鐘守冰，馬紅春，楊志雷，李國治

(1.云南農(nóng)業(yè)大學 人事處 云南 昆明 650201；2.云南農(nóng)業(yè)大學 后勤集團 云南 昆明 650201；

3.云南農(nóng)業(yè)大學 科技管理處 云南 昆明 650201；4.云南農(nóng)業(yè)大學 社會服務辦公室， 云南 昆明 650201)

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云南高校物業(yè)社會化管理現(xiàn)狀及對策

鐘守冰1，馬紅春2，楊志雷3，李國治4*

(1.云南農(nóng)業(yè)大學 人事處 云南 昆明 650201；2.云南農(nóng)業(yè)大學 后勤集團 云南 昆明 650201；

3.云南農(nóng)業(yè)大學 科技管理處 云南 昆明 650201；4.云南農(nóng)業(yè)大學 社會服務辦公室， 云南 昆明 650201)

摘要：物業(yè)管理逐步成為高校管理和后勤服務的重要領域。本文從服務范圍、管理制度、服務隊伍、資金來源等方面系統(tǒng)總結(jié)了云南高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀，明確指出了云南高校物業(yè)管理存在的主要問題是管理模式落后、專業(yè)人才缺乏、溝通協(xié)作滯后、經(jīng)費來源單一，結(jié)合實際提出了提升云南高校物業(yè)管理的對策建議，以期為云南高校物業(yè)管理改革發(fā)展提供借鑒。

關鍵詞：物業(yè)；社會化管理；高校；云南

隨著高校辦學規(guī)模的不斷擴大，物業(yè)管理逐步成為高校管理和后勤服務的重要內(nèi)容，各地高校認真貫徹國家關于高校后勤改革重要指導思想，充分結(jié)合自身實際，努力探索高校物業(yè)管理模式，積累了很多具有自身特點、富有借鑒意義的實踐經(jīng)驗。高校物業(yè)管理不同于社會其他物業(yè)管理，其業(yè)主是高素質(zhì)的教師隊伍和接受高等教育的學生群體，不同的服務對象決定了高校物業(yè)管理功能的特殊性。高校物業(yè)的首要功能是服務，服務于高校廣大師生和教學科研工作；其次是育人功能，高校物業(yè)以優(yōu)質(zhì)的管理服務教育廣大師生樹立勞動意識，珍惜美好環(huán)境；高校物業(yè)管理還具有社會和政治功能，其直接反映出高校的教學科研育人環(huán)境和管理服務現(xiàn)代化水平，因而直接關系到學校的社會聲譽、形象和影響力[1]。云南省地處我國西南邊陲，邊疆、民族、貧困、山區(qū)“四位一體”是其基本省情，一定程度上制約了區(qū)域高等教育的發(fā)展。近年來，在黨中央、國務院的政策支持下，云南高等教育立足現(xiàn)實基礎，充分吸納社會資源，辦學規(guī)模和質(zhì)量日益提升，68所高校經(jīng)教育部備案、審批進入國家招生計劃，目前在校大學生人數(shù)突破70萬人，給云南高校物業(yè)管理提出了更高的要求和全新的挑戰(zhàn)。文章在深入調(diào)查云南部分高校物業(yè)管理基本情況的基礎上，全面總結(jié)了云南高校物業(yè)管理的社會化現(xiàn)狀，深刻分析了云南高校物業(yè)管理存在的主要問題，客觀提出了加強云南高校物業(yè)社會化管理的對策與建議。

一、云南高校物業(yè)管理的現(xiàn)狀

(一)服務范圍

高校承擔著人才培養(yǎng)、科學研究、社會服務、文化傳承等特殊歷史使命，高校物業(yè)必須服務于高校的特殊功能使命，以規(guī)范化的管理服務滿足高校內(nèi)部不同主體工作、學習、生活的權(quán)利需求[2]。高校物業(yè)管理部門必須堅持服務師生，依據(jù)國家法律標準和服務協(xié)議規(guī)定，引進現(xiàn)代化的管理科學和服務技術(shù)，對各項物業(yè)實施專業(yè)化管理，為學校和師生提供多樣化的優(yōu)質(zhì)服務，通過有效的互動服務構(gòu)建濃郁的教書育人校園環(huán)境，推動學校的改革發(fā)展和辦學質(zhì)量的提升。

