楊小梅，趙禮玲

(重慶工商大學(xué)融智學(xué)院，重慶400033)

一、研究現(xiàn)狀及研究意義

公租房是中央政府為了完善我國(guó)住房供應(yīng)體系、調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展而要求各地政府積極推進(jìn)的民生工程。從目前學(xué)術(shù)界研究看，公租房相關(guān)研究主要體現(xiàn)在政府角色定位、政府建設(shè)運(yùn)營(yíng)兩個(gè)大方面:角色定位方面，西方國(guó)家公租房體系的特點(diǎn)是政府干預(yù)的普遍性，西方學(xué)者A.C庇古(1920)提出“福利國(guó)家”、“國(guó)家干預(yù)”、“收入轉(zhuǎn)移”等概念則強(qiáng)化了國(guó)家在社會(huì)福利和社會(huì)保障體系建設(shè)方面應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任和應(yīng)起到的作用;比較住房政策理論先驅(qū)——David Vernon Donnison(1967)將政府在房屋政策中的角色分為雛生型、社會(huì)型和全面社會(huì)責(zé)任型三類，并認(rèn)為由于各國(guó)政府在責(zé)任和角色定位的不同，會(huì)導(dǎo)致政府在公租房制度推行中職能和制度設(shè)計(jì)上的差異。國(guó)內(nèi)學(xué)者在此基礎(chǔ)上進(jìn)行了進(jìn)一步研究，如荀旭東(2011)將政府在公租房建設(shè)與運(yùn)營(yíng)中的職能定位于:政府布局與規(guī)劃引導(dǎo)、立法體系建立與機(jī)構(gòu)支持、資金支持與補(bǔ)貼、進(jìn)退機(jī)制規(guī)范。建設(shè)運(yùn)營(yíng)方面，左停、王麗麗(2011)提出了建立政府主導(dǎo)、管辦分開(kāi)、統(tǒng)一協(xié)調(diào)的公租房保障服務(wù)的體系，以及采用多種形式的補(bǔ)貼制度、開(kāi)拓多元化的住房融資渠道;張紅婷、李小平(2011)提出目前國(guó)內(nèi)存在公租房投資主體單一的問(wèn)題，政府可以鼓勵(lì)非政府性的組織、機(jī)構(gòu)、公司等投入資金來(lái)參與公租房建設(shè)。

前述主要涉及到公租房建設(shè)主體方面的問(wèn)題。而公租房運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行效果還應(yīng)進(jìn)一步從公租房使用者視角來(lái)進(jìn)行研究。目前，由于公租房入住時(shí)間均不長(zhǎng)，此類研究數(shù)量有限，現(xiàn)有結(jié)論僅找出一些表象問(wèn)題，研究需要進(jìn)一步深入。

政府在公租房初期關(guān)注的重點(diǎn)是公租房建設(shè)規(guī)模和建設(shè)資金投入問(wèn)題，但隨著租戶的入住，使用者的意見(jiàn)和呼聲將直接影響到公租房的執(zhí)行效果是否被使用者認(rèn)可。如何從根據(jù)使用中反饋出來(lái)的情況去挖掘出影響公租房執(zhí)行效果的干擾因素，將會(huì)對(duì)公租房后續(xù)良性運(yùn)營(yíng)具有現(xiàn)實(shí)價(jià)值?；谇笆鲈?，本文選擇了多個(gè)公租房社區(qū)為研究對(duì)象區(qū)，本課題研究期望通過(guò)對(duì)已入住租戶進(jìn)行的問(wèn)卷調(diào)查分析出公租房執(zhí)行效果的干擾因素，并針對(duì)干擾因素提出相應(yīng)的對(duì)策以供政府決策參考。

