淺議物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用

王平楠 趙護(hù)航 夏娟娟 王昌生

【摘要】本文在大量的調(diào)查研究基礎(chǔ)上把物業(yè)專項(xiàng)維修資金理論與實(shí)踐相結(jié)合，提出了物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理、使用中應(yīng)體現(xiàn)民意、做活民生工程，用活物業(yè)專項(xiàng)維修資金，突破當(dāng)前物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理使用中的瓶頸狀態(tài)。

【關(guān)鍵詞】制度管理 ?維修資金 ?物業(yè)專項(xiàng)

一、物業(yè)專項(xiàng)維修資金內(nèi)涵外延

（一）物業(yè)專項(xiàng)維修資金概念含義

物業(yè)專項(xiàng)維修資金（以下簡稱“專維金”），是指專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新、改造的資金。

一是物業(yè)“專維金”由業(yè)主交存，歸業(yè)主所有，業(yè)主有依法使用支配處分的權(quán)利。

二是物業(yè)共用部位指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承接墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

三是物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備：是指以據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營停車場、車庫、公益性文體設(shè)施和和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

四是“專維金”動用時(shí)間。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生的物業(yè)保養(yǎng)維修、更新、改造，就應(yīng)當(dāng)依法動用“專維金”。

（二）住宅專項(xiàng)維修資金來源及交存規(guī)定：

業(yè)主購買物業(yè)時(shí)必須一次性交齊規(guī)定數(shù)額的“專維金”原則是：

一是商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主按照所擁有的物業(yè)的建筑面積交納住宅“專維金”，每平方米建筑面積首期交住宅專項(xiàng)維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。

二是對公改房的出售規(guī)定，要求售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%，購房個(gè)人不得低于2%交納。公私雙方均須從售（購）房款一次性提取（交納）住宅專項(xiàng)維修資金。

三是業(yè)主交存的住宅“專維金”屬于業(yè)主所有。從公有住房售房款中提取的住宅專項(xiàng)維修資金屬于公有住房售房單位所有。使用權(quán)歸業(yè)主，政府有關(guān)部門只是履行監(jiān)督權(quán)。

四是物業(yè)公有部位、物業(yè)配套經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，商業(yè)經(jīng)營利潤收入和“專維金”利息等計(jì)入“專維金”歸全體業(yè)主共有。

（三）專項(xiàng)維修資金管理的規(guī)定

“專維金”管理十八字原則是：“專戶存儲、?？顚Ｓ?、所有人決策、政府監(jiān)督”，其要求是：

1.“專維金”由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門委托所在地一家商業(yè)銀行，作為本行政區(qū)域內(nèi)住宅專項(xiàng)維修資金的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開戶“專維金”專戶。開立住宅“專維金”專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)帳，安房屋戶（門）號設(shè)立分賬號;未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，其“專維金”由物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府財(cái)政部門或者建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門負(fù)責(zé)管理。

2.業(yè)委會管理。業(yè)主大會成立后，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)委托所在地一家商業(yè)銀行作為本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅“專維金”的專戶管理銀行，并在專戶管理銀行開立住宅“專維金”專戶。開立住宅“專維金”專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝辉O(shè)帳，按房屋戶（門）設(shè)分戶賬。直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專維金”的部門應(yīng)當(dāng)在接到通知之日起30日內(nèi)，通知專戶管理銀行將該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主交存的住宅“專維金”賬號余額劃轉(zhuǎn)至業(yè)主大會開立的住宅“專維金”賬戶，并將有關(guān)賬目等轉(zhuǎn)交業(yè)主委員會。