高校物業(yè)管理范圍按照服務功能區(qū)域不同，一般可分為教師生活區(qū)、學生生活區(qū)、教學科研區(qū)三大區(qū)域物業(yè)管理，具體服務內(nèi)容包括房屋建筑、公共設施、水電保障、環(huán)境衛(wèi)生、苗木綠化、轄區(qū)治安以及其他有益于師生的商業(yè)代辦服務[3]。云南各高校由于設置教室、宿舍、綠化、保衛(wèi)等管理部門，物業(yè)管理范圍和具體服務內(nèi)容存在不同程度的差異。云南大學物業(yè)管理范圍包括校園、辦公場所、圖書館、學生宿舍樓道和教室等公共衛(wèi)生；西南林業(yè)大學包括校園、家屬區(qū)公共衛(wèi)生和校園綠化管護；楚雄師范學院包括校園、辦公場所、家屬區(qū)公共衛(wèi)生和校園綠化管護；云南農(nóng)業(yè)大學則主要包括校園、東校區(qū)家屬區(qū)公共衛(wèi)生和校園綠化管護及教室公共衛(wèi)生管理，引進社會物業(yè)公司負責綜合辦公場所公共衛(wèi)生和圖書館衛(wèi)生，學生宿舍樓道由學生處宿舍管理科負責，引進保安公司負責校園安全保衛(wèi)。

(二)管理制度

云南省全面深化高校后勤改革，著力構(gòu)建新型高校后勤服務保障體系，加快建立并不斷完善行政執(zhí)法、行業(yè)自律、學校監(jiān)管、學生參與、輿論監(jiān)督相結(jié)合的高校后勤監(jiān)管體系[4]。要求各高校加強后勤服務企業(yè)管理，按照“權(quán)力與責任掛鉤、權(quán)力與利益脫鉤”的要求，完善監(jiān)督、控制、評價體系，促使后勤服務企業(yè)規(guī)范有序地做好服務保障工作[4]。云南農(nóng)業(yè)大學貫徹國家《關于進一步加快高等學校后勤社會化改革的意見》精神，遵循管理機構(gòu)和服務實體分開的原則，將原總務處職能改革為后勤管理處，代表學校履行后勤監(jiān)督管理職能；同時整合學校部分后勤服務資源，新組建后勤服務集團，負責經(jīng)營服務；后勤服務集團與學校的行政隸屬關系轉(zhuǎn)變?yōu)楹贤跫s關系，后勤服務集團實行“獨立核算、自主經(jīng)營、自負盈虧”，經(jīng)費實行“撥改付”，即將人員工資、辦公經(jīng)費、后勤設施設備費等的經(jīng)費撥款改變?yōu)榘捶枕椖俊⒐ぷ髁?、服務質(zhì)量支付服務費。

各高校物業(yè)管理為了提高服務水平，降低服務成本，結(jié)合本校實際積極探索建立高校物業(yè)管理規(guī)章制度，制定了崗位職責、工作標準、工作程序、行為規(guī)范等相關的文件制度，但這些規(guī)章制度多半停留在文件上和公告欄上，并未形成完整的制度體系，執(zhí)行的隨意性也較大，執(zhí)行的力度也不強。云南大學物業(yè)管理建立了校園保潔標準、監(jiān)督考核辦法，并設置專人監(jiān)督考核；西南林業(yè)大學和楚雄師范學院物業(yè)管理均建立了監(jiān)督考核辦法，實行定期檢查考核制度。多數(shù)高校是由一個或幾個科室行使物業(yè)管理職能，雖然已經(jīng)成立了物業(yè)管理公司等服務企業(yè)，但仍按傳統(tǒng)的計劃管理體制下的事業(yè)型部門管理，缺乏有效的激勵管理機制。部分高校物業(yè)管理部門既具備企業(yè)管理特點，又具備事業(yè)單位管理特點，呈現(xiàn)半企業(yè)化狀態(tài)，成立了具有獨立法人資格的企業(yè)，但在學校內(nèi)部其職能相當于一個科室級別，這樣的物業(yè)管理企業(yè)職能很難有效充分發(fā)揮。部分高校物業(yè)管理實現(xiàn)完全企業(yè)化，校園內(nèi)的物管企業(yè)積極走出高校，努力開拓校外市場。

(三)服務隊伍

隊伍建設是提升高校后勤服務質(zhì)量的重要基礎，是深化高校后勤社會化改革的主要內(nèi)容。云南高校緊緊圍繞后勤服務隊伍的建設，積極開展后勤干部職工的培訓教育，切實提高后勤隊伍的整體素質(zhì)和服務技能；加強后勤職工的思想建設和文化建設，為深化改革提供思想保證、精神動力和智力支持；加強后勤工會組織建設，強化后勤員工的“主人翁”意識，激發(fā)后勤干部職工的工作熱情；樹立“以人為本”的觀念，關心后勤員工的思想、工作和生活，為后勤員工的工作、學習、生活創(chuàng)造必要的條件。

