一帶，民眾縛知府、知縣送交太平軍。太平軍入城焚毀祠廟衙門，不少民眾加入太平軍?！扒逑特S三年至七年（1853—1857），太平軍為控制水上交通，與清兵爭(zhēng)奪頻繁，4次攻克星子，城里居民紛紛從軍，活捉知府，知縣。清兵則以星子為據(jù)點(diǎn)，5次攻打湖口，饒州?！盵3]355在雙方反復(fù)的爭(zhēng)奪過程中，“咸豐四年，粵逆入境。紳耆迭次督率義勇，打仗陣亡。嗣經(jīng)地方官紳，詳報(bào)殉難士民，均奉旨族恤，”其受追贈(zèng)者多達(dá)174人，其中就有不少干氏子弟。（同治《星子縣志》卷10《人物志上·殉難附》）在咸豐兵燹之時(shí)，干家也遭受不小的損失，據(jù)同治《星子縣志》卷4《建置志》記載，干氏祖宅“干觀察住屋”，始建于宋代，在戰(zhàn)火中也未能幸免于難，“咸豐三年（1853）遭兵燹”，干氏祖宅遭兵燹之后，卻再也沒有能力恢復(fù)，同治三年（1864），“合邑買干姓廢址，改建文廟?！?/p>

干氏家族在星子縣的產(chǎn)業(yè)遭受戰(zhàn)火的洗禮，在南昌城區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)也在不斷被蠶食、侵吞。干家大屋范圍巨大，屋舍連綿。但是，至光緒年間，干家后巷原有的魚塘、菜園、田地也變?yōu)榉课荨⒌缆?，?jù)《南昌簡(jiǎn)志》記載：“干家塘巷東起干家后巷，西至南海行宮巷，長(zhǎng)126米，此處原有水塘若干口，自清光緒中期起，在干家菜園上興建房舍形成街道后，即以干家塘稱名。”[4]17-18在這動(dòng)亂的年代，干氏家族的衰落是不可避免的趨勢(shì)。民國(guó)九年（1920）干氏后裔干有權(quán)在其家族人等的見證下，再次將干家大屋后重的一大片房產(chǎn)出賣，即《民國(guó)九年歲次庚申夏歷三月干有權(quán)杜賣土庫(kù)房屋二連契》，其契文曰：

立杜賣土庫(kù)房屋并地基文契南康府星子縣干有權(quán)，今有祖手遺下分授坐落南海行宮前左側(cè)干家大屋后重西邊，周北向南并排隔墻房屋兩進(jìn)，頭門內(nèi)舍屋、天井、空地，二門內(nèi)后廚房一間及空地，統(tǒng)計(jì)十七間，上連櫞瓦，下及地基，其中寸木寸石寸鐵寸土階石縵石樓摸（模）地板四周裝門窗格扇全備，出道空地一并在內(nèi)，情因正用不敷，無處借代，是以合家商議，情愿將此業(yè)一并出賣，未賣之先，侭過親房族內(nèi)人等，均不愿承買，只得央中說合出賣與南昌縣李樹林堂名下永遠(yuǎn)管業(yè)。當(dāng)日三面議定，得受時(shí)值價(jià)洋一千四百四十元正。其業(yè)并無重疊典押，亦非逼勒準(zhǔn)折等情，如有其它來歷不明之事，一概歸出賣人承擔(dān)，不關(guān)買主之事。自賣之后，聽?wèi){買主管業(yè)無阻，永無僧（增）找回贖，恐口無憑，特立此杜賣土庫(kù)房屋并地基文契永遠(yuǎn)存據(jù)。

今領(lǐng)到契價(jià)洋俱足無欠。

計(jì)開坐落四址于后：坐落南海行宮前坐車巷，靠干家大屋后重西邊；東止靠干姓大屋墻外為界，西止頭門墻外滴水為界，南止外重以天井南首磚墻為界，其墻與前重共用，出入二內(nèi)里邊，兩重以靠前進(jìn)進(jìn)堂后。后重改造砌墻，則須讓出前重后檐滴水，經(jīng)中議定，葉姓座門地腳外作讓一尺五寸，特此附批為據(jù)。北止墻外滴水為界。正屋東邊外有廚房一間，廚房東邊外又有院子一所，計(jì)東西自正屋墻外起，至院子?xùn)|邊籬笆為界。南至靠干姓大屋后外墻為界，北至自墻外墻滴水為界。