3.關(guān)于“專維金”續(xù)籌的規(guī)定：業(yè)主分戶賬面住宅“專維金”余額不足首期存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)續(xù)交。成立業(yè)主大會的，續(xù)交方案由業(yè)主大會決定，未成立業(yè)主大會的，續(xù)交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門會同同級財(cái)政部門制定續(xù)籌方案。這里核心問題，就是“專維金“必須按物業(yè)客體損害的程度和保養(yǎng)的需要，及時(shí)動用“專維金”進(jìn)行大中修、更新，改造，而不是“只管不用”。在“專維金”用到70%以上，不足首期繳納的30%時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織續(xù)籌，這是“專維金”管理的重點(diǎn)。政府監(jiān)管部門的責(zé)任一是審查資金是否依法確實(shí)用在物業(yè)大中修及更新、改造上;二是在資金不足30%時(shí)及時(shí)監(jiān)督續(xù)籌。

二、物業(yè)專項(xiàng)維修資金使用

（一）住宅物業(yè)“專維金”應(yīng)當(dāng)專項(xiàng)用于住宅公用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造、不得挪作他用，使用原則是“方便快捷、公開透明、受益人和負(fù)擔(dān)人相一致”

公共部位、公共設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造涉及到公眾安全問題，如電梯3年中修6年大修，這是根據(jù)科學(xué)測定的規(guī)定，違反規(guī)定、耽誤時(shí)間就會危及業(yè)主生命安全;收支賬目必須公開透明告訴業(yè)主，不可以掩著蓋著暗箱操作;受益業(yè)主和承擔(dān)必須一致，這就是按此例承擔(dān)經(jīng)費(fèi)。維修、更新、改造時(shí)所用費(fèi)用，應(yīng)由相關(guān)受益業(yè)主和公有住房售房單位按照所交住宅維修資金的比例分?jǐn)?其中，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)的，應(yīng)再由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?涉及到尚未出售的商品住宅、非住宅或者公有住房的，開發(fā)建設(shè)（公有住房）單位，應(yīng)當(dāng)按照尚未售出商品住宅或者公有住宅房的建筑面積，分?jǐn)偩S修、更新、改造費(fèi)用。

（二）“專維金”在劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理前使用管理程序條件

一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)維修和更新、改造項(xiàng)目提出使用建議;沒有物業(yè)服務(wù)企業(yè)的由相關(guān)業(yè)主提出使用建議;二是“專維金”列支使用決定權(quán)由占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主和占總?cè)藬?shù)三分之二以上（兩個(gè)絕對多數(shù)）的業(yè)主討論通過后才可使用，少數(shù)業(yè)主必須無條件服從絕對多數(shù)人意見;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會組織實(shí)施使用方案;四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主持有關(guān)材料向所在地直轄市、市、縣人民政府（房地產(chǎn)）主管部門申請列支;其中，動用公有住房住宅“專維金”的，向負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專維金”部門申請列支;五是直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專維金”部門審核同意后，向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅“專維金”的通知;六是專戶管理銀行將所屬“專維金”劃轉(zhuǎn)至維修單位。

（三）住宅“專維金”劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會管理后的“專維金”使用程序

一是有物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用方案，包括擬維修和更新、改造的項(xiàng)目、費(fèi)用預(yù)算、列支范圍、發(fā)生危害房屋安全等緊急情況以及其他需及時(shí)使用住宅“專維金”情況的處置辦法;二是業(yè)主大會依法通過使用方案;三是物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施業(yè)主大會批準(zhǔn)使用方案;四是物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項(xiàng)維修資金，其中動用公有住宅“專維金”的，向負(fù)責(zé)管理公有住房“專維金”的部門申請列支;五是業(yè)主委員會依據(jù)使用方案審核同意，并報(bào)直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門備案;動用公有住房住宅“專維金”的，經(jīng)負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專項(xiàng)維修資金”部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專維金”的部門發(fā)現(xiàn)不符合有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)定和使用方案的，應(yīng)當(dāng)責(zé)令整改;六是業(yè)主委員會、負(fù)責(zé)管理公有住房住宅“專維金”的部門向?qū)艄芾磴y行發(fā)出劃轉(zhuǎn)住宅“專維金”的通知;七是專戶管理銀行將所需住宅“專項(xiàng)維修資金”劃轉(zhuǎn)至維修單位;八是業(yè)主委員會負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)保質(zhì)保量按時(shí)完成。