云南高校后勤物業(yè)管理改革各項工作起步較晚，隊伍建設較為滯后，還未具備職業(yè)化的管理服務隊伍，多數(shù)管理服務人員是教職工子女、家屬和退伍轉(zhuǎn)業(yè)軍人，都是從原來的相關后勤服務部門分流而來，他們長期從事高校后勤服務工作，具有一定的實踐經(jīng)驗，但是服務理念比較淡薄，事業(yè)單位管理模式影響深刻，多數(shù)缺乏專業(yè)技能培訓，服務能力和水平還不能滿足現(xiàn)代化管理服務的要求。隨著云南高校后勤改革的不斷深入，我們可以明顯地感受到高校后勤物業(yè)管理服務質(zhì)量的逐步提升，和諧校園建設成效顯著，從業(yè)人員逐年增加，年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，40歲以下占一半以上，專科以上學歷的職工人數(shù)有所增加，由于自然退休、工作調(diào)動等原因，專業(yè)技術(shù)人員人數(shù)有下降趨勢。云南大學后勤物業(yè)管理服務從業(yè)人數(shù)約200人，其中正式職工約20人，外聘臨時工約180人；西南林業(yè)大學從業(yè)人數(shù)約100人，其中正式職工約10人，外聘臨時工約90人；楚雄師范學院從業(yè)人數(shù)約70人，其中正式職工約10人，外聘臨時工約60人，可以看出云南高校后勤物業(yè)管理服務事業(yè)編制人員比例較低，外聘臨時工已成為高校后勤物業(yè)管理服務的主力軍。

(四)資金來源

云南高校物業(yè)管理經(jīng)費主要來源于學校行政撥款和物業(yè)服務收費，各高校在明確學校與后勤的責權(quán)利關系，明晰資產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)以及確保資產(chǎn)保值、增值的前提下，由價格和財政部門合理核定后勤服務收費的范圍和標準，事業(yè)性收費按照有關規(guī)定申報辦理。學校后勤部門嚴格成本核算，通過面向市場、廣開門路、多元籌資，保證同類服務項目的收費低于社會同行業(yè)標準[4]。云南大學、楚雄師范學院物業(yè)管理費用按照管護面積撥款，西南林業(yè)大學物業(yè)管理費用按照物業(yè)管理部門人員工資費用和材料消耗費用撥款。

高校物業(yè)管理服務育人功能決定了其公益性特點，既要遵循教育規(guī)律，也要服從市場規(guī)律，在追求經(jīng)濟效益的同時，還要注重社會效益和政治效益的統(tǒng)一[5]。高校物業(yè)管理一切以服務于學校教學科研為中心，虧本經(jīng)營現(xiàn)象普遍，而且后勤離退休人員較多，管理成本和用工成本的逐年增加，造成后勤物業(yè)管理經(jīng)費嚴重緊缺。云南大學、楚雄師范學院為從事物業(yè)管理的外聘骨干員工購買五險，云南大學外聘員工的月工資達到1500～2000元，楚雄師范學院外聘員工的月工資達到1000～1500元；西南林業(yè)大學為從事物業(yè)管理的所有外聘員工購買五險，且月工資達到1500～2000元。

二、云南高校物業(yè)管理存在的問題

(一)管理模式落后

高校物業(yè)管理是為適應現(xiàn)代大學建設發(fā)展而逐步興起的高校管理領域之一，也是高校后勤改革、提升高校現(xiàn)代化管理的重要內(nèi)容之一，由于受計劃經(jīng)濟時代高校管理模式和服務理念的影響，高校物業(yè)管理各項規(guī)章制度正處于不斷探索階段，政府相關職能部門也還未結(jié)合新形勢下現(xiàn)代大學管理實際制定統(tǒng)一的政策法規(guī)，對高校物業(yè)管理服務進行規(guī)范引導，因而各高校對于物業(yè)管理服務缺乏完整的監(jiān)督考核體系，日常管理的隨意性和盲目性較大[6]。云南部分高校積極探索適合本校實際的物業(yè)管理服務模式，整合學校部分后勤資源組建物管企業(yè)或面向社會公開引進物管公司，試圖以企業(yè)化管理推動后勤物業(yè)管理改革，但是在事業(yè)管理體制的大環(huán)境中，物管企業(yè)仍受到學校指令性行政管理的約束，員工“顧客至上”服務意識較弱，服務手段落后，在服務內(nèi)容和收費等方面主要服從學校指令性規(guī)定，很難執(zhí)行相應服務行業(yè)標準，多數(shù)情況下為了服務于學校教學科研工作，只能不計成本完成一些服務內(nèi)容，這在一定程度上制約了物管企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

