○宋春蘭

（沈陽工程學(xué)院 遼寧 沈陽 110136）

物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作與多元化發(fā)展研究

○宋春蘭

（沈陽工程學(xué)院 遼寧 沈陽 110136）

如何利用與物業(yè)服務(wù)相關(guān)聯(lián)的專業(yè)公司的優(yōu)勢及物業(yè)服務(wù)的專業(yè)優(yōu)勢，拓展傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，提高物業(yè)服務(wù)的創(chuàng)新能力，尋求新的增長點，推動整個行業(yè)的發(fā)展，這對于物業(yè)服務(wù)企業(yè)來說具有重要的意義。本文主要論述物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作與多元化發(fā)展的現(xiàn)狀、存在的問題以及相關(guān)的解決對策。

物業(yè)企業(yè) 集團(tuán)化運作 多元化發(fā)展

一、物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作與多元化發(fā)展概述

對于物業(yè)企業(yè)來說，集團(tuán)化運作就是在總公司的領(lǐng)導(dǎo)下，以物業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，發(fā)展與物業(yè)相關(guān)的業(yè)務(wù)，如將高檔公寓、寫字樓等不同類型的相關(guān)產(chǎn)品以企業(yè)集團(tuán)聯(lián)系起來進(jìn)行發(fā)展。集團(tuán)化運作可以為物業(yè)企業(yè)節(jié)省開銷，比如通過集團(tuán)化運作，物業(yè)企業(yè)可以雇傭自己的保潔、保安等一系列專業(yè)人員，省去了雇傭其他公司的高額費用。同時物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作可以使企業(yè)內(nèi)部各個部門、各個職位之間更好的溝通，找到最有效的解決問題的辦法，這樣也為提高物業(yè)公司的效益提供了很好的條件。就目前總體的發(fā)展?fàn)顩r來看，物業(yè)管理行業(yè)實行集團(tuán)化運作的公司并不多，因為集團(tuán)化運作模式適合于大企業(yè)。但成功的實行集團(tuán)化運作的公司也取得了明顯的成效。以遼寧頂杰物業(yè)服務(wù)有限公司為例，公司隸屬于頂杰集團(tuán)旗下的物業(yè)公司。集團(tuán)公司下屬的公司包括遼寧頂杰物業(yè)管理有限公司、遼寧頂捷保安服務(wù)有限公司、沈陽頂杰置業(yè)顧問有限公司三家。這三家公司屬于全資子公司，他們形成了以物業(yè)服務(wù)為主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營模式。頂杰物業(yè)服務(wù)有限公司在頂杰集團(tuán)的統(tǒng)一指導(dǎo)下，對物業(yè)服務(wù)項目進(jìn)行專業(yè)化管理，他們的企業(yè)文化是頂級服務(wù)、品質(zhì)杰出。他們的經(jīng)營理念是規(guī)范、專業(yè)、細(xì)節(jié)。他們有專業(yè)的員工培訓(xùn)機(jī)制、頂級的品質(zhì)管理以及專業(yè)的后勤保障。通過行之有效的集團(tuán)化運作戰(zhàn)略，頂杰物業(yè)服務(wù)有限公司成為遼寧物業(yè)管理企業(yè)20強(qiáng)、遼寧公眾信任的物業(yè)公司。