三、專項(xiàng)維修資金管理使用中商榷的問題

（一）“專維金”管理混亂

北京市政協(xié)委員，金隅集團(tuán)董事長蔣衛(wèi)平反映：“三四百億的維修資金，使用比例極低”。北京市住建委副主任程延華證實(shí)，北京市“專維資金”賬面達(dá)350億，使用8億，使用率僅為2.3%。使用率全國基本維系在這個(gè)水平，極少數(shù)的市、縣使用率高一點(diǎn)。上海迎世博會前用于“平改坡“，小區(qū)整治改造動用多一點(diǎn)，大約在8%～10%之間，如安徽省利辛縣，使用率達(dá)到20%左右，蕪湖市使用率達(dá)5～8%左右。換句話說，“專維金”基本控制在政府相關(guān)部門手里沒有依法使用的。

1.手續(xù)復(fù)雜，支付困難。為了保證“專維金”管理上安全，《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定使用“專維資金”必須經(jīng)三分之二以上業(yè)主和三分之二以上專有部分業(yè)主簽字同意后，才能編制計(jì)劃報(bào)政府有關(guān)部門批準(zhǔn)撥付使用。這里有兩個(gè)難題：一是“兩個(gè)三分之二”業(yè)主同意在操作上真的很難，有業(yè)主委員會組織的就已經(jīng)很困難，沒有建立業(yè)主委員會的就更困難。業(yè)主思想認(rèn)識難以統(tǒng)一，扯皮現(xiàn)象嚴(yán)重;二是審批程序復(fù)雜，“兩個(gè)三分之二”條件符合后，還須經(jīng)鑒定、審價(jià)、數(shù)據(jù)整理、數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)、維修竣工驗(yàn)收、申請、審批、付款九大步驟，才能動用這筆錢。而往往審批時(shí)，此在彼不在，彼在此不在。維修需及時(shí)，時(shí)間耽擱不起。北京金苑國際小區(qū)業(yè)委會于志江說：我們申請“專維金”，僅鑒定就是半年，程序走完就是一年。物價(jià)、勞動力成本都漲了，離初審時(shí)費(fèi)用相比，出現(xiàn)了例掛，業(yè)主辦事真難。三是“專維金”動用限制條件太多，負(fù)責(zé)審批的人又都是“恪守法規(guī)”的人，根本不管事實(shí)。政府監(jiān)管是監(jiān)管資金保證用到物業(yè)維修更新、改造上去，而不是監(jiān)管不準(zhǔn)用。監(jiān)管“細(xì)則”隨意性很大，是造成“專維金”沉睡的基本原因。

2.“專維金”管理透明度不夠，增值低，侵害業(yè)主利益。2007年建設(shè)部財(cái)政部發(fā)布了《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確規(guī)定：業(yè)主大會成立以后，“專維金”應(yīng)當(dāng)劃轉(zhuǎn)業(yè)主委員會管理，在保障“專維金”安全口號掩飾下，事實(shí)上沒有一個(gè)城市認(rèn)真落實(shí)這一項(xiàng)規(guī)定。業(yè)主自己的錢，又有“兩個(gè)三分之二”絕對多數(shù)保障，為什么不依法交給業(yè)主自己管理？政府監(jiān)管部門為何把它卡在手中呢？究其原因：一是5000億的巨款長期被閑置在銀行處于“睡眠”狀態(tài)，實(shí)質(zhì)上“錢生錢”的貓膩?zhàn)鞴?，甚至部分錢款被挪用，炒股，理財(cái)，淪為腐敗的“生財(cái)工具”。住建部房地產(chǎn)監(jiān)管司物業(yè)管理處處長陳偉表示：“住房維修資金群眾反映強(qiáng)烈，各地情況不一樣，問題比較復(fù)雜，目前仍在進(jìn)一步研究中，正在做相關(guān)探索”?！皩＞S金”卡在手里17年，換了三屆政府，還探索不出辦法？真不知相關(guān)部門是在干什么？二是資金明“活存”暗“定存”，利息差被誰侵吞。目前銀行存款“活期”0.42%，一年期則是3.30%，二年期4.02%，三年4.8%，五年期5.225%，“活期”與“定存”利息差：一年2.8%，一億增值288萬，5000億增值14.4億;二年3.6%、三年4.38%、五年期4.805%。50000億五年是多大的增值數(shù)字?。窟@個(gè)利息差為什么不用來補(bǔ)貼業(yè)主委員會，不能歸業(yè)主共用？如南京江寧區(qū)恒安嘉園2005年建成，2006年1088戶入住，共交專項(xiàng)維修資金1097萬元。官方的區(qū)住建局回應(yīng)，小區(qū)居民擁有活期利息收入35.7萬元，8年活期與8年定期，利息差是多少？誰侵占業(yè)主的利益？事實(shí)上2006年開始，江寧區(qū)住建局就將1097萬元轉(zhuǎn)為一年定期存款。8年利益是329萬元，減去業(yè)主活期利息35.7萬元，利息差293萬元，官方回應(yīng)業(yè)主沒有資格享受293萬元，不知這是那個(gè)法律規(guī)定？;三是由市縣保管的地方政府規(guī)定代管單位有權(quán)從增值收入中提取2%左右的管理費(fèi)。難怪“專維金”遲遲不愿劃轉(zhuǎn)業(yè)委會管理！