(二)專業(yè)人才缺乏

為了建設高水平的教學科研型大學，提升學校在社會上的知名度和影響力，高校的人才隊伍建設工作普遍注重引進高學歷、高職稱的專業(yè)技術(shù)人才充實到教學科研崗位，而對于后勤管理服務崗位人才培養(yǎng)和引進工作沒有給予應有的重視，后勤高級管理人才和物業(yè)管理技術(shù)人員的引進還沒有列入學校人才建設計劃[7]。云南高校多數(shù)物業(yè)管理服務崗位面向社會公開招聘臨時工，工資待遇偏低，很難吸引有文化、懂技能的青壯年從事這些的工作，導致現(xiàn)從業(yè)人員年齡結(jié)構(gòu)偏大，文化素質(zhì)普遍不高，服務技能較低，由于資金投入不足，從業(yè)人員接受專業(yè)化培訓機會很少。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，部分高校校園保潔人員全部為外聘臨時工，平均年齡達到55歲，工資標準在1200元左右，可以看出云南高校物業(yè)管理服務隊伍年齡老化、待遇較低、用工風險較大的現(xiàn)象普遍。

(三)溝通協(xié)作滯后

高校物業(yè)管理服務范圍涉及日常教學、科學研究、師生生活等諸多方面，工作內(nèi)容錯綜復雜，由于教室、實驗室、宿舍、水電、保潔、綠化等屬于學校內(nèi)部不同部門管理，各本部門都成立了相應的管理科室，造成物業(yè)管理分工過細過散，單打獨斗現(xiàn)象普遍，工作推諉扯皮時有發(fā)生[8]。云南多數(shù)高校成立了教室管理科、宿舍管理科、能源保障科、綠化環(huán)衛(wèi)科、條件平臺科等科室，安全保衛(wèi)，分屬于后勤集團、學生處、科技處、保衛(wèi)處等校內(nèi)部門管理，但是部門之間缺乏有效地溝通協(xié)作和資源整合，導致部分物業(yè)管理資源重復投資，浪費嚴重，降低服務成本、提高工作效率、提升經(jīng)濟效益成為紙上談兵之事。

(四)經(jīng)費來源單一

隨著云南各高校招生規(guī)模的急劇擴大，學校教學樓、宿舍樓、食堂等后勤基礎設施建設全面推進，一些設備設施超負荷運轉(zhuǎn)，基礎設備設施維修、衛(wèi)生保潔、安全保衛(wèi)等管護費用也會急劇增加，而少量的服務性收費等成本收益不成比例增加，甚至虧本經(jīng)營，投入與收益嚴重失衡，學校的物業(yè)管理經(jīng)費負擔將會越來越重。另外，當前各高校物業(yè)管理改革處于不斷摸索階段，完善的管理體制機制還沒有形成，學校與后勤的責權(quán)利關系還沒有足夠理順，造成高校物業(yè)管理經(jīng)費來源比較單一，資金主要來源于學校撥款和少量的服務收費。

三、提升云南高校物業(yè)管理的對策

(一)完善管理體制

為了提升高校物業(yè)管理服務工作的效率和水平，各高校應該逐步改革原有的計劃經(jīng)濟體制和事業(yè)單位管理條件下的后勤物業(yè)管理機制，整合學校內(nèi)部物業(yè)管理的資產(chǎn)、人員等資源，按照“自主經(jīng)營、自負盈虧、獨立核算”的原則，在工商管理部門登記注冊物業(yè)管理公司，完整地從學校行政管理系統(tǒng)中剝離出來，能夠自主地參與到社會物業(yè)管理競爭，在校外開拓自己的市場，不再按照學校下屬行政部門管理；或是面向社會公開吸納有實力的優(yōu)秀物業(yè)管理公司參與管理，做好服務收費、監(jiān)督管理和職工分流等熱點問題，通過企業(yè)化管理促進學校后勤物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)范化、科學化發(fā)展。對于物業(yè)公司的管理應該建立監(jiān)督考核體系，包括科學規(guī)范的管理制度、工作標準和服務程序，主動接受學校和師生的監(jiān)督[9]。