二、公租房執(zhí)行效果干擾因素的實(shí)證研究

(一)研究假設(shè)與理論支撐

課題組期望從客戶(使用者)的角度去了解公租房運(yùn)營(yíng)的執(zhí)行情況，并假設(shè)客戶滿意度影響其對(duì)公租房執(zhí)行效果的認(rèn)知。課題組根據(jù)Tse＆Wilton(1988)的觀點(diǎn)(顧客對(duì)于產(chǎn)品和服務(wù)的質(zhì)量感知也會(huì)直接對(duì)滿意度產(chǎn)生顯著影響)和Rohe＆Stewart(1996)的觀點(diǎn)(居住滿意度是居民對(duì)住宅及其小區(qū)環(huán)境的綜合滿意情況)進(jìn)行了大量的專家訪談與現(xiàn)場(chǎng)走訪，而專家訪談和現(xiàn)場(chǎng)走訪的結(jié)果基本印證了該假設(shè):客戶的行為反映了客戶對(duì)于產(chǎn)品的認(rèn)可度，使用者滿意度將產(chǎn)生相應(yīng)的行為，該行為反映了其對(duì)公租房執(zhí)行效果的認(rèn)可情況。根據(jù)瑞典顧客滿意度指數(shù)模型即SCSB模型(見(jiàn)圖1)，確定了影響使用者眼中公租房執(zhí)行效果的兩個(gè)關(guān)鍵行為指標(biāo):客戶忠誠(chéng)度——棄租及原因，顧客投訴——使用者眼中的現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)不合理因素，而對(duì)于公租房執(zhí)行效果的干擾因素應(yīng)從這兩個(gè)行為指標(biāo)中去挖掘。因此，問(wèn)卷的設(shè)置應(yīng)將這兩個(gè)指標(biāo)作為因變量進(jìn)行展開(kāi)，挖掘出導(dǎo)致該行為的自變量因素，即公租房執(zhí)行效果干擾因素。

圖1 顧客滿意度SCSB模型圖示

對(duì)于如何進(jìn)一步界定問(wèn)卷調(diào)查問(wèn)題范圍，課題組參考了以下學(xué)術(shù)界理論觀點(diǎn):①居住滿意度是現(xiàn)實(shí)與期望住房狀況二者的差距，是居民基于對(duì)現(xiàn)在居住狀況的客觀認(rèn)知而形成的主觀感受［Glaster(1987)、Hesser(1981)］;②社區(qū)環(huán)境、購(gòu)物設(shè)施和物理環(huán)境可以在很大程度上解釋對(duì)于周邊環(huán)境的滿意［Ozo(1990)］，住房管理部門的服務(wù)會(huì)對(duì)滿意度產(chǎn)生重要的影響［Burby＆Rohe(1989)］;住房個(gè)體與其生活的家庭特征會(huì)在一定程上影響居住滿意度［Lu(1999)］;居住遷移性是個(gè)體對(duì)于居住滿意度關(guān)系較大［Newman＆Duncan(1979)］，遷移因素與居住滿意度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)［Diaz-Serrano(2006)］。

綜上，課題組確定調(diào)研問(wèn)卷應(yīng)主要涉及以下幾個(gè)方面:主觀感知、住房的特點(diǎn)、個(gè)體和家庭特征、周邊環(huán)境特征、遷移等方面。同時(shí)根據(jù)前期所作的專家訪談和現(xiàn)場(chǎng)走訪，最終確定問(wèn)卷分為五個(gè)大方面，即:調(diào)查租戶基本情況、公租房申請(qǐng)及使用情況、交通及配套情況、管理與服務(wù)情況、續(xù)租及續(xù)購(gòu)意愿五個(gè)方面。并將主觀感知、住房的特點(diǎn)、個(gè)體和家庭特征、周邊環(huán)境特征、遷移這幾個(gè)方面細(xì)化成一系列問(wèn)題后列入前述五個(gè)方面，最后設(shè)置成55個(gè)變量。