多元化發(fā)展包括產(chǎn)品的多元化、市場的多元化、投資區(qū)域的多元化等。在生活中大多數(shù)多元化發(fā)展指的是產(chǎn)品的多元化，即在原來的主營業(yè)務(wù)之外發(fā)展相關(guān)的系列化生產(chǎn)經(jīng)營活動。企業(yè)實行多元化發(fā)展戰(zhàn)略，首要的優(yōu)勢就是能夠?qū)⑹袌鰯U(kuò)大，企業(yè)可以到更多的領(lǐng)域進(jìn)行發(fā)展；其次還能夠為企業(yè)降低風(fēng)險，即“不把雞蛋放在一個籃子里”；另外多元化發(fā)展可以充分整合內(nèi)部優(yōu)勢，運用管理、資金和技術(shù)的優(yōu)勢互補，實現(xiàn)企業(yè)長期發(fā)展。物業(yè)企業(yè)多元化發(fā)展的例子較多。以萬科物業(yè)管理有限公司為例，萬科根據(jù)自身實際和發(fā)展階段確定企業(yè)多元化戰(zhàn)略。在萬科物業(yè)企業(yè)中，做好物業(yè)服務(wù)的同時，多元化包括很多方面，如全天候餐飲配送、生活用品配送、會所創(chuàng)新、空置房代管、維修項目一站式服務(wù)、房屋租賃經(jīng)營、郵件代收發(fā)、叫車服務(wù)、環(huán)境檢測消殺服務(wù)、商鋪捆綁推廣等。萬科的這些多元化業(yè)務(wù)都是隨著業(yè)主的需要而產(chǎn)生的，積極發(fā)展這些相關(guān)的多元化業(yè)務(wù)，不論對于物業(yè)企業(yè)的發(fā)展還是對于業(yè)主的方便來說都是有益的。

目前在我國實行集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展相結(jié)合的物業(yè)企業(yè)并不多，大多數(shù)都是實行多元化發(fā)展。成功地實行集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展相結(jié)合的物業(yè)企業(yè)，如深圳保利物業(yè)公司、北京燕僑物業(yè)管理有限公司。北京燕僑物業(yè)管理有限公司作為首開集團(tuán)的成員企業(yè)，在首開集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)下以物業(yè)服務(wù)為主導(dǎo)，以首開集團(tuán)為核心，將高檔公寓、寫字樓等不同類型的相關(guān)產(chǎn)品，通過并購等方式，實現(xiàn)專業(yè)化管理，規(guī)模經(jīng)營，從而形成規(guī)模優(yōu)勢。該公司擁有多種類型的高端物業(yè)，包括高端公寓、寫字樓、別墅和體育場等，配套服務(wù)包括活動策劃組織、房屋經(jīng)紀(jì)、樓盤代理、廣告宣傳等。公司通過在全國許多地方發(fā)展項目擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，增加企業(yè)的知名度，也為公司創(chuàng)造更大的財富、獲得更多的經(jīng)驗。燕僑物業(yè)通過集團(tuán)化運作，使物業(yè)服務(wù)越來越專業(yè)化，無論對于企業(yè)本身還是對于顧客來說，都是有利的。

二、物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作與多元化發(fā)展存在的問題

1、管理越來越復(fù)雜，容易引起企業(yè)的管理沖突

只有大規(guī)模的企業(yè)才會選擇集團(tuán)化運作的模式，這樣也就意味著企業(yè)會出現(xiàn)很多個項目，當(dāng)項目分公司與總公司的發(fā)展目標(biāo)不一致時會帶來管理上的困難。在每個項目中也會有很多個部門，部門里面又會設(shè)置很多的職位，這樣勢必會增加管理上的支出，也要求集團(tuán)內(nèi)部的管理人員具有較高的協(xié)調(diào)能力。物業(yè)企業(yè)多元化發(fā)展會使下設(shè)的機(jī)構(gòu)增多，每個部門之間傳達(dá)信息的時候就會出現(xiàn)不一致或者不全面的問題。每個部門都會按照自己部門的工作特點和習(xí)慣進(jìn)行工作，這樣就會導(dǎo)致在企業(yè)進(jìn)行多樣化的同時，使各部門不能夠很好的協(xié)調(diào)工作、統(tǒng)籌大局。同樣當(dāng)部門和人員增多時，企業(yè)也不能很好的對他們進(jìn)行控制，這樣就削弱了企業(yè)的控制力。