(二)建設人才隊伍

高校應該核定一定編制，投入專項資金，專門用于后勤物業(yè)管理服務隊伍建設，物業(yè)管理在編在崗干部職工的使用、職稱評定、工資待遇等，要與學校其他在編在崗干部職工一視同仁。在實施后勤物業(yè)管理改革的過程中，對原屬學校事業(yè)編制的后勤人員要區(qū)別不同情況，按照國家有關政策妥善安排；通過崗位設置、轉(zhuǎn)崗培訓、開拓項目、分流員工以及實行職工待崗或轉(zhuǎn)崗等方式[4]，切實提高物業(yè)管理服務效率。加強高校后勤物業(yè)管理服務人員的思想、業(yè)務、文化、身心等素質(zhì)的培養(yǎng)，運用素質(zhì)教育、崗位培訓、技術(shù)考核等形式，培養(yǎng)一批懂專業(yè)、會經(jīng)營、善管理的物業(yè)管理人才，提高從業(yè)人員的專業(yè)水平和服務意識。通過利益調(diào)整，引入競爭機制，加強崗位考核，做到優(yōu)勝劣汰，逐步建立一支動態(tài)管理的高素質(zhì)物業(yè)管理服務隊伍。認真貫徹落實《中華人民共和國勞動合同法》，依法與編制外聘用臨時工按照勞務派遣、人事(勞動)委托代理等方式辦理用工手續(xù)，簽訂用工合同并參加社會保險，在崗、在職時待遇由學校自主確定。

(三)拓展經(jīng)費來源

高校后勤具有公益性和育人特點，后勤物業(yè)服務于學校教學科研中心工作，服務收費標準較低，經(jīng)濟效益不明顯，很難保障自身運轉(zhuǎn)經(jīng)費。高校物管企業(yè)應該堅持以服務為本，千方百計開拓其他渠道，根據(jù)師生的不同消費層次和領域，開展多元化、多層次、多領域的有償服務，有效彌補學校物業(yè)管理經(jīng)費的不足[10]。一是拓展學校物業(yè)管理的經(jīng)營服務功能，優(yōu)化配套服務，開設快遞收發(fā)郵件等；二是貫徹落實崗位責任制和工作標準，形成有效的成本監(jiān)控系統(tǒng)，努力降低經(jīng)營服務成本；三是積極開拓校外物業(yè)服務市場，承接社會上各類保潔、安保、綠化等項目；四是將校內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營服務點以租賃的方式劃入學校物管企業(yè)經(jīng)營，以增加物管企業(yè)的自我發(fā)展能力；五是校內(nèi)不同區(qū)域的物業(yè)管理服務應該區(qū)分所有權(quán)，制定服務標準和要求，包括校內(nèi)教職工住宅區(qū)，按照標準簽訂服務協(xié)議，交納專項維修資金，支付相應的物業(yè)管理費，設立專門賬戶，做到?？顚Ｓ谩?/p>

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Present Situation and Countermeasures for the Socialized Property

Management in Colleges and Universities of Yunnan

ZHONG Shoubing1,MA Hongchun2,YANG Zhilei3,LI Guozhi4

(1.Personnel Division, Yunnan Agricultural University,Kunming 650201,China;

2.Logistics Group, Yunnan Agricultural University,Kunming 650201,China;

3.Science Technology and Administrative Office, Yunnan Agricultural University, Kunming 650201,China;

4.Social Work Service Office, Yunnan Agricultural University,Kunming 650201,China)

Abstract：Property management has gradually become the important field of colleges and universities management and logistics service. This paper systematically summarized the present situation of property management in colleges and universities of Yunnan from service scope, management system, service team, funding sources and other aspects. Under the summary, the main problems such as management modes backwardness, lack of specialists, collaboration and communication lag, single source of funding that existing in property management in colleges and universities of Yunnan were clearly pointed out. In view of the present situation and problems, countermeasures and suggestions to promote property management in colleges and universities of Yunnan were further put forward, so as to provide reference for the reform and development of property management in colleges and universities of Yunnan.

Keywords：property;socialized management;colleges and universities;Yunnan

DOI:10.3969/j.issn.1004-390X(s).2015.02.010

作者簡介：丁伊麗(1993—)，女，云南昆明人，西南大學本科生，主要從事金融、金融投資研究。

收稿日期：2014-12-01修回日期:2015-03-06網(wǎng)絡出版時間：2015-04-0210:41

中圖分類號：G 647

文獻標志碼：A

文章編號：1004-390X(2015)02-0043-05