3.集“專維金”代管，監(jiān)督管理使用職能混于一體，集運(yùn)動員、裁判員于一身。在最大限度地保證維修資金的安全幌子下，資金管理部門十七來就沒想出一條好方法。只要一天不想出來，那只好由代管部門管理一天，永遠(yuǎn)想不出，那只好永遠(yuǎn)代管。甚至有的城市物業(yè)已經(jīng)征收了，可“專維金”分文沒用，甚至物業(yè)征收后“專維金”也不翼而飛。原因：“專維資金”是由地方政府財(cái)政部、住建（房管局），同時(shí)也是“專維資金”的監(jiān)管機(jī)構(gòu)。這種雙重性質(zhì)機(jī)構(gòu)定位，使地方財(cái)政部門、建設(shè)（房管）部門集“資金代管，監(jiān)督使用于一體”，“集運(yùn)動員、裁判員于一身”，形成管而不準(zhǔn)用或少用，監(jiān)而不管的狀態(tài)，權(quán)力失去監(jiān)督必然導(dǎo)致腐敗。

由于現(xiàn)階段人與人面對面的交流被網(wǎng)上交流代替，感情淡漠，公共財(cái)產(chǎn)理念缺失，公共權(quán)力意識淡漠，共同決策難度較大，只知你勞動我享受，不知社會享受是共同勞動的成果。各地住宅小區(qū)業(yè)主大會成立率也偏低，約占30%弱，安徽蕪湖市業(yè)主大會成立率約占50%左右，而且作用發(fā)揮有限，形同虛設(shè)。業(yè)主大會，業(yè)主委員會議事規(guī)則流于形式。有作為的業(yè)主大會，業(yè)主委員會鳳毛麟角，也為地方政府長期不愿將“專維金”劃撥給業(yè)主大會提供了理論依據(jù)和事實(shí)基礎(chǔ)。