2、企業(yè)面臨的風(fēng)險增大

集團(tuán)化運作的企業(yè)發(fā)展的越來越快，伴隨的風(fēng)險也會越來越大，如企業(yè)的貸款面臨困難、整個集團(tuán)的利潤逐漸降低等。另外，有時候由于風(fēng)險發(fā)生的突然性而不能及時的采取措施，或者由于地域的差異而導(dǎo)致風(fēng)險不能夠很好的解決，這給物業(yè)企業(yè)的發(fā)展帶來了弊端，所以物業(yè)公司實行集團(tuán)化運作要把應(yīng)對風(fēng)險的能力考慮到未來的發(fā)展中去。多元化的發(fā)展雖然對企業(yè)有利，但因為多元化發(fā)展涉及的面廣，會面臨“什么都懂，但是什么都不精”的困難。這就需要物業(yè)公司能夠很好的掌握多元化的核心，并且能夠在多元化發(fā)展中找到適合自己要重點發(fā)展的方向。

3、信息的有效性、協(xié)調(diào)性差

企業(yè)實行集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展，會出現(xiàn)很多部門，每個部門遇到各種各樣的問題時都會產(chǎn)生很多信息，由于部門眾多，在信息傳達(dá)的過程中難免會遇到傳達(dá)信息不暢通或者傳達(dá)不到位的情況。有時還會因為各種原因在各個部門之間的傳達(dá)效果也不同，導(dǎo)致信息的協(xié)調(diào)性不好，這樣會嚴(yán)重影響物業(yè)企業(yè)的工作效率，甚至還會造成更大的工作失誤，從而給企業(yè)造成更大的損失。

4、導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定

一個物業(yè)企業(yè)的資源是有限的，采取多元化戰(zhàn)略以后，企業(yè)會將人力資源、資金、物資等進(jìn)行重新分配，也經(jīng)常會將原本屬于一個部門的資源分配到其他部門，這樣也許會導(dǎo)致資源不能夠適應(yīng)新的環(huán)境，造成企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)混亂，從而使工作的效率降低，使多元化發(fā)展不但沒有為企業(yè)降低風(fēng)險、將企業(yè)的經(jīng)營狀況變得穩(wěn)定，反而將企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性增大了。物業(yè)企業(yè)在實行多元化發(fā)展的同時，要做好資源配置的合理性。

三、物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展的對策

1、做好企業(yè)定位

物業(yè)服務(wù)企業(yè)想要成功的發(fā)展，做好企業(yè)定位是成功的前提。物業(yè)企業(yè)必須認(rèn)識到自己的實際情況，堅持培養(yǎng)核心競爭力。企業(yè)的核心競爭力會使企業(yè)在同行業(yè)中優(yōu)先找到發(fā)展機(jī)會，提高企業(yè)利潤。企業(yè)首先必須有一個核心競爭產(chǎn)品，在核心產(chǎn)品、核心競爭力和競爭優(yōu)勢上來考慮如何實現(xiàn)集團(tuán)化經(jīng)營和多元化發(fā)展。物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的重點是要準(zhǔn)確地掌握物業(yè)管理定位，正確處理管理和服務(wù)之間的關(guān)系，在促進(jìn)管理質(zhì)量同時要通過優(yōu)質(zhì)、全面的服務(wù)，以提高自身的形象和聲譽，獲得更多的市場份額和商業(yè)利益。就物業(yè)服務(wù)企業(yè)的集團(tuán)化運作來說，它是適合大型企業(yè)的運作模式，雖然會帶來很多優(yōu)勢，但也因為這個行業(yè)的管理內(nèi)容分散，將對管理有更高的要求，只有配合高水平的管理，才可以使物業(yè)企業(yè)的集團(tuán)化運作產(chǎn)生最大的效果。