(二)研究方法

課題組對(duì)多個(gè)公租房社區(qū)使用者隨機(jī)投放調(diào)查問(wèn)卷，收回調(diào)查問(wèn)卷487份，篩選出合格的調(diào)查問(wèn)卷463份(其中年齡階段分別為50歲以上178份、41-50歲89份、33-40歲75份、26-32歲113份、18-25歲8份)。對(duì)調(diào)查問(wèn)卷運(yùn)用SPSS16.0 for Windows進(jìn)行參數(shù)檢驗(yàn)、t檢驗(yàn)、相關(guān)分析、回歸分析等統(tǒng)計(jì)分析方法進(jìn)行了相關(guān)分析。

(三)數(shù)據(jù)分析與結(jié)論

1.相關(guān)性分析

課題組運(yùn)用SPSS16.0軟件包進(jìn)行相關(guān)關(guān)系檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)棄租原因、入住申報(bào)次數(shù)、以前居住環(huán)境與現(xiàn)狀居住環(huán)境對(duì)比、現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)不合理的原因、交通距離、公租房租金、入住等待時(shí)間、對(duì)現(xiàn)行公租房租金看法、對(duì)現(xiàn)行公租房物業(yè)管理費(fèi)的看法、公租房面積、對(duì)現(xiàn)行物管費(fèi)的認(rèn)知情況、選公租房首要關(guān)注因素這12個(gè)變量有不同程度的相關(guān)。為進(jìn)一步明確相關(guān)性，根據(jù)SCSB模型的兩個(gè)關(guān)鍵變量，課題組采用皮爾遜積差相關(guān)的雙尾檢驗(yàn)法，對(duì)前述兩組12個(gè)變量之間的相關(guān)關(guān)系進(jìn)行檢驗(yàn)，結(jié)果表明存有兩組相關(guān)性:

表1 檢驗(yàn)后的相關(guān)變量

2.線性回歸分析

(1)公租房運(yùn)營(yíng)中不合理原因的線性回歸分析

用逐步篩選法將自變量不斷進(jìn)入回歸方程，逐步篩選法在選擇變量的每一個(gè)階段，都考慮了剔除一個(gè)不顯著自變量的可能。分析中以使用者認(rèn)為現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)不合理原因?yàn)橐蜃兞?，將前述相關(guān)性檢驗(yàn)中所顯示的與其相關(guān)的6個(gè)因素(見(jiàn)第一組相關(guān)結(jié)論)作為自變量進(jìn)行線性回歸分析，經(jīng)過(guò)逐步篩選后得出線性回歸分析表2。

得出模型:

使用者認(rèn)為現(xiàn)行公租房不合理原因=-0.492×選公租房首要關(guān)注因素+0.366×對(duì)現(xiàn)行物管費(fèi)看法-0.246×居住工作距離

該模型說(shuō)明從樣本反映來(lái)看使用者認(rèn)為現(xiàn)行公租房不合理原因主要是由選公租房首要關(guān)注問(wèn)題、對(duì)現(xiàn)行物管費(fèi)的看法和居住工作距離引起的，說(shuō)明使用者選公租房首要關(guān)注問(wèn)題是否滿足、現(xiàn)行物管費(fèi)是否性價(jià)相符、居住工作距離遠(yuǎn)近是大家考慮的重要因素。