4.“專維金”使用需求快速增長與實(shí)際撥付困難的矛盾日益尖銳，從北京市住建委2009年至2012年的維修資金增幅和使用資金的增幅調(diào)查來看：四年“專維金”以每年10%增長速度發(fā)展，而資金使用量幾乎達(dá)到每年100%增長速度，面對這種狀況“專維金”還是沒想出好辦法解決。究其原因：一是“專維金”歸集不到位，特別是續(xù)籌困難，管理混亂;二是老舊小區(qū)經(jīng)過二三十年后，存在漏雨，漏水，墻壁破損，特別平頂房屋漏水，兩側(cè)承重墻滲漏水等問題的矛盾十分突出;三是原公房出售后，許多單位受改制影響，原有維修資金不知流向，如調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，某城市90代房改房（大多數(shù)50～90年代初期建筑）達(dá)1000多萬平方米，可幾十年來，沒有動用一分錢維修，任其向危房方向發(fā)展，走向棚改。在上世紀(jì)八十年代、九十年代開發(fā)的房子，受當(dāng)時(shí)“低門檻”政策影響，規(guī)劃不合理，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，房屋質(zhì)量遺留問題多，相當(dāng)部分沒有交納維修資金，維修存在很大問題，許多城市將其納入棚戶區(qū)改造范圍，也有的將其納入老舊小區(qū)改造范圍。安徽省蕪湖市鏡湖區(qū)就把小區(qū)情況分別納入上述兩個(gè)范圍。近幾年來，該區(qū)每年改造費(fèi)用多達(dá)5000萬元以上，自2008年至今，投入小區(qū)改造費(fèi)用近4億元以上?？墒?，維修資金就是無權(quán)動用。一個(gè)勁地繼續(xù)加大財(cái)政投入，不僅加大政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，而且使業(yè)主依賴性隨財(cái)政投入的增長而增長。其后果是濫用了公權(quán)、濫用了納稅人的錢，破壞了物業(yè)管理市場經(jīng)濟(jì)秩序，造成物業(yè)管理不公平，助長了業(yè)主拒繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)歪風(fēng)。妨礙了業(yè)主義務(wù)行使。業(yè)主靠我們?nèi)ソM織，物業(yè)小區(qū)問題靠我們組織業(yè)主去解決，而不是包辦。

四、專項(xiàng)維修資金科學(xué)管理使用的思考

（一）正確認(rèn)識業(yè)主大會、業(yè)主委員會性質(zhì)

業(yè)主大會是業(yè)主參與物業(yè)管理的組織形式，是共同利益的群體;業(yè)主委員會是業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生、履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)和業(yè)主監(jiān)督的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是一個(gè)真正為業(yè)主服務(wù)的機(jī)構(gòu)。但是這個(gè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)與其他任何大會閉幕后的執(zhí)行機(jī)構(gòu)是有區(qū)別的：（1）業(yè)主委員會一般是非法人性質(zhì)。業(yè)主委員會只是在業(yè)主大會把問題決定后，業(yè)主委員會按業(yè)主大會的決定和授權(quán)及業(yè)主委員會議事規(guī)則行事，本身并沒有多少自主權(quán)、決定權(quán);（2）應(yīng)按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》推選本小區(qū)公信力強(qiáng)，愿為業(yè)主群體服務(wù)，敢于堅(jiān)持原則又善于做群眾思想政治工作的業(yè)主。我們認(rèn)為特別是注意推薦擔(dān)任各級公務(wù)職務(wù)的國家機(jī)關(guān)人員、人大代表、政協(xié)委員等住在本小區(qū)公眾人物的業(yè)主為業(yè)委會成員好;（3）建立健全業(yè)主委員會各項(xiàng)自治、民主管理制度，特別是《業(yè)主委員會和業(yè)主大會議事規(guī)則》及《財(cái)務(wù)管理制度》，既要糾正和取消目前公款私存的做法，也要改變財(cái)政、住建（房管）部門侵占“專維金”利息差侵犯業(yè)主利益的行為。

（二）財(cái)務(wù)民主

把有限的物業(yè)“專維金”用活、用足。改變目前“專維金”歸直轄市、市、縣集中管理，以區(qū)、縣為單位管理，鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道為微觀管理。減少管理層次、減少審批手續(xù)，貼近業(yè)主層面。直轄市、市、縣主要履行宏觀監(jiān)督責(zé)任。