2、制定正確的發(fā)展戰(zhàn)略

首先，發(fā)展相關(guān)多元化是物業(yè)企業(yè)經(jīng)營的重要方向。多元化有兩種類型：一是相關(guān)多元化，即所選擇生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)有較高的行業(yè)之間的關(guān)系；二是不相關(guān)多元化，即所選擇生產(chǎn)的產(chǎn)品或提供的服務(wù)聯(lián)系了很多并不相關(guān)的多個行業(yè)。要防范風(fēng)險和獲得更多的利益，應(yīng)選擇盡可能相關(guān)的行業(yè)。首先把物業(yè)服務(wù)作為核心業(yè)務(wù)，再開展與其相關(guān)的各種業(yè)務(wù)，如專業(yè)清潔服務(wù)、機(jī)電設(shè)備維修服務(wù)、租賃住房、傳輸媒介等。其次是發(fā)展主營業(yè)務(wù)，使主營業(yè)務(wù)形成規(guī)模，這也是物業(yè)企業(yè)集團(tuán)化經(jīng)營和多元化發(fā)展的基礎(chǔ)。多樣性意味著企業(yè)將進(jìn)入新的領(lǐng)域，因為不完整的信息和缺乏新領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)和人才，風(fēng)險較大，成本較高，新業(yè)務(wù)在短時間內(nèi)不能為企業(yè)帶來足夠的利潤。所以當(dāng)主營業(yè)務(wù)沒有形成規(guī)?；蛘哂泻芎玫那熬暗臅r候，實施多元化戰(zhàn)略要謹(jǐn)慎。第三是把握好時機(jī)是集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展的重要因素。當(dāng)物業(yè)企業(yè)處于剛剛發(fā)展的時期，想要發(fā)展集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展是不合適的，這個時期的企業(yè)沒有足夠的資金和經(jīng)驗，如果貿(mào)然進(jìn)行多元化發(fā)展將會導(dǎo)致失敗。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入成熟階段時，企業(yè)可以考慮選擇實行集團(tuán)化運作和多元化發(fā)展，因為這時的企業(yè)已經(jīng)具有一定的資金和能力來支撐企業(yè)的發(fā)展。

3、物業(yè)管理的資源整合

物業(yè)企業(yè)進(jìn)行資源整合只有一個目的，就是能夠使企業(yè)內(nèi)部的資源發(fā)揮最大的效用，為企業(yè)獲得更多的利潤，提升企業(yè)的市場影響力。物業(yè)管理的資源包括很多方面，每個公司在發(fā)展的不同階段在資源整合方面的需求也是不同的。其中包括幾個重點的資源整合方面，首先是對部門之間的整合，其次是對人力資源的調(diào)整，再次是對財務(wù)管理資源的調(diào)整，最后是針對可利用物資的調(diào)整。當(dāng)物業(yè)企業(yè)的發(fā)展到達(dá)了一定的水平，簡單的部門不能夠滿足企業(yè)的發(fā)展時，就會對部門之間進(jìn)行調(diào)整，做到更細(xì)致的劃分工作內(nèi)容和責(zé)任。在進(jìn)行部門整合的同時，要考慮到多元化發(fā)展的持續(xù)性，要增設(shè)全天候餐飲配送、生活用品配送、會所創(chuàng)新、空置房代管、郵件代收發(fā)、叫車服務(wù)等相關(guān)業(yè)務(wù)。在對部門之間進(jìn)行調(diào)整的同時也是對人力資源的整合，企業(yè)發(fā)展的越來越好，對人力資源的要求也會越來越高，這時就需要對人力資源進(jìn)行合理的配置和調(diào)整，讓人才充分的發(fā)揮才能為企業(yè)服務(wù)。對于財務(wù)管理資源的整合，物業(yè)企業(yè)要謹(jǐn)慎，要能夠在資源整合的過程中保證公開性和真實性。最后對于可利用物資的整合，要保證能夠提高資源的利用效率，優(yōu)勢互補，不浪費資源。

[1]石國華：淺析我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢[J].全國商情（理論研究），2013（9）.

[2]李超、朝偉：淺析物業(yè)管理企業(yè)多元化經(jīng)營[J].現(xiàn)代物業(yè)（中旬刊），2011（2）.

[3]王玉潔：集團(tuán)化運作，多元化發(fā)展[J].城市開發(fā)（物業(yè)管理），2010（5）.

（責(zé)任編輯：陳丹）