表2 使用者眼中現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)不合理原因的多元回歸分析

表3 使用者對(duì)公租房關(guān)注因素的多選項(xiàng)綜合頻數(shù)分析

為繼續(xù)挖掘前述模型中公租房首要關(guān)注因素，根據(jù)調(diào)查問(wèn)卷中對(duì)公租房關(guān)注問(wèn)題a(首要關(guān)注問(wèn)題)、b(次要關(guān)注問(wèn)題)合并后進(jìn)行SPSS的多選項(xiàng)綜合頻數(shù)分析，分析結(jié)果見(jiàn)表3:調(diào)查者中有42.4%的人關(guān)注房租價(jià)格、22.8%關(guān)注房屋使用面積(特別是租住人口增加后調(diào)換房屋非常困難)、16.3%關(guān)注室內(nèi)裝修及設(shè)施維護(hù)情況、12.0%關(guān)注周邊配套，另外還有4.3%的調(diào)查者關(guān)注單位距離或方便程度、2.2%關(guān)注房間數(shù)量。在對(duì)抽樣調(diào)查的人員年齡結(jié)構(gòu)分析中發(fā)現(xiàn)50歲以上人員所占比例最大(占總數(shù)的38.1%)，而在實(shí)際現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)租住公租房的老年人數(shù)量較多、呼聲也較多。這些使用者關(guān)注的問(wèn)題若沒(méi)有得到滿足，如房租偏高、房屋使用面積不合理、小室內(nèi)裝修及設(shè)施簡(jiǎn)陋或維修不力、周邊配套不完善、離單位距離遠(yuǎn)引起不方便等情況凸顯，則會(huì)引起使用者認(rèn)為不合理;而在調(diào)查中使用者反映現(xiàn)有物管機(jī)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)水平欠佳、服務(wù)不及時(shí)(特別是維修服務(wù))，造成了使用者普遍認(rèn)為物管費(fèi)的收取和應(yīng)獲取的服務(wù)存在性價(jià)不符的情況，相對(duì)現(xiàn)在物業(yè)管理機(jī)構(gòu)提供的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)水平而言，現(xiàn)行的物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取過(guò)高。

(2)使用者棄租原因的線性回歸分析

以棄租原因?yàn)橐蜃兞浚瑢⑾嚓P(guān)性檢驗(yàn)中所顯示的與其相關(guān)的5個(gè)因素(見(jiàn)第二組相關(guān)性結(jié)論)作為自變量進(jìn)行線性回歸分析，經(jīng)過(guò)逐步篩選后得出表4。

表4 使用者棄租原因的線性回歸分析

得出模型:

棄租原因=0.34×以前居住環(huán)境與現(xiàn)在對(duì)比+0.324×交通距離

模型說(shuō)明從樣本反映來(lái)看影響使用者棄租原因主要是由交通距離與以前居住環(huán)境與現(xiàn)在對(duì)比引起的，說(shuō)明公租房的交通距離以及居住環(huán)境是大家考慮的重要因素。這也符合實(shí)際情況，目前調(diào)查的公租房社區(qū)大多建設(shè)在離市中心較遠(yuǎn)，一般需換乘至少3次以上的交通工具，這為使用者工作出行帶來(lái)很大不便，在公租房帶來(lái)的生活成本也由此升高，這對(duì)以中低收入為主的使用者來(lái)說(shuō)可能要考慮其居住性價(jià)比，在很大程度上影響其放棄房租價(jià)格較為便宜的公租房。而這也提醒我們?cè)诮ㄔO(shè)公租房時(shí)需前期對(duì)其交通規(guī)劃以及小區(qū)環(huán)境規(guī)劃盡可能的細(xì)致。

3.分析結(jié)論

通過(guò)對(duì)使用者眼中公租房執(zhí)行效果的兩個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)的分析(即使用者對(duì)目前運(yùn)營(yíng)情況認(rèn)可情況、棄租情況)，發(fā)現(xiàn)棄租原因與物業(yè)管理、交通距離、以及原居住環(huán)境與現(xiàn)在居住環(huán)境對(duì)比度有關(guān)系，同時(shí)發(fā)現(xiàn)出公租房執(zhí)效果是否被認(rèn)可與使用者主要關(guān)注的問(wèn)題是否被滿足、以及選址的地點(diǎn)有關(guān)系，而使用者關(guān)注的主要問(wèn)題又主要體現(xiàn)在公租房租金、房屋使用面積是否因人口入住數(shù)量變動(dòng)而及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整、室內(nèi)裝修及設(shè)施配置、周邊配套情況這幾個(gè)方面。由此分析結(jié)果并借鑒瑞典顧客滿意度SCSG模型得出公租房執(zhí)行效果干擾因素模型(見(jiàn)圖2)?？梢缘贸鋈缦陆Y(jié)論:

