◇何微

投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式的差異分析

◇何微

摘要：現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則介紹了關(guān)于投資性房地產(chǎn)選擇實(shí)際價(jià)值這一方法，對投資性房地產(chǎn)在以后會(huì)計(jì)期間處理的相關(guān)內(nèi)容。本文通過分析和研究投資性房地產(chǎn)成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式之間的差異，主要對其在會(huì)計(jì)處理方法、對利潤影響、納稅影響、會(huì)計(jì)信息披露、信息成本等方面的差異進(jìn)行比較分析。

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；成本計(jì)量；差異分析

一、投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式對利潤影響的差異分析

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，如果選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，在會(huì)計(jì)期間內(nèi)就不需要對投資性房地產(chǎn)計(jì)提相應(yīng)的折舊或攤銷有關(guān)費(fèi)用，企業(yè)應(yīng)該在會(huì)計(jì)期末，對持有作為投資獲利為目標(biāo)的資產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，將估計(jì)的公允價(jià)值作為調(diào)整賬面價(jià)值基礎(chǔ)，如果公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的數(shù)額存在差距，則將相差的數(shù)額計(jì)入當(dāng)期損益。如果企業(yè)有較多投資性房地產(chǎn)，選擇在以后會(huì)計(jì)期間對投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，那么，需要對投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)報(bào)表日的資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值進(jìn)行重新衡量；如果投資性房地產(chǎn)在后續(xù)期間得到升值，就需要將實(shí)際價(jià)值與會(huì)計(jì)記錄數(shù)據(jù)之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，當(dāng)期會(huì)計(jì)報(bào)表利潤這一欄中，數(shù)值就會(huì)有所增加。當(dāng)公司選擇公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，減少了會(huì)計(jì)核算中計(jì)提折舊或攤銷這一個(gè)環(huán)節(jié)，這將減少當(dāng)期費(fèi)用，意味著當(dāng)期利潤得到了增加。

二、投資性房地產(chǎn)兩種計(jì)量模式對納稅影響的差異分析

稅法的規(guī)定與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值模式在會(huì)計(jì)解決方法之間存在差異。在會(huì)計(jì)核算上，根據(jù)年末投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，來調(diào)整其在會(huì)計(jì)記錄上的數(shù)額，把兩者之間的差額計(jì)算出來，并入當(dāng)期損益，不需要再對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷。而在現(xiàn)行的稅法的有關(guān)規(guī)定上，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值是根據(jù)取得時(shí)所付出的實(shí)際金額確定的，沒有把公允價(jià)值變化的金額算入到投資性房地產(chǎn)當(dāng)中，這在計(jì)算所得稅時(shí)是有影響的，需要根據(jù)稅法規(guī)定的折舊期限計(jì)算調(diào)整折舊金額，并且需要調(diào)整實(shí)際價(jià)值變化所產(chǎn)生的利得，而且納稅改變的金額也將隨著投資性房地產(chǎn)在將來年度會(huì)計(jì)報(bào)表日的實(shí)際價(jià)值的變動(dòng)而變動(dòng)。

三、兩種計(jì)量模式對信息披露的差異分析

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)只能在成本計(jì)量模式與公允價(jià)值計(jì)量模式之間選擇一種對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算。這有利于制止企業(yè)通過選擇或轉(zhuǎn)變計(jì)量模式，進(jìn)而達(dá)到操控利潤的目的。公司董事會(huì)應(yīng)該對投資性房地產(chǎn)在以后會(huì)計(jì)期間的會(huì)計(jì)處理模式的選擇、改變以及用途等事項(xiàng)做出決定。注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)對上市公司投資性房地產(chǎn)的界定范圍、計(jì)量方法選擇的合理性獲取充足的鑒證證據(jù)。由此可知，企業(yè)選擇實(shí)際價(jià)值來對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)需要充分公布相關(guān)信息。因此，企業(yè)管理層出于謹(jǐn)慎的考慮，難以獲得全部投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值、所得稅的難以計(jì)算，選擇公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理會(huì)使公司的業(yè)績產(chǎn)生波動(dòng)，使得大多數(shù)企業(yè)偏好選擇歷史成本對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

四、兩種計(jì)量模式信息成本的差異分析

取得投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，第一是要有靈敏的公開市場價(jià)格，但是由于我國房地產(chǎn)市場還存在一些不完善的因素，對于獲得投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格有一定的難度的，因此對于采用以公允價(jià)值這一方法來對投資性房地產(chǎn)在以后會(huì)計(jì)期間進(jìn)行處理的房地產(chǎn)上市公司，每年需要雇傭第三方的估值機(jī)構(gòu)來估計(jì)投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，記錄相關(guān)會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)的變化情況、實(shí)際價(jià)值的確認(rèn)方法及其原因等。這會(huì)增加企業(yè)獲得詳細(xì)信息的費(fèi)用，加大成本。取得公允價(jià)值毫無疑問要比歷史成本付出更多的精力和費(fèi)用，這會(huì)使企業(yè)不愿意選擇公允價(jià)值這一模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。

總之，公司不論選擇哪種模式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn)，引入公允價(jià)值這一會(huì)計(jì)處理方法，能夠使投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格精準(zhǔn)、及時(shí)地體現(xiàn)出來。但是公允價(jià)值計(jì)量模式在實(shí)施過程中存在理論體系不夠完善、市場環(huán)境不夠有效、缺乏必要的可操作性等諸多問題；相比較而言，傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式，會(huì)計(jì)核算更簡便、更穩(wěn)定，不容易因公允價(jià)值的變化使企業(yè)的資產(chǎn)情況及利潤受影響，但卻反映不出投資性房地產(chǎn)的市場公允價(jià)值。選擇公允價(jià)值計(jì)量模式來對資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理是適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要的。單純使用歷史成本計(jì)量不能真實(shí)反映房地產(chǎn)的價(jià)值，使用公允價(jià)值來對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，能夠立刻、完整地反映現(xiàn)在和將來市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，會(huì)給房地產(chǎn)帶來升值的空間，采用公允價(jià)值這一種計(jì)量模式將會(huì)給公司帶來比較大的利潤，提供了比較方便的獲取資本的條件。

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（作者單位：江西財(cái)經(jīng)大學(xué)）