1.根據(jù)銀發(fā)[2006]8號文件規(guī)定與要求，業(yè)主委員會，應(yīng)當(dāng)在就近各商業(yè)銀的設(shè)立基本賬戶;2.市、縣住建（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《住宅專項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，將物業(yè)專項(xiàng)維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主委員會所開設(shè)的指定商業(yè)銀行賬戶，不得截留;（3）所在社區(qū)居（村）委員會加強(qiáng)資金使用監(jiān)管。蕪湖市香格里拉業(yè)主委員會做法是將所需動用業(yè)委會賬上資金程序合法手續(xù)齊全后，報(bào)送社區(qū)加蓋公章后到銀行支取劃撥，確保業(yè)委會不違規(guī)亂花業(yè)主一分錢;（4）本賬戶銀行每年至少一次（最好半年一次）與業(yè)委會（業(yè)主）核對賬戶，一年由銀行與業(yè)主對一次賬單（資金）使“專維金”存款使用透明化、明白化。

（三）計(jì)劃使用“專維金”

將目前“專維金”管理審批權(quán)由市、縣決定改為鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦審批決定。只要明確維修、更新、改造物業(yè)，并不是一定要等物業(yè)壞了，才能使用“專維金”。物業(yè)預(yù)防維修十分重要，良好的預(yù)防維修才能使物業(yè)保持良好的增值業(yè)態(tài)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定要求，每年年末制定維修、更新、改造、計(jì)劃提交業(yè)主委員會考察論證后，交業(yè)主大會討論通過，報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道辦事處物業(yè)“專維金”主管部門核準(zhǔn)后列支。物業(yè)小區(qū)里的維修更新、改造是業(yè)主自己的事，只要符合“兩個(gè)三分之二”標(biāo)準(zhǔn)，只要資金用到本小區(qū)物業(yè)大中修、更新、改造上，政府就應(yīng)當(dāng)即批準(zhǔn)。政府不應(yīng)包辦代替只履行監(jiān)督權(quán)。政府應(yīng)當(dāng)做好小區(qū)內(nèi)屬于政府管理的部分;屬于業(yè)主管理部分，政府任務(wù)主要發(fā)動和組織廣大業(yè)主按照《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》及相關(guān)法規(guī)政策和《物業(yè)服務(wù)合同》，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)管理好物業(yè)小區(qū)工作。指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方依法依合同去落實(shí)管理任務(wù)，改變目前政府圖省事省力濫用行政手段、濫用公權(quán)、濫用納稅人的錢包辦物業(yè)區(qū)各項(xiàng)事務(wù)的做法。

（四）及時(shí)做好“專維金”續(xù)籌工作

“專維金”必須改變列支手續(xù)復(fù)雜，使用艱難的局面。我們認(rèn)為：業(yè)主的維修金使用，業(yè)主有絕對支配權(quán)。把有限的資金最大限度地用足用活。政府主管部門的任務(wù)一是監(jiān)督“專維金”依法使用，而不是主宰他們使用，改變目前房屋長達(dá)二三十年都不出新、不維修狀態(tài);改變設(shè)施設(shè)備不安規(guī)定時(shí)間進(jìn)行大中修的狀態(tài)。二是“專維金”在用到不足30%時(shí)，應(yīng)有計(jì)劃有組織地及時(shí)續(xù)籌、補(bǔ)充，保證維修資金符合法定足額;三是“專維金”可采取房產(chǎn)稅的方法，納入統(tǒng)一的地方稅種，按售房價(jià)的0.3%～1%幅度內(nèi)征收，每隔四年或五年由政府住建（房管）部門組織物業(yè)維修，更新，改造。這需要國家科學(xué)測算，需要國家立法，需要直轄市、市、縣政府監(jiān)管到位，真正用到業(yè)主頭上，各級政府及任何單位不得挪用，像歐美發(fā)達(dá)國家那樣，四年或者五年一個(gè)周期，既減少“專維資金”的續(xù)籌困難，也減少了使用資金劃撥辦理手續(xù)的困難。把物業(yè)維修更新改造工作轉(zhuǎn)變?yōu)榈胤秸裆こ蹋汛隧?xiàng)工作列入政府年度工作計(jì)劃，列入?yún)^(qū)縣人民代表大會（包括直轄市、市人民代表大會）議程，列入人大常委會監(jiān)督內(nèi)容，使物業(yè)“專維金”和物業(yè)小區(qū)工作真正步上法制化，規(guī)范化，制度化的軌道上。