圖2 公租房執(zhí)行效果干擾因素模型示意圖

(1)交通距離是執(zhí)行效果重要干擾因素，公租房建設(shè)時(shí)的選址對(duì)于公租房執(zhí)行效果是否被認(rèn)可尤為重要。同時(shí)對(duì)于因工作變動(dòng)使得的交通距離增大而引發(fā)的換租需求也應(yīng)充分重視;

(2)對(duì)于公租房面積和房間數(shù)量配置應(yīng)與使用者人數(shù)變化動(dòng)態(tài)調(diào)整;

(3)交通、小區(qū)環(huán)境、小區(qū)體量、小區(qū)配套規(guī)劃等問(wèn)題應(yīng)盡可能考慮周到，應(yīng)關(guān)注公租房租戶中占相當(dāng)比例的老人群體的配套呼聲;

(4)在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意提高物業(yè)管理水平、增加管理費(fèi)的性價(jià)比、使租金標(biāo)準(zhǔn)有下浮空間，還應(yīng)及時(shí)維護(hù)室內(nèi)裝修和設(shè)施配置。

三、改善公租房執(zhí)行效果的措施

前述相關(guān)檢驗(yàn)及回歸分析結(jié)論可以看到，要改善公租房執(zhí)行效果就必須在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中對(duì)干擾因素進(jìn)行完善，應(yīng)達(dá)到以下?tīng)顩r:交通便捷、公租房面積宜居、配套完善、室內(nèi)裝修及設(shè)施質(zhì)量可靠、租金能夠承受、物管費(fèi)的收取與服務(wù)的提供水平性價(jià)相符，同時(shí)應(yīng)積極調(diào)動(dòng)社會(huì)力量參與公租房建設(shè)，特別是有條件的企業(yè)自建公租房并用于解決本企業(yè)職工住房需求，具體對(duì)策如下:

(一)重構(gòu)建設(shè)模式，減少集中選址

目前國(guó)內(nèi)公租房采取的建設(shè)模式主要分為兩類:一類是是政府為唯一供應(yīng)主體、委托國(guó)有的集團(tuán)公司和區(qū)縣政府性投資公司為建設(shè)主體的模式，修建大型公租房居住區(qū)，如重慶;另一類是由政府為規(guī)劃引導(dǎo)主體、委托開(kāi)發(fā)商大量進(jìn)行開(kāi)發(fā)配建的模式，公租房分散于商品房住宅中，如北京、杭州。第一種模式的采納必然會(huì)帶來(lái)兩方面的問(wèn)題:一是政府的投資壓力大，二是往往采取集中修建的方式。而第二種模式由于不同的開(kāi)發(fā)主體的介入使得公租房布點(diǎn)增加，可以在很大程度上緩解這種情況的發(fā)生，因此可以在此基礎(chǔ)上再進(jìn)一步，即繼續(xù)增加介入公租房建設(shè)的主體數(shù)量將有助于減少集中選址的情況發(fā)生。