又批：前重兩邊之屋亦是干有權(quán)私人之業(yè)，其外邊二重向通后重，共頭門出入，今后重屋既賣與李樹林堂管業(yè)，其前重由后重之出路一并憑中議定賣絕，惟因前重兩邊已經(jīng)出典在先，俟日后由原主干有權(quán)贖回前重之時(shí)，或另典另賣，或向原典人找價(jià)杜賣，此出路均應(yīng)由李樹林堂自行闬塞，但賣主干有權(quán)已于契價(jià)內(nèi)除英洋四十元存于買主李樹林堂，至杜絕前重出路子（之）時(shí)，需由買主李樹林堂將此英洋四十元交于干姓為另開前重頭門之用。特此批明。

再批：此屋老契與大屋相連，未曾付出，但老契對(duì)于此屋不能發(fā)生效力，其典契十一紙，一并附繳，凡對(duì)于此屋有他種字據(jù)，況經(jīng)長(zhǎng)紅告白之后，當(dāng)然作為廢紙，此批。

見立干聘三。

憑中人：李燕山、李興伯、李紫瑜、何懋修、李裕生、張吉祥、沙利生、李耀鄉(xiāng)、李得球、周洪□、萬崑山、徐席儒、干芝甫、干玲泉、干聘三、干伯治、干松山、干壽卿、干云和、干蘭甫、干少軒、干經(jīng)。

依稿代筆人干持平。共添十二字。

中華民國(guó)九年歲次庚申夏歷三月日立杜賣土庫(kù)房屋文契人干有權(quán)。

正契存照。

在這次出賣的房屋只是干家大屋后重的一部分，其房屋大小十七間，“時(shí)值價(jià)洋一千四百四十元正”。較之道光十一年干元仲出售遠(yuǎn)離干家大屋、坐落在章江門附近的“店房”，可以推測(cè)干氏家族在“干家大屋”之外的龐大產(chǎn)業(yè)基本上已經(jīng)出售殆盡，不得以才將“干家大屋”轉(zhuǎn)手出賣。而且契約中的“惟因前重兩邊已經(jīng)出典在先”等字句表明，干有權(quán)在此之前已經(jīng)將干家大屋的前重典押給別人，現(xiàn)在又杜賣后重，可以預(yù)料其進(jìn)一步?jīng)]落已經(jīng)是歷史的必然。在干有權(quán)杜賣契簽訂后不久，李樹林堂執(zhí)契投稅，交納稅款“八十六元四角正”，獲得了南昌縣政府頒發(fā)的“買契”，干家的這一產(chǎn)業(yè)徹底易主為李樹林堂所有。民國(guó)九年以后干氏家族的情況因史料缺乏不得而知，但干家的私學(xué)二經(jīng)圣書院，“藏書甚多，還存有許多古代文物，在抗日戰(zhàn)爭(zhēng)時(shí)被日寇洗劫一空?！盵1]658可見此時(shí)干氏家族已經(jīng)再也沒有能力保護(hù)自己的產(chǎn)業(yè)，更別提恢復(fù)、發(fā)展了。解放后，干氏家族建立的所有房產(chǎn)因舊房改造而被拆除，空留“干家大屋巷”、“干家前巷”、“干家后巷”、“干家塘巷”等地名讓后人憑吊。

通過江西省博物館收藏的這幾件南昌干氏家族房產(chǎn)契約，我們可以看到，無論是干家大屋的拔地而起、遮天蔽日；還是精英辭世，家道中衰；抑或戰(zhàn)火紛飛，時(shí)局動(dòng)亂，干氏家族的興盛與沒落，都是時(shí)代變革下社會(huì)商品經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中一個(gè)國(guó)家、時(shí)代和家族的縮影。南昌干氏家族房產(chǎn)契約集中反映清代至民國(guó)南昌城市與市民的歷史，成為社會(huì)變遷的重要?dú)v史見證。

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[1]孟靈源，謝琦玲主編；江西省南昌市西湖區(qū)地方志編纂委員會(huì)編.西湖區(qū)志[Z].北京：方志出版社，2002.

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[4]南昌市地方志編纂委員會(huì)編.南昌簡(jiǎn)志[Z].北京：方志出版社，2004.

基金項(xiàng)目：本文為2012年度江西省社會(huì)科學(xué)研究“十二五”規(guī)劃青年項(xiàng)目《清代—民國(guó)江西地區(qū)家族契約研究》（批準(zhǔn)號(hào)：12LS15）的階段性研究成果。本課題獲江西省博物館學(xué)術(shù)經(jīng)費(fèi)支持。