要減少集中選址的問(wèn)題，根本解決方案就是“化整為散”，增加公租房的布點(diǎn)，政府相關(guān)部門在規(guī)劃時(shí)可以考慮采用多組團(tuán)規(guī)劃布點(diǎn)、增加公租房的布點(diǎn)、控制公租房集中修建體量規(guī)模。而要達(dá)到“化整為散”的目的，重構(gòu)原有公租房建設(shè)模式將很好地解決公租房體量過(guò)大的問(wèn)題。將“政府單一投入、指定國(guó)有建設(shè)主體修建”的模式變?yōu)樯鐣?huì)機(jī)構(gòu)共同參與，采取“指定國(guó)有建設(shè)主體+社會(huì)力量參與建設(shè)”的多元供應(yīng)模式①楊小梅，基于防控債務(wù)危機(jī)的重慶公租房供應(yīng)可持續(xù)發(fā)展研究［J］.西部論壇，2014(2)。(見(jiàn)圖3)，政府從供應(yīng)主體地位向主導(dǎo)、引導(dǎo)市場(chǎng)供應(yīng)的角色轉(zhuǎn)換。該模式執(zhí)行時(shí)應(yīng)減少原有政府指定國(guó)有建設(shè)主體建設(shè)的數(shù)量，大量引入社會(huì)力量參與到公租房建設(shè)中(政府進(jìn)行監(jiān)管和審核)。各地政府可以借鑒外地經(jīng)驗(yàn)，在普通商品住房項(xiàng)目或“三舊”改造項(xiàng)目中強(qiáng)制推行配套建設(shè)一定比例的公租房;同時(shí)倡導(dǎo)愿意將資金投入到員工住房建設(shè)的企業(yè)建設(shè)公租房給員工自用，員工租用公租房的資格仍然由公租房管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一審核。鼓勵(lì)符合條件的大中型企業(yè)、園區(qū)企業(yè)、社會(huì)機(jī)構(gòu)均可參與投資建設(shè)公租房，政府可以采取對(duì)投資的公租房的折舊率適當(dāng)提高、減少企業(yè)及機(jī)構(gòu)的相關(guān)稅費(fèi)等政策以吸引企業(yè)參與公租房建設(shè)。

公租房布點(diǎn)數(shù)量的增多和分布覆蓋范圍增加，可以方便租戶根據(jù)工作生活需要就近選擇租住地點(diǎn)，解決交通帶來(lái)的困擾，同時(shí)也避免因公租房小區(qū)規(guī)模體量過(guò)大而帶來(lái)的治安問(wèn)題和貧富分區(qū)的問(wèn)題。另外，也可利用從中高檔住宅市場(chǎng)“過(guò)濾”出來(lái)的二手房、危舊改造房、空置房等作為公租房，由于公租房租戶人群混居于各類住宅中，同樣可以集中修建引發(fā)的貧富分區(qū)現(xiàn)象。

圖3 公租房供應(yīng)模式重構(gòu)示意圖

(二)完善社區(qū)配套，關(guān)注特殊群體

通過(guò)“對(duì)公租房關(guān)注因素的多選項(xiàng)綜合頻數(shù)分析”可見(jiàn)，23.9%的使用者關(guān)注公租房的周邊配套，周邊配套完善與否也將影響到公租房的執(zhí)行效果。除配建一定比例的商用房外，公租房運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)在招商過(guò)程中應(yīng)有意識(shí)地引進(jìn)相應(yīng)的商業(yè)業(yè)態(tài)(結(jié)合使用者的衣食住行及休閑、娛樂(lè)等需要)，并對(duì)商戶經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的轉(zhuǎn)租現(xiàn)象運(yùn)用前期簽訂的租賃合同進(jìn)行控制和合理引導(dǎo)，對(duì)不符合規(guī)定的轉(zhuǎn)租采取準(zhǔn)入限制;不僅僅簡(jiǎn)單地通過(guò)配置居住區(qū)基本運(yùn)動(dòng)設(shè)施、修建集中廣場(chǎng)等方式來(lái)滿足租戶的休閑娛樂(lè)需要，還需要切實(shí)利用社區(qū)活動(dòng)中心、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng);引導(dǎo)街邊攤進(jìn)入集中經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，減少其對(duì)環(huán)境的影響且保持便民優(yōu)勢(shì)等;鼓勵(lì)商家企業(yè)招聘培訓(xùn)公租房區(qū)域內(nèi)的生活困難或下崗職工，政府有關(guān)部門可以根據(jù)商家企業(yè)解決社區(qū)困難人員或下崗職工數(shù)量給予相應(yīng)的扶持政策。

另外，充分重視公租房社區(qū)數(shù)量眾多的特殊群體——老年群體?？梢钥紤]在公租房小區(qū)內(nèi)設(shè)置專門的老年公寓提供獨(dú)立居住的老人租住，還可設(shè)置老人社交中心或俱樂(lè)部、老人幫助熱線、多功能服務(wù)站等，為老人提供社交、日間照顧、家庭看護(hù)、烹飪、清潔、保健、護(hù)理、養(yǎng)生、心理咨詢等服務(wù)。政府應(yīng)對(duì)從事老年產(chǎn)業(yè)的主體給予稅收減免、提供低租金經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所等扶持政策，以扶持區(qū)域內(nèi)老年產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

(三)強(qiáng)服務(wù)監(jiān)督，鼓勵(lì)參與管理

通過(guò)“使用者認(rèn)為現(xiàn)行公租房運(yùn)營(yíng)不合理原因的多元回歸分析”所生成的模型可見(jiàn)，使用者選公租房首要關(guān)注問(wèn)題是否滿足、現(xiàn)行物管費(fèi)是否性價(jià)相符將影響使用者對(duì)公租房運(yùn)營(yíng)效果的看法。而在“對(duì)公租房關(guān)注因素的多選項(xiàng)綜合頻數(shù)分析”中可見(jiàn)關(guān)注“屋內(nèi)裝修及設(shè)施維護(hù)”因素的使用者占了32.6%，在調(diào)查中有相當(dāng)數(shù)量的租戶反映物業(yè)管理服務(wù)水平欠佳、服務(wù)不及時(shí)(特別是維修服務(wù))，這些情況都將會(huì)影響到公租房的執(zhí)行效果。

要提高物業(yè)管理服務(wù)水平，首先物業(yè)管理公司的選用應(yīng)采取社會(huì)招投標(biāo)方式，簽約時(shí)間不宜過(guò)長(zhǎng)，公租房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)其進(jìn)行定期考核，及時(shí)終止與服務(wù)不能達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理公司的委托管理合同;其次，公租房管理機(jī)構(gòu)應(yīng)鼓勵(lì)租戶成立“租戶管理委員會(huì)”參與社區(qū)的管理，加強(qiáng)與物業(yè)管理企業(yè)的溝通，督促物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施效果，增加租戶與物業(yè)管理公司的互信;再次，公租房租金收益機(jī)構(gòu)與物管公司應(yīng)首先理順公租房維修費(fèi)用的承擔(dān)主體和開(kāi)支程序，保證設(shè)備設(shè)施的及時(shí)維護(hù)。另外，對(duì)于企業(yè)參建并主要提供給自有單位人員租住的公租房小區(qū)，可以鼓勵(lì)企業(yè)自行承擔(dān)物業(yè)管理工作，這樣一方面可以明確維修主體、減少公租房維修“踢皮球”的現(xiàn)象，另一方面可以通過(guò)企業(yè)對(duì)后勤的補(bǔ)貼來(lái)降低物業(yè)管理費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使租戶受惠。除此之外，企業(yè)也可以自行采取租金補(bǔ)貼政策，增加本單位使用者對(duì)公租房租金的承受力。

(四)擴(kuò)大換租范圍，構(gòu)架互換平臺(tái)

目前各地公租房社區(qū)已逐步開(kāi)始啟動(dòng)公租房換租工作，換租主要針對(duì)租戶人口增減后換租相應(yīng)面積戶型的房屋，該行為能夠較好地解決本課題調(diào)查中22.8%的使用者對(duì)于使用面積是否滿足家庭人口變化需要的問(wèn)題。但是，我們也從公租房棄租原因模型中看到交通距離引起工作和居家不便是造成棄租的主要因素，而此類換租并沒(méi)有涉及到租戶因工作變動(dòng)、居住工作距離變大而引發(fā)的換租需求。因此，管理機(jī)構(gòu)除滿足人口增減而引發(fā)的換租需求外，還應(yīng)擴(kuò)大換租范圍，將換租范圍擴(kuò)展到因工作變動(dòng)居住工作距離變大而造成的交通問(wèn)題困擾的租戶，進(jìn)一步解決交通距離對(duì)公租房執(zhí)行效果的干擾。

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